Derecho urbanístico. Ley del Suelo

1.

Derecho urbanístico
En unos momentos empezamos…

2.

DERECHO URBANÍSTICO
Concepto
Es la rama del Ordenamiento jurídico, de dimensión administrativa que se ocupa
de regular un hecho social como son de los asentamientos de población en el
espacio físico.
• Regulación del régimen del suelo, correspondiéndole al Estado la regulación de
las condiciones básicas
• La Ordenación del Territorio
• El planeamiento urbanístico.
• La ejecución del planeamiento.
• La disciplina urbanística.
• Intervención administrativa en el mercado de suelo y vivienda.
• El régimen jurídico de las valoraciones del suelo y las instalaciones,
construcciones y edificaciones existentes sobre el mismo.
• La expropiación forzosa por razón de urbanismo.
• La responsabilidad patrimonial por razón de urbanismo.

3.

DERECHO URBANÍSTICO
Principios Constitucionales:
1) Reconocimiento de la propiedad privada como propiedad delimitada por su función social conforme
al art. 33. 2 CE
2) Principio de reserva de ley, consagrado en el artículo 53.1, conforme al cual la regulación del derecho
de propiedad sólo puede hacerse por medio de ley que respete además su contenido esencial.
3) Principios del llamado Orden constitucional Medioambiental:
-
-
el art. 45 que establece el derecho de todos a disfrutar de un medio ambiente adecuado para el
desarrollo de la persona y el deber de los poderes públicos de velar por la utilización racional de
todos los recursos naturales
el art. 46 enuncia la obligación de los poderes públicos de promover la conservación del patrimonio
histórico, cultural y artístico;
el art. 47 que proclama el derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada, para cuya
efectividad los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas
pertinentes, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general, de forma que se
evite la especulación y la comunidad participe en las plusvalías que genere la acción urbanística de
los poderes públicos.

4.

DERECHO URBANÍSTICO
Competencia exclusiva de la CCAA:
El artículo 148.1.3 de la Constitución permite a las CCAA asumir competencias en materia de
ordenación del territorio, urbanismo y vivienda.
Las STC de 20-marzo-1997 y de 11-julio-2001, estableció que de acuerdo con los arts 148 y 149 de la
Constitución, los Órganos de las Comunidades Autónomas eran los únicos competentes para legislar en
materia de Ordenación del territorio, que comprendía el planeamiento urbanístico, así como la
ejecución, gestión y disciplina urbanística, reduciéndose las competencias del Estado a varios aspectos
puntuales, entre ellos la regulación del concepto de propiedad urbana que debía ser uno para todo el
territorio nacional.
Pero no una competencia ilimitada, ya que el Estado tiene competencias que interfieren y modulan
aquellas, así planificación gral de la actividad económica (art 149 CE), las condiciones básicas de
igualdad de todos los españoles, la legislación civil en cuanto pueda incidir en el dcho de propiedad, o
las competencias en materia de ferrocarriles, aprovechamientos hidráulicos, medio ambiente o
patrimonio cultural.

5.

DERECHO URBANÍSTICO
Fuentes del Derecho:
1.- Dº General Estatal:
Existe un Dº de aplicación directa en toda España: constituido, por el marco legal que debe
ser respetado por las legislaciones autonómicas, (así aspectos relativos a las condiciones
básicas del dº de propiedad, valoraciones del suelo, expropiaciones, reversión y
responsabilidad patrimonial.).
2.- Dº Autonómico:
Constituido por las leyes de ordenación del territorio y las leyes urbanísticas aprobadas por
los correspondientes parlamentos de las CCAA y los Reglamentos dictados en desarrollo o al
amparo de las mismas, y que por la limitación de tiempo es imposible enumerar aquí.

6.

DERECHO URBANÍSTICO
La Ley del Suelo:
-
Antecedentes Legislativos:
Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, de 12 de mayo de
1956 (LS56)
Real Decreto 1346/1976, de 9 de abril, por el que se aprueba el Texto Refundido
de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana (TRLS76)
Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio, (TRLS92)
Ley 6/1998 de 13 de abril, de Régimen del suelo y valoraciones (LS98)
Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, (TRLS08)

7.

