Функции управляющей компании на разных стадиях жизненного цикла недвижимости

1. Лекция 3

Функции управляющей
компании на разных стадиях
жизненного цикла
недвижимости

2.

Управление недвижимостью является частным
случаем управления как целенаправленного,
комплексного, систематического воздействия
субъекта управления на его объект в интересах
достижения и поддержания состояния
эффективного функционирования объекта в
соответствии с критериями, задаваемыми
субъектом управления.
В этом смысле управление недвижимостью
подчиняется общим законам управленческой
деятельности.
В то же время, управление недвижимостью
представляет собой одно из важнейших
правомочий собственника, а при привлечении
профессионального управляющего выступает и в
качестве особого рода предпринимательской
деятельности.

3. Управление недвижимостью

(property management) – осуществление комплекса
операций по эксплуатации зданий и сооружений
(поддержание их в рабочем состоянии, ремонт,
обеспечение сервиса, руководство обсуживающим
персоналом, создание условий для пользователей
(арендаторов), определение условий сдачи
площадей в аренду, сбор арендной платы и пр.) в
целях наиболее эффективного использования
недвижимости в интересах собственника.
(Источник: Thе glossary of property terms. —
London, 1993, с. 144.)

4. Управление недвижимостью

- организация наиболее эффективного
использования недвижимости в интересах его
собственников, в том числе разработка программы
управления объектом недвижимости, организация
технической эксплуатации недвижимости,
обеспечение объекта коммунальными услугами,
маркетинг недвижимости, организация
обслуживания пользователей недвижимости,
обеспечение взаимоотношений с органами власти
и коммунальными службами, управление
проектами развития недвижимости. (Источник:
СТО ГС 01.0.01-03. «ЕДИНАЯ СИСТЕМА
ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО УПРАВЛЕНИЯ
НЕДВИЖИМОСТЬЮ. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ.»)

5. При этом, деятельность по управлению недвижимостью осуществляется в трех аспектах – правовом, экономическом и техническом.

Управление
недвижимостью
Правовой
Экономический
Технический

6.

► Правовой
аспект управления
недвижимостью состоит в наиболее
рациональном использовании,
распределении и комбинировании права на
недвижимость.
► Экономический аспект управления
недвижимостью реализуется через
управление доходами и расходами,
формирующимися в процессе эксплуатации
недвижимости.
► Технический аспект управления состоит в
поддержании объекта управления в
работоспособном состоянии в соответствии с
его функциональным назначением.

7.

Многообразие объектов недвижимости, их
взаимная связь друг с другом инженерными
коммуникациями, единством территории,
принадлежностью одному собственнику и
т.д. определяют наличие разных уровней в
управлении недвижимостью.
Так, в рамках города могут быть выделены:
► управление отдельными объектами
недвижимости;
► управление имущественными комплексами;
► управление территориально-имущественным
комплексом города в целом.

8.

На уровне города круг задач, которые должны быть
решены в процессе управления недвижимостью,
еще больше возрастает. В него включаются:
► создание условий для деятельности организаций и
предприятий, обеспечивающих функционирование
города как социально-экономического целого;
► обеспечение развития отдельных территорий с
учетом интересов комплексного развития
территории города в целом;
► формирование доходной части бюджета города и
минимизация затрат по содержанию
недвижимости;
► обеспечение высокого уровня деловой активности
на территории города (максимизации объема
продукта, создаваемого на территории города) и
одновременно решение социальных задач.

9.

С точки зрения роли недвижимости в
реализации интереса собственника вся
недвижимая собственность может быть
разделена на два класса:
► недвижимость, занимаемая собственником и
используемая им для ведения определенной
деятельности – производственной,
административной, учебной и пр.
► (операционная недвижимость);
► недвижимость, используемая в интересах
получения дохода в виде арендной платы и
прироста стоимости (инвестиционная
недвижимость).

10.

► Управление
недвижимостью в этих двух
случаях имеет свои особенности.
► Операционная недвижимость выступает
как составная часть реальных активов
предприятия, и ее использование подчинено
общим целям предприятия (организации).
► Недвижимость является одним из ресурсов,
используемых в процессе деятельности
предприятия, и управление недвижимостью
является одним из направлений управления
предприятием.

11.

Исходный пункт управления недвижимостью как
отдельной подсистемы в системе управления
предприятием – определение потребностей в
количестве и качестве объектов недвижимости –
земельных участков, зданий, сооружений,
помещений, необходимых для реализации целей и
планов, стоящих перед предприятием.
Указанная задача распадается на решение ряда
вопросов:
► определение количества недвижимости разного
типа, необходимого для обеспечения деятельности
предприятия;
► определение требований к качеству требующейся
недвижимости (по планировке, долговечности,
соответствию специфическим запросам
предприятия);
► определение требований по местоположению
недвижимости.

