Рынок недвижимости: структура и основные участники. Тема 2

1. Тема 2. РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ: СТРУКТУРА И ОСНОВНЫЕ УЧАСТНИКИ

2. Вопросы:

2.1. Понятие и функции рынка
недвижимости
2.2. Виды рынка недвижимости
2.3. Участники рынка недвижимости
2.4. Анализ рынка недвижимости

3. 2.2. Виды рынка недвижимости

Процесс деления рынка недвижимости на
различные группы (сегменты), которые
характеризуются видом использования объектов
недвижимого имущества, их местоположением,
потенциалом приносимого дохода, субъектами
рынка и другими признаками, определяющими
процесс обмена недвижимого имущества,
называется сегментированием рынка
недвижимости.
Признак, по которому осуществляется деление
рынка недвижимости на группы, называется
критерием сегментирования.

4. Сегментирование рынка недвижимости позволяет: – точнее определить состояние рынка и этап его развития; – выделить целевую

аудиторию, на которую
будет направлена рекламная кампания по
продвижению
объекта;
– определить наиболее приемлемые методы
оценки стоимости объектов недвижимости;
– выявить наиболее выгодные варианты
финансирования
приобретения
или
строительства
объекта.

5. Рынок недвижимости является высокосегментированным, делится на большое количество сегментов. Высокая сегментированность рынка

недвижимости обусловлена
многомерностью объектов
недвижимости, наличием у них
многочисленных специфических
свойств.

6. Сегментирование рынка недвижимости осуществляется в соответствии с различными критериями. 1. По способу появления объекта

недвижимости рынок подразделяется на
первичный и вторичный. Сегментация
рынка на первичный и вторичный
является основной, так как в ее основе
лежат как правовые, так
и экономические основания.

7. Первичный рынок – это рынок недвижимости, которая ещё не находилась ни в чьей собственности. На первичном рынке осуществляется

передача в собственность
новых объектов недвижимого имущества, и
впервые возникают и оформляются права
собственности на недвижимость.
Обретение первого собственника – это
юридический аспект первичного
рынка. Экономический аспект заключается в
том, что объекты недвижимости на первичном
рынке не имеют износа.

8. Вторичный рынок – это рынок передачи недвижимости от собственников, которые сами ранее приобрели недвижимость. На вторичном

рынке
недвижимости совершаются сделки,
связанные с перепродажей или
другими формами перехода прав
собственности на недвижимость от
одного участника рынка к другому. С
экономической точки зрения объекты
на вторичном рынке характеризуются
наличием износа.

9. Первичный и вторичный рынки недвижимости тесно связаны друг с другом. Во-первых, первичный и вторичный рынки недвижимости

конкурируют друг с другом,
предлагая взаимозаменяемые товары. К
примеру, повышение цен на первичном рынке
приводит к увеличению спроса на вторичном
рынке, что, в свою очередь, вызывает рост цен
вторичного рынка.
Во-вторых, цены вторичного рынка
показывают, насколько рентабельным является
новое строительство при существующем
уровне затрат.

10. В-третьих, вторичный и первичный рынки существенно различаются по эластичности предложения. Эластичность предложения на

вторичном
рынке выше, чем на рынке первичном.
Поэтому вторичный рынок дополняет
первичный рынок при существенных
изменениях спроса на рынке.

11. В случае резкого повышения спроса первичный рынок не способен отреагировать на него быстрым увеличением предложения. Как

следствие,
на рынке происходит существенное
повышение цен. В новых ценовых условиях
вторичный рынок за счет имеющихся
свободных объектов недвижимости
позволяет его частично удовлетворить с
тем, чтобы первичный рынок имел
время ответить на возросший спрос
объемами строительства.

12. 2. По участию профессиональных участников в совершении сделок рынок недвижимости подразделяется на организованный и

неорганизованный сегменты.
Организованный рынок недвижимости
представляет собой рынок, на котором оборот
недвижимости и прав на нее происходит с
участием профессиональных посредников.
Этот рынок гарантирует большую
юридическую чистоту сделок и защиту прав
их участников.

13. Неорганизованный рынок недвижимости представляет собой ту часть рынка недвижимости, на которой операции с объектами

недвижимости
совершаются без участия профессиональных
посредников. Неорганизованный рынок не
всегда обеспечивает надежность
совершаемых операций
и, как следствие, может повлечь
существенные финансовые потери сторон,
участвующих в сделке.

14. 3. С точки зрения проведения сделок с объектами недвижимого имущества через конкурсы и аукционы рынок недвижимости

подразделяется на
биржевой и внебиржевой.

15. На биржевом рынке сделки с объектами недвижимости совершаются на конкурсах и аукционах, проводимых фондами государственного и

муниципального имущества, земельными органами и
другими специально
уполномоченными организациями. В первую очередь
подобный порядок совершения сделок характерен для
объектов недвижимости, находящихся в
государственной или муниципальной собственности,
например при передаче их в аренду.
Внебиржевой рынок предполагает совершение сделок
за пределами конкурсов и аукционов. Как правило, на
внебиржевом рынке совершаются
сделки с объектами недвижимости, находящимися в
частной собственности.

16. 4. Один из распространенных вариантов сегментирования рынка недвижимости – это разделение его на сегменты согласно содержанию

сделки:
– рынок купли-продажи недвижимости;
– рынок аренды недвижимости;
– рынок сделок по доверительному
управлению недвижимостью;
– рынок ипотеки и пр.
Разные виды сделок преобладают на разных
сегментах рынка недвижимости, к примеру: на
рынке коммерческой недвижимости – аренда, а
на рынке жилой недвижимости – купля-

17. 5. По видам объектов недвижимости рынок подразделяется на сегменты: – рынок земельных участков; – зданий и сооружений; –

помещений;
– предприятий.

18. 6. По формам собственности рынок недвижимости сегментируется: – на рынок частных объектов недвижимости, – рынок государственных

и
муниципальных объектов

19. 7. Исходя из сущности объекта недвижимости как товара рынок недвижимости подразделяется: – на рынок оборота прав на

недвижимость;
– рынок услуг по управлению и
эксплуатации объектов
недвижимости.

20. 8. По географическому признаку рынок недвижимости подразделяется: – на местный рынок объектов недвижимого имущества; –

региональный рынок объектов
недвижимости;
– национальный рынок объектов
недвижимого имущества;
– мировой рынок объектов
недвижимости.

21. Сегментирование рынка недвижимости – это необходимое условие как для проведения научного анализа данного рынка, так и для

принятия эффективных практических
решений по совершению операций с
объектами недвижимого имущества.