Оценочные работы при изъятии земельных участков для государственных и общественных нужд

1.

Министерство образования и науки РФ
Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования
«САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ЛЕСОТЕХНИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ имени С.М.
Кирова
Институт леса и природопользования
Кафедра геодезии, землеустройства и кадастров
ВЫПУСКНАЯ КВАЛИФИКАЦИОННАЯ РАБОТА
на тему:
Оценочные работы при изъятии земельных
участков для государственных и общественных
нужд
Исполнитель: Кочнев Н.А.
Научный руководитель: Поликарпов А.М.
Санкт-Петербург
2024
1

2.

Актуальность исследования:
• Оценочные
• В настоящее
• Данная проблема на
сегодняшний день
работы при
время для
является одной из
изъятии
реализации
наиболее актуальных и
земельных
национальных
обсуждаемых в сфере
участков
гражданского и
приоритетных
земельного
представляют
проектов все
законодательства,
собой оценку
большее
столкнувшись с которой,
земельного
значение
возникает большое
количество проблемных
участка по
приобретают
вопросов по поводу
определенным
вопросы,
гарантий прав
критериям,
связанные с
правообладателей
установленным
земельных участков,
изъятием
порядка возмещения
законом
участков
иными основаниями, предусмотренными федеральными убытков
законами
при
Российской
земли для
осуществлении изъятия
Федерации.
государственн
со стороны органов
власти, порядка
ых или
проведения самой
общественных
процедуры изъятия
нужд
земельного участка.
2

3.

Цель и задачи ВКР:
Целью ВКР является анализ теоретических и практических проблем, связанных с
оценочными работами при изъятии земельных участков для государственных и общественных
нужд, возмещением ущерба при изъятии земельного участка, определение путей их решения, а
также разработка предложений по совершенствованию Гражданского и Земельного
законодательства.
изучить способы защиты прав и законных интересов правообладателей земельных участков, изымаемых
для государственных и общественных нужд
определить основания, условия и порядок изъятия земельного участка для государственных и
общественных нужд
Задачи ВКР
дифференцировать основания, условия и порядок изъятия земельного участка для
государственных и общественных нужд;
сформировать базу знаний о правовых особенностях проведения оценочных работ при изъятии
земельных участков для государственных или муниципальных нужд
иными основаниями, предусмотренными федеральными законами
проанализировать особенности определения размера возмещения земельных участков, подлежащих
изъятию для государственных и общественных нужд
выявить пути разрешение разногласий при определении размера возмещения при изъятии земельного
участка для государственных или муниципальных нужд
3

4.

Земельные участки изымаются для
государственных или муниципальных нужд в
исключительных случаях, связанных с:
выполнением международных договоров Российской Федерации
строительством, реконструкцией объектов государственного или
местного значения
иными основаниями, предусмотренными федеральными законами
Согласно ст. 49, главе VII.1 Земельного кодекса РФ
4

5.

Перечень объектов, при работах с которыми
допускается изъятие земельного участка у
собственника (ст. 49 ЗК РФ)
объекты
энергетических
систем
выполнением
международных
договоров
Российской Федерации;
объекты использования атомной энергии
объекты обороны страны
объекты транспорта и связи
объекты, обеспечивающие космическую деятельность
линейные объекты обеспечивающие деятельность
иными
основаниями, предусмотренными федеральными законами
субъектов естественных монополий
объекты систем электро-, газо-; водо-; теплоснабжения и
водоотведения
автомобильные дороги
5

6.

Основанием для изъятия земельных участков
является решение уполномоченного органа
(ст.56.2 ЗК РФ)
Изъятие
земельных
участков для
государственных
или
муниципальных
нужд
осуществляется
на основании
решений:
уполномоченных федеральных органов
исполнительной власти;
уполномоченных исполнительных
органов государственной власти субъекта
Российской Федерации;
органов местного самоуправления - в
случае изъятия земельных участков для
муниципальных нужд, в том числе для
размещения объектов местного значения.
6

7.

.
• Основан на
расчете
будущих
доходов,
которые
может
принести
земельный
участок,
например,
через
аренду или
разработку.
Метод затрат
• Основан на
анализе
продажи
сходных
земельных
участков в
окрестностях
и учете их
ценовых
характеристик
Метод доходности
Метод сравнительных аналогий
Определение рыночной стоимости земельного участка,
подлежащего изъятию
• Основан
на
определении
стоимости
земельного
участка путем
учета затрат
на
его
создание
и
развитие.
7

8.

Факторы, влияющие на оценку земельного участка
Площадь,
Форма,
Рельеф
земельного
участка
Транспортная
доступность,
инфраструктура
Состав убытков
Влияние рынка
Реальный
ущерб,
руб.
Наличие
ограничений/
обременений
(выписка из ЕГРН,
ЗОУИТ по данным
Росреестра!)
Вид
разрешенного
Экономический аспект: использования
тенденция в регионе,
спрос на землю, развитие
инфраструктуры,
планируемые проекты и
другие факторы
Упущенная
выгода,
руб.
Убытки,
связанные с
обязательст
вами перед
третьими
лицами, руб.
Итоговый размер убытков, причинённых
правообладателю в связи с изъятием
объекта оценки, руб.
8

9.

