19.51M

Category:

law

Секреты прибыльных сделок на торгах по недвижимости и подводные камни

1.

Увеличь свой доход в 2025!
Секреты прибыльных сделок
на торгах по недвижимости и
подводные камни.

Классификация торгов
Торги по продаже государственного
(муниципального) имущества и
имущества госкомпаний
• https://torgi.gov.ru
• АИС УИД www.investmoscow.ru
• ЕЭТП www.roseltorg.ru
• ГУП «Моссоцгарантия» http://msgr.ru/
• ФГУП «Мой адрес» мой-адрес.рф
• КП «УГС» www.kpugs.ru
• ГУП «ЦУГИ» https://cugimos.ru/
Торги по продаже имущества
БАНКРОТОВ
• Единый федеральный реестр сведений о банкротстве
https://bankrot.fedresurs.ru/
Торги по реализации имущества
должников
• Реализация имущества должников
• Реализация залогового имущества https://torgi.gov.ru/

3.

ЗАЧЕМ ПОКУПАТЬ НЕДВИЖИМОСТЬ НА ТОРГАХ ?!
Ваше конкурентное приемущество:
Объекты по цене ниже рыночной, о которых не знают конкуренты.

4.

Классификация торгов
Вторичный
рынок
• 1. ЕЭТП www.roseltorg.ru (готовые новостройки)
• 2. Реализация имущества должников/залогового
имущества https://torgi.gov.ru/
• 3. АИС УИД www.investmoscow.ru
•ГУП «Моссоцгарантия» http://msgr.ru/ (вторичный
рынок)
•ГУП «ЦУГИ» https://cugimos.ru/ (вторичный рынок)
• 4. АСВ https://www.asv.org.ru/
Первичный
рынок
1. Единый федеральный реестр сведений о
банкротстве https://bankrot.fedresurs.ru/ (продажа прав
требования, новостройки)
• 2. ФГУП «Мой адрес» мой-адрес.рф
• 3. Фонд реновации https://fr.mos.ru/
• 4. КП «УГС» www.kpugs.ru
• 5. АО «Мосреалстрой» https://www.mosrealstroy.ru/
• 6. АСВ https://www.asv.org.ru/

5.

ПРАВОВАЯ БАЗА ДЛЯ ПРОВЕДЕНИЯ ТОРГОВ

6.

В 2024 г. на 23,55% возросло количество
процедур реализации имущества граждан
(с 350 788 до 431 942)

7.

Жилая недвижимость
РФ
МОСКВА

8.

ЭТАПЫ ТОРГОВ
ПУБЛИЧНОЕ
ПРЕДЛОЖЕНИЕ
ПЕРВИЧНЫЕ
ТОРГИ (АУКЦИОН)
ПОВТОРНЫЕ
ТОРГИ (АУКЦИОН)
100%
90%
90%
Начальная цена продажи
на первичных торгах
определяется исходя из
рыночной стоимости
имущества должника
Цена продажи
устанавливается на
10% ниже от
начальной цены
продажи имущества
Начальная цена
снижается каждые 35 дней на 5-10 % от
первоначальной
стоимости

9.

Дата начала
Дата начала приема
заявок
Дата окончания приема
заявок
Дата
окончания
Цена на
интервале
11.03.2025
12:00
11.03.2025 12:00
16.03.2025 12:00
16.03.2025
12:00
19 223 100,00
16.03.2025
12:00
16.03.2025 12:00
21.03.2025 12:00
21.03.2025
12:00
18 261 945,00
21.03.2025
12:00
21.03.2025 12:00
26.03.2025 12:00
26.03.2025
12:00
17 300 790,00
26.03.2025
12:00
26.03.2025 12:00
31.03.2025 12:00
31.03.2025
12:00
17 087 200,00

10.

11.

РЕЗУЛЬТАТ ТОРГОВ

12.

