Механизм реализации пилотных проектов по созданию доходных домов в Югре

1.

МЕХАНИЗМ РЕАЛИЗАЦИИ ПИЛОТНЫХ ПРОЕКТОВ
ПО СОЗДАНИЮ ДОХОДНЫХ ДОМОВ В ЮГРЕ
НА ПРИМЕРЕ ГОРОДА СУРГУТ
в рамках I и II этапов проекта Концепции развития арендного жилья
в Ханты-Мансийском автономном округе - Югре

2.

Является системой современных принципов и приоритетов
в деятельности органов государственной власти автономного округа
и органов местного самоуправления по реализации долгосрочных
направлений государственной политики в сфере формирования
и развития цивилизованного рынка арендного жилья;
Это многоквартирный жилой дом, состоящий из
жилых помещений коммерческого использования
2

3.

Анализ потребности в арендном жилье на территории Югры
Цель и задачи Концепции
Основные направления и механизмы реализации Концепции
Основные этапы реализации Концепции
Прогнозируемые результаты и показатели эффективности
реализации Концепции
Финансово-ресурсное обеспечение Концепции
Контроль за реализацией Концепции
3

4.

Внесение изменения в нормативные правовые акты автономного округа;
Реализация пилотных проектов по созданию доходных домов
в городах Сургут и Ханты-Мансийск, а также в городском поселении
Березово на базе ОАО «Ипотечное агентство Югры»;
Оказание финансовой, правовой, имущественной,
консультационной и информационной помощи проектам
арендного жилья, в том числе по созданию открытой площадки
по обмену знаниями и опытом при реализации проектов
Формирование рынка коммерческого арендного жилья
в автономном округе путем привлечения инвесторов
4

5.

Формирование и предоставление земельных участков
с обеспечением коммуникациями, инженерной, транспортной и социальной
инфраструктурой путем заключения долгосрочных договоров аренды
на льготных условиях
Компенсация части затрат инвесторов до 10% от стоимости
строительства при заключении государственно - частного партнерства
Компенсация затрат инвестора до 90% от стоимости земельного
участка
Изменение градостроительных нормативов муниципальных образований,
в т.ч. в части допустимого уменьшения норматива парковочных мест
для доходных домов
5

6.

Установление муниципальными образованиями льгот по уплате
земельного налога для собственников доходных домов на уровне 0%
Компенсация процентной ставки (на начальном этапе)
по привлеченным кредитам на финансирование строительства
доходных домов
Инвестиции части стоимости проекта по ставке до 5% годовых
за счет средств региональных институтов развития
(например, ОАО «Ипотечное Агентство Югры»)
6

7.

Формирование стандартов деятельности и инфраструктуры рынка
арендного жилья – организаций по управлению, эксплуатации арендного
фонда, охраны порядка, юридических консультантов
Финансовая, правовая, имущественная, консультационная,
информационная помощь организациям по арендному жилью
7

8.

8

9.

Улучшение жилищных условий
более 25,5 тыс.семей,
проживающих в Ханты-Мансийском
автономном округе - Югре;
Объем совокупного ввода
доходных домов до 2020 года
(включительно) до 1,2 млн.кв.
метров;
Увеличение доли семей,
имеющих возможность улучшения
на условиях коммерческого найма
до 60%
Объем привлеченных
внебюджетных источников
(средств инвесторов и кредитных
организаций) до 2020 года
до 49,7 млрд. рублей (в ценах 2012
года)
9

10.

Затраты на реализацию проекта,
млн.руб.
I этап
II этап
III этап
(2012 год)
(с 2013 по
2015 год)
(с 2016 по
2020 год)
ВСЕГО:
Из бюджетных источников:
63,96
1 439,17
0
1 503,13
- из бюджета
автономного округа
42,64
959,45
0
1 002,09
- из бюджета
муниципальных образований
21,32
479,73
0
501,04
Из внебюджетных источников:
362,46
8 155,29
41 149,53
49 667,27
ВСЕГО:
426,42
9 594,46
41 149,53
51 170,40
10

11.

