Градостроительное зонирование территорий поселений и ПЗЗ г. Оренбург

1.

Раздел 2. Тема 3 Градостроительное
зонирование территорий поселений
План
1 Документы градостроительного зонирования
2 Правила землепользования и застройки г.Оренбург

2.

1 Документы градостроительного зонирования
В задачи разработки градостроительной документации
на уровне территориального планирования в отношении
отдельных городских и сельских поселений, а также
городских и муниципальных округов входят выявление
их планировочной структуры и функционального
состава.
Также на градостроительную разработку поселений и
округов направлено Градостроительное зонирование –
«...зонирование территорий муниципальных образований
в целях определения территориальных зон и
установления градостроительных регламентов» (ч. 6 ст.
1ГрКРФ, см. Главу 4 ГрК РФ).

3.

«Территориальные зоны – зоны, для которых в
правилах землепользования и застройки определены
границы и установлены градостроительные регламенты»
(ч. 7 ст. 1 ГрКРФ).
Отметим, что п. 5 ст. 1ГрКРФ регламентирует так же
понятие «Функциональные зоны – зоны, для которых
документами территориального планирования
определены границы и функциональное назначение».
«Функциональная зона» является более общим
понятием (из области территориального планирования)
по отношению к понятию «Территориальная зона» (из
области градостроительного зонирования – рисунок 1).

4.

Рисунок 1 – Фрагменты градостроительных карт г. Барнаула: схема
функционального зонирования по генеральному плану (слева) и карта
градостроительного территориального зонирования с текстовым обозначением
градостроительных регламентов по территориальным зонам (справа).

5.

Различают несколько групп функциональных зон,
рассматриваемых в отечественном градостроительстве:
жилые;
общественно-деловые;
производственные;
инженерной и транспортной инфраструктуры;
сельскохозяйственного использования;
рекреационного назначения;
специального назначения.

6.

Градостроительный регламент (ч. 9 ст. 1 ГрК РФ)
определяет в пределах той или иной территориальной
зоны следующее:
виды разрешённого использования, функции
земельных участков (в том числе, пространство поди над
поверхностью земли без ограничения глубины и высоты);
Размеры земельных участков;
Предельные параметры разрешённого строительства;
Расчётные показатели минимального уровня
обеспеченности и максимального уровня
территориальной доступности объектов коммунальнотранспортной и социальной инфраструктур для
населения.

7.

«Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) –
документ градостроительного зонирования ... в котором
устанавливаются территориальные зоны,
градостроительные регламенты, порядок применения
такого документа и порядок внесения в него изменений»
(ч. 8 ст. 1ГрКРФ). Правила землепользования и застройки
утверждаются для муниципальных образований органами
местного самоуправления.

8.

Также в пределах градостроительных систем на уровне
градостроительного зонирования устанавливаются зоны с
особыми условиями использования территорий, в пределах
которых устанавливаются дополнительные ограничения и/или
особенности ведения градостроительной деятельности по
сравнению с остальными территориальными зонами.
В соответствии с п. 10 ст. 1 ГрК РФ,в зоны с особыми
условиями использования территорий входят:
охранные зоны, зоны охраняемых объектов;
зоны охраны объектов культурного наследия и защитные зоны
объектов культурного наследия;
санитарно-защитные зоны;
водоохранные зоны;
зоны затопления или подтопления;
зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственнобытового водоснабжения;
приаэродромные территории и др.

9.

2 Правила землепользования и застройки
г.Оренбург
Правила землепользования и застройки — это документ
градостроительного зонирования муниципального образования, в
котором устанавливаются территориальные зоны,
градостроительные регламенты, порядок применения Правил и
порядок внесения в них изменений.
Регулирование землепользования и застройки на территории МО
«город Оренбург» осуществляется в порядке, установленном
Правилами землепользования и застройки МО «город Оренбург»,
утвержденными приказом министерства архитектуры и
пространственно-градостроительного развития Оренбургской
области от 10.08.2021 №36/70од.
Правила включают в себя:
1) порядок применения Правил и внесения в них изменений;
2) карты градостроительного зонирования;
3) градостроительные регламенты.

10.

2 Правила землепользования и застройки
г.Оренбург
На картах градостроительного зонирования установлены
границы территориальных зон, территорий, в границах которых
предусматривается
осуществление
комплексного
развития
территории и согласование архитектурного облика объекта
капитального строительства.
Для каждой
из территориальных
зон установлены
градостроительные регламенты.
Градостроительными регламентами определен правовой режим
земельных участков, равно как всего, что находится над и под
поверхностью земельных участков и используется в процессе их
застройки и последующей эксплуатации объектов капитального
строительства.

11.

Правила землепользования и застройки г. Оренбурга
регламентируют около трёх десятков видов территориальных зон с
градостроительными регламентами (см. также ст. 35ГрКРФ). Виды
территориальных зон, как правило, кодифицируются буквами
кириллицы и арабскими цифрами (коды периодически
пересматриваются, следует следить за актуальными редакциями
ПЗЗ). Перечислим некоторые из них, часто встречаемые в
проектной практике архитекторов:
1. Жилые зоны:
"Ж.1" - зона застройки индивидуальными жилыми домами (1 - 3
этажа) и малоэтажными жилыми домами блокированной застройки (1 - 3
этажа);
"Ж.2" - зона малоэтажной (до 4 этажей) и блокированной (до 3 этажей)
застройки;
"Ж.3" - зона среднеэтажной (5 - 8 этажей) и многоэтажной (9 этажей и
выше) застройки домами многоквартирными;
"Ж.4" - зона застройки домами смешанной этажности в зоне
выборочной реконструкции;
"Ж.5" - зона садоводческих объединений.

12.

Общественно-деловые зоны "ОД":
"ОД.1" - зона многофункциональных центров обслуживания и
общественно-деловой активности;
"ОД.2" - зона общественно-деловой активности вдоль городских
магистралей;
"ОД.3" - зона крупных торговых комплексов, рынков;
"ОД.4" - зона объектов здравоохранения и социального
обслуживания;
"ОД.5" - зона медицинских стационаров с особым режимом
работы;
"ОД.6" - зона объектов науки, высшего, среднего и специального
образования;
"ОД.7" - зона спортивно-зрелищных объектов;
"ОД.8" - зона культурного комплекса "Национальная деревня".
лифтовыми).

13.

Отметим территории, для которых градостроительный регламент
не устанавливается (то есть, земли, не подлежащие на данном этапе
градостроительному освоению):
Земли сельскохозяйственного назначения;
Земли лесного фонда;
Земли водного фонда.
На федеральном уровне утверждены нормы цветовой маркировки
на картах градостроительного зонирования тех или иных
градостроительных регламентов, охватывающих территориальные
зоны:
Жилые зоны –оттенки жёлтого, оранжевого, розового;
Общественно-деловые зоны –оттенки красного;
Производственные зоны и зоны специального назначения –
оттенки коричневого;
Рекреационные зоны и зона сельскохозяйственного
использования –оттенки зелёного;
Зоны инженерной и транспортной инфраструктуры – оттенки
серого, серо-синего;
Акватории -оттенки синего.