Similar presentations:
Специфика, структура, особенности российского рынка недвижимости, его анализ и ценообразование на недвижимость
1.
Тема № 2. РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ И ОСОБЕННОСТИЕГО ФУНКЦИОНИРОВАНИЯ
Занятие № 1. Специфика, структура, особенности российского рынка недвижимости, его анализ
и ценообразование на недвижимость
(лекция).
Учебные вопросы:
1. Рынок недвижимости, его специфика и структура.
2. Ценообразование на рынке недвижимости.
3. Анализ рынка недвижимости и использование его результатов.
1
2. 1 вопрос.
Рынок недвижимости, егоспецифика и структура.
2
3.
Рынок недвижимости (РН) — это система экономических отношений между участниками сделок по поводу купли-продажинедвижимости, сдачи в ее аренду, доверительного управления, ипотеки и т.д.
Рынок недвижимости – это определенный набор механизмов,
посредством которых передается право на собственность и
связанные с этим правом интересы, устанавливаются цены на
объекты недвижимости.
Основные отличия (характеристики) РН :
1) Рынок недвижимости несовершенен.
2) Товары и услуги на потребительском рынке серийные или
взаимозаменяемые, а на РН – индивидуальные.
3) Цены на обычном рынке обычно стабильные и низкие, и часто они становятся главным фактором при покупке товара.
На рынке недвижимости цены высокие и значительно разнятся по видам недвижимости, их качеству, новизне исполнения и пр.
4) Спрос и предложение благодаря конкуренции на основном
рынке близки к состоянию сбалансированности, а на РН 3
имеет место либо избыток, либо недостаток объектов.
4.
Классификация (виды) рынков недвижимостиI. По происхождению
Первичный рынок
Вторичный рынок
II. По операциям с недвижимостью
Рынок купли-продажи
Рынок
аренды
Рынок страхования
Рынок услуг по оценке недвижимости
Рынок кредитования под
залог недвижимости
III. По видам объектов, входящих в недвижимость
Земля
Здания, строения,
сооружения
Предприятия
Воздушные и
морские суда
Коммунальные.
объекты
Национальный
Европейский
Мировой
IV. По уровню иерархии
Местный
Региональный
V. По отраслевой принадлежности
Промышленной
недвижимости
С/х
недвижимости
Торговой
недвижимости
Коммерческой
недвижимости
VI. По степени готовности
Существующие
Незавершенное строительство
VII. По форме собственности
Муниципальный
Частный
Региональный
Новое строительство
Национальный
4
5.
−−
−
−
1. Покупатели
Юридические лица
(предприятия и др.);
Физические лица;
Инвесторы;
Иностранные лица и
государства и др.
2. Продавцы
Юридические лица
(предприятия и др.);
Физические лица;
Фонды имущества;
Органы, уполномоченные
местной властью;
Конкурсные управляющие и др.
Участники рынка
недвижимости
3. Профессиональные
участники (посредники):
Агентства оценщиков;
Фирмы-риелторы;
Рекламные агентства;
Юридические фирмы;
Страховые компании;
Биржа недвижимости;
Банки (в т.ч. ипотечные) и др.
4. Государственные органы:
БТИ;
Комитеты по управлению имуществом;
Нотариальные конторы;
Налоговые инспекции;
Арбитражный суд;
Учреждения Минюста России;
Органы гос. власти субъектов РФ,
муниципальные органы и др.
5
6.
Основные особенности товаров на рынке недвижимости:1. Высокая стоимость и длительный жизненный цикл;
2. Невысокая ликвидность (продажа и покупка занимает много
времени);
3. Высокий пороговый уровень капитала для вхождения на
рынок недвижимости;
4. Относительно меньший инвестиционный риск и большая
доходность по сравнению с другими товарами;
5. Потребность в профессиональном управлении недвижимостью и высоких затратах по ее обслуживанию;
6. Необходимость доказательства прав на приобретенный
объект через государственный регистрацию сделки
6
7.
Основные властные полномочия государства порегулированию РН:
а) правовое регулирование рынка недвижимости в интересах
физических и юридических лиц, а также безопасности, здоровья, благосостояния общества;
б) возможность принудительного изъятия недвижимости в
интересах общества со справедливой компенсацией ее
владельцу;
в) налогообложение недвижимости для реализации общественных услуг и государственных программ;
г) передача недвижимости во временное ведение, пожизненное владение, оперативное управление, хозяйственное ведение, аренду и т.п.;
д) строительные ограничения (СНиП), системы зонирования
территории, законодательство по застройке и развитию,
контроль за окружающей средой и т.д.