DERECHO URBANÍSTICO
La Ley del Suelo:
RDLeg 7/2015 de 30 Oct. (texto refundido de la Ley de Suelo y
Rehabilitación Urbana)
Esta Ley regula todos los aspectos básicos de:
- La propiedad del suelo
- Las clases de suelo existentes
- Los derechos y deberes de los ciudadanos
- Expropiación forzosa y responsabilidad patrimonial
- Valoraciones

8.

DERECHO URBANÍSTICO
TEXTO REFUNDIDO DE LA LEY DE SUELO Y REHABILITACIÓN URBANA
TÍTULO PRELIMINAR. Disposiciones generales
TÍTULO I. Condiciones básicas de la igualdad en los derechos y deberes constitucionales de los
ciudadanos
CAPÍTULO I. Estatuto básico del ciudadano
CAPÍTULO II. Estatuto básico de la iniciativa y la participación en la actividad urbanística
CAPÍTULO III. Estatuto jurídico de la propiedad del suelo
CAPÍTULO IV. Estatuto básico de la promoción de las actuaciones urbanísticas
TÍTULO II. Bases del régimen del suelo, reglas procedimentales comunes y normas civiles
CAPÍTULO I. Bases del régimen del suelo
CAPÍTULO II. Reglas procedimentales comunes y normas civiles

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DERECHO URBANÍSTICO
TEXTO REFUNDIDO DE LA LEY DE SUELO Y REHABILITACIÓN URBANA
TÍTULO III. El Informe de Evaluación de los Edificios
TÍTULO IV. Cooperación y Colaboración Interadministrativas
TÍTULO V. Valoraciones
TÍTULO VI. Expropiación forzosa y responsabilidad patrimonial
TÍTULO VII. Función social de la propiedad y gestión del suelo
CAPÍTULO I. Venta y sustitución forzosas
CAPÍTULO II. Patrimonios públicos de suelo
CAPÍTULO III. Derecho de superficie
TÍTULO VIII. Régimen jurídico
CAPÍTULO I. Actuaciones ilegales y con el Ministerio Fiscal
CAPÍTULO II. Peticiones, actos y acuerdos
CAPÍTULO III. Acciones y recursos
CAPÍTULO IV. Registro de la Propiedad

10.

DERECHO URBANÍSTICO
El suelo.- Clasificación:
Desde el punto de vista técnico el suelo se clasifica en:
-Urbano. (es el transformado urbanísticamente, al estar integrado de forma legal y efectiva
en la red de dotaciones y servicios propios de los núcleos de población.)
-Urbanizable. (es el suelo que podríamos denominar en transición, al ser susceptible de
transformación urbanística para su incorporación a un núcleo de población.)
-No urbanizable o rústico. (es el no transformado urbanísticamente, sin que se permita su
paso a urbanizable.)

11.

DERECHO URBANÍSTICO
Objeto de la Ley (art.1):
Regula las condiciones básicas que garantizan:
a) La igualdad en el ejercicio de los derechos y en el cumplimiento de los deberes
constitucionales, relacionados con el suelo
b) Un desarrollo sostenible, competitivo y eficiente del medio urbano, mediante el impulso y el
fomento de las actuaciones que conducen a la rehabilitación de los edificios y a la
regeneración y renovación de los tejidos urbanos existentes, cuando sean necesarias para
asegurar a los ciudadanos una adecuada calidad de vida y la efectividad de su derecho a
disfrutar de una vivienda digna y adecuada
Asimismo, establece esta ley las bases económicas y medioambientales del régimen jurídico del
suelo, su valoración y la responsabilidad patrimonial de las Administraciones Públicas en la
materia.

12.