12.

► Управление
недвижимостью в системе
управления предприятием должно
обеспечивать соответствие недвижимости,
используемой предприятием (по качеству,
количеству, местоположению и издержкам),
целям предприятия и ее наиболее
эффективное использование.
► Опыт управления недвижимостью
предприятий в зарубежных странах
показывает наличие ряда методов
повышения эффективности использования
недвижимости, находящейся в их
распоряжении.

13.

Методы повышения эффективности
использования операционной недвижимости
направлены на преодоление расхождений в
целях между подразделениями организации,
обеспечивающими управление
собственностью, и подразделениями,
занимающими ее.
Среди этих методов:
► а) Аудит недвижимости.
► б) Рыночная проверка.
► в) Соглашение об оказании услуг.
► г) Внутренняя аренда.

14.  Аудит недвижимости.

Аудит недвижимости.
Аудит недвижимости представляет собой регулярный сбор
информации о степени загруженности недвижимости и
направлениях ее фактического использования.
Кроме того, он может включать и получение информации о
степени загруженности недвижимости на других
предприятиях для сравнения и внесения необходимых
изменений в собственную политику.
Результат аудита недвижимости – формирование
имущественного баланса предприятия, показывающего
затраты на содержание недвижимости и генерируемые с ее
использованием доходы.
На основании аудита могут быть предприняты меры по
перераспределению имеющегося имущества или по
расширению его использования.

15.  Рыночная проверка.

Рыночная проверка.
Управление помещениями и поддержанием зданий осуществляется,
как правило, особым подразделением предприятия. Однако эти
услуги могут быть получены и коммерческим путем от
подрядчиков и управляющих компаний.
Создание собственных подразделений имеет свои преимущества –
надежность, лучшее знаний проблем предприятия, но связано и с
определенными недостатками – такие подразделения, как
правило, являются монополистами, защищенными от
конкуренции и поэтому неэффективными.
Они могут больше думать о своих интересах, а не об интересах
организации.
Рыночная проверка – один из способов разрешения этой проблемы.
Все или часть работ и услуг, выполняемых внутренним
подразделением, могут быть переданы конкурирующей фирме.
Собственное подразделение также может конкурировать за
контракт, и это заставит их быть более эффективными и
конкурентоспособными.

16. Соглашение об оказании услуг.

Соглашение заключается между предприятием
как целым с отдельными подразделениями, их
составными частями и определяет обязанности
организации как собственника помещений
(ремонт, снабжение и пр.) и обязанности
подразделений, занимающих помещения
(направления использования, уборка).
Удовлетворенность занимающей стороны как
клиента проверяется путем мониторинга
мнения об услугах, используя в качестве
основы для вопросов соглашение об услугах.

17. Внутренняя аренда.

Использование арендных механизмов
позволяет заинтересовать подразделения в
экономном использовании пространства.
При этом арендная плата может
устанавливаться на различном уровне,
например на уровне расходов по
поддержанию помещений в
работоспособном состоянии.
Возможен и иной вариант – установление
арендной платы на рыночном уровне.

18.

Эффективное управление недвижимостью
предприятия предполагает четкое
понимание того варианта использования
недвижимости, который даст максимальный
эффект.
Некоторые здания нужны для организации
деятельности предприятия, но
неэффективны, с точки зрения
долгосрочных инвестиционных целей.
Другие зданий могут быть не очень полезны
для деятельности, но хороши для
инвестирования и получения дохода от их
эксплуатации.

19. С учетом наиболее эффективного варианта использования недвижимости могут быть выделены:

► здания,
которыми надо владеть и занимать
(как хорошие для инвестирования и для
операционной деятельности);
► здания, которые можно занимать, но не
владеть, поскольку они хороши для
текущей деятельности, но не имеют
инвестиционного потенциала в
долгосрочном аспекте;
► здания, которые можно иметь в
собственности с инвестиционной точки
зрения.

20.

Инвестиционная недвижимость является
самостоятельным активом, нуждающимся в
управлении для получения дохода от его
использования.
Основными целями управления объектами
инвестиционной недвижимости являются,
как правило:
► максимизация прибыли;
► максимизация стоимости объекта
недвижимости.

21.

