Градостроительное зонирование

1.

Лекция 3. Градостроительное зонирование
территорий поселений
План:
1. Градостроительное зонирование территорий поселений. Понятие, назначение
2. Ландшафтное, функциональное и градостроительное зонирование.
3. Факторы, влияющие на градостроительное зонирование.
4. Зоны особого и специального использования.

2.

1. Градостроительное зонирование территорий поселений. Понятие,
назначение
Градостроительное зонирование — это разбивка территорий муниципальных образований в
целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов.
Градостроительная деятельность – это работа, направленная на развитие территорий
населённых пунктов. Градостроительная деятельность включает в себя: территориальное и
архитектурно-строительное
планирование,
градостроительное
зонирование,
планировку
территорий, строительство, капремонт, реконструкцию объектов капитального строительства.

3.

Зонирование территории города предназначено для формирования хороших условий жизни граждан.
Города, в которых создана благоприятная среда, ведут эффективную хозяйственную и экономическую
деятельность, стабильно развиваются. Развитие рынка недвижимости играет в этом не последнюю роль.
Назначение градостроительного зонирования:
создание условий для устойчивого развития территорий муниципальных образований, сохранение
окружающей среды и объектов культурного наследия;
создание условий для планировки территорий муниципальных образований;
обеспечение прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе
правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства;
создание условий для привлечения инвестиций, в том числе путём предоставления возможности
выбора наиболее эффективных видов разрешённого использования земельных участков и объектов
капитального строительства.
Одним из основных документов, отражающих градостроительное зонирование, является
генеральный план. Это основной градостроительный документ, определяющий в интересах населения и
государства долгосрочную стратегию градостроительного развития города.

4.

Зонирование территории города и села всегда проводят на основании Градостроительного
кодекса. Когда выполняют зонирование, пространство делят на определенные участки. У
выделенных зон должно быть единое функциональное назначение, общие параметры и
ограничения на возведение в них объектов недвижимости.
По Градостроительному кодексу РФ, градостроительное зонирование – это деление
территорий города на зоны. Зонирование выполняют, чтобы выделять участки и устанавливать для
них градостроительные регламенты. На карте градостроительного зонирования красными линиями
обозначают границы отдельных зон. Красные линии в узком понимании – это границы застройки. В
более широком – это границы общих территорий и участков земли. На данных территориях и
участках могут находиться линии связи и электропередачи, трубопроводы, автодороги,
железнодорожные линии и аналогичные линейные объекты. У красных линий должен быть
определенный юридический статус, соответствующий генплану. Если красная линия проходит через
участок земли, его делят на два участка. Этим двум участкам присваивают разный юридический
статус, разный разрешенный режим использования и разные кадастровые номера.

5.

6.

2. Ландшафтное, функциональное и градостроительное зонирование
Функциональное зонирование территории города. У каждой выделенной зоны своё
функциональное назначение. На функциональных участках могут располагаться природные, жилые,
производственные и общественные объекты. Функциональное зонирование территории города
ставит перед собой главную задачу – сохранять баланс интересов физических и юридических лиц,
распоряжающихся и пользующихся каждой зоной.
Любое городское пространство условно делят на следующие территории:
1. Селитебная территория. Она является частью планировочной структуры городского
пространства. Сюда входят: жилые районы и микрорайоны; общественно-торговые центры, улицы,
проезды, магистрали; объекты озеленения. На селитебной зоне можно размещать отдельные
промышленные и коммунальные объекты, не предполагающие создания санитарно-защитных
участков.
2. Производственная территория. На ней обычно размещают промышленные предприятия,
научные учреждения и сопутствующие им опытные производства, коммунально-складские объекты,
пути пригородных и внегородских сообщений, сооружения внешнего транспорта.
3. Ландшафтно-рекреационная территория. Служит местом для размещения водоемов,
городских лесов, лесопарков и лесозащитных зон, земель сельхозназначения и других территорий.
Функции территорий определяют Земельный и Градостроительный кодексы РФ.
Государственный земельный кадастр включает в себя информацию о границах функциональных зон.
Каждому участку присваивают индивидуальный кадастровый номер. Существует также кадастр
градостроительных документов со сведениями о сооружениях, зданиях, инженерных коммуникациях
и т. д.

7.

8.

