Определение рыночной и ликвидационной стоимости двухкомнатной квартиры, расположенной в многоквартирном кирпичном доме

1. Выпускная квалификационная работа

Государственное бюджетное профессиональное образовательное учреждение
Прокопьевский горнотехнический техникум им. В.П. Романова
Выпускная квалификационная работа
«Определение рыночной и ликвидационной стоимости
двухкомнатной квартиры, расположенной в
многоквартирном кирпичном доме Прокопьевского
городского округа»
Подготовила: студенка 3 курса группы
ЗИО-19 Грибова Полина
Константиновна
Руководитель: Е.А. Владыкина
Прокопьевск, 2022

2. Актуальность темы

2
актуальность темы данной выпускной
квалификационной работы обусловлена тем, что
на сегодняшний день появляется все большая
необходимость в компетентной и объективной
оценке стоимости недвижимости, а институт
оценки собственности еще не полностью
сформирован, отсутствует информационная база
оценки, профессиональная подготовка оценщиков
в России еще не достигла мирового уровня.

3. Предмет и объект ВКР

3
Предмет и объект ВКР
Объект
Предмет
двухкомнатная квартира,
расположенная в
многоквартирном кирпичном
доме Прокопьевского
городского округа по адресу
город Прокопьевск, улица
Черниговская, дом 6
квартира 11.
методики и подходы к
определению рыночной и
ликвидационной стоимости
объекта недвижимости.

4. Цель и задачи ВКР

4
Цель
Задачи
определение рыночной и
ликвидационной
стоимости двухкомнатной
квартиры, расположенной
в многоквартирном
кирпичном доме
Прокопьевского
городского округа по
адресу город
Прокопьевск, улица
Черниговская, дом 6
квартира 11.
1) рассмотреть теоретические основы
оценки рыночной и ликвидационной
стоимости жилой недвижимости;
2) определить рыночную и
ликвидационную стоимость
двухкомнатной квартиры (объекта
оценки) вторичного рынка недвижимости;
3) рассмотреть требования охраны труда
в сфере оценки недвижимости;
4) разработать поэтажный план
квартиры (объекта оценки) в ПО Компас3D.

5. Виды стоимости объектов жилой недвижимости и принципы оценки недвижимости

5
На начальной стадии оценки недвижимости перед экспертомоценщиком всегда возникает сложная проблема выбора вида
стоимости для проведения оценочных расчетов. Этот выбор
зависит от многих факторов и обусловливает последующий
выбор метода оценки данного объекта недвижимости.
При осуществлении оценочной деятельности используются
следующие виды стоимости объекта оценки:
1) рыночная стоимость;
2) инвестиционная стоимость;
3) ликвидационная стоимость;
4) кадастровая стоимость.

6. Ликвидационная стоимость недвижимости и методика ее расчета

6
Ликвидационная стоимость недвижимости – это цена, по которой
квартира, офисное помещение, промышленное здание или другой
объект недвижимости может быть продан в условиях
ограниченности сроков экспозиции. При этом владелец вынужден
реализовать имущество на менее выгодных условиях, чем при
возможности увеличения сроков продажи.
Расчет ликвидационной стоимости при
применении косвенного метода анализа
вычисляется по общей формуле (1.1):
Л=В∙К
где
Л – требуемая к вычислению сумма;
В – величина рыночной стоимости,
рассматриваемого объекта;
К – поправочный коэффициент.
Периодом экспозиции на
рынке признается
фактический срок, за
который необходимо
реализовать вещное
право на ликвидацию
имущества.

7.

7
При определении рыночной стоимости объекта оценки
определяется наиболее вероятная цена, по которой
объект оценки может быть отчужден на дату оценки на
открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны
сделки действуют разумно, располагая всей
необходимой информацией, а на величине цены сделки
не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства

8.

Рыночная стоимость определяет цену, которую
предполагаемый покупатель согласится заплатить
8
Стандарты оценки предусматривают три подхода к оценке
недвижимости, в рамках которых выделяются специальные методы.
1) Доходный подход – этот подход строится на расчете дохода, который
новый собственник сможет получить от использования недвижимого
имущества.
В рамках подхода выделяют два метода:
а) метод капитализации;
б) метод дисконтирования .
2) Затратный подход основан на том, что затраты на создание аналогичного
недвижимого объекта подходят для оценки его стоимости.
В рамках данного подхода выделяется два вида стоимости:
а) восстановительная стоимость;
б) стоимость замещения .
3) Сравнительный подход – этот подход самый простой и доступный. Он
основан на том, что недвижимость не купят за цену выше, чем на рынке
стоят аналогичные объекты.

9. Динамика средних цен на вторичном рынке жилья в регионах Сибирского федерального округа в 2018-2021 гг. (на конец года; тыс.

