ВКР: Прогнозирование величины арендной платы

1.

МАГИСТЕРСКАЯ ДИССЕРТАЦИЯ
Тема «Прогнозирование величины арендной платы
(на примере Курской области)»
Магистрант направления 21.04.02
«Землеустройства
и
кадастры»
программа магистерской подготовки
– «землеустройство»
Окороков
Дмитрий Андреевич
Руководитель:
кандидат
экономических
доцент
Ершова
Наталья Викторовна
наук,
Воронеж 2020
1

2.

Целью работы является уточнение порядка расчета арендной платы за
земли находящиеся в государственной и муниципальной собственности за
счет корректировки коэффициентов вида использования земельных
участков и коэффициентов дифференциации по видам деятельности
арендаторов
Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие
задачи:
Выявить особенности регулирования аренды и способы
определения арендной платы за земли находящиеся в государственной и
муниципальной собственности;
Проанализировать влияние экономических, социальных факторов, структуру земельного фонда объекта исследования, влияющих на
определение размера арендной платы;
Дать прогноз изменения начислений арендой платы в
зависимости от целей изменения начислений арендой платы за
земельные участки;
Уточнить порядок расчета арендной платы за земли находящиеся
в государственной и муниципальной собственности с учетом
постоянной актуализации результатов кадастровой оценки.
Научная новизна работы заключается в корректировке коэффициентов,
применяемых для определения размера арендной платы за использование
земельных участков с учетом постоянной актуализации результатов 2
кадастровой оценки.

3.

На защиту выносятся следующие положения:
1
Порядок корректировки коэффициентов,
применяемых для определения размера арендной
платы за использование земельных участков
находящиеся в государственной и муниципальной
собственности, с учетом постоянной актуализации
результатов кадастровой оценки.
2
Прогноз уровня сбора арендной платы
муниципального образования.
3

4.

• Согласно Земельному кодексу Российской Федерации
использование земли в Российской Федерации является платным.
Формы платы за использование
земли
Земельный налог
Арендная плата
• В соответствии со ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации
порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и
сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в
собственности Российской Федерации, субъектов Российской
Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются
соответственно Правительством Российской Федерации, органами
государственной власти субъектов Российской Федерации, органами
местного самоуправления.
4

5.

В соответствии со ст. ст. 22 и 65 ЗК РФ и Постановлением
Правительства Российской Федерации № 582 утверждены основные
принципы определения арендной платы при аренде земельных
участков, находящихся в государственной или муниципальной
собственности.
• 1 принцип предсказуемости расчета размера арендной платы
• 2 принцип предельно допустимой простоты расчета арендной платы
• 3 принцип недопущения ухудшения экономического состояния
землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими
прав на земельные участки,
• 4 принцип учета необходимости поддержки социально значимых
видов деятельности
• 5 принцип запрета необоснованных предпочтений
5

6.

• Постановлением Правительства Российской Федерации № 582
предусмотрено применение одного из четырех способов
определения размера арендной платы при аренде земельных
участков, находящихся в собственности Российской Федерации
и расположенных на территории Российской Федерации:
• 1 на основании кадастровой стоимости земельных участков;
• 2 по результатам торгов (конкурсов, аукционов);
• 3 в соответствии со ставками арендной платы либо
методическими указаниями по ее расчету, утвержденными
Минэкономразвития России
• 4 на основании рыночной стоимости земельных участков,
определяемой в соответствии с законодательством Российской
Федерации об оценочной деятельности.
6

7.

