Проблемные вопросы реализации преимущественного права покупки (ст. 250 ГК РФ)

1. Проблемные вопросы реализации преимущественного права покупки (ст. 250 ГК РФ)

ЕКАТЕРИНА ВЛАДИМИРОВНА БАДУЛИНА
Директор Центра нотариальных исследований,
кандидат юридических наук, доцент кафедры
гражданского права Университета имени О.Е.
Кутафина (МГЮА), badulina.e.v@notariat.ru

2. Правовое регулирование

ГК РФ Статья 250. Преимущественное право покупки

3. Порядок направления извещения

Намерение
продать свою
долю
Цена и другие
условия
сделки
Порядок
расчетов
СОДЕРЖАН
ИЕ
Наличие лиц, ИЗВЕЩЕНИЯ
сохраняющих
право
проживания
Сохранение
права залога
при рассрочке
Сроки
передачи
имущества
Если число участников долевой собственности на
недвижимость более 20 - вместо извещения в
письменной форме может быть размещено
извещение о намерении продать долю на
официальном сайте Росреестра (кроме жилых
помещений).
Если число участников долевой собственности на
земельный участок из земель с.х. назначения
превышает 5, и участник долевой собственности на
земельный участок из земель с.х. назначения
продает свою земельную долю без выделения
земельного участка в счет своей земельной доли
другому участнику долевой собственности, а также
с.х. организации или гражданину – члену КФХ,
извещать
других
участников
долевой
собственности о намерении продать свою
земельную долю не требуется.

4. Надлежащее уведомление

Исходя из ст. 165.1, п.1 ст. 20 ГК РФ, статьи 2 Закона РФ "О праве граждан Российской Федерации на свободу
передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации», пункта 63
Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25"О применении судами некоторых положений
раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», надлежащим способом следует
признать
по адресунаправление
места жительства уведомления…
Следует признать допустимым направление
(регистрации) сособственника, представителя сособственника; либо - по адресу,
который сособственник указал сам (например, в договоре купли-продажи);
Дополнительно либо если нет сведений об актуальной прописке – по
адресу известного продавцу фактического места жительства сособственника;
•Если нет никаких актуальных сведений - по адресу последнего известного
продавцу места жительства (регистрации) сособственника;
•Самый крайний вариант - по адресу нахождения объекта недвижимости - при
отсутствии у продавца каких-либо сведений о вышеуказанных адресах.
извещения продавцом другим участникам
долевой собственности о намерении продать
долю в праве общей собственности
постороннему лицу по адресу отчуждаемого
объекта недвижимости, но в случае отсутствия
иных сведений о вышеуказанных надлежащих
адресах для уведомлений.
Направление предложения о покупке по адресу
местонахождения
недвижимости «Сособственнику № 1» и
«Сособственнику № 2» полагаем
недопустимым, поскольку в данном случае не
будет идентифицирован получатель, и при

5. Надлежащее уведомление

Если собственник отчуждаемой доли располагает сведениями о наследниках
умершего участника общей долевой собственности, фактически принявших
наследство, рекомендуется известить таких наследников об отчуждении доли в праве
общей собственности либо получить от них отказ от преимущественного права
покупки. При отсутствии сведений о наследниках, фактически принявших наследство
после смерти сособственника, существует возможность перевода такими
наследниками на себя в судебном порядке прав и обязанностей по сделке. О чем
нотариусу рекомендуется разъяснить продавцу доли в праве общей собственности.
Проверка нотариусом информации о содержащихся в ЕГРН сведениях о собственнике
недвижимости посредством запроса в органах ЗАГС, а также проверка информации об
адресе сособственника посредством запроса в органы МВД, при совершении
предусмотренного статьей 86 Основ нотариального действия не нужна. Бремя
установления обстоятельств, касающихся сведений о сособственниках, лежит на
продавце доли в праве общей собственности.
Если уведомление направлено продавцом по надлежащему адресу, такое
уведомление считается полученным даже если сособственник фактически не
проживает (не находится) по указанному адресу. Уведомление продавца не будет
считаться доставленным, если оно не было вручено сособственнику по
обстоятельствам, от него независящим (например, утрата почтового отправления по
вине сотрудников почтового отделения).
Согласно пункту 2 статьи 250 ГК
РФ именно на продавца
возложена обязанность по
извещению в письменной форме
остальных участников долевой
собственности о намерении
продать свою долю
постороннему лицу.

6. Преимущественное право покупки по результатам торгов

Конкурсный управляющий направляет другим
участникам долевой собственности
предложение приобрести принадлежащую
должнику долю с указанием ее стоимости,
равной начальной цене на торгах.
Определение Судебной коллегии
по экономическим спорам ВС РФ
от 04.06.2020 № 306-ЭС19-22343
по делу № А65-40314/2018
(предмет – нежилое помещение)
При наличии согласия конкурсный
управляющий заключает договор куплипродажи с соответствующим участником
(участниками) долевой собственности.
При неполучении согласия в течение
месячного срока доля в праве общей
собственности, принадлежащая должнику,
продается с торгов, при проведении которых (в
том числе при продаже с повторных торгов и
продаже посредством публичного
предложения) правило о преимущественном
праве покупки участников долевой
собственности не применяется.
Постановление КС РФ от
16.05.2023 № 23-П «По делу о
проверке конституционности
пункта 1 статьи 250 Гражданского
кодекса Российской Федерации в
связи с жалобой гражданина В.В.
Шеставина»
(предмет – жилое помещение и
земельный участок под ним)

