Некоммерческий клуб предпринимателей "Школа". Недвижимость с торгов

1. Школа  Недвижимость с торгов

Некоммерческий клуб
предпринимателей
Школа
Недвижимость
с торгов
Практический 2-месячный курс
по инвестициям в недвижимость

2. Клинчаева Анна Предприниматель, инвестор, инвест – брокер

РУКОВОДИТЕЛЬ ШКОЛЫ
Клинчаева Анна
Предприниматель, инвестор,
инвест – брокер
ФОТО
Предприниматель с 1997г.
Являюсь резидентом крупного сообщества
инвест- брокеров
Состою в рабочей группе Артель Евгения
Барболина по созданию ГАБ
Специализируюсь на коммерческой
недвижимости
Руководитель школы «Путь

3. Ярослав Аникеев Предприниматель, инвестор

ОСНОВНОЙ СПИКЕР ШКОЛЫ
Ярослав Аникеев
Предприниматель, инвестор
ФОТО
Предприниматель
Эксперт в сфере торгов по банкротству
Спортсмен - любитель
Организатор бегового клуба и беговых
мероприятий

4. Аренда

Терра - некоммерческая организация и все курсы и наставничество в Терре
бесплатные.
Тем не менее ученики вносят взнос за аренду и содержание помещения в
размере 3000 р за весь период обучения, или по 1500 р два раза за поток.
Если Вы не готовы платить , то вы можете сделать Доброе Дело помочь школе
- Проверять посещение
- Контролировать сдачу ДЗ
- Контролировать чистоту зала

5.

Аналитика объектов недвижимости:
квартиры и земельные участки.
Подача заявки.
4-е занятие

6. Программа обучения:

1-е занятие
Понятие торги, виды торгов.
Разбор 5-ти этапов работы на торгах. Роль инвестора и роль агента.
2-е занятие
Поиск и выбор объектов недвижимости на торгах под необходимый бюджет.
Проверка лотов. Обзор функционала Тбанкрот.
3-е занятие
Выкуп объекта недвижимости. Работа с лотом. Процесс участия в торгах. ЭЦП
и аккредитация, участие в аукционе. Допуск заявки.
4-е занятие
Аналитика объектов недвижимости: квартиры и земельные участки.
Подача заявки.

7. Программа обучения:

5-е занятие
Аналитика объектов недвижимости: квартиры и коммерческая недвижимость.
Выбор лотов и подача заявки.
6-е занятие
Обременения. Снятие обременений и арестов, регистрация и оформление в
собственность объекта. Особенности работы с различными видами
обременений.
7-е занятие
Риски и юридические вопросы. Договор агентских услуг. Риски инвестора при
покупке лота самостоятельно и с экспертами.
8-е занятие
Способы и стратегии заработка на торгах. Работа в качестве агента и работа с
инвесторами. Разбор результатов учеников.

8. Проверка земельных участков, приобретаемых на торгах банкротов.

9. Нужно смотреть на землю с торгов по банкротству как на «конструктор» из четырёх блоков:

1. Права на участок
2. Связь со строениями
3. ВРИ/категория
4. Обременения.

10. 1. Права на участок

1. Правовой статус участка
Обязательные проверки до участия в торгах:
- Наличие кадастрового номера, учёта в ЕГРН, корректных границ и площади. Без кадастра и
права в ЕГРН участок вообще не должен попасть в конкурсную массу, но на практике есть
ошибки.
- Кто собственник по ЕГРН и совпадает ли он с должником в деле о банкротстве
(бывает, что в торги выставили участок, по которому должник уже не собственник / только
долевая собственность)
- Нет ли параллельных титулов или оснований для споров (оспоримая приватизация, споры с
муниципалитетом, аренда, выкуп из аренды и т.п.) — ищите судебные дела в КАД, ЕФРСБ, местных
судах.
Важно закладывать риск оспаривания: торги и их результаты могут быть оспорены, общий
срок по ФЗ-127 – 1 год для обжалования торгов плюс общие сроки по оспариванию сделок
должника

11. 2. Доли и соседи

Если продаётся доля в ЗУ, а не 100%:
- Уточняйте состав остальных долевиков и наличие судебных конфликтов — после покупки вы
войдёте в долевую собственность и получите все текущие конфликты
-
Смотрите делимость участка: сможете ли выделить свою часть в натуре (минимальный размер
ЗУ, доступ с дороги, градрегламенты). Если участок неделимый, застрянете в «вечном» долевом
режиме
-
По сельхозземлям у соседей может быть преимущественное право покупки (для собственников
прилегающих сельхозучастков и производителей) — риски исков о нарушении
преимущественного права
Для соседей по зданиям/постройкам: у собственника здания на участке может быть право
требовать выдела части ЗУ или оформления аренды, если продают участок отдельно.