46:28:140104:254
кадастровая стоимость
земельного участка
46:28:151001:31
46:28:020501:107
Ставка арендной
платы
коэффициент вида разрешенного
использования земельного
участка
46:28:140103:166
46:28:040201:95
46:28:020402:35
коэффициент дифференциации
вида деятельности арендаторов
46:28:160102:58
46:28:020603:66
46:28:040201:96
46:28:020402:38
46:28:040102:160
Форма собственности
46:28:110101:32
Площадь земельного
участка, кв.м
2
Мелехинский с/с, д.
Варламовка
Мелехинский с/с, д.
Варламовка
Охочевский с/с, п.
Льва Толстого
Пригородненский с/с,
д. Большая Лозовка
Вишневский с/с, п.
Вишневка
Охочевский с/с, д.
Чернявка
Вязовский сельсовет,
с. Вязовое
Вишневский с/с, д.
Сергеевка
Теребужский с/с, д.
Вышний Теребуж
Вишневский с/с, д.
Сергеевка
Вязовский с/с, с.
Вязовое
Виневский с/с, д.
Сергеевка
Вязовский с/с, с.
Вязовое
3
4
5
лпх
знп
2000
лпх
знп
3000
лпх
знп
3000
строит–во
знп
2075
строит–во
знп
60
торговля
знп
57
лпх
знп
5000
лпх
знп
2500
лпх
знп
5000
лпх
знп
2100
лпх
знп
750
лпх
знп
1138
лпх
знп
2220
6
му–
ниц.
му–
ниц.
му–
ниц.
му–
ниц.
му–
ниц.
му–
ниц.
му–
ниц.
му–
ниц.
му–
ниц.
му–
ниц.
му–
ниц.
му–
ниц.
му–
ниц.
Категория земель
1
46:28:110101:33
Вид разрешенного
использования
земельного участка
Наименование
городского/сельского
поселения
Сведения о земельных участках,
переданных в аренду на территории района
(фрагмент)
Кадастровый номер
земельного участка
Объект исследования
– земельные участки,
находящиеся в
муниципальной
собственности на
территории
Золотухинского района
Курской области.
7

8. Арендные платежи за землю

Арендные платежи за земельные участки
находящиеся в государственной и муниципальной
собственности вне населенных пунктов, руб./кв.м
Арендные платежи за земельные участки
находящиеся в государственной и муниципальной
собственности в населенных пунктов, руб./кв.м
Арендные платежи за землю
8

9. Порядок определения арендной платы

А = Ас x S,
А – величина арендной платы,
руб./кв. м, рассчитываемая за 12
месяцев;
Ас – ставка арендной платы,
руб./кв. м;
S – площадь земельного участка,
кв. м.
Ас = УПКСЗ x Кви x Ка
где УПКСЗ – удельный показатель
кадастровой стоимости земли для данного
вида использования, руб./кв. м.;
Кви – коэффициент вида разрешенного
(функционального) использования
земельных участков;
Ка – коэффициент дифференциации по
видам деятельности арендаторов внутри
одного вида функционального
использования земельного участка.
Порядок определения арендной платы
9

10.

