Due diligence как инструмент защиты от мошенничества

1. DUE DILIGENCE

как инструмент защиты от мошенничества

2. Что такое «DUE DILIGENCE»?

ЧТО ТАКОЕ «DUE DILIGENCE»?
Термин due diligence (дью дилидженс) был
введен в юридический оборот в США в
начале ХХ века. Первоначально он означал
процедуру раскрытия информации
брокером перед инвестором о компании,
акции которой торгуются на фондовой
бирже.
В настоящее время под этим термином
понимается сбор и анализ информации с
целью оценки разнообразных рисков,
связанных с инвестированием. В различных
специальных областях знаний и практики
этот термин может иметь и другие
значения.

3. Зачем это нужно?

ЗАЧЕМ ЭТО НУЖНО?
Проведение дью дилидженс — одна из функций
комплексного исследования бизнеса. Оно помогает
установить доверительные отношения в связи с
заключением и проведением крупной сделки
между контрагентами. Дью дилидженс обычно
проводится при покупке бизнеса или его части
либо при покупке крупных объектов, например,
недвижимости, в частности, земли.
Целью правового исследования «DUE DILIGENCE»
является решение двух ключевых вопросов:
1) стоит ли заключать сделку вообще и
2) если стоит — по какой цене.

4.

Современные стандарты due diligence были выработаны в Швейцарии в 1970-х
годах с целью избежать жесткого государственного регулирования и контроля за
деятельностью банков.
Соглашение швейцарских банков о должной проверке (The Swiss Bank's Due
Diligence Agreement), подписанное в 1977 г., установило единый подход к сбору
информации о клиентах при открытии счетов и в процессе их обслуживания.
В дальнейшем принципами, заложенными Ассоциацией швейцарских банков,
стали пользоваться все участники инвестиционного процесса.

5.

Итак, Вам нужен due diligence, если Вы или Ваша компания:
хотите продать свой бизнес либо купить готовый;
намерены произвести слияние, или поглощение компаний;
намерены создать совместное предприятие;
собираетесь обратиться в банки или финансовые организации за
кредитом;
хотите правдиво показать потенциальному партнеру или инвестору свою
состоятельность и солидность;
желаете проверить надежность и платежеспособность своего контрагента;
Желаете приобрести объект недвижимость (квартиру, дом, нежилые
помещения, землю).

6. Что проверяется?

ЧТО ПРОВЕРЯЕТСЯ?
Рассмотрим юридический (правовой) due diligence при отчуждении объета
недвижимости:
1) Проверка на наличие прав собственности/пользования на объект недвижимости у
собственника и третьих лиц: второго супруга, детей, арендаторов,
зарегистрированных членов семьи и прочих лиц;
2) Проверка на наличие несоответствия правоустанавливающих документов
паспортным данным собственника, технической документации на объект
недвижимости;
3) Проверка на наличие незаконной реконструкции/ перепланировки объекта сделки;
4) Проверка на наличие судебных споров по данной недвижимости (в т.ч. правовой
анализ решений суда в случае их наличия).

7.

5) Проверка порядка наследования объекта, с целью исключения претензий со
стороны родственников продавца в будущем недвижимости (в случае если данный
объект ранее был унаследован);
6) Проверка полномочий подписанта, в случае заключения сделки по доверенности;
7) Проверка разрешительной документации на проведенную реконструкцию,
перепланировку, улучшение - в случае их наличия;
8) Проверка наличия задолженности по кредитному договору, в случае если ранее
данный объект был приобретен с помощью кредитования, и законности снятия
обременений;
9) Проверка уставных документов, протоколов общего собрания о принятии решения
о покупке/продаже объекта недвижимости (в случае если сторона юридическое лицо).

8.

