Определение рыночной стоимости квартиры. Практическое занятие №3

1.

Практическое занятие 3
ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ
СТОИМОСТИ КВАРТИРЫ

2.

Пример задания
Определить рыночную стоимость квартиры.
Определить стоимость двухкомнатной квартиры общей площадью 40 м2,
расположенной на четвертом этаже пятиэтажного кирпичного дома,
построенного по типовому проекту.
В доме отсутствуют лифт и мусоропровод, санузел в квартире
совмещенный, комнаты смежные, высота помещений 2,7 м, площадь
кухни 5,8 м2.
Физический износ здания составляет 20 процентов. Удаленность от
центра составляет менее 1 км. Коэффициент, учитывающий экологическое
состояние равен 1,0.

3.

Номер варианта
Количество
комнат
Общая площадь,
м2
Износ, %
Высота
помещения, м
Удаление от
центра
Площадь кухни,
м2
Кэс
Совмещенный
санузел
Смежность
комнат
Наличие лифта
Наличие
мусоропровода
Этаж
расположения
Количество
этажей в доме
Варианты для решения
(высланы на электронную почту)
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
3
2
3
2
3
3
2
2
1
1
60
45
70
50
65
75
50
45
30
28
15
20
15
20
15
20
15
20
15
20
2,4
2,6
2,8
3,0
3,2
3,4
2,5
2,7
2,9
3,1
0,9
1
2
3
4
5
6
7
8
9
5,5
6,0
6,5
7,0
7,5
8,0
8,5
9,0
7,0
6,5
0,85
0,95
0,9
1,0
0,85
0,95
0,9
1,0
0,85
0,95
+
+
+
+
+
-
+
+
+
+
-
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
5
5
5
5
5
6
9
9
9
12

4.

Алгоритм решения: этап 1 – определение восстановительной
стоимости одного квадратного метра квартиры
Восстановительная стоимость одного квадратного метра жилого дома в уровне цен
1984 г. :
кирпичного, построенного по типовому проекту составляет 248,75 руб.;
панельного здания – 188,11 руб.;
кирпичного здания, построенного по индивидуальному проекту – 314,92 руб.
Поскольку в задании дом кирпичный, построенный по типовому
проекту, то стоимость одного квадратного метра принимается как
248,75 руб.

5.

Алгоритм решения: этап 2 – пересчет стоимости дома 1984 г. по
современному курсу
Восстановительная стоимость одного квадратного метра жилого пятиэтажного
кирпичного дома, построенного по типовому проекту, в текущем уровне цен (октябрь
2021 г.) определяется по формуле:
Св = Св1984 х И, (1)
где Св – восстановительная стоимость одного квадратного метра здания в текущем
уровне цен;
Св1984 – восстановительная стоимость одного квадратного метра здания в базисном
уровне цен (уровень 1984 г.);
И – индекс удорожания стоимости строительства в текущем уровне цен по
отношению к базисному уровню. На октябрь 2021 г. И =22,44.
Св = 248,75 х 22,44 = 5581,95 руб.
Следовательно, стоимость одного квадратного мера квартиры в жилом
доме по состоянию на октябрь 2021 г. Составляет 5581,95 руб.

6.

Алгоритм решения: этап 3 – определение остаточной стоимости
квартиры
Остаточная стоимость одного квадратного метра общей жилой площади
определяется по формуле:
Со = Св х (1 –Ифн/ 100), (2)
где Со – остаточная стоимость одного квадратного метра общей жилой
площади;
Ифн – физический износ здания, в процентах.
В задании уровень износа определен как 20%.
Со = 5581,95 х (1 – 20/100) = 4465,56 руб.
Следовательно, остаточная стоимость одного квадратного метра
квартиры составляет 4465,56 руб.

7.

Алгоритм решения: этап 4 – определение коэффициентов,
влияющих на потребительские свойства квартиры.
По приложению В (таблицы В.2-В.9) определяем величины коэффициентов, влияющих на
потребительские качества квартиры:
Квп – коэффициент, учитывающий высоту помещения, (при высоте помещения 2,7 м Квп = 1,012);
Кпк – коэффициент, учитывающий площадь кухни, (при площади кухни5,8 м2 Кпк = 0,9);
Кос – коэффициент, учитывающий обустроенность санузлов, (при совмещенном санузле Кос =
0,97);
Кэт – коэффициент, учитывающий этажность, (при условии расположения квартиры на четвертом
этаже пятиэтажного дома Кэт = 1,0;)
Кнл – коэффициент, учитывающий наличие лифта, (при отсутствии лифта Кнл = 0,994);
Кнм – коэффициент, учитывающий наличие мусоропровода, (при отсутствии мусоропровода Кнм
= 0,972);
Кск – коэффициент, учитывающий наличие смежных комнат, (для двухкомнатной квартиры со
смежными комнатами Кск = 0,936;)
Крц – коэффициент, учитывающий местоположение жилого дома, (при удаленности дома от
центра на расстояние менее 1 км Крц = 1,0);
Кэс – коэффициент, учитывающий экологическое состояние, (согласно заданию Кэс = 1,0).

8.

Алгоритм решения: этап 5 – расчет коэффициента потребительских
свойств квартиры.
Коэффициент потребительских качеств квартиры определяется по формуле:
Кп = (0,534 х Квп + 1,428 х Кпк + 0,794 х Кос + 0,741 х Кэт + 0,397 х Кнм + 0,473 х Кнл
+ 1,259 х Кск + 0,733 х Крц + 1,275 х Кэс) / 7,634 (3)
Для рассматриваемого условного примера расчет следующий:
Кп = (0,534 х 1,012 + 1,428 х 0,9 + 0,794 х 0,97 + 0,741 х 1,00 + 0,397 х 0,994 + 0,473 х
0,972 + 1,259 х 0,936 + 0,733 х 1,0 + 1,275 х 1,0) / 7,634 = 0,966.
Следовательно, коэффициент потребительских свойств квартиры
составляет 0,966.

9.

Алгоритм решения: этап 6 – определение остаточной стоимости
квадратного метра квартиры с учетом уровня износа
Остаточная стоимость одного квадратного метра общей жилой площади с
учетом коэффициентов, учитывающих потребительские качества жилья
(Скм) определяется по формуле:
Скм = Со х Кп (4)
Скм = 4465,56 х 0,966 = 4313,73 руб.
Следовательно, остаточная стоимость квадратного метра квартиры с
учетом уровня износа составляет 4313,73 руб.

10.

Алгоритм решения: этап 7 – определение цены продажи квартиры
Цена продажи жилья с учетом удорожания строительной продукции и
потребительских качеств жилья Сск определяется по формуле:
Сск = Скм х S, (5)
где S – общая площадь жилья, м2.
Сск = 4313,73 х 40 = 172 549,24 руб.
Вывод: стоимость продажи квартиры площадью 40
квадратных метров составляет 172,55 тыс. руб.