7. Преимущественное право покупки несовершеннолетнего гражданина

О своем намерении продать долю
в праве общей собственности
необходимо направлять:
в адрес законного
представителя
малолетнего (родители,
усыновители, попечители),
если сособственником
является
несовершеннолетний в
возрасте до 14 лет
в адрес
несовершеннолетнего в
возрасте в возрасте от 14
до 18 лет, если
сособственником является
он сам
Для отказа несовершеннолетнего от ППП
требуется предварительное разрешение
органа опеки и попечительства.
При отсутствии разрешения органа
опеки и попечительства на отказ
законного представителя малолетнего от
преимущественного права покупки либо
на выдачу законным представителем
несовершеннолетнему в возрасте от 14 до
18 лет согласия на отказ от
преимущественного права покупки
рекомендуется не удостоверять отказ от
преимущественного права покупки или
договор купли-продажи доли в праве
общей собственности.

8. Позиции судов о сферах применения преимущественного права покупки

ПОЗИЦИЯ
1
ПОЗИЦИЯ
2
• Правило о преимущественном праве покупки может применяться к
спорным отношениям, квалифицированным не как отношения
купли-продажи.
• Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 11.06.2020 № 6 (п. 7),
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 21.12.2005 № 102 (п. 7)
• Правило о преимущественном праве покупки применяется только к
договору купли-продажи, за исключением случаев продажи с
публичных торгов, и к договору мены.
• Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за январь - июль 2014 года
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 01.09.2014) (п. 1), Определение
Верховного Суда РФ от 11.03.2014 N 56-КГ13-12

9. Преимущественное право покупки по договору мены

В целях соблюдения статьи 250 ГК РФ
продавец
доли
в
порядке,
предусмотренном
данной
статьей,
обязан известить в письменной форме
остальных
участников
долевой
собственности о намерении заключить в
отношении своей доли с посторонним
лицом договор мены доли в праве
общей собственности на какое-либо
имущество, с указанием конкретного
имущества, являющегося по договору
эквивалентом отчуждаемой доли, и
иных условий, на которых будет
заключен данный договор.

10. Продажа доли в праве общей собственности на общее имущество

В случае продажи (мены) продавцом доли в праве общей
собственности на общее имущество (если земельный участок
отнесен к общему имуществу) отсутствует необходимость
соблюдения установленных статьей 250 ГК РФ правил в части
уведомления продавцом доли в праве общей собственности на
общее имущество иных сособственников, обладающих долей в
праве на общее имущество, поскольку доля на общее имущество в
силу закона следует за долей на недвижимость, в том числе на
земельный участок, если он относится к общему имуществу.

11. Преимущественное право покупки при отчуждении комнаты в коммунальной квартире

Реализация преимущественного права покупки при
отчуждении комнаты в коммунальной квартире как
самостоятельного объекта недвижимости
Согласно пункту 11 части 6 статьи 36.3 Федерального
закона № 218-ФЗ персональные данные гражданина
предоставляются в составе выписки из ЕГРН в
отношении определенного объекта недвижимости
лицам, которые наряду с указанным гражданином
являются правообладателями иных комнат в квартире,
при условии, что в ЕГРН содержатся сведения о
расположении таких комнат в этой квартире, а также
зарегистрированы права данных лиц на них.
Доля в праве собственности на общее имущество в
коммунальной квартире не является самостоятельным
объектом гражданского оборота и права на нее не
могут переходить отдельно от права на комнату в
коммунальной квартире.

12. Срок отказа от преимущественного права покупки

Законодательством срок действия отказа от преимущественного
права покупки доли в праве общей собственности не
установлен. Выделить срок из судебной практики не
представляется возможным.
Нотариусу рекомендуется принимать во внимание совокупность
обстоятельств, например, таких как:
Содержание отказа от преимущественного права (дано ли
оно на конкретные условия сделки (в том числе на конкретную
цену), либо дан отказ от покупки любых долей в праве общей
долевой собственности продаваемых любыми собственниками
за любую цену и на любых условиях, предложенных продавцом;
Возможное существенное изменение обстоятельств для
сособственника, давшего отказа (например, изменения в
перепланировке недвижимости, и др.).
Как показывают
проанализированные судебные
акты, срок отказа в данном
случае – сопутствующее,
однако далеко не главное
обстоятельство.

13. Сделки с нарушением преимущественного права покупки

Сделка по продаже доли в праве общей собственности,
совершенная с нарушением права преимущественной покупки
сособственника, действительна, такая сделка не является
оспоримой.
Правовым последствием продажи доли с нарушением
преимущественного права покупки является право
сособственника в течение трех месяцев со дня, когда ему стало
известно или должно было стать известно о совершении
сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав
и обязанностей покупателя.
Пункт 3 статьи 250 ГК РФ
Пункт 14 Постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума
ВАС РФ № 22 от 29.04.2010
Пункт 91 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 №
25

14. СПАСИБО ЗА ВНИМАНИЕ!