Анализ изменения кадастровой стоимости земельных участков
в Золотухинском районе Курской области (фрагмент)
Населенные
пункты
Численность
населения в
населенном
пункте
1.Земельные участки,
предназначенные для
размещения домов
многоэтажной
жилойзастройки
2007
2012
2016
32,58
34,58
36,58
65,8
67,80
69,80
20,68
22,68
24,68
31,63
33,63
35,63
30,1
32,10
34,10
31,16
33,16
35,16
51,79
53,79
55,79
23,82
25,82
27,82
70,74
72,74
74,74
145,59
147,59 149,59
31,06
33,06
35,06
29,42
31,42
33,42
117,86
119,86 121,86
84,31
86,31
88,31
71,77
73,77
75,77
36,13
38,13
40,13
2.Земельные участки,
предназначенные для
размещения домов
индивидуальной жилой
застройки
2007
2012
2016
6,92
31,79
33,79
13,98
56,53
58,53
4,39
18,82
20,82
6,72
35,89
37,89
6,39
36,09
38,09
6,62
29,66
31,66
11
40,98
42,98
5,06
36,21
38,21
15,03
35,39
37,39
30,93
67,74
69,74
6,6
32,21
34,21
6,25
32,35
34,35
25,04
68,69
70,69
17,91
36,82
38,82
15,25
67,65
69,65
7,68
50,63
52,63
д.Есенки1–е
д.Шаталовка
д.Толубеевка
д.Титово
с.Тестово
д.СтараяЧижовка
д.Сидоровка
п.Сеновое
д.Семеновка–2
д.Семеновка–1
д.Роговинка
с.Репище
сл.Пригородняя
с.НоваяСлободка
с.Мелехино2–е
д.Матвеевка
д.МалаяАлексеев
ка
д.Маковка
п.Мазыринский
д.Куликовка
с.Косоржа
д.Колодезки
д.Касиновка
п.ЗеленаяРоща
д.Желябовка
д.Длинная
д.Денисовка
п.Вишневка
п.БелыйКолодезь
с.БольшойЗмеине
ц
д.БольшаяЛозовк
а
д.БасовскиеХутор
а
д.Апухтина
80
249
17
76
30
36
162
28
23
443
90
27
1302
113
303
26
17
38,73
40,73
42,73
8,23
21,1
23,10
21
25
104
639
81
170
617
14
259
57
538
14
61,69
32,57
62,52
85,78
25,26
50,56
96,24
23,16
57,78
25,07
86,35
27,48
63,69
34,57
64,52
87,78
27,26
52,56
98,24
25,16
59,78
27,07
88,35
29,48
65,69
36,57
66,52
89,78
29,26
54,56
100,24
27,16
61,78
29,07
90,35
31,48
13,11
6,92
13,28
18,22
5,37
10,74
20,44
4,92
12,28
5,33
18,34
5,84
34,98
24,16
54,18
60,05
36,98
26,16
56,18
62,05
50,83
67,9
27,39
60,26
34,47
62,91
22,14
52,83
69,90
29,39
62,26
36,47
64,91
24,14
243
50,65
52,65
54,65
10,76
59,06
61,06
14
55
57,00
59,00
11,68
21,34
23,34
44
25,15
27,15
29,15
5,34
31,54
33,54
130
59,41
61,41
63,41
12,62
60,78
62,78
Населенные
пункты
д.Есенки1–е
д.Шаталовка
д.Толубеевка
д.Титово
с.Тестово
д.СтараяЧижовка
д.Сидоровка
п.Сеновое
д.Семеновка–2
д.Семеновка–1
д.Роговинка
с.Репище
сл.Пригородняя
с.НоваяСлободка
с.Мелехино2–е
д.Матвеевка
д.МалаяАлексеев
ка
д.Маковка
п.Мазыринский
д.Куликовка
с.Косоржа
д.Колодезки
д.Касиновка
п.ЗеленаяРоща
д.Желябовка
д.Длинная
д.Денисовка
п.Вишневка
п.БелыйКолодезь
с.БольшойЗмеине
ц
д.БольшаяЛозовк
а
д.БасовскиеХутор
а
д.Апухтина
3.Земельные участки,
предназначенные для
размещения гаражей и
автостоянок
4.Земельные участки,
находящиеся в составе
дачных,
садоводческих и
огороднических
объединений
2007
15,5
31,32
9,84
15,05
14,33
14,83
24,65
11,33
33,66
69,28
14,78
14
56,09
40,12
34,16
17,2
2007
3,86
7,79
2,45
3,74
3,56
3,69
6,13
2,82
8,37
17,23
3,68
3,48
13,95
9,98
8,5
4,28
2012
2016
2012
2016
16,77
18,77
31,82
33,82
31,34
33,34
5.Земельные участки,
предназначенные для
размещения объектов
торговли,
общественного
питания и бытового
обслуживания
2011
2012
2016
16,56 180,43 182,43
33,45 320,85 322,85
10,51
16,08 203,71 205,71
15,3
15,84
26,33
232,6 234,60
12,11
35,96
74,01 384,48 386,48
15,79
14,95 183,61 185,61
59,92 389,87 391,87
42,86
36,49 383,97 385,97
18,37
18,43
4,58
19,69
29,36
15,5
29,75
40,82
12,02
24,06
45,8
11,02
27,5
11,93
41,09
13,08
7,3
3,85
7,4
10,15
2,99
5,98
11,39
2,74
6,84
2,97
10,22
3,25
31,36
16,56
31,78
43,61
12,84
25,7
48,92
11,77
29,38
12,74
43,9
13,97
24,1
5,99
25,75
26,18
6,51
27,96
11,97
2,98
12,79
28,27
7,03
30,2
117,62
119,62
119,76
121,76
340,83
342,83
288,5
385,39
290,50
387,39
342,02
344,02
357,07
359,07
335,21
337,21
344,98
346,98
10

11.

