Маркетинговая оценка М.Ордынка

1.

М АР К Е Т И Н ГО ВАЯ О Ц Е Н К А
земельного участка по адресу:
г. М о с к в а , м . О р д ы н к а 1 9
Февраль 2019

2.

Описание проекта
Земельный участок и объект недвижимости:
- В собственности ЗАО «ГАЛФ-ВЭЛЛИ» находится земельный участок:
- кадастровый номер 77:01:0002010:1000;
- категория земель: земли населенных пунктов;
-разрешенное использование: земельные участки, предназначенные для
размещения административных и офисных зданий;
- площадь участка 1 021 м2;
- адрес: г. Москва, ул. Малая Ордынка, вл. 14, строен. 1.
На земельном участке расположен объект недвижимости – отдельно стоящее
нежилое здание площадью 374,4 м2, также в собственности Группы. Это
бывший
гараж
Фабрики
Марата,
реконструируемый
в
event-студию
и
сдаваемый в аренду.
Здание не является памятником, не представляет культурной ценности и
может быть снесено.
Инженерные коммуникации:
- Электроснабжение........30 квт;
- Теплоснабжение.........0,01 гкал/час;
- Водоснабжение...............9 куб.м./сутки;
- Водоотведение................9 куб.м./сутки.

3.

Сит уационный план
Москва, ул. Малая Ордынка, вл.14, стр.1. 1-я линия, прямой доступ.
Исторический район, Замоскворечье, ЦАО. В 9 мин от Государственной
Третьяковской галереи, 30 минутах пешком от Кремля, в 11 минутах ходьбы
от природно-ландшафтного парка «Зарядье» и 1,1 км от Государственного
музея
изобразительных
искусств
имени
А.
С.
Пушкина.
Развитая
инфраструктура. Удобная транспортная доступность из центра и от Садового
кольца.
Cт. метро:
- «Третьяковская» - 400 м.,
- «Новокузнецкая» - 600 м.

4.

Анализ окружающей среды
1 – Представительство ЕС
7 – Посольство Индонезии
2 – Генеральное консульство Италии
8- Посольство Израиля
3 – Посольство Брунея
9 – Посольство Аргентины
4 – Посольство Оман
10 – Посольства Намибии
5 – Посольство Республики Куба
11 – Посольства Узбекистана
6 – Посольство Мали
12 – Посольство Кыргызской Республики
13 – Посольство Южного Судана

5.

А Н А Л И З С О Ц И А Л Ь Н О Й И Н Ф РА С Т Р У К Т У Р Ы
Детские сады
Школы
ВУЗ

6.

Исходно-ра зреши тельная документация
В 16.12.2014 г. получен ГПЗУ, в котором указаны следующие показатели:
Основные ВРИ - объекты размещения научных, исследовательских, творческих,
проектных, медиаорганизаций, инновационных центров.
Вспомогательные ВРИ:
- ВРИ технологически связанные с основными ВРИ;
-ВРИ необходимые для хранения автотранспортных средств пользователей
объектов основных ВРИ;
-ВРИ необходимые для инженерно-технического и транспортного обеспечения
объектов основных ВРИ.
-Требования к назначению, параметрам и размещению объектов - не установлены.
Предельная высота – 15 м.
Максимальный процент застроенности - не установлен.
Иные показатели:
- общая площадь 2746,5 м2, в т.ч. наземная 1963 м2 и подземная 783,5 м2.
Количество м/м - 28.
В ПЗЗ Москвы установлены:
Основные ВРИ:
Размещение объектов капитального строительства для размещения организаций,
осуществляющих научные изыскания, исследования и разработки (научноисследовательские и проектные институты, научные центры, инновационные
центры, государственные академии наук, в том числе отраслевые) (код 3.9.2)
Иные показатели: общая площадь 2746,5 м2, в т.ч. наземная 1963 м2 и подземная
783,5 м2. (Прим.: обязательных м/мест в ПЗЗ нет).

7.

Реализация апартаментов на продажу
Исходя из ПЗЗ и ГПЗУ продаваемая площадь:
апартаменты ~1500 м2, на трех этажах;
28 м/мест в подземном паркинге.
Инвестиционные затраты: 270 млн. руб.
Выручка: 1,07 млрд. руб.:
по апартаментам 911 млн. руб. Это - 600 тыс.руб за 1м2 без отделки и техники, аналог – ЖК «Ордынка
19» и ЖК «Ордынка» (см. ниже);
по м/местам 154 млн. руб. Это – 5,5 млн. руб/машиноместо, аналог – ЖК «Ордынка 19» и ЖК «Ордынка»
(см. ниже).
В качестве аналога взят ЖК «Ордынка 19» - жилой комплекс расположен прямо напротив нашего
проекта (девелопер Sminex):
В ЖК «Ордынка 19» 2 и 3 этажи (квартиры) – 550-700 тыс.руб/м2. Без отделки и техники.
В ЖК Ордынка (Девелопер Insigma) первый этаж апартаменты продаются по 485 – 525 тыс руб/м2, 2 и 3
этажи (квартиры/часть апартаменты) по 550-730 тыс.руб/м2. Дизайн и отделка за дополнительную плату.
У нас все апартаменты (не квартиры) будут расположены на 1-3 этажах.
Минусом проекта будет назначение здания – оно нежилое и даже не гостиница, а научный и
исследовательский центр.
Примечание: изменение ВРИ займет 1-1.5 года (нужно пройти всю процедуру внесения изменений в ПЗЗ
Москвы – принципиальное согласование с Градкомплексом Москвы (GR), ГЗК, Городская комиссия,
публичные слушания, согласования МКА, всех профильных ведомств, подписание ППМ у Мэра). Доплата
за изменение текущего ВРИ на ВРИ «гостиница (код 4.7.1)» составит ~30 млн. руб. (в финмодели пока не
учтены).
Цена продаж апартаментов нашего проекта взята 600 тыс.руб/1м2.
Машиноместа в ЖК «Ордынка 19» (Sminex):
4,9-7 млн.руб/машиноместо (в зависимости от размера и удобства расположения машиноместа).
Машиноместа в ЖК Ордынка (Инсигма):
м/место
системы
КЛАУС
(автоматизированная,
двухярусная
автоматическая
система)
–
3,5
млн.руб/машиноместо.
классические машиноместа от 5-6 млн.руб/машиноместо, в зависимости от площади и удобства
входа/выхода.
У нас все машиноместа будут на одном -1 уровне, обеспеченность машиноместами равна 2
машиноместа/1 апартамент (28 машиномест/14 апартаментов). Дефицита машиномест в проекте не
будет, поэтому с учетом аналогов цена продаж машиномест в проекте взята 5,5 млн.руб/машиноместо.

8.

Реализация апартаментов на продажу
Т.о., предварительные показатели нашего проекта (2019-2022):
Показатель
Рубли
Выручка
1 065 605 617
Инвестиционные затраты
269 134 547
Налоговые платежи
216 670 227
Агентская комиссия с продаж
(2,5%)
Кредит
(кредит
на
данный
проект не берем)
Потребность
средствах
в
за
26 640 140
0
собственных
весь
срок 263 311 854
реализации проекта
Проценты по кредиту
Чистый недисконтированный
доход Группы
0
553 160 703
Выводы:
- Потенциальная прибыль Группы в 2022 году после реализации
девелоперского проекта «Ордынка 14» составит 553 млн. руб.
- Альтернативно продажа существующего объекта недвижимости (здание и
земельный участок) в 2019 году может принести 400-420 млн. руб.

9.

Спасибо за внимание