ТОРГИ БАНКРОТОВ
- Возможность купить недвижимость
Не всегда возможен просмотр объекта
ниже рыночной стоимости
Большое количество участников (на ликвидные объекты)
- Средняя степень сложности
Отсутствие информации об объекте
участия в торгах
- Низкая степень оспаривания
торгов
(зарегистрированные, проживающие, задолженность по
коммунальным платежам)

13.

Алгоритм покупки недвижимости на торгах
1. Поиск объекта: bankrot.fedresurs.ru
2. Предварительный анализ стоимости объекта и определение предельно допустимой цены для участия в
торгах, выбор желаемого этапа /периода участия в торгах
3. Анализ имеющихся документов, запрос дополнительной информации у организатора торгов, КУ и
получение информации из иных источников
4. Оценка перспектив и рисков участия в торгах, принятие решения об участии в торгах
5. Получение УКЭП
6. Регистрация и аккредитация на электронной площадке
7. Оплата задатка для участия в торгах
8. Подача заявки на участие в торгах
9. Участие в торгах в назначенное время /период
10. Получение Протокола результата торгов
11. Заключение Договора купли-продажи
12. Оплата полной стоимости объекта
13. Регистрация перехода права, погашение записи об ипотеке
14. Подписание акта – приема передачи помещения
15. Выселение и снятие с регистрационного учета зарегистрированных и проживающих лиц и при
необходимости

14.

ПОИСК ЛОТОВ
bankrot.fedresurs.ru
Электронные торговые
Площадки
Сайты-агрегаторы
https://tbankrot.ru/
https://www.probankrot.ru/
http://bankrot.pro/
http://bankrot-spy.ru/
https://www.heveya.ru/
https://rutorgi.com/
ГК Агентство по
страхованию вкладов
https://www.torgiasv.ru/

15.

16.

Оплата задатка для участия в торгах

17.

18.

РИСКИ И ОСОБЕННОСТИ СДЕЛОК
- Зарегистрированные лица в т.ч несовершеннолетние;
- Лица, сохраняющие право пользования жилым помещением;
- Задолженность по коммунальным платежам и капитальному
ремонту;
- Общая собственность супругов (Совместная и долевая);
- Преимущественное право покупки (250 ГК);
- Залоговое имущество при использовании материнского капитала,
доли несовершеннолетних детей;
- Аресты, ограничения и обременения (в т.ч в рамках уголовного
дела).

19.

РИСКИ И ОСОБЕННОСТИ СДЕЛОК
Постановление АС Дальневосточного округа от 21.05.2020 г. № Ф03-968/2020 по делу №
А51-25767/2015, оставленное без изменения Определением ВС РФ от 05.08.2020 г. № 303-ЭС2010154:
«Распространяя на обеспеченные договорной и законной ипотекой обязательства общее
правило об ответственности должника всем своим имуществом, указанные законоположения
направлены на достижение баланса прав и законных интересов взыскателей и должников и служат
для реализации положений, закрепленных статьями 17 (часть 3), 35 и 46 (ч. 1) Конституции РФ.
Таким образом, Законом об ипотеке не предусмотрено сохранение права пользования
жилым помещением, являющимся предметом ипотеки (договорной или законной),
залогодателя и иных лиц, проживающих в таком помещении.».
Аналогичный вывод сделан и в других судебных актах, например:
- Постановление АС Дальневосточного округа от 02.03.2020 г. № Ф03-137/2020 по делу № А738349/2016;
- Постановление АС Уральского округа от 27.05.2019 г. № Ф09-5761/2018 по делу
№ А719020/2016.

20.

РИСКИ И ОСОБЕННОСТИ СДЕЛОК
Ст.292 ГК РФ
Переход права собственности на жилой дом или квартиру к
другому лицу является основанием для прекращения права
пользования жилым помещением членами семьи прежнего
собственника, если иное не предусмотрено законом.

21.

22.