Возмещение за изымаемый земельный участок
В соответствии с частью 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации никто не может быть
лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества
для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и
равноценного возмещения.
ГК РФ Статья 15.
Возмещение убытков
1. Лицо, право
которого нарушено,
может требовать
полного возмещения
причиненных ему
убытков, если
законом или
договором не
предусмотрено
возмещение убытков
в меньшем размере.
2. Под убытками
понимаются расходы,
которые лицо, чье
право нарушено,
произвело или
должно будет
произвести для
восстановления
нарушенного права,
утрата или
повреждение его
имущества (реальный
ущерб), а также
неполученные
доходы, которые это
лицо получило бы при
обычных условиях
гражданского
оборота, если бы его
право не было
нарушено (упущенная
выгода)
ГК РФ Статья 281.
Возмещение за изымаемый
земельный участок
ЗК РФ Статья 56.8.
Особенности определения
размера возмещения в связи с
изъятием земельных участков
для государственных или
муниципальных нужд
•При определении
размера
возмещения при
изъятии
земельного участка
для государственных
или
муниципальных нужд в
него включаются
рыночная стоимость
земельного участка,
право
собственности на
который подлежит
прекращению, или
рыночная стоимость
иных прав на земельный
участок, подлежащих
прекращению, и убытки,
причиненные
изъятием такого
земельного
участка, в том
числе упущенная
выгода, и
определяемые в
соответствии с
федеральным
законодательством
•При определении размера
возмещения в него
включаются рыночная
стоимость земельных
участков, право частной
собственности на которые
подлежит прекращению,
или рыночная стоимость
иных прав на земельные
участки, подлежащих
прекращению, убытки,
причиненные изъятием
земельных участков,
включая убытки,
возникающие в связи с
невозможностью
исполнения
правообладателями
таких земельных
участков
обязательств перед
третьими лицами, в
том
числе основанных на
заключенных с
такими лицами
договорах, и
упущенная выгода,
которые определяются
в соответствии с
федеральным
законодательством
9

10.

Упущенная выгода за и против
Судебная практика
Руководствуясь статьей 56.2 Земельного
кодекса РФ и установив, что арбитражные
суды правомерно изъяли земельный
участок для государственных нужд РФ с
выплатой возмещения, прекратили право
постоянного (бессрочного) пользования,
поскольку возмещение включает рыночную
стоимость права аренды без учета НДС и
стоимость убытков, в частности
упущенную выгоду, причиненных
изъятием земельного участка; сумма
возмещения определена на основании
отчета об оценке
Принимая решение об изъятии земельного
участка для государственных нужд и
утверждении размера возмещения за
изымаемый участок, суд в порядке пункта 2
статьи 56.3, пункта 1 статьи 56.8 ЗК РФ
< … > согласно экспертному заключению
определена рыночная стоимость права
аренды земельного участка до истечения
срока действия договора, а размер
убытков, причиненных ответчику изъятием
земельного участка, определяется только
упущенной выгодой, которая возникнет в
результате прекращения действия договора
субаренды, и полностью компенсируется
рыночной стоимостью права аренды
земельного участка
http://www.consultant.ru/law/podborki/upuschennaya_vygoda_pri_izyatii_zemel
nogo_uchastka/ © КонсультантПлюс
10

11.

Заключение
В ходе достижения поставленной в работе цели, были сделаны следующие выводы:
Изъятие земельного участка – это
правовой инструмент, дающий
возможность принудительно отчуждать
земельный участок в пользу
государственных и муниципальных нужд,
для использования в публичных
интересах.
Защита прав землевладельцев – это
долгий и кропотливый процесс, который,
как видно из практики, не всегда
заканчивается возвращением изъятого
земельного участка и компенсации
возможных убытков
Определение размера возмещения в связи
с изъятием земельных участков для
государственных или общественных нужд
– это сложный процесс, который требует
учета множества факторов.
Оценка должна быть независимой,
объективной и справедливой, чтобы
обеспечить достойное возмещение
владельцам земельных участков при их
изъятии.
Пробелы в законодательстве позволяют
государственным и муниципальным
органам власти, используя служебное
положение, принимать нужные решения
при изъятии земельных участков, не в
полной мере выплачивать
правообладателям стоимость изымаемых
участков, не говоря уже о возможных
убытках, которые практически доказать
невозможно
Большинство спорных вопросов возникает
на практике при соотношении норм
Гражданского Кодекса и Земельного
Кодекса, так как некоторые статьи друг
другу противоречат
11

12.

Спасибо за внимание
12