7
8.
Основные особенности рынка недвижимости1. Вид конкуренции
монополистическая или
олигополистическая;
контроль над ценами низкий;
вступление на рынок затруднено
(из-за высокого порогового
значения начального капитала)
2. Локальность рынка
неподвижность объектов;
высокая уникальность объектов и
невозможность продажи по образцам;
высокая зависимость цен от
местоположения объекта
3. Спрос и предложение
спрос изменчив и сильно влияет
на цены недвижимости;
предложение неэластичное и при
росте цен на недвижимость мало
увеличивается
4. Степень информационной
открытости
сделки конфиденциальны;
публикуемая информация неточна,
неполна, иногда сознательно искажена;
сделки могут совершаться под влиянием слухов, психологич. факторов, плохой информированности участников
5. Осуществление сделки
высокая длительность подготовки и к.п. участие профессиональных посредников;
большие юридические сложности, учитывающие многочисленные ограничения и условия;
гос. регистрация сделок
6. Конкурентоспособность товара
Определяется не только физическими
характеристиками, но и внешними по
отношению к объекту факторами;
Зависит от соседства, индивидуальных
предпочтений покупателей, тенденций
в динамике цен, наличия дефицита
8
9.
Особенности формирования и развития РН в РФ:имеет место искусственное разделение государством прав собственности на Н.: отдельно на объекты недвижимости (здания,
сооружения) и отдельно – на земельные участки под ними;
незначительное государственное регулирование отношений на
рынке недвижимости и неразвитая рыночная инфраструктура;
низкая конкуренция и высокая криминальная обстановка в этой
сфере предпринимательства;
высокие транзакционные издержки осуществления сделок;
трудности в получении информации о состоянии рынка недвижимости;
малая доступность сведений о фактических ценах и условиях
сделок;
сокрытие участниками РН реальных цен на прокупаемые/продаваемые права собственности на недвижимость вследствие высоких гос. пошлин и налогообложения сделок с недвижимостью
(сделки нередко оформляются как обмен, дарение и др.
операциями)
9
10.
Сегментация рынка недвижимостиПризнак
Вид объектов
Вид сделок
Функциональное назначение
объектов
Географический фактор
Отраслевая принадлежность
Степень готовности к
эксплуатации
Форма собственности объектов
Вид рынка недвижимости
Земля
Здания и сооружения
Предприятия
Помещения
Многолетние насаждения
Вещные права
Иные объекты
Купля-продажа
Аренда
Ипотека
Вещные права
Иные сделки
Производственные здания
Непроизводственные здания (офисы, склады и т.п.)
Жилье
Гостиницы, торговые помещения, рестораны и т.д.
Местный
Городской
Региональный
Национальный
Мировой
Промышленные объекты
Сельскохозяйственные объекты
Общественные здания
Существующие объекты (уже эксплуатируемые)
Незавершенное строительство
Новое строительство
10
Частная
Федеральная, региональная и муниципальная
11.
Функции рынка недвижимости:установления равновесных цен, при которых платежеспособный спрос соответствует объему предложения недвижимости;
регулирующая, с помощью которой распределяются ресурсы
по сферам экономики, формируется ее эффективная структура
и удовлетворяются общественные интересы;
коммерческая, заключающаяся в организации движения капитала и получения прибыли;
санирования, выражающаяся в очищении экономики от неконкурентоспособных, слабых и малоэффективных элементов;
стимулирующая, заключающаяся в развитии конкуренции и использовании научно-технических и управленческих новаций в
погоне за прибылью при создании и использовании недвижимого
имущества;
социальная, проявляющаяся в росте активности населения,
стремящегося стать собственниками жилья, а также других капитальных и престижных объектов.
11
12.
1.2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
Основные направления развития рынка недвижимости:
Растет роль первичного рынка жилья (нового качества, с повышенным уровнем удобств, с большей однородностью социальной микросреды – малоэтажные застройки, коттеджные поселки и т.п.).
Возрастает дифференциация между объектами недвижимости по
качеству и цене.
Расширяется спектр спроса и предложения на рынке торговой и
офисной недвижимости (в направлении роста ее качества и многофункциональности: ТРК, гостиничные комплексы и т.п.).
Усиливается спрос на услуги рекреационной недвижимости (парковки, комплексы отдыха, гольф-клубы, аквапарки и др.).
Растет число и многообразие посреднических фирм (оказывающих
консультационные, маркетинговые, информационные услуги).
Видоизменяются брокерские компании – растут их масштаб и роль в
посреднических операциях, они освобождаются от несвойственных
функций (например, от услуг, связанных с проведением расчетов по
сделкам, страхованию, гос. регистрации и др.).