Динамика средних цен на вторичном рынке жилья в регионах
9
Сибирского федерального округа в 2018-2021 гг. (на конец
года; тыс. руб. за 1 кв.м. общей площади)

10. Описание оцениваемого объекта

Характеристика
Наименование объекта
Количество комнат
Местоположение, адрес
Этаж
10
Оцениваемый объект
Квартира
2
Кемеровская обл., г. Прокопьевск, ул.
Черниговская, 6-11
3
Год постройки
1961
Общая площадь, м2
43,4
Материал основных конструкций
Горячее водоснабжение
Санузел
кирпич
централизованное
совмещенный

11. Местоположение оцениваемого объекта

11

12. Объект-аналог №1 Кемеровская область - Кузбасс, г. Прокопьевск, Черниговская, д.15

12

13. Объект-аналог № 2 Кемеровская область - Кузбасс, г. Прокопьевск, Черниговская, д.11

Объект-аналог № 2 Кемеровская область Кузбасс, г. Прокопьевск, Черниговская, д.11
13

14. Объект-аналог № 3 Кемеровская область - Кузбасс, г. Прокопьевск, Мурманская д.43

14

15. Основные характеристики объектов-аналогов

15

16. Основные корректировки

16
Характеристики
Аналог № 1
Аналог № 2
Аналог № 3
Рыночная стоимость,
тыс.руб
1 250
1 250
1200
Стоимость 1 кв.м, руб
29762
29070
27272
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
3
3
3
0
0
0
0
0
0
0
0
0
28869,14
28197,9
26453,84
Корректировка на право
собственности, %
Корректировка на
условия продажи, %
Корректировка на время
продажи, %
Корректировка на
местоположение
Корректировка на
этаж/этажность
Корректировка на
материал стен
Корректировка на
санузел
Корректировка на
состояние помещений
Скорректированная
стоимость за1 кв.м, руб
Средневзвешенная
стоимость объекта
оценки, руб. за кв. м.
Стоимость объекта
оценки, руб. (2.1)
27 840,3
1 208 269,02

17. Оценка на основе сравнительного подхода

17
Рыночный (сравнительный) подход – это совокупность методов оценки,
направленных на сравнение данного объекта недвижимости с
существующими аналогами, на которые доступна информация о
стоимости. Аналогичным может считаться объект, чье сходство близко по
основным техническим, материальным и экономическим показателям.
СОО
28869,14 28197,9 26453,84
43,4 1208269,02 руб.
3
Рыночная стоимость объекта недвижимости, исходя из сравнительного
подхода с учетом округления составляет 1 208 269 (один миллион двести
восемь тысяч двести шестьдесят девять) рублей.
Ликвидационная стоимость исходя из методики расчета, указанной в первом
разделе по формуле (1.1) составит с учетом округления 966 615 (девятьсот
шестьдесят шесть тысяч шестьсот пятнадцать) рублей:
Л = 1208269,02 ∙ 0,8 = 966615,22 руб.

18. Определение ликвидационной стоимости объекта недвижимости на основе затратного подхода

18
Затратный подход – это совокупность методов оценки,
основанных на определении затрат, необходимых для
восстановления либо замещения объекта оценки с учетом
накопленного износа. Базируется на предположении, что
покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за
создание объекта аналогичной полезности.
Расчеты: определяем стоимость воспроизводства 1 кв.м жилой
недвижимости, которая на дату оценки составляет 59557 руб. по
данным приказа Минстроя РФ от 29.03.2022 № 215/пр «О
показателях средней рыночной стоимости одного квадратного
метра общей площади жилого помещения по субъектам
Российской Федерации на II квартал 2022 года»

19.

Далее рассчитываем стоимость воспроизводства квартиры по
формуле (2.2).
19
СВ = Sобщ∙СВ/кв.м
Где:
Св – стоимость воспроизводства общая;
S общ – площадь квартиры общая;
Св/кв.м - стоимость воспроизводства аналогичного объекта за
1кв.м
СВ = 43,4 ∙ 59557 = 2 584 773,8 руб.
Рассчитываем износ:
где, Иф – износ физический;
Тф – срок эксплуатации фактический;
Тн – срок. эксплуатации нормативный

20.

Корректируем стоимость воспроизводства на прибыль инвестора,
20
которая составляет около 20% и НДС – 20%.
СН = 2 584 773,8 ∙ 1,2 ∙ 1,2 = 3 722 074,27 руб.
Стоимость земельного участка не рассчитываем, т.к. объект оценки
– квартира в многоэтажном доме.
Корректируем полученную стоимость на рассчитанный ранее
износ.
СОО = 3 722 074,27 ∙ 0,5933 = 2 208 306,66 руб.
Таким образом, стоимость, рассчитанная затратным подходом,
составила с учетом округления 2 208 307 (два миллиона двести
восемь тысяч триста семь) рублей.
Л = 2 208 307 ∙ 0,8 = 1 766 645,6 руб.
Ликвидационная стоимость, рассчитанная согласно методике,
указанной в первом разделе работы по формуле (1.1) составит
с учетом округления 1 766 646 (один миллион семьсот
шестьдесят шесть тысяч шестьсот сорок шесть) рублей.

