Отчуждение помещений (долей в праве собственности на здания) и прав на земельные участки: преимущественное право покупки

1.

ОТЧУЖДЕНИЕ ПОМЕЩЕНИЙ
(ДОЛЕЙ В ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ НА ЗДАНИЯ)
И ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ:
ПРЕИМУЩЕСТВЕННОЕ ПРАВО ПОКУПКИ
Октябрь 2024

2.

СТ. 250 ГК РФ
Ср. два понятия:
Общее имущество сособственников –
вещь, находящаяся в собственности двух и более лиц (ст. 244 ГК РФ)
Общее имущество собственников недвижимых вещей –
имущество, использование которого предполагается для
удовлетворения общих потребностей таких собственников
(ст. 259.1 ГК РФ)
spbu.ru

3.

СТ. 259.1 ГК РФ
ст. 259.1 ГК РФ:
«Собственникам недвижимых вещей,
расположенных в пределах определенной в соответствии с законом
общей территории и связанных физически или технологически
либо расположенных в здании или сооружении,
принадлежит на праве общей долевой собственности имущество,
использование которого предполагалось для удовлетворения общих
потребностей таких собственников при создании или образовании этих
недвижимых вещей, а также имущество, приобретенное, созданное или
образованное в дальнейшем для этой же цели (общее имущество)».
spbu.ru

4.

СТ. 259.2 ГК РФ
ст. 259.2 ГК РФ:
«1. Доля в праве общей собственности на общее имущество,
принадлежащая собственнику одной недвижимой вещи, пропорциональна
площади принадлежащей ему соответствующей недвижимой вещи, если
иное не установлено законом.
2. Доля в праве общей собственности на общее имущество следует
судьбе права собственности на недвижимую вещь, не может быть выделена
в натуре и не может быть отчуждена отдельно от права собственности на
недвижимую вещь… Сделки, совершенные с нарушением положений
настоящего пункта, ничтожны».
spbu.ru

5.

СТ. 250 ГК РФ
ст. 250 ГК РФ:
«При продаже доли в праве общей собственности постороннему
лицу
остальные
участники
долевой
собственности
имеют
преимущественное право покупки продаваемой доли … кроме случая
продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей
собственности на общее имущество, указанных в п. 2 ст. 259.2 настоящего
Кодекса».
Ошибка в тексте статьи: доля, указанная в пункт. 2 ст. 259.2 ГК
РФ не продается. Именно поэтому нет преимущественного права
покупки.
spbu.ru

6.

ПРИНЦИП ЕДИНСТВА СУДЬБЫ…
ст. 1 ЗК РФ: все прочно связанные с ЗУ объекты следуют судьбе ЗУ, за
исключением случаев, установленных федеральными законами
п. 4 ст. 35 ЗК РФ: не допускается отчуждение ЗУ без находящихся на
нем зданий в случае, если они принадлежат одному лицу;
отчуждение участником долевой собственности доли в праве
собственности на здание, части здания, помещения в нем проводится
вместе с отчуждением доли указанного лица в праве собственности на ЗУ, на
котором расположено здание.
spbu.ru

7.

ПРИНЦИП ЕДИНСТВА СУДЬБЫ…
ст. 273 ГК РФ: при переходе права собственности на здание,
принадлежавшее собственнику ЗУ, на котором оно находится, к
приобретателю здания переходит право собственности на ЗУ, занятый
зданием и необходимый для его использования.
ст. 552 ГК РФ: если продавец является собственником ЗУ, на котором
находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право
собственности на ЗУ, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее
использования.
spbu.ru

8.

СВОБОДА ВОЛИ СТОРОН ДОГОВОРА
п. 2 ст. 1 ГК РФ: «Граждане (физические лица) и юридические лица
приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем
интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на
основе договора и в определении любых не противоречащих
законодательству условий договора».
ст. 421 ГК РФ: «1. Граждане и юридические лица свободны в
заключении договора…
4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме
случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом
или иными правовыми актами».
spbu.ru

9.

ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА ПРОДАЖИ
Вопрос:
Дом и земельный участок (ЗУ), на котором он расположен,
принадлежат в равных долях Васе, Маше и Саше.
Вправе ли Вася продать долю в праве на ЗУ:
1) да, но только с согласия Маши и Васи
2) нет, поскольку ЗУ следует за домом
3) да, но только вместе в долей в праве на дом
spbu.ru

10.

ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА ПРОДАЖИ
ст. 260 ГК РФ:
«Лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе
продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и
распоряжаться им иным образом (ст. 209)»
ст. 246 ГК РФ:
«Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению
продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться
ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил,
предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса»
spbu.ru

11.

ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА ПРОДАЖИ
Вопрос:
В доме три квартиры, которые принадлежат Васе, Маше и
Саше. Дом расположен на ЗУ, принадлежащем Васе, Маше и Саше
в равных долях.
Вправе ли Вася продать долю в праве на ЗУ:
1) да, но только с согласия Маши и Васи
2) нет, поскольку ЗУ следует за квартирой
3) да, но только вместе с квартирой.
spbu.ru

12.

ДОЛЖЕН БЫТЬ ВЫБОР, КОМУ ДОСТАНЕТСЯ ДОЛЯ
Правила о преимущественном праве покупки применяются, если у
продавца и его сособственника есть выбор, кому достанется доля
определение КС РФ от 12.11.2019 № 2970-О; п. 12 постановления
Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 10: к продаже помещения, за которым в
силу закона следует доля в праве на ЗУ, не применяются нормы, об
отчуждении такой доли.
письмо Росреестра от 22.07.19 №14-07181-ГЕ/19: «доля в праве
общей долевой собственности на земельный участок следует судьбе
расположенного на нем … помещения, … и не является самостоятельным
предметом сделки».
spbu.ru

13.

ИНОЙ ПОДХОД
Иная точка зрения: при продаже доли в праве на объект
недвижимости и доли в праве на ЗУ в договоре два предмета, а потому и
два преимущественных права покупки.
Рассмотрим пример: Дом принадлежит в долях Васе и Маше, ЗУ – в
долях Васе и городу. Вася продает долю в праве на дом. Маша готова
купить долю в праве на дом, город – долю в праве на ЗУ. Вася выбирает
город. Долю в праве на дом получит город.
Результат противоречит цели ст. 250 ГК РФ: уход от общей
собственности как нестабильного образования.
Толкование, которое противоречит целям правового регулирования,
является ошибочным. Поэтому «иная точка зрения» неверна.
spbu.ru

14.

ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА ПРОДАЖИ
Вывод:
Лицо которое является собственником здания (доли в праве
на него, помещения в нем) и собственником ЗУ (доли в праве на
него) вправе своей волей выбрать, что он продает:
здание (долю в праве на него, помещение) или
ЗУ (долю в праве на него).
spbu.ru

15.

ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА ПРОДАЖИ
Вопрос:
В доме три квартиры, которые принадлежат Васе, Маше и
Саше. Дом расположен на ЗУ, принадлежащем Васе, Маше и Саше
в равных долях.
Вася продает квартиру.
Имеют ли Маша и Саша преимущественное право покупки
доли в праве на ЗУ:
1) да, поскольку доля следует за квартирой
2) нет, поскольку доля следует за квартирой.
spbu.ru

16.

ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА ПРОДАЖИ
Ответ на вопрос:
В доме три квартиры, которые принадлежат Васе, Маше и
Саше. Дом расположен на ЗУ, принадлежащем Васе, Маше и Саше
в равных долях.
Вася продает квартиру.
Имеют ли Маша и Саша преимущественное право покупки
доли в праве на ЗУ?
Нет,
поскольку
доля
следует
за
квартирой,
преимущественного права покупки квартиры у них нет.
spbu.ru
а

17.