Преимущественное право покупки ст. 250 ГК
При выставлении на торги доли в праве общей долевой собственности на жилое
помещение либо комнаты в коммунальной квартире, Победитель, не являющийся
Участником общей долевой собственности либо собственником остальных(ой)
комнат(ы) коммунальной квартиры, оплачивает цену за имущество, с учетом суммы
внесенного задатка до заключения договора купли-продажи с даты получения от
Продавца уведомления об отказе лица, имеющего право преимущественной
покупки лота в соответствии со ст. 250 Гражданского кодекса Российской
Федерации либо лица, являющегося собственником остальных(ой) комнат(ы) в
коммунальной квартире, от покупки лота по его цене.
Победитель аукциона и Продавец подписывают договор купли-продажи жилого
помещения не позднее 20 (двадцати) дней с даты получения от Продавца
уведомления об отказе лица, имеющего право преимущественной покупки лота в
соответствии со ст. 250 ГК РФ.

23.

ПОГАШЕНИЕ ЗАПИСИ ОБ ИПОТЕКЕ
п. 12 ППВАС №58 от 23.07.2009 г. – «При рассмотрении споров, в том числе об обжаловании отказа в
совершении записи о погашении ипотеки со стороны органа, осуществляющего регистрацию прав на недвижимое
имущество и сделок с ним, судам необходимо учитывать следующее:
Продажа заложенного имущества в порядке, предусмотренном Законом о банкротстве (пунктами 4, 5,
8 - 19 статьи 110, пунктом 3 статьи 111, абзацем третьим пункта 41 статьи 138), приводит
к прекращению права залога в силу закона применительно к подпункту 4 пункта 1 статьи
352 ГК РФ, абзацу шестому пункта 5 статьи 18.1 Закона о банкротстве.»
ПУНКТ 4. СТ. 25 ФЗ ОБ ИПОТЕКЕ: В случае обращения взыскания на предмет ипотеки по
решению суда или без обращения в суд (во внесудебном порядке) в порядке, установленном
настоящим Федеральным законом, регистрационная запись об ипотеке погашается
одновременно с регистрацией права собственности приобретателя или
залогодержателя, оставляющего предмет ипотеки за собой, в порядке,
установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации
недвижимости"
Если на недвижимость (права на нее) зарегистрирована ипотека, то переход права на нее
по договору, заключенному на торгах (в том числе в рамках банкротства
гражданина), регистрируется по общему правилу с письменного согласия
залогодержателя. В этом случае его отсутствие влечет приостановление госрегистрации (Письмо
Росреестра от 27.07.2023 N 14-6723-ТГ/23)

24.

РИСКИ И ОСОБЕННОСТИ СДЕЛОК
Залогодержатель
собственнику*
вправе
предъявить
свои
требования
к
новому
- Банкрот-собственник имущества- индивидуальный предприниматель
- Заложенное имущество обеспечивает обязательства, не связанные с
осуществлением банкротом предпринимательской деятельности.
- Залогодержатель не обратился с заявлением об установлении его
требований в деле о банкротстве.
*Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 г. № 58 «О некоторых вопросах, связанных с
удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя».

25.

Использование маткапитала при погашении кредита
Оформление жилого помещения в общую собственность, в том числе несовершеннолетних
детей, осуществляется после снятия обременения с жилого помещения, то есть, в частности,
после исполнения обязательств по выплате кредита (пункта 13 Правил направления средств
(части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий,
утвержденных Постановлением Правительства РФ от 12.12.2007 № 862)
Таким образом, до момента надлежащего исполнения обязательств заемщика право
несовершеннолетних на соответствующее приобретаемое жилое помещение, находящееся в
ипотеке, не защищены.
Суды удовлетворяют требования об обращении взыскания на предмет
ипотеки, даже если часть кредита была оплачена средствами
материнского капитала
(например, Апелляционное определение Московского городского суда от 10.09.2018 № 3339530/2018, Апелляционное определение Липецкого областного суда от 20.08.2018 по делу №
33-2890/2018, Апелляционное определение Воронежского областного суда от 15.03.2018 по
делу № 33-1640/2018, Апелляционное определение Свердловского областного суда от
27.02.2018 по делу № 33-3366/2018 и др).

