Ценовое зонирование территорий: возможности и проблемы

1. Ценовое зонирование территорий: возможности и проблемы Елена Ермолаева

2.

Компания RID Analytics ведет мониторинг
коммерческой недвижимости по 15 территориям:
-
8 крупных городов Сибири: Новосибирск, Красноярск, Омск,
Кемерово, Новокузнецк, Иркутск, Томск, Барнаул
-
3 города Дальнего Востока: Владивосток, Тюмень, Хабаровск
-
4 региональных территории: Новосибирская область,
Красноярский край, Кемеровская область, Алтайский край

3.

Особенности анализа рынка коммерческой
недвижимости:
-
Небольшой объем рынка (мало данных)
Низкая степень эксклюзивности рынка, что приводит к сокрытию
информации об адресах объектов
Потребности пользователей мониторингов рынка
коммерческой недвижимости:
-
Возможность использования объектов-аналогов, расположенных в
районах с аналогичной средней ценой (расширение географии поиска
объектов-аналогов)

4.

Задачи аналитика:
- Постараться максимально «восстановить» из базы адреса
объектов, предлагаемых к продаже и аренде
- Выделить и изобразить на карте города территориальные
зоны с близкой средней ценой
- Определить, какое число ценовых интервалов будет
разумным и достаточным для «раскраски» ценовых зон, и
выполнить эту раскраску.

5.

Наиболее простой и понятный
подход – ценовые зоны по
районам или
административным округам.

6.

Новосибирск – 10
административных районов.
Территория – около 500 кв.км.
Для сравнения: Москва до
расширения занимала площадь
примерно в 2 раза больше.
При этом, население Москвы
больше примерно в 10 раз.

7.

Карта
зонирования
с точками и
ценовыми
областями

8.

Новосибирск, рынок аренды офисной недвижимости, 2013 г.

9.

Новосибирск, рынок аренды офисной недвижимости, 2013 г.

10.

Новосибирск, рынок аренды офисной недвижимости, 2013 г.

11.

Новосибирск, рынок продажи производственно-складской
недвижимости, 2013 г.

12.

Недостатки «точечного» подхода:
-Объектов немного, и буферные зоны приходится увеличивать,
что дает не всегда объективную картинку
-Объекты, даже близко расположенные, нередко имеют
существенную разницу в цене, из-за чего картинка получается
слишком «пестрой»
-Границы ценовых зон сильно «плавают» в зависимости от
выбранного метода
-Методы интерполяции, применяемые в специализированных
пакетах, не всегда дают верную картинку

13.

Принципы деления на зоны:
-Зонирование проводится внутри административных районов
города
-Границами зон являются естественные препятствия: реки,
овраги, железнодорожные линии (особенно закрытые забором)
-Границы зон формируются вокруг городских субцентров –
станций метро и электропоездов, районных субцентров.

14.

Новосибирск:
56 ценовых зон,
включая
ближайший
пригород

15.

Новосибирск, рынок аренды офисной недвижимости, 2013 г.

16.

-Было выбрано 7 ценовых зон
-Зоны определялись Методом равных интервалов по цене
Ценовая группа
Цвет
Мин. средняя цена зоны
Макс. средняя цена зоны
1
20 000
38 900
2
38 900
51 400
3
51 400
63 900
4
63 900
76 400
5
76 400
88 900
6
88 900
101 400
7
101 400
113 900

17.

Новосибирск, рынок аренды офисной недвижимости, 2013 г.
Число территориальных зон,
попавших в разные ценовые группы
10
9
8
7
6
5
4
3
2
1
0
9
6
5
5
2
2
1
1
2
3
4
группы по ценам
5
6
7

18.

Преимущества выделения географических зон
с жесткими границами:
-Внутри зоны ценовые «выбросы» уравновешивают друг друга
-Границы зон остаются постоянными, что облегчает отнесение
исследуемого объекта к той или иной зоне. Также это
облегчает и поиск объекта-аналога.

19.

Спасибо за внимание!
RID Analytics
www.ridasib.com