21. Определение ликвидационной стоимости объекта недвижимости на основе доходного подхода

21
Доходный подход основан на том, что капитал, вкладываемый в
недвижимость, должен быть больше или сопоставим с доходом, который
данная недвижимость может принести инвестору. Суть подхода
заключается в определении стоимости будущих доходов от владения
данным имуществом. Условно данный метод можно разделить на два:
1)
метод капитализации прибыли. Применяется при достоверности и
достаточности данных для прогнозирования денежного потока, текущий
и будущий потоки сопоставимы, темпы роста предсказуемы и
гарантированы.
2)
метод дисконтирования денежных потоков. Предполагается, что
будущие денежные потоки отличаются от текущих, и разница является
положительной величиной.

22.

определяем рыночную стоимость оценимаевого объекта:
22
где
С − рыночная стоимость объекта оценки, руб.;
ЧОД − чистый операционный доход, руб.;
К − коэффициент капитализации.
Таким образом, рыночная стоимость двухкомнатной квартиры на основании
доходного подхода равна 4 401 891 рубль:
Ликвидационная стоимость, рассчитанная согласно методике, указанной в первом
разделе работы по формуле (1.1) составит с учетом округления: 3 521 513 (три
миллиона пятьсот двадцать одна тысяча пятьсот тринадцать) рублей.
4401891,4 ∙ 0,8 = 3 521 513,12 руб.
Доходный подход, как правило, рассчитывается для доходной недвижимости.
Поэтому в расчете итоговой стоимости недвижимости расчеты, представленные
выше, не учитывались.

23.

Исходя из полученных данных тремя используемыми подходами, был
23
проведен процесс согласования результатов методом причинноследственного анализа. Найденные величины ликвидационной
стоимости объекта оценки различаются, поэтому целесообразно
применить метод анализа иерархий. В связи с этим каждому подходу
присваивается его удельный вес в общей стоимости. Итоговая
ликвидационная стоимость выводится с использованием
коэффициентов взвешивания найденных результатов при имеющихся
подходах к оценке.
Подход
Ликвидационная
стоимость, руб.
Вес, %
Согласование, руб.
Сравнительный
966 615
0,4
386 646
Затратный
1 766 646
0,6
1 059 987,6
Итого
2 733 261
1
1 446 633,6
Таким образом, итоговая величина ликвидационной стоимости
оцениваемого объекта составляет округленно 1 446 634 рубля.

24. Заключение

24
Оценка недвижимости – это расчет стоимости недвижимого имущества:
земельного участка, дачи, гаража, склада, дома и квартиры, доли в
имущественном объекте и т.д. Рыночная стоимость определяет цену,
которую предполагаемый покупатель согласится заплатить. Процедура
оценки регламентирована федеральным стандартом оценки №7
(«Оценка недвижимости»). Стоимость определяют специалисты с
профильным образованием, которые сдали экзамен и вступили в
саморегулируемую организацию. Оценку может проводить
индивидуальный предприниматель или организация (юридическое
лицо). По итогам проведенного исследования они выдают заказчику
отчет, в котором обоснована назначенная цена.

25. Заключение

25
В данной выпускной квалификационной работе была
изучена теоретическая и практическая составляющая
процесса оценки недвижимости в современных
условиях, а также расчет рыночной и ликвидационной
стоимости реального объекта недвижимости. Кроме
того, была рассмотрена характеристика рынка жилого
недвижимого имущества Сибирского Федерального
округа в целом, изучены виды стоимости объектов жилой
недвижимости, принципы оценки недвижимости,
проанализированы факторы, влияющие на стоимость
недвижимости.
В качестве объекта оценки была выбрана квартира,
расположенная по адресу Кемеровская обл., г.
Прокопьевск, ул. Черниговская, дом 6, квартира 11.

26. Основные выводы

26
Оценка проводилась тремя подходами: сравнительный, затратный и доходный.
Рыночная стоимость объекта недвижимости, исходя из сравнительного
подхода с учетом округления составила 1 208 269 рублей.
Ликвидационная стоимость – с учетом округления 966 615 рублей.
Стоимость, рассчитанная затратным подходом, составила с учетом округления
2 208 307 рублей.
Ликвидационная стоимость – с учетом округления 1 766 646 рублей.
Стоимость двухкомнатной квартиры на основании доходного подхода вышла в
4 401 891 рубль.
Ликвидационная стоимость – с учетом округления 3 521 513 рублей.
Заключительным этапом оценки ликвидационной стоимости объекта
недвижимости является согласование стоимостных показателей. Была
определена величина итоговой ликвидационной стоимости оцениваемого
объекта, которая составила округленно 1 446 634 рубля.
Также была подготовлена графическая часть выпускной квалификационной
работы, которая представлена чертежом поэтажного плана квартиры,
выполненного в ПО Компас-3D.

27. Выпускная квалификационная работа

Государственное бюджетное профессиональное образовательное учреждение
Прокопьевский горнотехнический техникум им. В.П. Романова
Выпускная квалификационная работа
«Определение рыночной и ликвидационной стоимости
двухкомнатной квартиры, расположенной в
многоквартирном кирпичном доме Прокопьевского
городского округа»
Подготовила: студенка 3 курса группы
ЗИО-19 Грибова Полина
Константиновна
Руководитель: Е.А. Владыкина
Прокопьевск, 2022