DERECHO URBANÍSTICO
P. de desarrollo territorial y urbano sostenible art. 3
Las políticas públicas han de estar encaminadas hacia el interés general y la sostenibilidad.
Propiciando un uso racional de los recursos naturales y contribuyendo a:
a)
b)
c)
d)
Eficacia en medidas de conservación
Protección adecuada a su carácter
Prevención de riesgos y peligros para la seguridad y salud
La prevención de la contaminación
De acuerdo con los principios de competitividad y sostenibilidad económica social y
medioambiental, cohesión territorial, eficiencia energética y complejidad funcional

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DERECHO URBANÍSTICO
Ordenación del territorio y urbanística (art.4)
Son funciones públicas no susceptibles de transacción por las que se determinan las facultades y
deberes del derecho de propiedad del suelo conforme al destino de éste, por lo que no confiere derecho
a exigir indemnización, salvo en los casos expresamente establecidos en las leyes El ejercicio de dicha
potestad deberá ser motivado, con expresión de los intereses generales a que sirve
La legislación sobre la ordenación territorial y urbanística garantizará:
a) La dirección y el control por las Administraciones Públicas competentes del proceso urbanístico en sus
fases de ocupación, urbanización, construcción o edificación y utilización del suelo por cualesquiera
sujetos, públicos y privados.
b) La participación de la comunidad en las plusvalías generadas por la acción de los entes públicos en los
términos previstos por esta ley y las demás que sean de aplicación.
c) El derecho a la información de los ciudadanos y de las entidades representativas de los intereses
afectados por los procesos urbanísticos, así como la participación ciudadana en la ordenación y gestión
urbanísticas.

14.

DERECHO URBANÍSTICO
Derechos y Deberes:
Cap. I - Estatuto básico del ciudadano (art. 5 y 6) Recoge derechos y deberes generales de orden socioeconómico y medioambiental, para asegurar unas condiciones mínimas e igualitarias
Cap. II - Estatuto básico de la iniciativa y la participación en la actividad urbanística (art. 7 a 10)
Posibilita la iniciativa privada (los propietarios, CP, etc.), pero al tratarse de una activ. de interés general,
la urbanización es también un servicio público cuya gestión puede reservarse a la Adm. o encomendar a
privados.
Cap. III - Estatuto jurídico de la propiedad del suelo. (art. 11 a 17) Es la combinación de facultades y
deberes diferentes según la clase de suelo, por la que se nos posibilita la participación en la acción
urbanizadora o no y a una distribución equitativa de los beneficios y cargas generadas, pero vinculado a
la aprobación administrativa según la legislación.
Cap. IV - Estatuto básico de la promoción de las actuaciones urbanísticas (art. 18 y 19) Incluye los
deberes vinculados a dicha promoción urbana y los derechos de realojamiento y retorno.

15.

DERECHO URBANÍSTICO
Bases del Régimen del suelo (art. 20 a 30)
Este Título II determina:
- Los criterios básicos de utilización del suelo que deberán adoptar las
Adm. públicas competentes, así como la descripción de las situaciones
básicas del suelo (rural, urbanizado y urbanizable)
- La obligación de recabar determinados informes de impacto
ambiental, así como una memoria de sostenibilidad económica en
relación a los proyectos de transformación urbanística.
- Las reglas procedimentales, en relación a las operaciones de
distribución de beneficios y cargas, y de las actuaciones en medio
urbano.
- La publicidad obligatoria, por la que se da trámite de información
pública a los ciudadanos

16.

DERECHO URBANÍSTICO
Concepto de parcela y finca a los efectos urbanísticos
Art. 26
Se considera finca la unidad de suelo o de edificación atribuida a un
propietario.
Se considera parcela la unidad de suelo
edificabilidad y uso independiente
que tenga atribuida
En el derecho inmobiliario el concepto de finca tiene otros significados.
Así, por ejemplo, se habla de finca registral (terminología utilizada en el
Registro de la Propiedad) y de finca catastral (término utilizado por el
Catastro Inmobiliario.

17.

DERECHO URBANÍSTICO
Valoraciones a los efectos urbanísticos
Título V (art. 34 y sig.)
Del suelo, instalaciones, construcciones y edificaciones.
Cuando tengan por objeto:
a) La verificación de las operaciones de reparto de beneficios y cargas u otras precisas para la
ejecución de la ordenación territorial.
b) La fijación del justiprecio en la expropiación, cualquiera que sea la finalidad de ésta y la
legislación que la motive.
c) La fijación del precio a pagar al propietario en la venta o sustitución forzosas.
d) La determinación de la responsabilidad patrimonial de la Administración Pública.
Las valoraciones serán distintas si el suelo es rural o urbanizado (situación del
inmueble)

18.