Дифференцируются фирмы, связанные с банковской средой (т.к.
они участвуют в строит-ве, реконстр-ции и упр-нии недвижимостью).
На первичном рынке недвижимости выделяются девелоперские
компании (организующие освоение и застройку земельных уч-ков).
Снижаются риски на рынке недвижимости (растет профессионализм
участников, развиваются системы страхования и гос. регистрации
12
сделок с недвижимостью, поднимается уровень конкуренции,
улучшается информационная обеспеченность сделок и т.п.)
13. 2 вопрос.
Ценообразование на рынкенедвижимости.
13
14.
ЦЕНА, руб.Рыночная стоимость недвижимости – это наиболее вероятная цена при продаже-покупке на конкурентном рынке.
Цена на недвижимость, как и на всякий товар, определяется соотношением спроса и предложения.
Предложение недвижимости вследствие длительного цикла ее создания слабо зависит от цены.
Поэтому цена на недвижимость в краткосрочном периоде
определяется главным образом спросом.
Предложение
земли
Спрос на
землю
14
ПЛОЩАДЬ, м2
15.
Зависимость спроса инвесторов на жилье от его цены и доходности:Жилье можно купить (наличие инвестиций в жилье) и арендовать (их
отсутствие). Стоимость жилья и размер арендной платы связаны формулой:
арендная плата = цена жилья × рыночная ставка процента.
Спрос на жилищные услуги зависит от уровня арендной платы, числа
потребителей услуг и размера их дохода. Число потребителей и их доход
зависят от состояния экономики. Поэтому:
спрос = f (арендная плата, состояние экономики);
предложение для фиксированного времени = const.
В точке равновесия, где спрос равен предложению, имеем:
f (арендная плата, состояние экономики) = const
Следовательно, арендная плата является доходом от недвижимости для
данного состояния экономики. Недвижимость становится финансовым
активом, приносящим доход, и инвестор, вкладывая средства в Н. уже
ориентируется на доходность этого актива в сравнении с другими активами.
Доходность равна :
доходность жилья = арендная плата / цена жилья
Если доходность превышает рыночную ставку капитализации, решение об
инвестировании в жилье будет положительным. Если доходность от недвижимости будет ниже среднерыночной от других финансовых активов, то15
решение об инвестировании станет отрицательным.
16.
Неценовые факторы спроса на жилье (инвестирования):стабильность дохода (для недвижимости она – стабильность – выше,
чем по инвестициям в ценные бумаги, но доходность ниже);
малая зависимость доходности от инфляции (для недвижимости
влияние инфляции на доходность невысокая, т.к. вместе с инфляцией
растет арендная плата);
уровень налогов на недвижимость (повышающих арендную плату и
снижающих спрос);
ставка процента по долгосрочным займам (которые обычно используются для инвестирования в недвижимость: рост ставки ведет к
снижению спроса);
риски, связанные с владением недвижимостью (приводят к необходимости ее страхования, что понижает спрос);
рост доходности государственных ценных бумаг (что ведет к оттоку
инвестиций в недвижимость: спрос, а вместе с ним цена недвижимости
падают).
16
17.
Факторы, влияющие на цену недвижимости и отличающиеценообразование на нее от других товаров и ценных бумаг:
уникальность каждого объекта недвижимости;
большое разнообразие условий продаж (за наличные, в рассрочку, с предоплатой, по ипотеке, по специальным договорам и т.п.);
высокая неопределенность, неполная доступность рыночной информации, ее асимметричность для покупателей, продавцов и
посредников;
значительная длительность продажи, иногда не устраивающая
продавца;
необходимость быстрых действий со стороны покупателей, чтобы не упустить наиболее привлекательный для себя объект.
Факторы, обуславливающие наличие неопределенности в
ценообразовании на недвижимость:
ожидания в обществе (инфляционные, правовые, политические и
т.п.),
особенности имеющейся правовой среды,
устойчивость банковской системы,
колебания курсов валют и ценных бумаг,
17
условия ипотечного кредитования и т.д.
18. 3 вопрос.
Анализ рынка недвижимости ииспользование его результатов.
18
19.
Причины наличия несовершенной конкуренции на РН:слабость ценовых механизмов саморегулирования,
индивидуальность ценообразования,
высокие транзакционные издержки,
низкая ликвидность товара на рынке,
продолжительная экспозиция (время от выставления недвижимости на продажу до заключения сделки 1,5 – 2 месяца и более),
многообразие рисков,
сознательно искаженная и несимметричная (доступная в разной
мере для продавца и для покупателя) информация.