12.

Ключевой нюанс в банкротстве — нарушение принципа единства судьбы
здания и земли:
● По п. 4 ст. 35 ЗК РФ при переходе права на здание должен переходить и
участок (или право на него), на котором оно стоит.
● ВС РФ прямо указал: даже в банкротстве надо соблюдать единство судьбы,
продажа здания без участка или участка без привязки к находящимся на
нём зданиям может быть признана незаконной.

13. 3. Строения и принцип «единства судьбы»

Что делать на практике:
• Если продают только здание без ЗУ, проверяйте, кто собственник земли: муниципалитет,
должник, третье лицо. Сценарии: оформление аренды/выкупа, раздел ЗУ через суд
• Если продают только земельный участок, а строение принадлежит другому лицу — реальный
сценарий сервитута, споров о границах, требований собственника здания и т.п
• Если в одном лоте объединены несколько ЗУ и/или ЗУ+здания в разных регионах — это может
быть квалифицировано как нарушение (искусственное объединение разнородных активов,
ограничение круга участников), что даёт основания признавать торги недействительными

14. 4. ВРИ, категория, градрегламенты

Для земель с торгов по банкротству это особенно критично:
Нужно:
Проверить категорию земель и ВРИ по публичной кадастровой карте и ПЗЗ.
Земли населённых пунктов под ИЖС/ЛПХ — ликвиднее и дороже, чем
сельхозка; перевод сельхозземель — долгий и не всегда возможный
Сверить фактическое использование с ВРИ: если стоит склад на сельхозке
или промка на ИЖС — риски предписаний, невозможности узаконить
строения, проблем с подключением коммуникаций
Уточнить ограничения: зоны с особыми условиями использования,
санитарные зоны, охранные зоны ЛЭП, водоохранные зоны,
приаэродромные и т.п. — они могут резко обрезать планируемый сценарий
использования.

15. 4. ВРИ, категория, градрегламенты

Менять ВРИ или категорию после покупки, как правило, можно, но это
отдельная муниципальная процедура с неопределённым результатом и
сроками (в бизнес-модели лучше считать консервативно, как будто
смены ВРИ не будет)

16. 5. Обременения: ипотека, залог, арест, сервитуты

Особенности именно банкротных торгов:
• Ипотека и залоги. Объект чаще всего продаётся как залоговый. Ипотека
гасится за счёт выручки от продажи, но в ЕГРН её нужно фактически снять
— через управляющего, кредитора или суд
• Аресты и запреты. Аресты по исполнительному производству/суду
подлежат снятию по решению суда в рамках дела о банкротстве после
реализации
• Сервитуты, публичные и частные, сохраняются при смене собственника.
Покупая участок с сервитутом (проезд, ЛЭП, коммуникации) вы принимаете
на себя ограничения по пользованию; снятие сервитута — только через суд
или соглашение
• Завещательный отказ, право пожизненного проживания и иные личные
права — если они есть в ЕГРН, новый собственник обязан их уважать, пока
они не прекращены в установленном порядке.

17. 6. Практический чек‑лист для земли с торгов

6. Практический чек-лист для земли с торгов
ЕГРН по участку и строениям: правообладатель, обременения, ВРИ,
категория, площадь, границы
Судебные дела по кадастру/адресу/ИНН должника: споры по земле,
сервитуты, признание права, иски администрации
Публичная кадастровая карта и ПЗЗ: градрегламент, зоны с особыми
условиями, минимальные размеры ЗУ
Документы торгов: Положение, извещение, протоколы, отчёт оценщика —
проверка на искусственное объединение лотов, нарушения процедуры
Анализ связки «земля-здание»: кто собственник строений, как соблюдён
принцип единства судьбы, какие сценарии доступа/оформления прав после
покупки
Отдельно — план действий по снятию конкретных обременений (ипотека,
арест, запреты, сервитуты, личные права) с оценкой сроков и бюджета
судов.

18. Анкета обратной связи

Пожалуйста, заполните анкету обратной связи.
Эта информация поможет нашей команде
лучше понять своих учеников и улучшить курс.
Спасибо!
№30