-
-
-
-
-
На основе генплана разрабатывают правила для каждой зоны.
Выделяют следующие зоны:
жилые. Здесь располагаются социальные, коммунально-бытовые, жилые объекты с разным
количеством этажей, стоянки для автомобилей, гаражи и другие сооружения, связанные с проживанием
людей;
общественно-деловые. Размещают медицинские, культурные, торговые учреждения, объекты
общепита, предпринимательства, профобразования, деловые, финансовые учреждения, и другие по
обеспечению жизнедеятельность людей;
производственные. Такие зоны служат местом для размещения производственных объектов;
инженерной и транспортной инфраструктуры, в которых размещают промышленные, коммунальные и
складские объекты, сооружения, транспортные коммуникации;
рекреационные – это территории, где располагаются городские леса, скверы, парки, пруды, пляжи,
водохранилища и другие зоны туристического назначения, а также участки, подходящие для отдыха,
занятий спортом и физкультурой.
сельскохозяйственные зоны, в которых размещают сельскохозяйственные угодья, объекты
сельскохозяйственного назначения, садоводческие объекты и дачи;
специальные и иные зоны с особым научным, природоохранным, эстетическим и другим ценным
значением, здесь же располагают кладбища, объекты захоронения ТБО, скотомогильники, военные
объекты.

9.

10.

Строительное зонирование. Для каждой зоны устанавливают пределы и плотность застройки. Это
могут быть участки: малоэтажной застройки с высотой объектов не более 15 м, среднеэтажной - не
больше 35 м, многоэтажной – с высотой объектов более 35 м.

11.

Ландшафтное зонирование. Относительно каждой зоны устанавливают пределы участков
застройки, естественных и искусственных покрытий. К естественным относят растения и водные участки, к
искусственным – вымощенные зоны. Каждая планировочная зона включает в себя строительную,
ландшафтную и функциональную территорию. При таком зонировании территории специалисты делят
пространство с функциональной точки зрения.
Ландшафтное зонирование территорий поселений предусматривает деление территории с учётом
сочетания природных элементов (рельефа, почвы, растительности, водных объектов) с городской
застройкой (зданиями, дорогами, магистралями, инженерными сооружениями).
Также в рамках ландшафтного зонирования проводят оценку больших по площади территорий или
отдельных элементов ландшафта методом ландшафтного анализа (оценка насаждений, рельефа
местности, экспозиций и склонов, наличия видовых точек, выявление потенциальных возможностей по
обогащению пейзажа).
Основной принцип ландшафтного зонирования — обеспечение сбалансированной совокупности
трёх взаимосвязанных характеристик: функциональной, строительной и ландшафтной для каждого
элемента городской территории.

12.

13.

3. Факторы, влияющие на градостроительное зонирование
В рамках правового зонирования городское пространство делят на участки с различным
режимом использования.
Для каждой территории создают индивидуальные разрешения и ограничения на
использование. К ограничивающим факторам относят:
этажность зданий;
степень плотности застройки;
форму собственности (муниципальная, частная, государственная);
возможность принудительно выкупить недвижимость;
схемы, по которым зоны подключены к транспортным и инженерным коммуникациям;
требования к благоустройству и инженерной защите;
выделение сервитутов.
При градостроительном проектирования подготавливают комплекс градостроительных
документов:
документы по территориальному планированию;
планы реализации документации по территориальному планированию;
правила застройки и пользования земельными участками;
документы по планировке территории.

14.

Правила землепользования и застройки как основа градостроительного зонирования территории
города
В правилах землепользования и застройки прописаны:
- регламенты по градостроительству;
- карта зонирования территории города.
Когда выполняют зонирование территории города, на карте определяют границы. Каждый
участок при этом должен принадлежать одной территориальной зоне.
Существует также градостроительный регламент. В нем обозначают:
• как использовать участки земли и объекты капитального строительства;
• предельные масштабы участков, параметры допустимой застройки и реконструкции
недвижимости;
• существующие ограничения на пользование земельными участками и недвижимостью.

15.

Проект правил землепользования и застройки подготавливают в следующем порядке:
1. Специалисты готовят проект правил застройки и пользования земельными участками, соотнося его
со всеми территориями поселений, округов в городе, а также определенными их частями.
2. Главы местных администраций принимают решение о создании проекта. Они определяют порядок
и время проведения работ.
3. Утверждают состав комиссии по разработке проекта.
4. В течение 10 дней обнародуют принятое решение в Интернете на официальном сайте
администрации, по радио и на ТВ.
5. Орган местного самоуправления проверяет, соответствует ли разработанный комиссией проект
требованиям техрегламентов, не идет ли вразрез с генпланом поселения и другим законодательством.
6. Комиссия проводит публичные слушания по проекту. Публичные слушания ведутся не менее 2 и не
больше 4 месяцев со дня публикации проекта.
7. После завершения публичных слушаний комиссия может изменить или дополнить проект в
соответствии с итогами обсуждений, а затем его передают главе местной администрации.
8. В течение 10 дней после получения документа глава администрации направляет проект в орган
местного самоуправления.
Предложения о внесении изменений в правила землепользования и застройки в комиссию
направляют: федеральные органы исполнительной власти; органы исполнительной власти российских
субъектов; органы местного самоуправления; физические лица или юридические лица по личной
инициативе, когда правила могут препятствовать эффективному использованию объектов и участков
земли, нарушают права и законные интересы граждан. Комиссия рассматривает предложения в течение
30 дней. Она может отклонить предложение и оставить правила без изменений. О причинах она сообщает
в местную администрацию.