Сравнение средних удельных показателей
кадастровой стоимости, руб./кв.м
11

12. Предлагаемый порядок расчета арендных платежей, с корректировкой коэффициентов (1, 2 этап)

1 Определение произведения коэффициентов Кви и Ка для каждого вида
использования земельных участков:
KВИ –коэффициент вида разрешенного (функционального) использования земельных
участков;
КА – коэффициент дифференциации по видам деятельности арендаторов внутри
одного вида функционального использования земельного участка.
2 Расчет начислений арендной платы в соответствии с действующими
коэффициентами и размером кадастровой стоимости, действовавшим до её
актуализации для каждого земельного участка:
KВИ –коэффициент вида разрешенного (функционального) использования земельных
участков;
КА – коэффициент дифференциации по видам деятельности арендаторов внутри
одного вида функционального использования земельного участка;
УПКСЗi – удельный показатель кадастровой стоимости земли для данного вида
использования, руб./кв. м.;
Si – площадь земельного участка, кв.м.
Предлагаемый порядок расчета арендных платежей, с корректировкой
коэффициентов (1, 2 этап)
12

13. Предлагаемый порядок расчета арендных платежей, с корректировкой коэффициентов (3-5 этапы)

3 Расчет суммарных платежей арендной платы для каждого пункта решения (вида
использования земельных участков)
KВИ –коэффициент вида разрешенного (функционального) использования земельных участков;
КА – коэффициент дифференциации по видам деятельности арендаторов внутри одного вида
функционального использования земельного участка;
УПКСЗi – удельный показатель кадастровой стоимости земли для данного вида использования,
руб./кв. м.;
Si – площадь земельного участка, кв.м.
4 Определение прогнозных суммарных платежей арендной платы. Различные варианты
прогнозных суммарных платежей арендной платы представляют собой сценарии изменения
начислений арендой платы.
5 Определение произведения новых коэффициентов Кви и Ка:
АПпрогн – прогнозные платежи арендной платы, руб.;
KВИ –коэффициент вида разрешенного (функционального) использования земельных участков;
КА – коэффициент дифференциации по видам деятельности арендаторов внутри одного вида
функционального использования земельного участка;
УПКСЗi – удельный показатель кадастровой стоимости земли для данного вида использования,
руб./кв. м.
Предлагаемый порядок расчета арендных платежей, с корректировкой
коэффициентов (3-5 этапы)
13

14. Предлагаемый порядок расчета арендных платежей, с корректировкой коэффициентов

6 Определение базовых значений коэффициентов Ка.
7 Определение коэффициентов Кви в соответствии с базовыми
коэффициентами Ка на основе произведения
8 Определение ставки арендной платы по следующей формуле:
Ас = УПКСЗ x Кви x Ка
УПКСЗ – удельный показатель кадастровой стоимости земли для данного вида
использования, руб./кв. м.;
Кви – коэффициент вида разрешенного (функционального) использования
земельных участков (новый);
Ка – коэффициент дифференциации по видам деятельности арендаторов внутри
одного вида функционального использования земельного участка (новый).
Предлагаемый порядок расчета арендных платежей, с корректировкой
коэффициентов
14

15.