DERECHO URBANÍSTICO
Expropiación Forzosa y Resp. Patrimonial
Título VI (art. 42 y sig.)
Consistente en la privación de la propiedad de un inmueble realizada por la autoridad
competente debido a causa justificada de interés público y previo al pago de la
correspondiente indemnización.
La aprobación de los instrumentos de la ordenación territorial y urbanística conllevará la
declaración de utilidad pública y la necesidad de ocupación de
Se realiza a través del Procedimiento expropiatorio
Artículo 47. Supuestos de reversión y de retasación.
Si se alterara el uso que motivó la expropiación de suelo en virtud de modificación o revisión
del instrumento de ordenación territorial y urbanística, procede la reversión salvo que
concurran det. Circunst.

19.

DERECHO URBANÍSTICO
Función Social de la Propiedad y gestión del suelo
Título VII (art. 49 y sig.) – Venta y Sustitución forzosas
La administración podrá bien actuar de oficio o bien a instancia del interesado y
decretar en caso de incumplimiento de los deberes del
propietario:
- La ejecución subsidiaria. (hacer cumplir el deber)
- La expropiación por incumplir función social.
- La aplicación del régimen de venta o sustitución forzosas.
-Otras acciones derivadas de la legislación sobre ordenación territorial y
urbanística.

20.

DERECHO URBANÍSTICO
Título VII (art. 49 y sig.) – Venta y Sustitución forzosas
-La aplicación del régimen de venta
Implica la transmisión por vía imperativa de la propiedad del incumplidor. En este
caso, se pierde la propiedad por tratarse de una operación de venta.
- Sustitución forzosas.
Supone la transmisión imperativa de la facultad edificatoria, por lo que el
propietario se mantiene en su propiedad. Se establece un régimen de propiedad
Se podrá como máximo minorar el valor del derecho de propiedad en un 50%

21.

DERECHO URBANÍSTICO
Derecho de superficie: (art. 53 y 54)
-- en finca urbana, es el derecho real que confiere a su titular e poder edificar en
suelo ajeno, haciendo suya la propiedad de lo construido. Cabe, también, que el
superficiario construya sobre el subsuelo o vuelo ajeno.
-- en finca rústica, el derecho de superficie permite a su titular plantear o sembrar,
teniendo la propiedad de lo plantado o sembrado.

22.

DERECHO URBANÍSTICO
Las edificaciones (Ley 39/1999 Ordenación E.)
Se considera edificación lo construido sobre el suelo o en el subsuelo de forma que
no pueda separarse de él sin grave quebranto para lo construido.
Fundamentalmente las edificaciones consisten en bienes de carácter inmobiliario
(pisos, casas, etc.).
Que pueden ser objeto de dominio y de soporte de derechos reales.
Los inmuebles son aquellos que tienen una situación fija y no pueden ser
desplazados sin ocasionar daños a los mismos.

23.

DERECHO URBANÍSTICO
Derecho de Superficie:
El art.53
“El derecho real de superficie atribuye al superficiario la facultad de realizar
construcciones o edificaciones en la rasante y en el vuelo y el subsuelo de una finca
ajena, manteniendo la propiedad temporal de las construcciones o Edificaciones
realizadas.
También puede constituirse dicho derecho sobre construcciones o Edificaciones ya
realizadas o sobre viviendas, locales o elementos privativos de construcciones o
edificaciones, atribuyendo al superficiario la propiedad temporal de las mismas,
sin perjuicio de la propiedad separada del titular del suelo.”

24.

DERECHO URBANÍSTICO
Derecho de Superficie:
El art.53
Los requisitos para constituirlo son:
- Formalización en escritura pública y posterior inscripción en el Registro de la
Propiedad. Existe un límite máximo en la duración del derecho que es de 99 años. La
duración deberá siempre contemplarse en la escritura pública.
- El concedente del derecho deberá ser propietario de la finca.
El derecho podrá constituirse a título oneroso o gratuito. En el primer caso la
contraprestación puede constituir en el pago de una cantidad, canon, adjudicación de
bienes, optar a derechos de arrendamiento, siempre a favor del propietario.