26.

АРЕСТЫ И ОГРАНИЧЕНИЯ
Статьей 126 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" предусмотрено, что с даты принятия
арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного
производства снимаются ранее наложенные аресты на имущество
должника и иные ограничения распоряжения имуществом должника.
Основанием для снятия ареста на имущество должника является
решение суда о признании должника банкротом и об открытии
конкурсного производства.
Риск увеличения сроков регистрации перехода права и отсрочки права
пользования квартирой

27.

АРЕСТЫ И ОГРАНИЧЕНИЯ
В соответствии с п. 9 ст. 115 Уголовно-процессуального кодекса Российской Федерации
наложение ареста на имущество отменяется на основании Постановления, определения лица
или органа, в производстве которого находится уголовное дело, когда в применении этой меры
отпадает необходимость.
Из системного анализа ст. 126 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" и ст.
115 Уголовно-процессуального кодекса Российской Федерации следует, что решение
Арбитражного суда Республики Татарстан от 02.12.2004 по делу N А65-22320/04-СГ4-16 о
признании ООО "Ридик" несостоятельным (банкротом) и об открытии конкурсного
производства является основанием для отмены наложения ареста на
имущество в соответствии с п. 9 ст. 115 Уголовно-процессуального
кодекса Российской Федерации.
Постановление лица или органа, в производстве которого находится уголовное дело, об отмене
(снятии) ареста на имущество может служить основанием для погашения
регистрирующим органом соответствующей записи об аресте в ЕГРН

28.

ДОЛГИ ДОЛЖНИКА
Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные
услуги возникает у собственника помещения с момента возникновения права
собственности на такое помещение, (ст. 153 ЖК РФ)
Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме
распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права
собственности на помещения в этом доме.
При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к
новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника
по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в
многоквартирном доме, в том числе не исполненная предыдущим
собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт, за
исключением такой обязанности, не исполненной Российской Федерацией, субъектом Российской
Федерации или муниципальным образованием, являющимися предыдущим собственником помещения
в многоквартирном доме. (Ст. 158 ЖК РФ)

29.

ВОПРООСЫ и ОТВЕТЫ
Подлежит ли включению в конкурсную массу и реализации общее
имущество супругов, которое является их общей совместной
собственностью? Общей долевой собственностью?
Да, подлежит. Да, подлежит.
п.7 ст.213.26 Закона о банкротстве, согласно которому: «Имущество гражданина,
принадлежащее ему на праве общей собственности с супругом (бывшим супругом), подлежит
реализации в деле о банкротстве гражданина по общим правилам, предусмотренным
настоящей статьей»

30.

ВОПРООСЫ и ОТВЕТЫ
Возможен ли раздел общего имущества супругов после
возбуждения в отношении одного из них дела о банкротстве?
Да, возможен.
С учетом вышесказанного супруге следует стремиться разделить общее имущество в
натуре, а если это невозможно — то хотя бы убедить суд отступить от принципа равенства
долей.

31.

ТОРГИ МОСКВЫ

32.

ТОРГИ МОСКВЫ

33.

ТОРГИ МОСКВЫ

34.

ИПОТЕКА
Программы по ипотеке доступны
при приобретении квартир:
ФГУП «Мой адрес» мой-адрес.рф
Фонд реновации https://fr.mos.ru/
КП «УГС» www.kpugs.ru
АО «Мосреалстрой» https://www.mosrealstroy.ru/
1.
Абсолют Банк – только семейная ипотека, 12 млн
2. ВТБ, СБЕР – только комбо ипотека
3. АО «Тимер Банк» – только семейная ипотека 12 млн,
только готовое жилье – ДКП, ДДУ – нет
4. Центр – инвест: семейная и комбо ( два кредитных договора)
5. АТБ - только семейная

35.

Спасибо за внимание !
Оксана Муромцева
Телефон /WA +7 965 216 00 33

English Русский Rules