Разработка организационно-экономической модели строительства доходного дома

1. МИНОБРНАУКИ РОССИИ Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования «Ижевский Государственный Тех

МИНОБРНАУКИ РОССИИ
Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение
высшего образования
«Ижевский Государственный Технический Университет
имени М.Т. Калашникова»
(ФГБОУ ВО «ИжГТУ имени М.Т. Калашникова»)
Гайворонская Анна Алексеевна
Разработка организационно – экономической модели
строительства доходного дома (на примере жилого дома на
112 квартир в гор. Ижевске)
Диссертация на соискание степени магистра
по направлению подготовки
08.04.01 «Строительство»
Программа 08.04.01-8 «Управление проектами в строительстве»
Руководитель: к.п.н., доцент Кислякова Ю.Г.
Ижевск, 2016

2. Объект и предмет исследования

• Объектом исследования - процесс формирования,
функционирования и развития
доходных домов как перспективной формы
реализации на рынке аренды жилья
• Предметом исследования являются методы
организации и управления доходными домами, а
также организационно - экономические отношения,
возникающие в процессе формирования и развития
доходных домов на рынке аренды жилья

3. Цель и задачи исследования

• Цель исследования состоит в разработке новой, оптимальной
организационно – экономической модели управления доходными домами
• Задачи исследования:
- Изучить теоретические основы формирования и развития доходных домов;
выявить факторы, формирующие уровень спроса и предложения на рынке
найма и аренды жилья; этапы эволюции арендных отношений в России
- Провести анализ рынка недвижимости в гор. Ижевске, исследовать портрет
потребителя услуги доходный дом, анализ взаимодействия доходных домов
и бизнеса в гор. Ижевске, анализ организационно - экономических моделей
строительства доходного дома в рамках различных форм финансирования
- Разработка организационно – экономической модели доходного дома в гор.
Ижевск, определение показателей эффективности, выявление особенностей

4. Структура предложения аренды жилья на вторичном рынке города Ижевска по размеру и местоположению в мае 2016 г.

350
300
250
200
Индустриальный
Ленинский
Октябрьский
Первомайский
Устиновский
150
100
50
0
Студии
1 комнатные
2-х комнатные
3-х комнатные
4-х комнатные
5 и более

5.

Объем предложения квартир в аренду по местоположению на май 2016 года, гор. Ижевск Объем предложения квартир в аренду по их виду на май 2016 года, гор. Ижевск
Индустриальный Ленинский Октябрьский Первомайский
Студии
Однокомнатные
Двухкомнатные
Трехкомнатные
Четырехкомнатные Пяти и более
Устиновский
21%
7% 1% 0% 7%
18%
12%
29%
22%
55%
27%

6. Результаты анкетирования

Возраст
18-25
26-35
Семейное положение
женат/замужем
36-55
холост/ не замужем
гражданский брак
16%
4%
16%
40%
56%
68%

7.

Образование
Доход
Высшее Неоконченное высшее Среднее специальное
10 000 - 20 000
Среднее
21 000 - 30 000
4%
20%
40%
40%
80%
16%

8. Результаты фокус - группы

Недостатки при аренде жилья
Параметры ориентира при выборе арендуемой квартиры
Адекватный
собственник
1%4%
1%3%
Мошенники; 21%
Недоедливый собственник; 31%
19%
Соседи
13%
Цена
Отказ заключать договор; 2%
Район
19%
18%
Мебель
Договор
Комиссия риелтора; 24%
Соседи; 23%
23%
Парковка
Мусорные баки
Ремонт

9.

Шкала распределения факторов оценки по существующим видам аренды жилья
7
6
5
Частное лицо
Гостиница
Хостел
Друзья
Дохоный дом
Общежитие
4
3
2
1
0
Район
Цена
Площадь
Срок аренды
Инфраструктура
Комфорт
Соседи

10. Взаимодействие бизнеса и доходных домов в гор. Ижевске

11.

Сравнение сроков окупаемости при различных видах финансирования
35
30
25
Срок окупаемости,
год
20
15
10
5
0
Государство
Частная организация
ГЧП
ЗПИФН

12.

Основные показатели модели доходного дома
Показатели
Значения
Исходные параметры дома
Количество этажей – 7
Количество квартир -112
-однокомнатных -84
-двухкомнатных -28
Общая площадь здания – 6352,04 м²
Жилая площадь квартир – 2321,48 м²
Сметная стоимость строительства
183 484,40 тыс. руб.
Средняя площадь квартир
Однокомнатных – 33 м²
Двухкомнатных – 49 м²
Организационно- правовая форма хозяйствующего Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости
субъекта – собственника доходного дома
Налог на добавленную стоимость
Отсутствует согласно п/п. 10 п.1 ст.149 Налогового
кодекса РФ
Налог на прибыль
Эффект
отложенного
налогообложения,
после
расформирования ЗПИФН (через 15 лет с момента
образования)
Налог на имущество организаций
нет

13.

Организационно – экономическая модель доходного дома

14. Результаты исследования

Изучены теоретические основы формирования и развития доходных
домов;
Выявлены факторы, формирующие уровень спроса и предложения на
рынке аренды жилья, изучены этапы эволюции арендных отношений в
России;
Проведен анализ рынка недвижимости города Ижевска;
Исследован портрет потребителя услуги доходный дом, путем проведения
анкетирования и фокус – группы;
Предложено задание на разработку программы, которая позволит
взаимодействовать доходным домам и бизнесу;
Рассмотрены организационно – экономические модели строительства
доходного дома при различных видах финансирования проекта;
Разработана организационно – экономическая модель строительства
доходного дома через закрытые паевые инвестиционные фонды
недвижимости, которая позволила значительно снизить сроки
окупаемости.