Результатом всех процедур в рамках экспертизы Due Diligence становится
объективное и независимое представление об объекте сделки, его
собственниках, а также структуре сделки. Выявленные и описанные в
заключение Due Diligence риски нередко становятся аргументом для
снижения стоимости объекта недвижимости, позволяя тем самым сэкономить
покупателю на вынужденных инвестициях в объект.
Компетентный Due Diligence необходим в интересах обеих сторон,
участвующих в сделке: как инвестора (покупателя/арендатора), так и стороны,
которая привлекает инвестиции (собственника объекта). Этот комплекс
процедур позволит вам достичь взаимного доверия с собственником при
осуществлении сделки, найти компромиссы, необходимые для разрешения
возможных конфликтов интересов.

9.

Тема данного тренинга: Due Diligence как инструмент защиты от мошенничества.
Понятие мошенничества дано в ст. 190 Уголовного кодекса Украины: «Завладение
чужим имуществом или приобретение права на имущество путем обмана или
злоупотребления доверием». То есть это активные действия злоумышленника
направленные на завладение деньгами покупателя или объектом недвижимости
продавца.
НО, не всегда проблемы покупателя и/или продавца после заключения сделки связаны
с мошенничеством как преступлением. Чаще проблемы появляются в связи с низкой
юридической грамотностью сторон сделки, которые не считают важными те или иные
нюансы (наличие спора по наследованию, наличие просроченного кредита у продавца,
проживание продавца в фактическом незарегистрированном браке более 5 лет, и т.д.)
Таким образом, мошенничества как такового нет, ответственность никто не понесет, а
добросовестный приобретатель лишится своих денег и недвижимости.

10. Кем осуществляется due diligence?

КЕМ ОСУЩЕСТВЛЯЕТСЯ DUE
DILIGENCE?
Due Diligence может осуществлять сам
покупатель, однако, как показывает практика
качество такой проверки крайне низкое.
Due Diligence может осуществлять (риелтор)
агентство недвижимости, однако, для проверки
требуются комплексные юридические знания и
возможны пробелы в проверке, что может
повлечь к негативным последствиям.
Для качественного правового Due Diligence
к процедуре привлекаются эксперты - юристы,
нотариусы. В любом случае мы никогда не
рекомендуем гарантировать клиенту «100%
чистоту сделки», так как всегда остается
вероятность мошенничества по сделке.

11. Примеры из практики за 2016г.

ПРИМЕРЫ ИЗ ПРАКТИКИ ЗА
2016Г.
1) Агентство недвижимости на основании договора с
покупателем подобрало клиенту квартиру. Клиент
несколько раз выезжал на объект, нотариусом перед
сделкой были проверены обременения, аресты по
объекту, все было «чисто».
Клиент купил квартиру, взял кредит, в течение полу
года делал ремонт. В один из дней он приехал к дому
и начал грузить в свой автомобиль мешки со
строительным мусором. В этот момент он заметил
двух мужчин, которые курили на его, как он думал,
балконе….
Оказалось что по квартире есть спор, дело находится
в суде, на квартиру в рамках обеспечения иска
наложен арест уже после продажи квартиры.
Продавец наверняка знал но скрыл этот факт.

12.

2) Агентство недвижимости на основании
договора с покупателем подобрало
клиенту квартиру, нотариусом перед
сделкой были проверены обременения,
аресты по объекту, все было «чисто».
В течение месяца к клиенту обратились
сотрудники правоохранительных органов
и сообщили что в рамках уголовного
производства квартира ими на днях
арестована. Предложили «на
определенных условиях» на неделю снять
арест, чтоб клиент смог перепродать
квартиру.

13.

Всего в 2016г. ко мне обратилось 5 обманутых
покупателей. Во всех случаях на момент
осуществления сделки все документы были в
порядке, явные препятствия в осуществлении
сделки отсутствовали. Предъявить претензии к
нотариусу или продавцу можно, но это как
правило малорезультативно, дорого, процедура
растягивается на года.
100% гарантии, как уже говорилось выше, в
чистоте сделки дать невозможно, однако
значительно снизить риски, используя такой
инструмент как Due Diligence, по моему
мнению можно и нужно. Затраты, по сравнению
с риском потери имущества для покупателя или
риском потери деловой репутации риелтора как
«гаранта» сделки, не значительные.