Как отбирать коммерческие помещения для субаренды и создания ГАБов

1.

Как отбирать коммерческие
помещения для сдачи в
субаренду/создания ГАБов
поэтапно и подробно

2.

Дмитрий Костюк
Инвестор в различные стратегии
недвижимости (13 своих объектов
недвижимости разного типа)
Владелец инвест. компании Formula Invest
(помогаем как в приумножении капитала с
доходностью 30-100% годовых, так и в создании
пассивного дохода от 12% до 30% годовых)
Резидент инвест. сообществ России (клуб
“ДЕНЬГИ”, клуб Real Invest, ЯR и др.)
+7 (919) 909-89-89
@dimkos_08

3.

Где искать помещения
Баннеры
Собственники
помещений
Агенты

4.

Этапы поиска объектов:
1. Поиск на Авито/Циане.
1. Добавление подходящих помещений в таблицу.
1. Экспертная оценка помещений.
1. Более подробный анализ понравившихся помещений.
1. Замер трафика и оценка локации по наиболее
интересным помещениям.
1. Создание финансовой модели.
1. Встречи по выгодным помещениям, фиксация условий.
1. Обсуждение помещений с членами команды,
повторный анализ, выдвижение своих условий
подписания объекта.
1. Обсуждение условий и подписание договора.

5.

1. Поиск на Авито/Циане
1. Первичная фильтрация:
○
○
○
○
○
Вид объекта: Свободного назначения, Торговая
площадь, Общепит.
Где искать: выбираем город и район по
согласованию с руководителем.
Площадь: от 100 м2 до 300 м2.
Вход: С улицы.
Этаж: Только первый.
1. Отсев помещений по планировке:
Нас интересует только открытая планировка, удобная для
деления на несколько частей.
1. Отсев по местоположению:
Нас интересует помещение только на 1 линии.

6.

Добавление подходящих помещений в таблицу и
их экспертная оценка

7.

3. Экспертная оценка помещений
● Руководитель или помощник руководителя отсматривают заполненные в
таблицу помещения на предмет всех критериев.
● По наиболее подходящим и интересным помещениям с помощью
специальных сервисов заполняются дополнительные колонки.

8.

Как оценить выгодность места по сервису

9.

4. Более подробный анализ
понравившихся помещений
После одобрения помещений руководителем, по
ним узнаются ключевые моменты:
● Тип вытяжки: общедомовая, свеча или
отдельный вентиляционный канал
● Ставки в помещениях до 100 м, которые
находятся рядом с нашим помещением - 5-10
объектов. По ним пишется подробно метраж,
ставка за метр, тип дома/здания, 1/2 линия,
помещение с ремонтом или в бетоне.
● Количество помещений, которое сдается в
радиусе 500 м от нашего помещения.

10.

5. Замер трафика и оценка
локации
Замер трафика осуществляется строго с 12 до 14 или с
18 до 20 в будний день в течение 10 минут. Считается
только количество людей, проходящих мимо двери
помещения. Далее полученное количество людей
умножается на 6 и получается количество трафика
людей в час.
Оценка локации включает в себя:
● Изучение наличия парковочных мест около
помещения: есть/нет, много/мало,
платная/бесплатная.
● Фото баннеров в локации помещения для
последующего узнавания ставок.
● Изучение ставок в соседних заселенных
помещениях в нашем доме по технике “я ж сосед”.

11.

Как считать трафик рядом с помещением
1. Считаем сами напротив входа в
помещение в будний день и в
реальном времени.
2. Повесить напротив входа в
помещение камеру Go
Pro/воспользоваться
видеорегистратором в машине,
оставить на некоторое время, а
затем дома на ускоренном
режиме посмотреть и посчитать.
3. Сервисы для подсчета
трафика ИИ (например,
Bestplace)

12.

6. Создание финансовой
модели
Только после всех вышеперечисленных этапов рисуются
различные деления и создается финансовая модель
объекта, которая включает:
Варианты деления объекта;
Анализ рынка;
Анализ конкурентов направлений;
Предполагаемые ставки для сдачи и прибыль
помещения.

