Сущность ипотечного кредитования

1.

Сущность ипотечного
кредитования
1. Понятие ипотечного кредитования.
2. Сущность и структура рынка
ипотечного кредитования
3. Участники ипотечных отношений.

2.

Появление ипотеки
• Термин «ипотека» впервые появился в Греции в VI в. до н.э.
• В 594 году до н.э. знаменитый афинский правитель Солон
провел реформы, в результате которых вместо личной
ответственности была введена имущественная
ответственность.
• До реформ залогом обязательств должника являлся он сам,
если не выполнял их, то становился рабом; должники могли
по несколько раз закладывать свои земли, обманывать
кредиторов.
• В результате реформы хозяин заложенного земельного
участка не имел права выносить с него имущество, не мог
перезаложить его еще раз.
• «Ипотекой» (от греч. hypotheka - подставка, подпорка)
назывался столб, который вставлялся в землю на участке
должника; на столбе были указаны имя хозяина земельного
участка, заложившего его, и кредитора, сумма залога и
срок, когда долг надлежало вернуть.

3.

Понятие ипотеки
• Ипотека – это способ обеспечения обязательства
заемщика перед кредитором залогом недвижимого
имущества, заключающийся в праве кредитора
получить удовлетворение своих денежных
требований из стоимости заложенного недвижимого
имущества.
• Недвижимость (недвижимое имущество) —
земельные участки, участки недр, и всё, что связано
с землей, то есть объекты, перемещение которых
без несоразмерного ущерба их назначению
невозможно, в том числе здания, сооружения,
объекты незавершенного строительства.

4.

Свойства недвижимости
• полезность (объекты недвижимости должны
максимально удовлетворять потребности
собственника);
• фундаментальность (объекты недвижимости при
обычных условиях невозможно потерять, сломать
или похитить);
• стационарность (объекты недвижимости тесно
связаны с землей);
• неповторимость (каждый объект недвижимости
уникален);
• ликвидность (недвижимость обладает низкой
ликвидностью).

5.

Основные правовые принципы ипотеки
• Принцип специальности : предметом ипотеки
является конкретный объект.
• Принцип обязательности: сведения об ипотеке
обязательно должны быть записаны в специальную
книгу (для России – Единый государственный реестр
прав, ЕГРП).
• Принцип гласности (публичности): возможность
ознакомления с ипотечными книгами каждого
заинтересованного лица.
• Принцип старшинства (приоритета): приоритет
предыдущей ипотеки над последующей; кредитор,
заключивший самый ранний по времени ипотечный
договор, имеет преимущество в удовлетворении
своих денежных требований перед последующим
кредитором.

6.

Сущность ипотечного кредитования
• Ипотечное кредитование – предоставление
банками долгосрочных кредитов на
приобретение или строительство
недвижимости под залог недвижимого
имущества.

7.

Особенности ипотечного кредитования
• Кредиты носят целевой характер и предоставляются на цели
приобретения или строительства жилья.
• Обеспечением кредита является жилье, приобретаемое с помощью
кредита, или в случае строительства, залог земельного участка.
• На срок кредита недвижимость находится в залоге, в случае дефолта
заемщика кредитор может покрыть свои потери путем обращения
взыскания на предмет залога.
• Срок погашения кредита длителен (10―15 лет).
• В течение кредитного периода заемщик регулярно выплачивает
проценты и часть суммы основного долга; к концу кредитного
периода основной долг полностью погашается (амортизируется).
• Сумма кредита составляет обычно не более 60–70% оценочной
стоимости покупаемого жилья.

8.

Задачи ипотечного кредитования
• Решает проблему улучшения жилищных условий
граждан
• Предоставляет возможность развиваться бизнесу
посредством получения заемных ресурсов под
залог недвижимого имущества
• Способствует развитию экономики страны через
привлечение долгосрочных внебюджетных
инвестиционных ресурсов
• Развивает банковскую сферу и фондовый рынок,
где обращаются ипотечные ценные бумаги
• Способствует развитию строительного комплекса

9.

Рынок ипотечного кредитования
• Ипотечный рынок объединяет в себе
участников, тем или иным образом
связанных с операциями по ипотечному
кредитованию.
• структура ипотечного рынка включает:
первичный и вторичный ипотечные рынки
и рынок недвижимости.

10.

Структура ипотечного рынка
• Рынок ипотечных кредитов (первичный ипотечный
рынок) охватывает сферу деятельности кредитора и
заемщика, между которыми в силу заключения
договора ипотечного кредитования возникают
обязательства.
• Участники первичного рынка: граждане, банки, иные
кредитные организации, предоставляющие гражданам
кредиты под залог недвижимости.

11.

Структура ипотечного рынка
• Рынок ипотечных ценных бумаг (вторичный ипотечный рынок)
обеспечивает аккумуляцию денежных средств и направляет
финансовые потоки в ипотечные кредиты.
• На вторичном ипотечном рынке происходит формирование
совокупного кредитного портфеля ипотечной системы за счет
трансформации прав по обязательствам и договорам об ипотеке
(закладных) в обезличенные ценные бумаги и размещения их
среди долгосрочных инвесторов.
• Рынок ипотечных ценных бумаг делится на первичный и
вторичный.
• На первичном рынке ипотечных ценных бумаг осуществляется
первоначальное размещение ипотечных ценных бумаг.
• На вторичном рынке ипотечных ценных бумаг происходит их
оборот.

12.

Структура ипотечного рынка
• Рынок недвижимости – рынок, где происходят
сделки с конкретными объектами, в частности купляпродажа объектов недвижимости, последующий
залог которых обеспечивает дальнейшее
функционирование первичного и вторичного
ипотечных рынков.

