Егорова

1.

НОВОСИБИРСКОЕ АВТОНОМНОЕ ПРОФЕССИОНАЛЬНОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ
УЧЕРЕЖДЕНИЕ НОВОВСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ
«НОВОСИБИРСКИЙ АРХИТЕКТУРНО-СТРОИТЕЛЬНЫЙ КОЛЛЕДЖ»
Дипломная работа
«Анализ практических подходов к деятельности по управлению
домом, в зависимости от способа управления»
Выполнил студент группы № 46
Егорова Ульяна Алексеевна
Специальность: 43.02.08
«Сервис домашнего и коммунального хозяйства»
Руководитель: Калайтанова Ольга Владимировна

2.

Актуальность обусловлена масштабом жилфонда , влиянием управления на
безопасность граждан и кардинальными изменениями законодательства 2025–
2026 гг.
На рынке действуют три модели управления с разными плюсами и минусами,
но универсально эффективной нет.
Отрасль испытывает системные проблемы: отсутствие учёта, завышенные
тарифы, пассивность собственников, кадровый голод. В этих условиях
необходимо сравнение моделей и выработка решений с учётом зарубежного
опыта и цифровизации.
2

3.

Цель исследования сравнение всех способов управления,
предложение путей совершенствования.
Объект исследования — процесс управления многоквартирными
домами.
Предмет исследования — практические подходы к организации
управления в зависимости от выбранной модели.
3

4.

ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМИ
ДОМАМИ
Управление многоквартирным домом — это комплексный,
длящийся процесс, включающий:
Технические действия
Организационные мероприятия
Экономические расчеты
Правовые отношения
4

5.

Правовая система регулирования
01
Конституция РФ
Гражданский кодекс
постановления Правительства
Региональные и
муниципальные акты
02
03
04
Жилищный кодекс
КоАП РФ
05
06
приказы Минстроя
07
5

6.

Основные способы управления многоквартирным домом
Непосредственное управление
Ограничение: для домов не более 30 квартир.
Ключевые особенности:
Каждый собственник заключает прямые договоры с РСО;
Подрядчики привлекаются по договорам, которые утверждаются собранием;
Отсутствие юридического лица;
Получить кредит или субсидию невозможно.
6

7.

Управление ТСЖ
Ключевые особенности:
ТСЖ — полноценное юридическое лицо;
Имеет расчётный счёт, может заключать договоры, нанимать персонал;
Может получать кредиты и субсидии;
Выступает в суде от имени всех собственников;
Органы управления: общее собрание, председатель, ревизионная комиссия .
7

8.

Управление управляющей организацией
Ключевые особенности:
Договор определяет состав работ, тарифы, порядок контроля;
УО несёт полную ответственность за всё;
Срок начала работ — не позднее 30 дней с даты подписания договора.
8

9.

Способ управления
Преимущества
Недостатки
Непосредственн Собственники
самостоятельно решают
ое управление все вопросы.
Экономия на управлении;
Прямые платежи;
Максимальный контроль.
Ограничения по размеру дома;
Высокая нагрузка на жильцов;
Сложность в принятии
решений. Отсутствие
профессионального
управления.
Создаётся
некоммерческая
организация. Решения
принимаются общим
собранием членов ТСЖ
Прозрачность и контроль;
Нацеленность на
интересы жильцов;
Оперативность;
Самостоятельный выбор
подрядчиков.
Высокая зависимость от
инициативности жильцов;
Риск внутренних конфликтов;
Финансовые риски и
ограниченные ресурсы;
Административная нагрузка
на правление.
Профессиональная
коммерческая
организация с
лицензией.
Профессиональное
управление;
Экономия времени
жильцов;
Финансовая
стабильность.
Низкая прозрачность
финансов;
Ограниченное влияние
жильцов;
Коммерческий интерес.
ТСЖ/ЖСК
Управляющая
организация
Особенности
9

10.

Лицензирование и контроль деятельности по управлению МКД
Новация
Что меняется
Срок выдачи лицензии
с 30 до 10 рабочих дней
Порядок принятия решения
напрямую органом жилнадзора
Документооборот
полностью электронный
Требования к штату
обязательное наличие главного инженера и
бухгалтера с профильным образованием
Аварийно-диспетчерская
служба
собственная или арендованная, с обученным
персоналом, оборудованием и транспортом
10

11.

Актуальные проблемы управления многоквартирными домами в
современной России
1. отсутствие системы технического учёта;
2. дисбаланс ответственности и финансирования УК;
3. низкая активность собственников;
4. кадровый дефицит и недостаточная цифровизация;
5. недостаточная цифровизация.
11

12.

Направления совершенствования управления МКД с учётом
зарубежного опыта
Страна
Ключевые особенности
Обязательное объединение собственников;
управляющий с сертификацией через торгово-промышленные
Германия
палаты; обязательное страхование ответственности;
детализированные нормативы затрат;
энергетические паспорта;
массовые субсидии.
Ассоциации собственников;
США
сертифицированные управляющие;
обязательное страхование ответственности;
обязательные отчисления в резервный фонд.
12

13.

Рекомендации для
:
✷Завершить формирование системы технического учёта;
✷Ввести федеральные стандарты классификации МКД по сложности инженерных
систем;
✷Перейти к экономически обоснованному тарифообразованию;
✷Развивать профессиональную сертификацию управляющих с периодической
переаттестацией;
✷Стимулировать активность собственников;
✷Внедрить обязательное страхование ответственности УК для защиты собственников;
✷Перейти к сервисной модели управления — прозрачная отчётность в реальном
времени, заявки 24/7, рейтинги удовлетворённости.
13

14.

Цифровизация как ключевой вектор развития сферы управления
жилищным фондом
Центральный элемент — ГИС ЖКХ (с 1 марта 2026 года):
Цифровые профили МКД — все технические и эксплуатационные данные в единой системе.
Блок «умный дом» — BMS, видеонаблюдение, интеллектуальный учёт ресурсов, удалённый
мониторинг инженерных сетей.
Информационное взаимодействие с собственниками через ГИС ЖКХ становится
обязательным.
Пилотный проект 2026 года:
Прямая автоматическая передача показаний с «умных» счётчиков в ГИС ЖКХ без участия
жильца → исключение ошибок и искажений.
Приоритеты: автоматизация документооборота УК, электронные голосования, мобильные
приложения, BMS-системы.
14

15.

Заключение
01
Оптимальная
модель
управления —
ТСЖ + УК на
аутсорсинге
(контроль +
профессионализм)
.
02
Лицензировани
е (2025–2026):
сокращение
сроков,
требования к
штату УК,
расширение
ГИС ЖКХ.
03
Ключевые
проблемы:
отсутствие
техучёта,
дисбаланс
финансирован
ия,
пассивность
собственников,
кадровый
дефицит,
низкая
цифровизация.
04
Зарубежный
опыт:
страхование
УК,
обоснованные
тарифы,
стандарты
классификации
,
сертификация,
господдержка.
05
Цифровизация
— ключевой
вектор: ГИС
ЖКХ, «умный»
учёт,
электронное
взаимодействи
е→
прозрачность,
эффективность
, доверие.
15

16.

СПАСИБО ЗА ВНИМАНИЕ!
16