Prodazha_Nedvizhimosti_ispravlennaya_provereno

1.

Продажа недвижимости
Гражданское право Республики Казахстан
ГК РК (Особенная часть) · Закон РК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество»

2.

План доклада
1
Понятие и правовая природа
5
Особенности продажи жилого помещения
2
Существенные условия договора
6
Сравнительный анализ: зарубежный опыт
3
Форма и государственная регистрация
7
Практический кейс
4
Права и обязанности сторон
8
Источники
2

3.

Понятие и правовая природа
Ст. 406 ГК РК: По договору купли-продажи продавец обязуется передать имущество в собственность покупателя, а покупатель
обязуется принять это имущество и уплатить за него определённую денежную сумму (цену).
Консенсуальный
Возмездный
Двусторонне обязывающий
Момент заключения — достижение
соглашения сторон по существенным
условиям
Встречное предоставление —
определённая денежная сумма (цена)
Права и обязанности возникают у обеих
сторон договора
Объекты: земельные участки, здания, сооружения, квартиры, доли в праве собственности на недвижимое имущество (ст. 117 ГК РК — Общая
часть)
Важное уточнение: в ГК РК отсутствует отдельный параграф «Продажа недвижимости» (в отличие от ГК РФ). Сделки с недвижимостью
регулируются общими положениями о купле-продаже (ст. 406–415 ГК РК) в сочетании со специальным законодательством о регистрации.
3

4.

Существенные условия договора
Предмет договора
01
Точная идентификация объекта недвижимости: адрес, кадастровый номер, площадь, этаж (ст. 407 ГК РК «Условие договора о товаре»)
Цена
02
Цена обычно прямо согласовывается сторонами и имеет ключевое значение. В ГК РК нет специальной нормы, по которой отсутствие цены
недвижимости всегда автоматически делает договор незаключённым; вопрос решается по общим правилам о заключении договора и
определении цены.
Перечень лиц, сохраняющих право пользования жильём
03
Прямой аналог ст. 558 ГК РФ в ГК РК отсутствует. Сведения о зарегистрированных и фактически проживающих лицах не являются отдельным
существенным условием, но их рекомендуется раскрывать в договоре, поскольку они могут создавать юридические и практические риски для
покупателя.
4

5.

Форма и государственная регистрация
Письменная форма
Нотариальное
удостоверение
Гос. регистрация права
покупателя
Момент возникновения
права собственности
Договор заключается в письменной
форме по общим правилам о
письменной форме сделок; на
практике оформляется единым
документом, подписанным сторонами
Требуется только в случаях, прямо
установленных законом, либо по
соглашению сторон; при продаже доли
важно соблюдать преимущественное
право покупки других участников
Закон РК «О гос. регистрации прав на
недвижимое имущество» от 26.07.2007
С момента государственной
регистрации возникновения права
собственности покупателя (ст. 238 ГК
РК)
Последствия несоблюдения письменной формы определяются общими нормами ГК РК и зависят от характера нарушения и требований
законодательства к конкретной сделке.
5

6.

Права и обязанности сторон
ПРОДАВЕЦ
ПОКУПАТЕЛЬ
Передать недвижимое имущество свободным от прав третьих
лиц, кроме случаев, согласованных покупателем (ст. 413 ГК РК)
Принять переданное недвижимое имущество в порядке,
предусмотренном договором
Передать имущество, соответствующее условиям договора по
количеству, качеству, ассортименту (ст. 407, 422 ГК РК)
Уплатить цену в порядке и в сроки, установленные договором
(ст. 425 ГК РК)
Обеспечить переход права собственности — передать
необходимые документы для государственной регистрации
Нести расходы по оформлению и регистрации в порядке,
установленном законом и соглашением сторон; в договоре
желательно прямо распределить такие расходы
Уведомить покупателя об известных ему правах третьих лиц и
обременениях на объект
Проверить состояние объекта при приёмке и заявить продавцу
об обнаруженных недостатках
6

7.

Особенности продажи жилого помещения
Зарегистрированные лица
Прямого аналога ст. 558 ГК РФ в ГК РК нет. Сведения о зарегистрированных
и фактически проживающих лицах проверяются сторонами и учитываются
в договоре, поскольку могут влиять на риски покупателя.
Ограниченный объект
При продаже жилья в аварийном доме или доме, включённом в
программу сноса, продавец должен раскрыть соответствующие сведения;
возможность отчуждения зависит от конкретного правового статуса
объекта и имеющихся ограничений
Право на земельный участок
При продаже жилого дома покупателю одновременно передаётся право на
соответствующий земельный участок в установленном Земельным
кодексом РК порядке
Преимущественное право
При продаже доли в общей долевой собственности другие участники
имеют преимущественное право покупки на тех же условиях (ст. 216 ГК РК
— Общая часть)
7

8.

