Квартирография: Количественный анализ

1.

Урок 2.1
Квартирография:
Количественный анализ

2.

Создаем
количественную
квартирографию
Автор:
Вероника Лежнева

3.

Изучение рынка
● Зачем анализировать рынок для количественной
квартирографии
● Отличие комфорта и бизнеса по средним площадям
● Источники данных
● Как наличие федеральных застройщиков из топ-20 влияет
на рынок города
● Пример средних лотов и распределения квартир у
федеральных застройщиков в разных регионах

4.

Квартирография классов
Средний лот в проекте
Средний лот в спросе (12М 2025)

5.

Исходные данные
BnMap
Dataflat
Пульс продаж Новостроек
+ локальные провайдеры, закупающие данные Росреестра

6.

Квартирография классов
Брусника
Эталон
ПИК
Унистрой

7.

Анализ рыночных продаж
Пример распределения рыночных продаж в бизнес-классе города-миллионника
2
5
8
Ком
98- 10 10 10 10 10 11 11 11 11 11 12 12 12 13 13 13 14 14 15 18 19 19 22 24 6Общ
0
22-24-26-28-32-34-36-38-40-42-44-46- 48-5 52-54-56-58-60-62-64-66-68-70-72-74-76-78-80-82-84-86-88-90-92-94-96натн
10 0-12-14-16-18-10-12-14-16-18-10-14-16-10-14-18-10-18-12-12-14-16-14-26-2- ий
24 26 28 30 34 36 38 40 42 44 46 48 0
54 56 58 60 62 64 66 68 70 72 74 76 78 80 82 84 86 88 90 92 94 96 98
ость
5
0 02 04 06 08 10 12 14 16 18 20 22 26 28 32 36 40 42 50 54 84 96 98 26 48 2 итог
2
8
8
1
2
1 24 75 28 45 22 19 27
1
14 9 5 1
9
3
1
1
8 7 33 32 21 35 10 30 15 12 16 4 6 1 12 3 1 2 1
3
294
1
2
1
1
254
1 4 7 9 9 5 2 8 16 3 2 9 13 9 3 5 3 6 1 1 3 1
3 1 1
1
1
1
128
Ядра спроса
4
ст 12 9 2 10 4
1
2
3
8 6 6 1 1 1 4
1 1
1
1 1
1 1 1 1 42
37
Про
2
даж
12 9 2 10 4 1 24 75 28 45 22 19 27 21 42 37 22 35 10 30 15 15 17 9 13 10 22 8 3 10 17 3 3 10 15 9 6 5 4 9 1 9 9 7 1 1 1 4 3 1 2 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 755
и
7
(шт.)

8.

Создание квартирографии
● Средний лот проекта: расчет пресета
● Выбор конкурентного окружения
● Востребованность лотов и анализ остатков и продаж
● Заполняем эксель-модель

9.

Выбор конкурентного окружения
1.
Локационные конкуренты. Отбор проектов-аналогов в радиусе 3-5 км, либо
сопоставимые по классу и размеру проекты в релевантных сопоставимых локациях
2.
Городские конкуренты. Для проектов бизнес-класса и выше в регионах, а также для
крупных проектов типового/комфорт-класса – смотрим весь город

10.

Выбор конкурентного окружения
Для получения релевантной квартирографии спроса необходимо
учитывать проекты с уровнем распроданности от 10 до 80%
В выборку берем проекты, не введенные в эксплуатацию
Проекты, продающиеся менее 6 месяцев, не должны составлять
ядро конкурентного анализа (не должно быть больше половины
от общего числа)
Средняя площадь реализации в проекте-аналоге может отличаться
от запроектированной – обращать внимание по проектам на
подобные отклонения, выяснять причину
Определитесь с классом проекта, который строите, и сопоставьте
с тем, что позиционируется в этом классе на рынке

11.

Этап 1. Определение средней продаваемой площади
в проекте (пресет)
Средний лот
проекта
Средний чек
проекта
Соц-дем портрет
покупателя
Класс проекта
Этап 2. Формирование квартирографии с
определением типоразмеров и их подвидов

12.

