Экономика недвижимости

1.

Экономика недвижимости
1.
2.
3.
4.
5.
6.
План.
Виды стоимости недвижимости.
Циклы недвижимости.
Источники финансирования инвестиционно –строительных проектов.
Модели ипотечного кредитования.
Ипотека и залоговые отношения.
Целесообразность инвестирования в недвижимость.

2.

Виды стоимости недвижимости
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
Рыночная.
Арендная.
Залоговая .
Страховая.
Ликвидационная.
Инвестиционная.
Налогооблагаемая.

3.

Методы оценки стоимости
недвижимости
1.
Затратный подход основан на суммировании затрат на
создание (4 шага).
2. Доходный подход основан на предположении, что
собственник не продаст свой объект дешевле, чем текущая
стоимость доходов, которые он может получить от его
эксплуатации.
Метод капитализации прибыли:
Безрисковая ставка – величина годовой доходности при
размещении капитала в самый надежный актив (например
гособлигации).
Надбавка за риск вложений в недвижимость - компенсация
инвестора за рискованность вложений (3-7%)
Ставка возврата капитала определяется как 100/RL, где RL –
оставшийся срок эксплуатации экономической жизни объекта.

4.

Сравнительный подход опирается на сравнение
оцениваемого объекта с другими
аналогичными объектами, цены на которые
известны.
Набор корректировок включает:
площадь квартиры
район
тип дома
удаленность от метро
этаж

5.

Циклы недвижимости
I Фаза – восстановление .
Рецессия: высокая безработица, падение потребления, падение инвестиций,
минимум цены земли.
II Фаза – экспансия.
Количество свободный зданий ↓→ растут цены →↑прибыли →↑инвестиций
(приобретаются новые, реструктуризируются существующие
→ новое предложение удовлетворяет возросший спрос
NB: цена на землю и недвижимость начинает отражать не реальные рыночные
обстоятельства, а ожидания.
III Фаза – гиперпредложения.
Всеобщий рост → больше дохода→новое строительство. Но предложение > спроса.
→ первый кризисный индикатор - увеличение непроданных объектов недвижимости.
IV Фаза – рецессии.
Новые здания не строятся, но старое строительство завершается → избыток зданий →
стоимость
недвижимости и арендная плата ↓, доходы владельца ↓. ЦБ повышает %-ные ставки.
→ рецессия.

6.

Цены на недвижимость в
Великобритании

7.

Цены на недвижимость в Германии

8.

Строительство домов в США

9.

Цикл недвижимости в США

10.

Источники финансирования
инвестиционно-строительных проектов
1. Собственные средства правообладателя проекта.
Источники привлечения собственных средств в проект:
уставной капитал компании, нераспределенная
прибыль компании, ссуды от собственников,
аффилированных компаний.
2. Привлечение средств инвесторов.
Соинвесторами могут быть юридические лица,
индивидуальные предприниматели и физические
лица.
Основными схемами привлечения средств конечных
покупателей являются: а) заключение договоров
долевого участия, б) заключение предварительных
договоров купли-продажи

11.

3. Привлечение средств кредитных организаций.
Механизмы кредитования:
1. Проектное финансирование
2. Инвестиционное финансирование
4. Использование закрытых паевых
инвестиционных фондов.
5. Облигационные займы.
6. Публичное размещение акционерного
капитала.

12.

Модели ипотечного кредитования
Критерии выделения моделей
- степень связи с финансовым рынком
- масштабы и инструменты привлечения
финансовых ресурсов
- наличие предварительных условия для
получения кредита
1. ОТКРЫТАЯ:
а) одноуровневая (английская)
б) двухуровневая (американская).
2. ЗАКРЫТАЯ (немецкая).

13.

Ипотека и залоговые отношения
Ипотека возникает в силу договора, когда должник добровольно
отдает свое недвижимое имущество в залог, заключая
соответствующий договор с кредитором.
Субъекты залоговых отношений.
1. Залогодатель.
2. Залогодержатель.
3. Инвестор.
4. Эмиссионно-финансовая корпорация.
5. Правительство.
6. Страховые организации.
7. Оценочные организации.
8. Земельно-кадастровая палата.
9. Регистрационная служба.

14.

Постоянный ипотечный кредит
Постоянный (аннуитетный) кредит –
самоамортизирующийся кредит кредит с
фиксированной процентной ставкой, по
которому предусмотрены равновеличие
периодические платежи.
Пример: Основная сумма кредита
составляет 900 тыс.руб, срок
кредитования – 5 лет, ставка процента
24% в год (2% в месяц)

15.

16.

17.

Этапы кредитования
1. Предварительный этап.
Сумма кредита/стоимость недвижимости • 100 ≤70%
Ограничение для суммы кредита:
Сумма кредита = 0,7 • стоимость объекта залога
Платеж по кредиту = 0,3 • чистый доход заемщика
Кредиты предоставляются при условии наличия у
заемщика первоначального капитала в размере
не менее 30-50 % от рыночной стоимости
приобретаемого жилья.

18.

2. Сбор и проверка информации.
3. Оценка вероятности погашения кредита.
4. Принятие решения по кредиту.
5. Заключение кредитной сделки:
• договор купли продажи недвижимости
• кредитный договор
• договор ипотеки
• договор страхования: а)договор страхования
жизни и здоровья заемщика и б)договор
страхования недвижимости

19.

6. Обслуживание кредитной сделки.
7. Закрытие кредитной сделки.

20.

Выгодно ли инвестировать в
недвижимость
Варианты.
1. Купить квартиру на этапе стройки и
продать дороже после сдачи дома.
2. Сдача недвижимости в аренду.

21.

Доходность недвижимости от сдачи в аренду 1,2,3комнатных квартир в СПб

22.

Динамика 100 рублей, вложенных в недвижимость и в
инвестиционный портфель, состоящий из 70% российских акций,
20% гособлигаций и 10% золота

23.

Основные минусы инвестиций в
недвижимость
1. Высокий порог входа.
2. Низкая ликвидность.
3. Рыночный риск

24.

4. Риск простоя.
5. Необходимость управления.
6. Форс-мажор.
7. Диверсификация.
8. Комиссии.
9. Трудности реинвестирования.
10. Налоги