13.

Участники ипотечных отношений
Заемщики — юридические или физические
лица, заключившие кредитные договоры с
банками (кредитными организациями), по
условиям которых полученные в виде
кредита средства используются для
приобретения недвижимости (жилья).

14.

Участники ипотечных отношений
Продавцы жилья — физические и
юридические лица, продающие жилые
помещения, находящиеся в их собственности
или принадлежащие другим физическим и
юридическим лицам, по их поручению.

15.

Участники ипотечных отношений
Кредиторы — банки (кредитные организации) и иные
юридические лица, предоставляющие заемщикам в
установленном законом порядке ипотечные кредиты (займы).
Основные функции:
- предоставление ипотечного кредита на основе оценки
платежеспособности и кредитоспособности заемщика в
соответствии с требованиями и условиями кредитования;
- оформление кредитного договора (договора займа) и договора
об ипотеке;
- обслуживание выданных ипотечных кредитов.

16.

Участники ипотечных отношений
Операторы вторичного рынка ипотечных кредитов —
специализированные организации, осуществляющие
рефинансирование кредиторов, выдающих ипотечные кредиты.
Основные функции:
- рефинансирование кредиторов на основе установленных
стандартов и требований, предъявляемых к процедурам ипотечного
кредитования;
- выпуск эмиссионных ипотечных ценных бумаг;
- привлечение средств инвесторов сферу жилищного кредитования;
- оказание кредиторам содействия во внедрении рациональной
практики проведения операций ипотечного кредитования.

17.

Участники ипотечных отношений
Органы государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним — государственные органы,
обеспечивающие государственную регистрацию прав на недвижимое
имущество и сделок с ним.
Основные функции:
- регистрация сделок купли-продажи жилых помещений,
оформление перехода прав собственности к новому
собственнику;
- регистрация договоров об ипотеки и прав ипотеки;
- хранение и предоставление информации по правам
собственности и обременению залогом жилья всем участникам
ипотечного рынка.

18.

Участники ипотечных отношений
• Оценочные компании — юридические
лица, имеющие право на осуществление
профессиональной оценки жилых
помещении, являющихся предметом залога
при ипотечном кредитовании.

19.

Участники ипотечных отношений
Страховые компании — страховые компании,
имеющие лицензии, осуществляющие
имущественное страхование, личное
страхование.

20.

Участники ипотечных отношений
Риэлтерские фирмы — юридические лица, получившие
лицензии как профессиональные посредники на рынке
купли-продажи жилья.
Основные функции:
- подбор вариантов купли-продажи жилья для заемщиков
и продавцов жилья,
- помощь в заключении сделок по купле-продаже,
- организация продажи жилья по поручению других
участников рынка жилья,
- участие в организации проведения торгов по реализации
жилья, на которое обращено взыскание.

21.

Участники ипотечных отношений
Инвесторы — юридические и физические
лица, приобретающие ценные бумаги,
обеспеченные ипотечными кредитами,
эмитируемые кредиторами или операторами
вторичного рынка.
Виды инвесторов: пенсионные фонды,
страховые компании, инвестиционные банки,
паевые инвестиционные фонды и др.

22.

Участники ипотечных отношений
• Государство — федеральные и территориальные органы власти,
центральный банк России.
Основные функции:
• Определение стратегии ипотечного жилищного кредитования;
• Формирование правовой базы для обеспечения успешного
функционирования системы ипотечного кредитования;
• Разработка механизма гарантий и минимизации рисков для
всех участников ипотечного рынка;
• Предоставление субсидий и преференций отдельным
гражданам, приобретающим жильё, а также застройщикам,
осуществляющим строительство жилья.

23.

Участники ипотечных отношений
Инфраструктурные звенья системы ипотечного
кредитования — нотариат, паспортные службы,
органы опеки и попечительства, юридические
консультации и т. д., обеспечивающие
необходимое юридическое сопровождение
сделок с жилыми помещениями, регистрацию
граждан по месту жительства (в том числе в
заложенных квартирах и домах), защиту прав
несовершеннолетних при заключении сделок с
недвижимостью.

24.

Факторы развития рынка ипотечного
кредитования
• Экономические
• Политические
• Социальные
• Организационные

25.

Роль государства в развитии ипотечного
жилищного кредитования
• формирование необходимой правовой
нормативной базы;
• регулирование использования надежных
финансовых инструментов;
• создание условий для развития инфраструктуры,
обеспечивающей эффективное взаимодействие
всех участников рынка ипотечных жилищных
кредитов;
• обеспечение равных условий для свободной
конкуренции между субъектами рынка ипотечных
жилищных кредитов;
• создание механизмов защиты социальной защиты
заемщиков.

26.

Организация ипотечного
кредитования в банке
1. Основные условия предоставления
ипотечных кредитов
2. Основные этапы ипотечного
жилищного кредитования
3. Виды ипотечных кредитов

27.

Основные условия
предоставления ипотечных жилищных
кредитов
• Первоначальный взнос
• Величина первоначального взноса имеет
существенное значение, составляет 10%30% от стоимости приобретаемго жилья.

28.

Основные условия
предоставления ипотечных жилищных
кредитов
• Погашение кредита аннуитетными платежами
• Ежемесячный платеж включает полный платеж по процентам,
начисляемым на остаток основного долга, а также часть самого
кредита, рассчитываемую таким образом, чтобы все
ежемесячные платежи при фиксированной процентной ставке
были равными на весь кредитный период.
• R=S ( i +