Достижение этих целей обеспечивается через
деятельность управляющего недвижимостью
по наиболее полному и эффективному
использованию объекта недвижимости для
получения дохода от его эксплуатации.
Содержание и последовательность действий
по управлению инвестиционной
недвижимостью могут быть представлены
следующей схемой.

22.

Содержание мероприятия
Результат мероприятия
Экспертиза объекта, его окружения и
определение возможностей по его
наилучшему использованию с учетом
состояния и прогноза развития рынка
Разработка программы по управлению объектом
недвижимости, составление прогноза
динамики доходов и расходов от объекта
Формирование команды управления, набор
наемных работников, обеспечивающих
содержание объекта недвижимости и его
эксплуатацию, в том числе оказание услуг
арендаторам и контроль за их работой
Поддержание объекта в работоспособном
состоянии
Привлечение арендаторов, проведение
переговоров с ними, заключение договоров
Обеспечение наиболее полной занятости объекта
Поиск и отбор подрядчика по поставке
продукции, выполнению отдельных видов
работ по эксплуатации и ремонту
Обеспечение минимизации затрат по содержанию
недвижимости
Работа с арендаторами по сбору арендной
платы, перезаключению договоров,
привлечению новых арендаторов
Поддержание уровня занятости объекта и
получения необходимого уровня доходов
Анализ качества работ по содержанию объекта и
оказанию услуг арендаторам
Поддержание высокого качества обслуживания,
расширение спектра оказываемых услуг
Анализ фактических доходов и расходов от
объекта, внесение коррективов в план
доходов и расходов
Обеспечение наиболее эффективного
использования недвижимости

23.

В действительности деятельность по управлению
недвижимостью гораздо сложнее и многообразнее, чем это
представлено на схеме.
Так, например, если мы возьмем только первую позицию из
представленного перечня, то она должна включать целый
ряд направлений, таких как:
► анализ объекта, его техническая и экономическая
экспертиза с заключениями и выводами;
► анализ спроса и предложения на рынке;
► определение варианта наиболее эффективного
использования объекта;
► анализ целевого рынка;
► определение уровня арендной платы;
► определение величины эксплуатационных расходов;
► разработка плана продвижения объекта на рынок;
► разработка плана работы с персоналом, работы по
эксплуатации объекта;
► разработка плана работы с арендаторами;
► подготовка проекта плана доходов по объекту (бюджета
объекта).

24.

Отношения управляющего с
собственником составляют
основу деятельности
управляющего, задают
направления его
деятельности, расстановку
приоритетов.

25.

Эти взаимоотношения направлены на:
► определение целей управления недвижимостью
(получение прибыли, повышение ценности объекта
недвижимости, обеспечение сохранности
недвижимости, минимизация издержек и т.д.);
► определение в распределении правомочий по
управлению недвижимостью между управляющим
и собственником (заключение договоров с
арендаторами, подрядчиками, принятие решений о
ремонте, модернизации, реконструкции объекта и
пр.);
► определение направлений и порядка
распределения доходов от недвижимости
(периодичность получения дохода собственником,
способ вознаграждения управляющего, состав и
порядок формирования специальных фондов и
т.д.).

26. Управляющая компания и управляющий недвижимостью

Первые управляющие компании появились в
России в конце 90–х годов, но даже спустя 10
лет рынок управления коммерческой
недвижимостью все еще находится в стадии
формирования.
По оценкам экспертов, рынок не конкурентен, на
нем отсутствует соответствующее
профсообщество, которое могло бы
лоббировать интересы его участников, а
законодательная база далека от совершенства.

27.

Управляющая компания - организация,
основным видом деятельности которой
является управление недвижимостью,
находящейся в собственности третьих лиц.
Под управляющей компанией понимаются
также индивидуальные предприниматели,
оказывающие услуги по управлению
недвижимостью, если в них прямо не
указано иное.
Управляющий объектом недвижимости штатный сотрудник управляющей компании
либо индивидуальный предприниматель,
прошедший обучение по специальной
программе и аттестованный в установленном
порядке для профессионального управления
объектами недвижимости различного
назначения и уровня сложности.

28. Деятельность по управлению недвижимостью состоит из следующих основных составляющих:

осуществление технической, правовой, рыночной,
управленческой и экономической экспертиз объекта
недвижимости;
анализ вариантов использования объекта недвижимости,
рекомендации по выбору наиболее эффективного варианта;
разработка программы управления объектом
недвижимости;
организация системы технической эксплуатации и
обеспечения коммунальными ресурсами;
обслуживание пользователей объекта, включая
осуществление арендных операций;
маркетинг объекта;
представление интересов учредителя управления перед
третьими лицами в отношении вопросов, касающихся
переданного в управление объекта недвижимости;
управление проектами развития объекта.