Сравнительный анализ: зарубежный опыт
Критерий
Форма договора
Казахстан (ГК РК)
Письменная форма +
регистрация права
Россия (ГК РФ)
Германия (BGB)
Письменная форма +
регистрация права
Нотариальная (обязательна)
Нотариальное удостоверение
В случаях, указанных в законе
В случаях, указанных в законе
Обязательное
нотариальное
удостоверение
Регистрация перехода права
Обязательна
Обязательна
Запись в Grundbuch
Гарантия по скрытым недостаткам
По общим нормам ГК РК
об ответственности
продавца и сроках
исковой давности
2 года (ст. 477 ГК РФ)
По общему правилу 2 года (§438 BGB)
Auflassung + запись в
Grundbuch
Момент перехода
права
С моментаврегистрации
момента
Примечание:
гарантийные
сроки по скрытым недостаткам
ГК РК устанавливаются общимиСнормами
обрегистрации
ответственности продавца и сроках исковой давности, а не отдельной
статьёй для недвижимости.
8

9.

Практический кейс
Фабула дела
Ерлан и Асем заключили договор купли-продажи квартиры в Алматы. Цена — 25 000 000 тенге. Договор составлен в письменной форме
и подписан. Ерлан передал ключи, Асем уплатила деньги. Через два дня выяснилось, что бывшая супруга продавца Ерлана
зарегистрирована в квартире и фактически проживает там, отказываясь освободить помещение и сняться с регистрационного учёта.
Государственная регистрация права собственности Асем ещё не произведена.
Вопросы к аудитории
1.
Считается ли договор заключённым? Перешло ли право собственности к Асем?
2.
Возникает ли у продавца обязанность раскрыть сведения о зарегистрированных и проживающих лицах? Каковы последствия их неуказания?
3.
Какие требования вправе предъявить Асем к Ерлану?
9

10.

Решение кейса
1. Договор заключён?
Да — стороны согласовали предмет и цену. Однако право собственности к Асем НЕ перешло: при отчуждении недвижимости оно возникает у приобретателя с
момента государственной регистрации (ст. 238 ГК РК). До регистрации Асем имеет обязательственное требование к продавцу, но ещё не является собственником
квартиры.
2. Раскрытие сведений о зарегистрированных лицах
Продавец обязан предупредить покупателя о правах третьих лиц на объект, если такие права имеются (ст. 413 ГК РК). При этом простая регистрация по месту
жительства не всегда равна самостоятельному праву пользования или обременению; нужно установить, есть ли у бывшей супруги продавца законное право
проживания.
3. Требования Асем к Ерлану
Если у третьего лица действительно есть право пользования квартирой, о котором Асем не была предупреждена, она вправе требовать уменьшения цены либо
расторжения договора и возмещения доказанных убытков (ст. 413 ГК РК и общие нормы об ответственности за нарушение обязательств).
10

11.

Ключевые выводы
1
Договор продажи недвижимости в РК — купля-продажа с особым объектом; к нему применяются общие нормы ГК РК о купле-продаже и
специальные нормы о государственной регистрации прав на недвижимость
2
Ключевые условия: предмет с точной идентификацией объекта и согласованная сторонами цена; сведения о зарегистрированных и
проживающих лицах важны для оценки рисков, хотя не закреплены отдельной нормой ГК РК как существенное условие
3
Право собственности на недвижимость возникает у приобретателя ТОЛЬКО с момента государственной регистрации права (ст. 238 ГК РК, Закон от
26.07.2007)
4
При продаже жилья особую роль играет проверка прав третьих лиц: участников долевой собственности, членов семьи, фактически проживающих
и иных пользователей помещения
5
В зарубежном опыте заметны более строгие формальные требования: например, обязательное нотариальное удостоверение договора в
Германии и обязательная регистрация права в реестре
11

12.

Источники
Законодательство Республики Казахстан
— Гражданский кодекс Республики Казахстан (Особенная часть) от 1 июля 1999 г. № 409-I — Глава 25 «Купля-продажа», ст. 406–415
— Гражданский кодекс Республики Казахстан (Общая часть) от 27 декабря 1994 г. — ст. 117–118, 188, 238, 240
— Закон РК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» от 26.07.2007 № 310-III
— Земельный кодекс Республики Казахстан от 20.06.2003
— Жилищный кодекс / Закон РК «О жилищных отношениях» от 16.04.1997
Доктрина и сравнительное право
— Гражданский кодекс Российской Федерации — ст. 549–558 (для сравнительного анализа)
— Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), Deutschland — §§ 433–453, 873, 925 (Auflassung)
— Сулейменов М.К. Гражданское право Казахстана. — Алматы
— Правовой портал adilet.zan.kz — действующее законодательство РК
12