Концепция жилья, как конкурентное преимущество на рынке жилой недвижимости

1.

Концепция жилья, как конкурентное
преимущество на рынке жилой недвижимости.
Слушатель: Голубев Дмитрий Сергеевич MBA 27B
Москва, 2019

2.

Рынок квартир в г. Сочи
2

3.

Исходные данные: ЖК «Пример»
Разрешение на
Март 2016 г.
строительство
Начало продаж
Апрель 2016 г.
Старт строительства
Декабрь 2016 г.
Акт ввода дома
2 квартал 2018 г.
Количество квартир
384 квартиры
Площадь квартир
20 558 кв.м.
Квартиры проданы в полном объеме до сдачи
дома в эксплуатацию
Квартиры без отделки
Финансирование проекта с привлечением кредита
3

4.

Исходный расчет: ЖК «Пример»
Наименование
Ед.
показателя
изм.
Количество сделок
ед.
Цена кв.м.
Руб./кв
.м.
Доход от продаж
Руб.
Инвестиции
строительство
в
Руб.
Значение
Показатель
Ед.
Значение
изм.
Первоначальные
384
66 057
инвестиции
(до
2016
года)
Ставка дисконтирования
1 348 852 098
851 308 665
Руб.
61 867 077
NPV
%
15
Руб.
255 103 024
%
42,10
IRR
4

5.

Результат реализации ЖК «Пример»
Первоначальные
Снижение цены на 5 %;
Период
продажи
увеличен
инвестиции
(до
Руб.
Средняя стоимость кв.м.
Руб.
Ставка дисконтирования
%
15
Чистый денежный поток
Руб.
97 056 466
Руб.
82 584 400
лет
1,25
Руб.
1,28
%
19,47
года)
на
три
квартала;
61 867 077
2016
Рост инвестиций– 5%.
NPV
Срок окупаемости
Дисконтированный срок
IRR на 54%
NPV на 67%
окупаемости
60 961
IRR
5

6.

Заселение ЖК «Пример»
Задача:
• выяснить реальное
количество
проживающих в доме
Динамика заселения жильцов в дом (ЖК
Пример) через год после ввода в
эксплуатацию
79%
Метод:
• сквозной анализ
показаний приборов
учета электроэнергии
21 %
79% Пустые квартиры
21% Заселенные квартиры
6

7.

Группировка по целям владения недвижимостью
Группа
Подгруппы
Цели покупки
Молодая семья с ребенком или без
Улучшение жилищных условий
Собственного проживание
Взрсослые дети или родители
Для перепродажи
Инвестиции
Для сдачи в аренду
Улучшение жилищных условий
родителей, квартира для детей.
Доход на разности цен покупки и
продажи
Дохода от сдачи в аренду, компенсация
ипотечных платежей
Будущее проживание владельца или
Защита свободных денежных средств
сдача в аренду
от инфляции, будущее жилье.
7

8.

Типовые концепции дизайна
Квартира для молодой
семьи с ребенком или без
Квартира для сдачи в
аренду
8

9.

Схема реализации: первая целевая группа «Квартира для самостоятельного
проживания»
Выбор квартиры
• Выбор
квартиры на
сайте
Выбор типа
отделки
основываясь на
цель
• «Конструктор»
базовой
отделки
Заключение
договора и
оплата работ
• Заселение в
квартиру сразу
после ввода в
эксплуатацию
проработка базового проекта выполняется по принципу Онлайн – конструктора ИКЕА
9

10.

Схема реализации: вторая целевая группа «Инвестиционная квартира»
Выбор квартиры
Заключение договора
на управление
квартирой
• Выбор квартиры на
сайте
Заселение
арендатора
• Поиск арендатора
• Отделка за счет
компании;
• Подписания
графика
распределения
арендных
платежей*.
• Заселение в
квартиру
арендатора;
• Осуществление
платежей.
Распределения графика арендных платежей
Год
Собственник
Компания
1
0%
100%
2
20%
80%
3
50%
50%
4
60%
40%
5
90%
10%
10

11.

Расчет концепции относительно базового сценария
Квартир с отделкой
Стоимость квадратного метра продажи отделки
Чистый
среднерыночная
дисконтированный
Ставка дисконтирования
70%
уровня «комфорт» - 8400
руб./кв.м.;
денежный поток проекта
Себестоимость отделки – 5040 руб./кв.м.
(NPV)
Средняя стоимость аренды квартиры
324,36
Срок окупаемости
Дисконтированный срок
руб./кв.м. в месяц.
окупаемости
Внутренняя
доходности IRR
NPV на 82%
%
15
Руб.
457 161 864
лет
1,25
Руб.
1,28
%
36,66
ставка
IRR на 47%
11

12.

ПРОГНОЗ ВЛИЯНИЯ КОНЦЕПЦИИ
• Увеличение
добавленной
стоимости
• Качественно
новый этап
развития
• Больший объем
освоения рынка
• Расширение
предложения
• Снижение
ставок
ДЕВЕЛОПЕР
РЫНОК
АРЕНДЫ
РЫНОК
УСЛУГ ПО
РЕМОНТУ
БАНКОВСКИЙ
СЕКТОР
• Снижение
ставки ипотеки
• Развитие
специальных
кредитных
продуктов
12

13.

Спасибо за внимание!