СТ. 250 ГК РФ
Доля в праве на ЗУ переходит к покупателю помещения в силу закона с
момента регистрации перехода к нему права на помещение, а право
продавца на эту долю прекращается.
Если в договоре нет указания на то, что с помещением покупателю
передается и доля в праве на ЗУ, применяются нормы ЗК РФ и ГК РФ (см.
определения СКЭС ВС РФ от 31.03.2016 N 303-ЭС15-13807, от 23.11.2017 N
307-ЭС17-5707, от 10.09.2018 N 305-ЭС18-5945, от 21.06.2022 N 304-ЭС222566).
Покупатель квартиры вправе требовать регистрации перехода к нему
права на долю в праве на ЗУ. Отдельная сделка по этому поводу не требуется.
Во избежание недоразумений в договоре целесообразно указывать на
переход прав на ЗУ.
spbu.ru

18.

СТ. 250 ГК РФ
Вопрос:
Дом (все квартиры в нем принадлежат Маше и Саше) и ангар
(принадлежит в равных долях
Маше и Васе) расположены на ЗУ
(принадлежит в долях Маше – 1/20, Саше – 2/20 и Пете – 17/20).
Кто имеет преимущественное право покупки и какого объекта:
1) Маша продает квартиру
2) Маша продает долю в праве на ангар
3) Саша продает долю в праве на ЗУ
spbu.ru

19.

СТ. 250 ГК РФ
Ответ на вопрос:
Дом (квартиры в нем принадлежат Маше и Саше) и ангар
(принадлежит в равных долях Маше и Васе) расположены на ЗУ
(принадлежит в долях Маше – 1/20, Саше – 2/20 и Пете – 17/20).
Кто имеет преимущественное право покупки и какого объекта:
1) Маша продает квартиру – никто
2) Маша продает долю в праве на ангар – Вася, долю в праве на ангар
3) Саша продает долю в праве на ЗУ – Маша и Петя, долю в праве на ЗУ
spbu.ru

20.

СТ. 250 ГК РФ
Вопрос:
Дом (все квартиры в нем принадлежат Маше и Саше) и ангар
(принадлежит в равных долях Маше и Васе) расположены на ЗУ
(принадлежит в долях Маше – 1/20, Саше – 2/20 и Пете – 17/20).
Маша продает долю в праве на ЗУ.
1) Кто имеет преимущественное право покупки?
2) Маша должна расстаться и с квартирой, и с ангаром?
Или можно разделить долю в праве на ЗУ, чтобы с землей продать
только один объект?
spbu.ru

21.

СТ. 250 ГК РФ
Ответ на вопрос:
Дом (все квартиры в нем принадлежат Маше и Саше) и ангар
(принадлежит в равных долях Маше и Васе) расположены на ЗУ
(принадлежит в долях Маше – 1/20, Саше – 2/20 и Пете – 17/20).
Маша продает долю в праве на ЗУ.
1) Кто имеет преимущественное право покупки?
Саша и Петя.
2) Маша должна расстаться и с квартирой, и с ангаром?
Да, это следует из п. 4 ст. 35 ЗК РФ (не допускается отчуждение ЗУ
без находящихся на нем зданий в случае, если они принадлежат одному
лицу).
см. след. слайд
spbu.ru

22.

СТ. 250 ГК РФ
Ответ на вопрос:
3) Можно разделить долю в праве на ЗУ, чтобы с землей продать
только один объект?
Гипотетически можно. Например, продать 1/10 долю с ангаром,
сохранив право на квартиры.
Следует учитывать, что п. 13 постановления Пленума ВАС РФ от
24.03.2005 N 11 (в границы передаваемого ЗУ должны входить как часть,
которая занята недвижимостью, так и часть, необходимая для ее
использования, то есть обслуживания и эксплуатации) относится к ЗУ,
выделенным в натуре.
spbu.ru

23.

КОНЕЦ
Н. Ю. Рассказова, 2024