Определение средней продаваемой площади проекта
Проекты
2024
апр
2025
май
июн
июл
авг
сен
окт
ноя
дек
янв
фев
мар
Итог
Ср.
значения
Проект 1
количество, шт.
17
31
43
12
10
11
6
10
12
5
5
4
166
14
средняя площадь, кв. м.
46,6
59,2
54,1
59,7
52,2
49,5
67,9
56,1
60,9
68,8
48,3
86,5
56,4
56,4
суммарная площадь, кв. м.
793
1 835
2 327
716
522
544
407
561
731
344
242
346
9 368
781
средняя цена кв. м, руб.
162 437
163 334
167 853
170 060
173 522
182 240
167 859
184 469
184 049
176 592
202 608
199 867
172 489
172 489
Проект 2
количество, шт.
6
9
12
3
5
11
9
12
8
13
5
11
104
10
средняя площадь, кв. м.
85,6
68,7
69,0
61,0
77,8
75,9
68,9
69,1
69,9
60,7
87,2
65,6
70,4
70,4
суммарная площадь, кв. м.
514
618
828
183
389
835
620
829
559
789
436
721
7 322
732
средняя цена кв. м, руб.
233 966
283 330
214 508
222 509
344 932
231 323
262 012
256 344
228 696
261 820
228 091
253 089
250 284
250 284
Проект 3
количество, шт.
8
11
9
7
8
5
16
1
6
6
5
6
88
7
средняя площадь, кв. м.
66,9
57,9
62,9
63,3
66,9
72,5
79,5
68,9
60,7
61,4
86,6
75,7
68,6
68,6
суммарная площадь, кв. м.
535
637
567
443
536
362
1 273
69
364
368
433
454
6 040
503
средняя цена кв. м, руб.
193 931
196 970
209 945
209 852
221 883
219 983
183 572
205 011
237 220
221 662
225 288
224 089
207 720
207 720
Проект 4
количество, шт.
7
12
6
6
7
8
8
4
10
3
4
2
77
8
средняя площадь, кв. м.
57,2
65,8
61,5
51,5
45,5
44,9
63,1
54,2
72,2
70,2
73,2
68,3
60,1
60,1
суммарная площадь, кв. м.
401
790
369
309
318
359
504
217
722
211
293
137
4 629
463
средняя цена кв. м, руб.
209 079
196 821
208 499
234 659
249 676
238 559
224 661
213 023
221 036
225 097
212 878
209 934
218 467
218 467
Средний лот в сочетании с требуемыми ТЭПами по проекту –
ключевая вводная при проектировании

13.

Наиболее востребованные лоты в проектах-конкурентах
в разрезе комнатности
Тип лота
1к кв
2к кв
3к кв
Проекты с СВЦ выше 300 тыс. руб./м²*
Доля от общего объема спроса
Размер лота, м²
по типу лота, %
35-40
58%
40-45
17%
55-60
37%
60-65
15%
65-70
18%
75-80
41%
80-85
18%
Проекты с СВЦ 250-300 тыс. руб./м²*
Доля от общего объема
Размер лота, м²
спроса по типу лота, %
35-40
21%
40-45
25%
55-60
17%
60-65
19%
65-70
21%
100-105
15%
>120
21%
Анализ проданных квартир и товарных остатков

14.