Цель анализа РН — определение состояния и тенденций развития
рынка недвижимости относительно спроса и предложения, цен и
арендной платы, емкости рынка, доходности и риска, сравнительной
эффективности инвестиций по различным объектам, сегментам, а
также рынка в целом.
19
20.
Основные источники и виды информации при анализе РНИсточник информации
1. Комитеты:
по управлению имуществом;
по строительству;
по градостроительству и архитектуре и др.
2. Бюро:
технической инвентаризации;
регистрации прав и сделок с
недвижимостью;
по региональному
ценообразованию в
строительстве и т.п.
3. Фирмы:
Риэлторские;
Строительные;
Девелоперские;
Проектные и др.
Характер информации
Данные о:
параметрах и характеристиках объектов
недвижимости;
условиях совершения сделок и ценах;
заданиях на строительство и реконструкцию
жилого фонда и т.п.
Данные о:
технических характеристиках объектов
недвижимости;
количестве заявок на регистрацию сделок с
недвижимостью и совершенных сделок (по
видам);
количестве заключенных инвестиционных
договоров;
величине и структуре затрат на
строительную продукцию и др.
Данные о:
ценах, условиях и видах совершенных сделок
с недвижимостью;
количестве поданных заявок на продажу
(сдачу в аренду) и покупку объектов жилой
недвижимости;
квартирографии, планировке и площади
утвержденных объектов и др.
20
21.
−−
−
−
−
−
−
Потребители результатов анализа:
риэлторы (торговцы и агенты по продаже недвижимости),
девелоперы (предприниматели, создающие и реконструирующие
объекты недвижимости),
оценщики недвижимости,
кредитные организации (банки),
страховые компании,
рекламные агентства,
органы исполнительной власти и др.
Условия получения информации для анализа РН:
отсутствие единого источника, малодоступность и закрытость
информации;
низкая достоверность имеющейся информации из-за необходимости участникам рынка маскировать продажу недвижимости (например, оформлением передачи пакетов акций, договоров мены, дарения и пр.);
многообразие влияющих на цену факторов и малое число аналогичных сделок;
несовершенство учета затрат на строительство и реконструкцию
ввиду широкого использования коэффициентов пересчета, удоро21
жания и пр.
22.
Информация должна содержать следующие сведения:уровень цен и арендной платы на различные типы и объекты
недвижимости;
сегментация рынка – выделение группы потребителей недвижимости, однородной по физическим и экономическим
характеристикам;
емкость рынка в целом и по отдельным сегментам;
срок экспозиции объекта на рынке;
численность, структура и динамика сделок с недвижимостью;
размер издержек по совершению сделок с недвижимостью;
количество строящихся объектов, их назначение, виды;
уровень затрат на строительство и реконструкцию объектов
недвижимости.
Условия ее однородности и определенности описания информации:
точное описание вида показателя;
правильный выбор единицы сравнения;
точное соблюдение границ избранного сегмента и пределов применимости показателей (например, уровень средних цен по квартирам и цена на конкретную квартиру могут серьезно различаться;
или цены в одном районе еще не характеризуют стоимость жилья
22 в
другом районе).
23.
При анализе рынка нельзя ограничиваться изучением общих характеристик, поэтому одним из этапов является сегментация рынканедвижимости по целому ряду показателей.
Критерии сегментации не задаются заранее (до накопления опыта) и
не остаются неизменными (например, по типу жилых помещений, по
качеству дизайна жилья, по потребителям недвижимости, по функциональному предназначению недвижимости и пр.).
На основе сегментации выполняется позиционирование товара (или
услуги), «высвечивающее» его отличия от имеющихся товаров на
рынке недвижимости, его достоинства, характеризующие конкретный
сегмент.
Позиционирование должно создать у клиента определенный образ
товара и послужить продавцу основой для разработки стратегии
продвижения товара на рынок недвижимости.
Сегментация и позиционирование товара являются инструментами
создания у клиента представления о соответствии качества и цены
товара и позволяют предпринимателю получить максимальный
доход в условиях несовершенной рыночной конкуренции.
23
24.
Емкость рынка – это количество объектов того или иного виданедвижимости, которое может быть реализовано на рынке за
определенный период времени.
Факторы, определяющие емкость рынка (по сегментам) :
объем продаж в прошлом периоде,
соотношение фактического спроса и предложения,
динамику занятости и доходов населения,
возможности и условия получения кредитов на приобретение
недвижимости,
величину расходов на содержание недвижимости,
динамику образования и распада семей,
ожидания населения относительно инфляции, налогов и другие
факторы.
24