Легальный и контролируемый
со стороны Правительства
арендный бизнес возможно
сформировать только применяя
механизмы государственной
поддержки
Ценовая доступность найма
жилых помещений – стоимость
ежемесячной платы за найм
должна быть ниже платежей
по ипотечным кредитам
в 1,5 – 2,0 раза
Длительный срок найма и
относительная стабильность
условий оплаты жилого
помещения
Соответствие современным
требованиям экологичности
и энергоэффективности зданий
11

12.

4
1
2
Компенсация части процентной ставки по ипотечному кредиту до 5% годовых
Предоставление ипотечного кредита на приобретение квартир
в многоквартирном доме (50% стоимости объекта)
Гарантия возврата
кредита
И / ИЛИ
3
5
6
Строительство
(приобретение)
всех квартир в
многоквартирном
доме с целью
сдачи в наем
Длительный
договор
найма
Субсидирование
ставки найма
12

13.

Исходные параметры:
Площадь планируемого для выкупа жилого дома,
кв.м
Средняя стоимость приобретения / строительства
1 кв.м жилья, руб.
Общая сумма инвестиций в проект
(выкуп дома у застройщика), млн.руб.
в т.ч. собственные средства
ОАО «Ипотечное агентство Югры»
(50% от стоимости проекта, доходность = 5,0%
годовых)
в т.ч. кредитные средства ОАО «АИЖК»
(50% от стоимости проекта, ставка = 10,5% годовых)
Срок кредита, лет
Без
С
государственной государственной
поддержки
поддержкой
4 115,00
44 526,00
37 847,10
183,22
155,74
91,61
77,87
91,61
77,87
20 лет
13

14.

Расчет стоимость аренды
1 кв.м жилья, руб.:
Амортизационные отчисления
Налог на имущество
Платежи процентов по кредиту
(аннуитет)
Компенсация по кредиту
Рентабельность
Страхование недвижимости
Расходы на ремонт квартир
Расходы на приобретение
и обновление мебели
Управленческие расходы (5%)
Стоимость аренды 1 кв.м:
Без государственной
поддержки
С государственной
поддержкой
124,36
73,11
105,80
7,19
222,54
164,61
0,00
92,76
6,00
37,50
86,22
78,85
6,00
37,50
40,70
40,70
31,67
628,64
17,73
372,41
Государственная поддержка арендного бизнеса снизит стоимость аренды
1 кв.м жилья на 41%
14

15.

Стоимость аренды
мебелированной
квартиры (с учетом
управленческих расходов)
в месяц, руб.:
Без
государственной
Поддержки*
С
государственной Разница
поддержкой*
Однокомнатная квартира
площадью 30 кв.м
18 859,31
11 172,22
Двухкомнатная квартира
площадью 40 кв.м
25 145,74
14 896,29
Трехкомнатная квартира
площадью 55 кв.м
34 575,39
20 482,39
- 41%
* при 100% заполняемости дома
15

16.

Стоимость аренды
квартиры, построенной
Тип квартир
Без гос.
С гос.
поддержки, поддержкой,
тыс.руб.
тыс.руб.*
Однокомнатная
квартира (30 кв.м)
Двухкомнатная
квартира (40 кв.м)
Трехкомнатная
квартира (55 кв.м)
Средняя
рыночная
стоимость
аренды,
тыс.руб.
Отношение
Ипотечный
стоимости аренды квартиры,
платеж по
построенной с государственной
квартире
поддержкой
(без учета
компенсации
части % ставки
к средней
участникам
рыночной
к ипотечному
подпрограммы
стоимости
платежу, %
«ИЖК»),
аренды, %
тыс.руб.
18,9
16,0
20,5
- 30,0%
- 45,4%
25,2
21,0
24,7
- 29,0%
- 39,7%
34,6
29,0
33,9
- 29,3%
- 39,5%
* Дополнительно возможно снижение стоимости аренды жилья за счет
стимулирования спроса граждан путем предоставления компенсации части
затрат за найм работодателем
16