Квартирография и Типоразмер
Площадь, кв.м
Квартирография
/Типоразме
Студия
Число
спален
min
max
28
31
30
33
35
34
36
40
38
L
42
46
S
50
M
0
100%
7,0%
2 013
68
35%
15,4%
5 104
150
40%
17,6%
6 519
172
44
25%
11,0%
4 718
107
55
53
35%
12,3%
6 269
119
56
62
59
40%
14,0%
8 052
136
L
70
73
72
25%
8,8%
6 098
85
S
74
78
76
40%
5,2%
3 852
51
80
84
82
40%
5,2%
4 156
51
L
86
90
88
20%
2,6%
2 230
25
S
95
98
97
40%
0,4%
376
4
100
103
102
30%
0,3%
297
3
105
110
108
30%
0,3%
314
3
500%
100%
50 000
975
S
1 (в т.ч. 2 евро)
2, (в т.ч. 3 евро)
3, (в т.ч. 4 евро)
4, (в т.ч. 5 евро)
M
M
M
M
L
ИТОГО
Распреде
%
Распреде ление
кварти
Количе
Средняя
ление квартир, Общая
р
ство
площадь
квартир доля от площадь
заданн
квартир
, кв. м
внутри общего , кв. м
ого
, шт
типа
числа в
типа
проекте
1
2
3
4
51,3
7,0%
44,0%
35,0%
13,0%
1,0%
100%

15.

Квартирография и Типоразмер
Кол-во
комнат
Типоразмер
S
M
Студия
L
S
1ккв (в т.
M
ч. 2Е)
L
S
2 ккв (в. т.
M
ч 3Е)
L
S
3 ккв (в т.
M
ч. 4Е)
L
S
4 ккв (в т.
M
ч. 5Е)
L
Диапазоны площадей
MIN
MAX
Ср.S
20
24
22
24
28
26
28
32
30
32
38
36
38
42
40
42
47
45
52
58
55
58
65
62
65
75
70
70
75
73
75
85
80
85
95
90
92
98
95
98
102
100
102
108
105
Типоразмеры
Шаг
квартир типоразмера
Диапазоны площадей
MIN
MAX
Ср.S
20
25
23
25
28
27
28
32
30
34
39
37
39
44
42
44
50
47
55
60
58
60
65
63
65
80
73
70
75
73
75
85
80
85
100
93
90
100
95
100
110
105
110
130
120
Диапазоны площадей
MIN
MAX
Ср.S
20
22
21
23
25
24
28
28
28
30
32
31
33
37
35
38
44
41
45
50
48
51
55
53
56
62
59
64
71
68
72
80
76
80
90
85
85
95
90
95
105
100
102
115
109

16.

Правила заполнения
Распределение типоразмеров по количеству спален – результат
анализа рынка и конкурентного окружения
Распределение внутри типоразмеров – по «ликвидности» лотов на базе
проведенного анализа спроса по площадям и комнатнастям
Шаг типоразмера – интервал между минимальным и максимальным
метражами квартир внутри одного типоразмера с одним количеством
спален. Обычно варьируется от 2 до 5 кв.м.
Чем ниже класс и/или меньше площадь квартиры, тем чувствительнее
для покупателя шаг квартиры – каждый метр – это деньги
Типоразмеры могут быть не только S, M, L, но и XS/XL – главное помнить
о том, что у здания есть естественные ограничения и не мельчить с шагом
Чем выше класс проекта, тем «шире» может быть шаг внутри
типоразмера и тем больший средний лот может быть ликвиден
«Пограничные» типоразмеры – отдаем предпочтение меньшему
размеру большей комнатности в части количества/доли квартир

17.

Промежуточные итоги
Рынок изучен и есть понимание, что строят в городе, а главное – что
покупают
Вы определились с классом проекта и его средним лотом (пресетом)
Вы выбрали конкурентов для анализа спроса и не забыли, что уникальный
по классу или размеру проект требует анализа спроса в том числе и на
уровне города
Вы посмотрели «ядра спроса» в каждом типе квартир по комнатности и
оценили наиболее продаваемые размеры лотов, а также – что чаще всего
остается при приближении проекта к вводу в эксплуатацию
И подготовили «красивую табличку» для отправки
архитекторам/проектировщикам

18.

Полезные ссылки
- https://platform.bnmap.pro/map/projects
- https://pulsprodaj.ru/
- https://www.dataflat.ru/
- Квартирография на Дом.рф: ссылка
- Карта новостроек ЕИСЖС: ссылка