16.

Функциональное зонирование территории города выполняют на основании различий в
использовании земельных участков. На планировочную структуру городского пространства
влияет величина и организация транспортной инфраструктуры. При проектировании городских
территорий определяют, какой район является ключевым, наиболее густонаселенным, где
сосредоточены основные функции. Обычно это центральный район с основными транспортными
дорогами.
Планировочные схемы города можно разделить на три вида:
o радиально-кольцевую;
o шахматную;
o свободную.

17.

В радиально-кольцевой схеме периферийные районы связаны с центральными
магистралями. Кольцевые улицы соединяют радиальные магистрали. Такое зонирование
территории города позволяет людям без труда добираться до центра.
При шахматной схеме пересечение улиц идет под углом 90 градусов. Территорию осваивают
равномерно. Шахматное зонирование территории города было актуальным всегда. Основное
преимущество такого зонирования в том, что удается равномерно распределять потоки транспорта
и разделять пространство на участки. Но при этом, когда пересечений улиц много, увеличивается
пробег транспортных средств, а передвижения занимают больше времени. Еще один минус
шахматного зонирования –сложно сформировать центральное ядро и систему центров жилых
городских районов.
Линейная схема – шахматная планировка, вытянутая в одну сторону. Центральную застройку
при таком зонировании обычно располагают вдоль главной магистрали или нескольких
параллельных. Транспортная инфраструктура, как правило, удобна и продуманна, а расходы
граждан на перемещение из одной точки города в другую сокращаются. Городские территории
расширяются, количество строящихся районов увеличивается. Ряд городских зон удаляется от
центров, а дорога из одного района в другой занимает больше времени.
Существует и свободная схема, по которой организованы многие старые города. В центре
могут располагаться хаотично расположенные тихие и кривые улицы.

18.

4. Зоны особого и специального использования
В любом городе есть зоны, различные по расположению и назначению.
Центр города - это компактная территория, где расположены достопримечательности,
административные здания, объекты культурного и делового назначения, зеленые насаждения, парки,
площади, пешеходные зоны, стоянки автотранспорта и проезды. Внешней зоной называют городскую
территорию без пригородов, где проживает наибольший процент горожан. В Москве во внешнюю зону
входит пространство в границах МКАД, а в Санкт-Петербурге – административно подчиненная
территория, на которой отсутствуют населенные пункты.
В пригородную зону включают участки вокруг города. Эта зона формируется и развивается в
полном соответствии с интересами города, подчиняясь им. У пригородных зон в городах важное
назначение. Здесь горожане отдыхают. Эти зоны позволяют поддерживать экологическое равновесие
городского пространства. Там находятся объекты коммунального хозяйства и внешний транспорт,
отсутствуют промышленные предприятия и населенные пункты, прямо связанные с городом.
Примерный перечень территориальных зон городских и сельских поселений установлен в ГрК РФ.
В него входят зоны следующих видов:
• жилого назначения;
• общественно-делового назначения;
• производственного назначения;
• инженерной и транспортной инфраструктур; рекреационные;
• сельскохозяйственного использования;
• специального назначения;
• военных объектов и другие зоны режимных территорий.

19.

Зоны специального назначения в зонировании выделяются для размещения кладбищ, крематориев,
свалок бытовых отходов и иных объектов, использование которых несовместимо с использованием других
территориальных зон городских и сельских поселений.
Использование таких зон регламентируется требованиями специальных нормативов.
В генеральных планах и схемах функционального зонирования территорий зоны специального
назначения обозначаются буквой К или С. Возможные обозначения в зонах специального назначения:
К1 — кладбища и мемориальные парки;
К2 — территории, подлежащие рекультивации (несанкционированные свалки, закрытые карьеры),
зоны складирования отходов;
С-1 – зона кладбищ и крематориев;
С-2 – зона объектов санитарно-технического назначения;
С-3 – зона военных и иных режимных объектов и территорий.
Также в состав зон специального назначения могут включаться скотомогильники, объекты,
используемые для захоронения твёрдых коммунальных отходов, и иные объекты, размещение которых
может быть обеспечено только путём выделения указанных зон и недопустимо в других территориальных
зонах.
В случае если земельный участок или объект капитального строительства находится в границах зоны с
особыми условиями использования территорий, территорий достопримечательных мест, на них
устанавливаются ограничения использования в соответствии с законодательством Российской Федерации.