25.

DERECHO URBANÍSTICO
Derecho de Superficie:
El art.54
“1. El derecho de superficie es susceptible de transmisión y gravamen con las
limitaciones fijadas al constituirlo.
2. Cuando las características de la construcción o edificación lo permitan, el
superficiario podrá constituir la propiedad superficiaria en régimen de propiedad
horizontal con separación del terreno correspondiente al propietario, y podrá
transmitir y gravar como fincas independientes las viviendas, los locales y los
elementos privativos de la propiedad horizontal, durante el plazo del derecho de
superficie, sin necesidad del consentimiento del propietario del suelo.

26.

DERECHO URBANÍSTICO
Derecho de Superficie:
El art.54
3. En la constitución del derecho de superficie se podrán incluir cláusulas y pactos
relativos a derechos de tanteo, retracto y retroventa a favor del propietario del
suelo, para los casos de las transmisiones del derecho o de los elementos a que se
refieren, respectivamente, los dos apartados anteriores.

27.

DERECHO URBANÍSTICO
Derecho de Superficie:
El art.54
4. El propietario del suelo podrá transmitir y gravar su derecho con separación del
derecho del superficiario y sin necesidad de consentimiento de éste. El subsuelo
corresponderá al propietario del suelo y será objeto de transmisión y gravamen
juntamente con éste, salvo que haya sido incluido en el derecho de superficie.”

28.

DERECHO URBANÍSTICO
Derecho de Superficie
Extinción:
Si no se llega edificar conforme con la ordenación territorial y urbanística en el
plazo previsto en el título de constitución
Por el mero paso del tiempo de duración del derecho.

29.

DERECHO URBANÍSTICO
TÍTULO VIII. Régimen jurídico
Art. 55 – Actos Nulos de pleno derecho
Aquellos actos que se dicten con infracción N. zonas verdes o libres
Art. 56 – Infracciones constitutivas de delito
Si aparecen indicios de delito con ocasión de expedientes, el órgano competente
sancionador lo pondrá en conocimiento del MF, y se abstendrá de proseguir el
proc.

30.

DERECHO URBANÍSTICO
TÍTULO VIII. Régimen jurídico
Art. 57 a 60.
-Peticiones. Se pueden realizar peticiones a la adm. Y habrán de ser resueltas
-Los Ayt. pueden utilizar la ejecución forzosa y la vía de apremio para exigir el
cumplimiento de los deberes de los propietarios y promotores.
- Las Adm. podrán revisar de oficio los actos y acuerdos en materia de urbanismo

31.

DERECHO URBANÍSTICO
TÍTULO VIII. Régimen jurídico
Art. 61 a 64 Acciones y Recursos
-Tendrán carácter jurídico administrativo, los actos y convenios regulados en la legislación
urbanística
- Acción pública para exigir la observancia de la legislación y demás instrumentos de
ordenación territorial y urbanística
- Acción ante Tribunales ordinarios. Los propietarios y titulares de derechos reales puede
exigir la demolición de las obras e instalaciones que vulneren lo dispuesto respecto a la
distancia a usos incómodos, insalubres o peligrosos.
- Recurso contencioso-adm. Los actos E. locales que pongan fin a la vía adm. serán
recurribles ante la jurisdicción / los de aprobación definitiva de instrumentos de ordnación
también sin perjuicio de los recursos adm.

32.

DERECHO URBANÍSTICO
TÍTULO VIII. Régimen jurídico – R de la Propiedad
Art. 65- Listado de actos que son inscribibles RP
En la incoación de expedientes de disciplina urbanística: de creación de nuevas
fincas registrales, declaración de obra nueva o constitución de régimen de
propiedad horizontal obligación de inscripción por la Adm. Sino Responsabilidad
Adm.
Art. 66 – Inscripción por Certificación Administrativa expedida por el órgano
urbanístico actuante.
Art. 67 - Clases de asiento: Inscripción, Anotación Preventiva y Nota Marginal
Art. 68 – Los expedientes de distribución de beneficios y cargas se hacen constar
en el RP por nota marginal de 3 años

33.

Muchas gracias a todos
por su atención