Определение рыночной стоимости жилого дома с земельным участком в г. Тула

1. Министерство образования Тульской Области Государственное общеобразовательное учреждение Тульской области «Тульский государственный к

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ ТУЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ
ГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБЩЕОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ
ТУЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ
«ТУЛЬСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ КОММУНАЛЬНО-СТРОИТЕЛЬНЫЙ
ТЕХНИКУМ»
КУРСОВАЯ РАБОТА НА ТЕМУ:
«ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ
СТОИМОСТИ ЖИЛОГО ДОМА С
ЗЕМЕЛЬНЫМ УЧАСТКОМ В Г. ТУЛА»
Выполнила студентка
Группы Зм 5-5-з-к
Вострухова Светлана
Руководитель Палихова Н.А.

2. Цель курсовой работы:

ЦЕЛЬ КУРСОВОЙ РАБОТЫ:
Определить рыночную стоимость
объекта оценки для сделки куплипродажи, закрепить знания и навыки,
полученные по «Оценке недвижимого
имущества», и подготовиться к
дипломному проектированию.
Курсовая работа представлена в виде
отчета об оценке объекта
недвижимости.

3. Введение:

ВВЕДЕНИЕ:
В наши дни оценка специалистов в области
недвижимости, бизнеса, земли, оборудования и
прочих объектов человеческой деятельности
приобретает немаловажное значение. Следует
отметить,
что
объекты
недвижимости
характеризуются,
как
правило,
большим
количеством различных параметров.
Сейчас на рынке недвижимости представлены
жилые квартиры и комнаты, офисные здания и
помещения, здания производственного и торгового
назначения, коттеджи, дачи и сельские дома с
земельными участками.

4. Порядок проведения оценки:

ПОРЯДОК ПРОВЕДЕНИЯ
ОЦЕНКИ:
Заключение с заказчиком договора об оценке;
Установление количественных и качественных характеристик
объекта оценки;
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
объекта;
Анализ рынка, к которому относится объект оценки;
Поиск информации об объектах-аналогах
Выбор метода (методов) оценки в рамках каждого из подходов к
оценке и осуществление необходимых расчетов рыночной
стоимости;
Обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов
к оценке, и определение итоговой величины рыночной стоимости
объекта оценки;
Составление и передача заказчику отчета об оценке.

5. Основание для проведения оценки:

ОСНОВАНИЕ ДЛЯ ПРОВЕДЕНИЯ
ОЦЕНКИ:
Договор 1385/12-14 между заказчиком –
Матюхиным
Юрием
Васильевичем;
Воструховой Светланой Юрьевной и ООО
«Оценка», в том числе задание на оценку.

6. Сведения о заказчике

СВЕДЕНИЯ О ЗАКАЗЧИКЕ
Заказчиком оценки
является собственник объекта
недвижимости Матюхин Юрий Васильевич.
Им представлены следующие документы:
Свидетельство о государственной регистрации права на
земельный участок №71-АГ 215090 от 08.10.10 г(копия);
Копия свидетельства о государственной регистрации
собственности на земельный участок №71-АГ 215089 от
08.10.10(копия);
Технический паспорт на объект недвижимого имущества
по состоянию на 25.11.2004 г(копия);
Технический паспорт от 08,02,2007г. (копия);
Кадастровый паспорт (копия).

7. Сведения об оценщике

СВЕДЕНИЯ ОБ ОЦЕНЩИКЕ
Оценку объекта недвижимости проводила Марина
Елизавета
Львовна:
член
Межрегионального
саморегулируемого некоммерческого партнерства «Общество
профессиональных экспертов и оценщиков».
Ей представлены следующие документы:
Диплом о профессиональной подготовке МД-5 № 120494 от
15.03.2007 г (копия);
Полис №03214Л034234-3456 от 28.07.2015 г. Страховое
открытое акционерное общество «МДО» Страховая сумма
– 700 000 рублей;
Свидетельство
о
членстве
в
саморегулируемой
организации оценщиков № 0211 от 25.07.2007 года (копия).