29.

► Управление
недвижимостью
осуществляется в соответствии с
договором на управление,
заключаемого между собственником
объекта (учредителем управления) и
управляющей компанией.
► По соглашению управляющей
компании и собственника объекта
недвижимости стороны вправе
применять любые виды договоров,
предусмотренные Гражданским
Кодексом РФ.

30.

► Договором
на управление может быть
предусмотрено ограничение сферы
деятельности управляющей компании.
► В этом случае к выполнению
отдельных функций могут
привлекаться организации,
оказывающие брокерские,
консалтинговые, маркетинговые,
девелоперские услуги, услуги по
эксплуатации зданий и т. д.

31. Деятельность по управлению недвижимостью разбивается на мероприятия по управлению, относящихся к отдельным фазам (стадиям)

управления:
► фаза
концепции - экспертиза объекта
управления, разработка концепции его
управления;
► фаза бизнес-планирования - разработка
программы управления объектом
недвижимости;
► фаза управления - осуществление
собственно деятельности по управлению
недвижимости (организация, исполнение и
контроль);
► фаза завершения - завершение
управленческого цикла, возвращение
объекта недвижимости учредителю
управления.

32. Деятельность по управлению недвижимостью осуществляется в отношении следующих объектов недвижимости, классифицируемых по типу

употребления в жизнедеятельности и хозяйственном
обороте человека:
► жилые;
► гостиничные;
► офисные;
► торговые;
► складские;
► производственные;
► учебные;
► зрелищные;
► медицинские.

33.

Управляющая компания заключает контракты на поставку
товаров, проведение работ, оказание услуг, которые по
квалификационным, технологическим или экономическим
причинам не могут быть выполнены штатным персоналом
управляющей компании.
В рамках управления выделяются следующие
основные группы поставщиков товаров, работ,
услуг:
► поставщики коммунальных ресурсов (электрическая
и тепловая энергия, вода, газ и т. п.);
► эксплуатационные компании, осуществляющие
работы по техническому обслуживанию, ремонту,
охране или уборке объекта недвижимости;
► консалтинговые компании (консалтинг в сфере
управления недвижимостью, маркетинговые
исследования, оценка имущества);
► риэлторские и рекламные агентства;
► архитектурные, проектно-изыскательские,
строительно-монтажные и т. п. организации,
привлекаемые для осуществления процессов
развития (девелопмента) объектов недвижимости;
► поставщики прочих товаров, работ, услуг.

34.

Участие органов государственной власти в
процессе управления недвижимостью,
осуществляется в соответствии с
законодательством Российской Федерации и
нормативно-правовыми актами
региональных и местных органов власти.
Государственные надзорные и регулирующие
органы осуществляют контроль и
регулирование над состоянием объекта
управления и (или) деятельностью на нем
пользователей объекта.
В сферу компетенции управляющей компании
входят взаимоотношения с
государственными надзорными органами по
поводу состояния объекта недвижимости,
его соответствия существующим
санитарным, противопожарным,
градостроительным и т. п. нормам и
правилам.

35.

Взаимоотношения с государственными надзорными
органами по поводу деятельности пользователей
объекта управления входят в сферу деятельности
управляющей компанией только в случае, когда они
непосредственно затрагивают состояние объекта
управления, либо угрожают интересам и
безопасности учредителя управления, других
пользователей объекта управления.
Взаимоотношения управляющего недвижимостью с
пользователями (арендаторами) объекта
недвижимости, поставщиками, иными лицами,
имеющими отношение к объекту управления,
строятся на договорной основе. Условия договоров,
заключаемых управляющей компанией, не должны
выходить за рамки прав и полномочий управляющей
компании, предоставленных ей учредителем
управления, нарушать его права и законные
интересы.

36. Функции управляющей компании на стадии эксплуатации объекта

1. Ведение договоров об аренде, отношения с арендаторами,
организация въезда и выезда арендаторов из здания – важные
функции управляющего недвижимостью, которая начинается с
момента подписания договора об аренде, продолжается в течение
всего срока действия договора и заканчивается с выездом арендатора
из здания.
2. Инженерное и техническое обслуживание - это поддержание здания
в надлежащем состоянии так, чтобы оно могло полноценно
функционировать.
3. Коммунальные услуги.
4. Материальное обеспечение.
5. Комплексная уборка.
6. Услуги по обеспечению безопасности.
7. Финансовый менеджмент и отчетность.
8. Страхование и управление рисками.
9. Консультационные услуги.