13.

7. Встречи по выгодным
помещениям
● На встрече задаются подробные
вопросы по объекту по заранее
составленному списку необходимых
вопросов.
● Подробно обсуждаются условия
подписания объекта.
● Ведутся переговоры по арендным
каникулам, индексации, цене и т.д.

14.

8. Обсуждение помещений
и повторный анализ
На данном этапе появляется необходимость:
1. Обсуждения помещений с членами команды для
более точной оценки, поскольку могут появится
новые незаданные вопросы;
2. Повторного анализа объектов, поскольку объект в
действительности мог сильно отличаться от
построенной финансовой модели (например, может
быть несколько раз замерен трафик);
3. Выдвижения своих условий подписания объекта,
поскольку объект изначально мог быть выгоден
только при более низкой цене, или могли появиться
новые критерии помещения.

15.

9. Обсуждение условий и
подписание договора
● Сначала с собственником помещения
обсуждаются условия и находится
компромисс по цене, арендным
каникулам, индексации и т.д.
● Далее идет уже составление
договора и проверка самых важных
пунктов.
● После может быть 1-3 этапов правки
договора и доведение его до идеала.

16.

Кейс
Помещение 98 м2 на ул. Бутырский
вал, д. 68 (Москва)
Трафик: 350 чел./час в 19:00 в четверг.
Потенциальная прибыль: 140-150
тыс./мес., 31-33%.
Плотность населения в радиусе 500 м - 4
тыс.
По конкурентам направлений: много
видов деятельности, которым выгодно
взять помещение.
Условия договора:
Стоимость аренды: 300 000 руб./мес.
Срок договора: 10 лет.
Индексация: не более 10%.
Срок анализа: 4 дня.

17.

Финансовая модель
объекта

18.

Кейс
Помещение 232 м2 (Москва)
Трафик: 240 чел./час в 13:00 в среду.
Потенциальная прибыль: 157-199 тыс./мес., 21-25%.
Плотность населения в радиусе 500 м - 4 тыс.
По конкурентам направлений: не много видов
деятельности, которым выгодно взять помещение.
Срок анализа: 3 дня.

19.

Кейс
Помещение 246 м2 (Москва)
Трафик: 84 чел/час в четверг в 13:48, затем перемерили в
пятницу в 18:20 - 240 чел/час.
Потенциальная прибыль: 235-245 тыс./мес., 17-18%.
Плотность населения в радиусе 500 м - 6 тыс.
По конкурентам направлений: не много видов
деятельности, которым выгодно взять помещение.
Срок анализа: 4 дня.

20.

Сроки этапов поиска объектов:
1.
Поиск на Авито/Циане/Баннерах.
1.
Добавление подходящих помещений в таблицу.
1.
Экспертная оценка помещений.
1.
Более подробный анализ понравившихся помещений.
1.
Замер трафика и оценка локации по наиболее
интересным помещениям.
1.
Создание финансовой модели.
1.
Встречи по выгодным помещениям, фиксация условий.
1.
Обсуждение помещений с членами команды, повторный
анализ, выдвижение своих условий подписания объекта.
1.
Обсуждение условий и подписание договора.
Срок поиска объекта: 2-4 недели, но срок анализа: 2-6 дней.
1-3 дня
1-3 дня

21.

Как сократить сроки поиска
объектов:
1.
Работайте с агентами, расскажите им про необходимые
критерии, чтобы они сразу отправляли вам интересные
помещения.
2. Делегируйте долгую и масштабную работу на
ассистента (первичная оценка помещений) или
подрядчика (поиск объектов на Авито, подсчет трафика).
3. Всегда оставляйте свободный 1 час в день на срочные
задачи в своем рабочем дне и в рабочем дне ассистента
(он может понадобится при срочном анализе
интересного объекта или формулировании условий
собственнику).
4. Попросите подрядчика наиболее интересные
помещения присылать сразу вам на оценку, так как
хорошие помещения быстро разбирают.

22.

Задавайте любые вопросы!
Подписывайтесь на мой телеграмм канал.