Недвижимость. Нормативное и правовое регулирование

1.

Недвижимость
Подготовили студенты группы 3622б, лингвистика: Дели Аделина, Косынкина
Вероника, Надеина Виктория, Нагметулаев Заур, Пименова Дарья, Шашков Кирилл

2.

• Недвижимость — вид имущества, признаваемого
в законодательном порядке недвижимым.
• К недвижимости по происхождению
относятся земельные участки, участки недр и все,
что прочно связано с землёй, то есть объекты,
перемещение которых без несоразмерного ущерба
их назначению невозможно, в том числе здания,
сооружения, объекты незавершённого
строительства.
• Кроме недвижимости по происхождению, в
России существует «недвижимость по закону». К
ней относят подлежащие государственной
регистрации воздушные и морские суда, суда
внутреннего плавания.
• Недвижимость может являться
предметом лизинга (форма кредитования для
приобретения основных средств предприятиями и
других товаров физическими и юридическими
лицами). Залог недвижимости, равно как и
получение кредита под залог недвижимости
принято называть ипотекой.

3.

Действующее гражданское законодательство к недвижимости относит:
• Участки земли, участки недр и всё, что прочно связано с землёй, то есть объекты,
перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно,
• Здания, сооружения,
• Объекты незавершённого строительства. Такой объект относится к
недвижимости, если возведён фундамент,
• Воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания,
• Жилые и нежилые помещения,
• Части зданий и сооружений, предназначенные для размещения транспортных
средств.

4.

Нормативное и правовое регулирование
В российском гражданском праве правовой режим недвижимого имущества
регулируют:
• Конституция Российской Федерации
• Гражданский кодекс Российской Федерации
• Земельный кодекс Российской Федерации
• Градостроительный кодекс Российской Федерации
• Лесной кодекс Российской Федерации
• Водный кодекс Российской Федерации
• Закон 218-ФЗ
• Основы законодательства РФ о нотариате
• Подзаконные нормативно-правовые акты (приказ Росрееста)
• Ведомственные акты
• Законы субъектов РФ

5.

Возможные варианты инвестирования.
Минимальный порог входа.
• Облигации компаний в сфере недвижимости. Вы становитесь кредитором компании, имеете
купонный доход и доход в виде разницы цены покупки облигации и её продажи/погашения.
Если сидеть до погашения, а компания к тому времени не столкнется с
дефолтом/реструктуризацией, то вы будете иметь стабильный гарантированный ежегодный
доход. Когда на рынке недвижимости стагнация или даже кризис, цены падают, при этом
цены на облигации подобных компаний тоже могут опуститься, что повысит доходность
облигаций к погашению и сделает более привлекательными для инвестиций. Ликвидность
облигации крупной компании, как правило, высокая, так что облигацию можно продать в
день выставления заявки, в отличие от объекта недвижимости. В то же время корреляция
между ценами на недвижимость и облигацией не прямая: все зависит от финансовой
ситуации компании, её новостей и т.д
• Для покупки облигаций вам потребуется открыть брокерский счёт в РФ (если вы хотите
купить облигации российских компаний) или за рубежом. Порог входа — от 1 тыс. руб.
(российский рынок) или от 2 тыс. долл. (зарубежный), но нужно учитывать минимальную
сумму, с которой брокеры готовы открывать счёт. Если вы готовы инвестировать на срок от 3
лет на российском рынке — вам имеет смысл покупать облигации через индивидуальный
инвестиционный счёт (брокерский счёт со льготным налогообложением), но помните про
ограничение, что туда можно инвестировать не более 1 000 000 руб. в год.

6.

• Инвестиции в фонды
недвижимости
• Порог входа зависит от фондов:
если это взаимные фонды (mutual
funds), то, как правило, порог
входа от 1 тыс. долл., а если
биржевые фонды ETF, то вход в
них теоретически возможен менее
чем от 100 долл., но брокеры вряд
ли вам откроют счёт с суммой
менее 5-10 тыс. долл., так что
минимальный порог я бы
оговорила все же как 5-10 тыс.
долл.

7.

• Инвестиции через структурные продукты. Структурные продукты привязаны к цене на
базовый актив, которым могут выступать акции/облигации компаний в сфере
недвижимости, либо к фондам недвижимости, либо к индексу недвижимости. Также,
в отличие от инвестиций в акции/облигации/фонды/индексные фонды напрямую,
структурный продукт способен снизить риски просадки, обеспечить фиксированный
купонный доход и так далее, но при этом структурный продукт предполагает, что вы
по умолчанию в нем остаетесь до конца срока, поэтому у него меньшая ликвидность,
чем у инвестиций в акции/облигации/фонды напрямую
• Здесь порог входа может составлять от 100-300 тыс. рублей, либо 1-2 тыс. долларов.