8. Объект оценки:

ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ:
Объект оценки – жилой дом, общей площадью
92,7 кв. м, расположенный на земельном участке
общей площадью 2400 кв. м по адресу: Тульская
область, Ленинский р-н, с/п Ильинское,
д.Никитино д.43

9. Местоположение объекта оценки:

МЕСТОПОЛОЖЕНИЕ ОБЪЕКТА
ОЦЕНКИ:

10. Количественные и качественные характеристики объекта оценки

КОЛИЧЕСТВЕННЫЕ И
КАЧЕСТВЕННЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ
ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
Вид права - Собственность физического лица;
Правообладатель –Матюхин Юрий Васильевич;
Тап здания - Жилой дом;
Объект - Жилой дом;
Площадь: общ./жил./кухня, кв. м.- 92,7/68,8/8,3;
Высота потолков, м. - 2,6;
Материал наружных стен – кирпич;
Состояние здания (субъективная оценка) – хорошее;
Инженерная обеспеченность - Газ, электричество, АГВ, вода;
Количество этажей в здании – 1;
Наличие подземной части – Бетон;
Санузел - Нет ;
Наличие земельного участка - Расположен на земельном участке
площадью 2400 кв.м (право собственности на земельный участок
оформлено);
Объекты социальной инфраструктуры микрорайона в пределах пешей
доступности (менее 1км) - Магазин, остановка;

11. Описание методики оценки:

ОПИСАНИЕ МЕТОДИКИ
ОЦЕНКИ:
Сравнительный подход – это метод оценки рыночной стоимости
собственности исходя из данных о недавних сделках. Оценщик
анализирует реальные рыночные сделки и сравнивает объекты, по
которым они проводились, с оцениваемым объектом.
Сравнительный подход основан на принципе замещения.
Предполагается, что рациональный инвестор или покупатель не
заплатит за конкретную собственность больше, чем обойдется
приобретение другой сходной собственности, обладающей такой же
полезностью, а продавец не продаст данную собственность нижи
цены, за которую продают на рынке аналогичный объект. Поэтому
цены, уплачиваемые за сходные или сопоставимые объекты, должны
отражать рыночную стоимость оцениваемой собственности.

12. Обоснование отказа от затратного подхода:

ОБОСНОВАНИЕ ОТКАЗА ОТ
ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА:
Затратный подход основывается на принципе
замещения, который гласит, что покупатель не
заплатит за недвижимость больше той суммы,
которую нужно будет потратить на
приобретение земельного участка и
строительства на нем объекта, аналогичного по
своим потребительским характеристикам
объекту оценки, например, квартиры в
многоквартирном доме. Официальной сметой
затрат на покупку участка и строительства на
нём здания, частью которого является объект
оценки, Оценщик не располагает.

13. Обоснование отказа от доходного подхода:

ОБОСНОВАНИЕ ОТКАЗА ОТ
ДОХОДНОГО ПОДХОДА:
При применении данного подхода анализируется
возможность недвижимости генерировать определенный
доход, который обычно выражается в форме дохода от
эксплуатации и дохода от возможной продажи в конце
периода владения.
Против
использования доходного подхода, как
некорректного в данной ситуации, у Оценщика имелось
несколько аргументов и главный из них- это информация,
полученная от Заказчика, что данный объект будет
использоваться исключительно для целей проживания, т.е.
будущий собственник не планирует сдавать её в аренду с
целью извлечения дохода.

14. Сбор информации об аналогах оцениваемого объекта:

СБОР ИНФОРМАЦИИ ОБ АНАЛОГАХ
ОЦЕНИВАЕМОГО ОБЪЕКТА:
На этапе сбора информации Оценщику не
удалось
собрать
достаточное
количество
документально подтверждённых данных о
состоявшихся
сделках
купли-продажи
аналогичных объектов.
На
основе
анализа
предложений
опубликованных
на
специализированном
Интернет-сайте Avito.ru, по состоянию на ведения
оценки было выявлено пять жилых помещения,
близких по характеристикам к оцениваемому
объекту, краткая информация о которых
приведена ниже и земельных участков

15. Аналоги жилых домов:

АНАЛОГИ ЖИЛЫХ ДОМОВ:
Тульская область,Ленинский район

16. Тульская область,Ленинский р-н

ТУЛЬСКАЯ
ОБЛАСТЬ,ЛЕНИНСКИЙ Р-Н

17. Тульская область,Ленинский р-н

ТУЛЬСКАЯ
ОБЛАСТЬ,ЛЕНИНСКИЙ Р-Н

18. Тульская область,Ленинский р-н

ТУЛЬСКАЯ
ОБЛАСТЬ,ЛЕНИНСКИЙ Р-Н

19. Тульская область,Ленинский р-н

ТУЛЬСКАЯ
ОБЛАСТЬ,ЛЕНИНСКИЙ Р-Н

20. Внесение корректировок в цены аналогов:

ВНЕСЕНИЕ КОРРЕКТИРОВОК В
ЦЕНЫ АНАЛОГОВ:
К цене 1м2 объекта–аналога внесены
следующие корректировки:
Корректировка на площадь;
Корректировка
на
наличие
коммуникаций;
Корректировка
на техническое
состояние;
Корректировка на торг;
Корректировка на наличие санузла.

21. Коэффициент вариации(подтверждение однородности информации)

КОЭФФИЦИЕНТ ВАРИАЦИИ(ПОДТВЕРЖДЕНИЕ
ОДНОРОДНОСТИ ИНФОРМАЦИИ)
Проведен
статистический
анализ
разброса
стоимостей отобранных аналогов и определен
коэффициент вариации (не более 33%).
Коэффициент вариации имеет значение 15,26% для
дома с земельным участком, и на земельный участок
13,32%, т.е. изменчивость вариационного ряда
относится практически к средней. Выбранные данные
(аналоги) могут использоваться для расчета стоимости
оцениваемого объекта.

22. Итоговая рыночная стоимость:

ИТОГОВАЯ РЫНОЧНАЯ
СТОИМОСТЬ:
Итоговая рыночная стоимость жилого дома с
земельным участком общей площадью 92,7 кв. м.
расположенного по адресу: Тульская область,
Ленинский р-н, с/п Ильинское, д.Никитино д.43 по
состоянию на 21 декабря 2015 года составляет
(округленно): 2 755 800(два миллиона восемьсот
тысяч) рублей, в том числе стоимость земельного
участка (кадастровый номер 71:14:030504:ХХХ)
общей площадью 2400 кв.м расположенного по
адресу: Тульская область, Ленинский р-н, с/п
Ильинское, д.Никитино д.43 на 21 декабря 2015 года
составляет (округленно): 483 500 (четыреста
восемьдесят три тысячи пятьсот) рублей.

23. Применяемые стандарты:

ПРИМЕНЯЕМЫЕ СТАНДАРТЫ:
Федеральный закон от 29.07.98 № 135-ФЗ «Об оценочной
деятельности в Российской Федерации» (Редакция от 13.07.2015
подготовлена на основе изменений, внесенных Федеральным
законом от 13.07.2015 N 224-ФЗ, вступ. в силу с 01.01.2016).
Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы
и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), утвержденный
Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297.
Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости»
(ФСО № 2), утвержденный Приказом Минэкономразвития
России от 20. 05.2015 № 298.
Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке»
(ФСО № 3), утвержденный Приказом Минэкономразвития
России от 20. 05.2015 № 299.
Федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости (ФСО №
7), утвержденный Приказом Минэкономразвития России от
25.09.2014 N 611.
Стандарты СРО

24. Заключение:

ЗАКЛЮЧЕНИЕ:
Оценщик заверяет, что факты изложенные в
отчете, верны и соответствуют действительности
Рыночная стоимость объекта оценки: 2 800
000(два миллиона восемьсот тысяч) рублей, в
том числе стоимость земельного участка рублей,
признается действительной на дату оценки: 21
декабря 2015 года, и выражена в рублях, в
соответствии с Федеральными стандартами
оценки. 483 500(четыреста восемьдесят три
тысячи пятьсот) рублей.

25.

СПАСИБО
ЗА ВНИМАНИЕ!