348,43
–25,83%
497,99
0,0044
0,0033
369,34
–21,38%
422,82
0,0037
1594,81
–6,04%
1799,19
0,0773
0,0727
1690,50
–0,40%
1527,62
0,0657
–33,25%
0,0031
0,0686
–15,44%
0,0041
0,0730
313,59
470
1697
1435,33
0,02
0,04
0,0028
113280
23260,75
0,0617
37,76
11,21
15
46,54%
211,02
0,0028
0,0017
129,60
72,60%
248,54
0,0033
0,0020
152,64
62,83%
234,47
0,0031
0,0019
144
0,02
76230
25,41
7200
2,40
3000
46,54%
140,68
0,0028
0,0017
86,40
72,60%
165,69
0,0033
0,0020
101,76
62,83%
156,31
0,0031
0,0019
96
0,02
50820
25,41
4800
2,40
2000
УПКС 2016 (для земель промышленности 2016)
Кадастровая стоимость 2016
Действующий коэффициент Кви*Ка
Начисления
Рассчитанный коэффициент Кви*Ка (сценарий
№1)
Средний коэффициент Кви*Ка по ВРИ
(сценарий №1)
Рассчитанные начисления (сценарий №1)
Изменение платежей
Начисления 2016 + 11% (сценарий №2)
Рассчитанный коэффициент Кви*Ка (сценарий
№2)
Средний коэффициент Кви по ВРИ (сценарий
№2)
Рассчитанные начисления (сценарий №2)
Изменение платежей
Начисления 2016 – 10% (сценарий №3)
Рассчитанный коэффициент Кви*Ка (сценарий
№3)
Средний коэффициент Кви*Ка по ВРИ
(сценарий №3)
Рассчитанные начисления (сценарий №3)
Изменение платежей
земли под
строительств
о объектов до
ввода в
эксплуатаци
ю
Кадастровая стоимость 2016
для пректирования
и строительства
объекта:
"Телевизионный
тетранслятор с
антенно мачтовым
сооружением
высотой 60м"
23490
46:28:1510
01:31
42433,75
прочие земли
поселений
УПКС 2016
для ведения
личного подсобного
хозяйства
7,83
46:28:1401
04:254
20,45
прочие земли
поселений
Площадь
для ведения
личного подсобного
хозяйства
3000
46:28:1101
01:32
2075
3
прочие земли
поселений
Код ВРИ
2
для ведения
личного подсобного
хозяйства
2
1
46:28:1101
01:33
2
ВРИ
Вид
использован
ия в
соответстви
ис
Решением
2
Кадастров
ый номер
земельног
о участка
13
Расчет коэффициентов по участкам (фрагмент)
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
17
18
19
20
21
23
24
25
26
27

16. Прогноз изменения величины арендной платы

Пессимистический прогноз
Размер суммарных начислений
по арендной плате по видам
разрешенного использования
земельных участков
соответствует текущему
размеру арендной платы.
120
100
80
39,67
69,30
60
40
Оптимистический прогноз
Размер суммарных начислений
по арендной плате по видам
разрешенного использования
земельных участков превышает
текущий размер арендной
платы.
15,60
20
Доля арендаторов
ставка аренды для
которых увеличилась, %
21,33
47,00
15,10
0
Прогноз изменения величины арендной платы
Доля арендаторов
ставка аренды для
которых уменьшилась, %
Доля арендаторов
арендная ставка для
которых не изменилась,
%
16

17. Потенциальный уровень сбора арендной платы в 2020 году

1000
900
800
700
600
500
400
300
200
100
0
Земли промышленности,
транспорта, связи и иного
специального назначения
124,7
Земли населенных пунктов
пессимистический прогноз
Земли
сельскохозяйственного
назначения
845,2
оптимистический прогноз
908,6
136,4
427
374,3
Потенциальный уровень сбора арендной платы
в 2020 году
17

18.

Основные результаты диссертационной работы можно
сформулировать следующим образом:
проанализирована нормативно – правовая база регулирования и
способы определения арендной платы за земли находящиеся в
государственной и муниципальной собственности;
произведен анализ изменения характеристик, влияющих на
определение размера арендной платы в результате актуализации
государственной кадастровой оценки земельных участков;
сформированы прогнозы начислений арендой платы в
зависимости от определенных целей изменения начислений арендой
платы за земельные участки;
предложен порядок расчета коэффициентов вида разрешенного
использования земельных участков и коэффициента дифференциации
по видам деятельности арендаторов внутри одного вида
функционального использования земельного участка, с учетом
актуализации результатов кадастровой оценки земель. Рассчитанные
коэффициенты позволяют минимизировать негативные последствия,
как для арендаторов, так и для муниципального образования в
результате существенного изменения уровня кадастровой стоимости
земельных участков.
18

19. Спасибо за внимание !

19