8.

Инвестиционные инструменты
Инвестиционные инструменты — это денежные активы, выпуски
облигаций, инвестиции в акционерный капитал, паевые инвестиционные
фонды (ПИФы) и биржевые фонды (ETF), сырьевые товары и драгоценные
металлы, недвижимость и предприятия, а также производные
инструменты.

9.

Риски инвестирования и способы оптимизации
• Экономические. Зависят от состояния национальной экономики; политики
государства в области налогов, финансов; цикличности развития;
• Технологические. Больше относятся к предприятиям и зависят от сложности
выпускаемой продукции, автоматизации производства, реализуемых
инновационных технологий и т.п;
• Политические. Риск принятия инвестиционного решения зависит также от
внешней политики государства, политического курса, уровня коррупции и
бюрократии, свободы слова и т.п;
• Социальные. Здесь уровень рискованности инвестиций находится в
зависимости от связей, социальной обстановки в обществе, уровня моральной
или материальной выгоды;
• Правовые. Уровень налогообложения, развитие законодательства в области
инвестиций и их защиты, наличие гарантий со стороны государства;
• Экологические. Этого вида риски также относятся к предприятиям, и
определяются факторами, которые влияют на экологию района, где работает
компания. Риски заключаются в уровне радиации от деятельности,
реализуемых экологических программ, уровне загрязнения и т.п.

10.

Как снизить риски?
• Сформировать стратегию;
• Определить уровень опасности потери вложений.
Пути снижения инвестиционных рисков:
• Избегать их возникновения в принципе.
• Снижать их влияние на результаты инвестирования.
• Разработать меры по обеспечению выполнения обязательств каждой из сторон
(использование страхования, наличие обеспечения, наличие пошагового процесса
по реализации инвестиций, диферсификацию вложений).
• Контролировать реализацию проекта (в случае портфельного инвестирования –
осуществлять контроль за стоимостью инструментов портфеля).
Пути снижения инвестиционных рисков могут выражаться в принятии таких
решений:
• резервировании части суммы для того, чтобы покрыть непредвиденные расходы;
• реструктуризация займов (если проект инвестируется из заемных ресурсов).

11.

Положительные стороны инвестирования в
класс активов
• Один из главных плюсов инвестиций в недвижимость - стабильность.
Даже в кризис недвижимость можно выгодно продать или сдать в
аренду, а со временем ее стоимость только увеличивается. При
правильном подходе жилые и коммерческие помещения могут
обеспечить высокую разовую прибыль (при перепродаже), или
надежный пассивный доход (при сдаче в аренду или наем).
• Из плюсов так же можно отметить вариативность использования
недвижимости. Данный актив может быть продан, сдан в аренду или
использован для личного проживания.
• Покупка недвижимости стала доступнее благодаря кредитам и
ипотеке
• Большой выбор объектов для различных целей и в разных ценовых
категориях

12.

Минусы инвестирования в недвижимость
• Для покупки недвижимости чаще
всего приходится брать кредит
(«плавающая ставка» кредита)
• Высокая стоимость на старте
• Дополнительные расходы на
обслуживание и налоги
• Дополнительные вложения
(например: в ремонт)
• Долгая окупаемость
• Риск снижения ликвидности

13.

Факторы, определяющие доходность класса
активов
• Социальные факторы в основном представлены характеристиками
населения. Сюда относятся демографический, состав, уровень
бракосочетаний и разводов, среднее число детей, распределение населения
по возрастным группам и т.д. Все это свидетельствует о потенциальном
спросе на недвижимость и его структуре.
• Экономические факторы: занятость населения, средняя заработная плата,
степень экономического развития района, уровень цен, доступность и
условие кредита под покупку жилья и т.д. На предложение влияют
свободные участки земли и простаивающие помещения, новые мощности
на стадии строительства или его планирования, арендные ставки и
сложившиеся цены на готовые объекты, себестоимость строительства.
• Факторы государственного регулирования: ограничение оборота
недвижимости и способов землепользования, нормативы строительства;
коммунальные услуги, пожарная охрана и охрана порядка, уборка мусора
и общественный транспорт.

14.

Анализ эффективности инвестиций в
недвижимость
1. Оценка эффективного владения – анализ доходов, получаемых за
период владения,
2. Оценка возможной цены перепродажи по окончании срока
использования объекта инвестирования,
3. Оценка объекта инвестирования – нахождение текущей рыночной
стоимости объекта,
4. Анализ условий финансирования приобретения объекта
недвижимости – ипотека, кредит, инвестиционная группа и т.д,
5. Нахождение стоимости объекта с учётом возможной цены
перепродажи и текущей стоимости потока доходов, извлекаемых за
период эксплуатации,
6. Нахождение чистой текущей стоимости проекта, связанного с
приобретением объекта недвижимости.