Алиби добросовестного приобретателя

1.

Алиби добросовестного приобретателя.
Директор агентства СК «Согласие»
Бухтоярова Олеся Геннадьевна

2.

Алиби добросовестного приобретателя.
Бухтоярова Олеся Геннадьевна
1.Выпускница юридического факультета Московского
Государственного Университета.
2. Второе высшее получено в РАНХи ГС (факультет страхования).
3. Опыт в оценке рисков при покупке и продаже недвижимости
составляет 15 лет.
4. Разработчик титульного и ипотечного страхования в РФ.
5. Веду авторский, очный, юридический курс «Брокер и юрист
недвижимости» в Московском Международном Университете.
6. Директор агентства СК «Согласие», ранее работала в
страховой компании РОСНО. Основной профиль: титульное
страхование объектов недвижимости.
7. Выступаю в роли спикера на различных площадках,
конгрессах, конференциях, форумах по недвижимости.
8. Веду свой блог на крупной интернет-площадке для участников
рынка недвижимости: https://pron.realty
9. Являюсь администратором в самой большой риэлтерской
группе в России:
https://www.facebook.com/groups/realtor.russia/requests/ ( 21
тысяча). «Риэлторы: информация и аргументы для клиентов».
10. Являюсь соавтором книги «Сделки с недвижимостью.
Образцы типовых договоров» (электронная версия и
практические комментарии).
2

3.

Новости законов 2019-2020г.
1. Приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра,
признается добросовестным (статьи 234 и 302), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был
знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него.
(абзац введен Федеральным законом от 16.12.2019 N 430-ФЗ)
Чтобы быть добросовестным, покупателю нужно самому лично заказать выписку из ЕГРН ! Если это делает риэлтор или юрист
– нужно озаботиться договором, в котором указано, что выписка из ЕГРН заказывалась в рамках услуг по договору – по просьбе
клиента – но лучше – пусть клиент сам еще закажет и оплатит сам.
Раньше принцип добросовестности был в п.3 ст.1 и в п.5 ст.10 гк рф…теперь это вывели в отдельную норму.
2. Ст.302 гк рф дополнена п.4:
Суд отказывает в удовлетворении требования субъекта гражданского права, указанного в пункте 1 статьи 124 настоящего Кодекса,
об истребовании жилого помещения у добросовестного приобретателя, не являющегося таким субъектом гражданского права, во
всех случаях, если после выбытия жилого помещения из владения истца истекло три года со дня внесения в государственный
реестр записи о праве собственности первого добросовестного приобретателя жилого помещения. При этом бремя доказывания
обстоятельств, свидетельствующих о недобросовестности приобретателя, или обстоятельств выбытия жилого помещения из
владения истца несет субъект гражданского права, указанный в пункте 1 статьи 124 настоящего Кодекса.
(п. 4 введен Федеральным законом от 16.12.2019 N 430-ФЗ)
Если прошло 3 года с момента регистрации права первого добросовестного покупателя – то ни РФ, ни субъекты РФ, субъекты
муниципального образования не могут у добросовестного приобретателя истребовать это имущество в порядке виндикации.
3 года и только в отношении жилых помещений (комнаты, квартиры, жилые дома и доли в них).
3. Утвержден Проф.стандарт - Приказ Минтруда России от 10.09.2019 N 611н "Об утверждении профессионального
стандарта "Специалист по операциям с недвижимостью": Мысов считает, что эти стандарты только для работника и
работодателя…а для тех, кто работает самостоятельно эти стандарты не имеют значения с точки зрения закона…но то как это
преподносится у нас в сми приведет к тому, что у риэлторов будут требовать документы о проф.образовании – и начнется покупка
корочек…но корочки должны быть только проверенных и известных вузов…сделали 3 уровня: агент, эксперт и брокер.
Пока нет единого государственного реестра риэлторов…у РГР есть свой собственный реестр…
. основы законодательства о нотариате (заработают в конце 2020г):
4. В конце 2019г. принят закон о внесении изменений в
- нотариальные документы будут иметь штрих-код ( каждый нотар.документ по этому штрих коду можно будет идентифицировать и
проверить )
- межрегиональные сделки через нотариусов дистанционно – нотариусы формируют один электронный документ, подписывают его
своими УКЭП – и в таком виде документ будет считаться надлежащим
- при открытии наследственного дела нотариусу предоставлено право обратиться в налоговую инспекцию с запросом и получить
сведения обо всех счетах наследодателя
3

4.

Новости законов 2019-2020г.
5.В
. 2019г внесли изменения в закон 483-ФЗ и 489-ФЗ о том, что если у Вас был потребительский/ипотечный кредит и Вы
расплатились по кредиту досрочно…а за страховку заплатили сразу целиком – то можно вернуть часть страховой премии.
6. Для те, кто работает с землей и коммерческой недвижимостью: согласно Земельному кодексу- любой земельный участок может
использоваться с категорией и видом разрешенного использования. В 2014 году был принят классификатор видов разрешенного
использования, считалось, что правила землепользования и застройки + виды разрешенного использования вместе с
территориальными планированием и градостроительным зонированием- обеспечивают правовой каркас на перспективу. Но в 2019
году в этот классификатор внесли изменения: где-то было изменено содержание вида разрешенного использования и
соответственно- если Ваш земельный участок использовался таким образом, то после смены содержания ВРИ- Вы обязаны его
использовать другим образом. Пример: был ВРИ- с кодом 2.7.1., который подразумевал размещение гаражей, стоянок и моек в них.
В 2019 году в описании 2.7.1. убрали мойки, теперь получается, что если автомойка располагается в гаражном комплексе, у
которого ВРИ 2.7.1., то это нецелевое использование земельного участка.
Вывод: при анализе документов на объект коммерческой недвижимости- нужно проверить соответствие вида
деятельности его ВРИ земельного участка.
7. Единый федеральный ресурс сведений о юр.лицах – fedresurs.ru – там есть подраздел по банкротству –bankrot.fedresurs.ru – если
на этом ресурсе была опубликована какая то информация, которая имела значение для заключения сделки юр.лица и Вы эту
информацию проглядели – то считается, что Вы эту информацию знали или должны были знать. С 2019г. там можно публиковать
сведения о залогах, о прекращении/изменении и полномочий и много другой информации – поэтому, если сделка с юр.лицом –
заходить на этот ресурс надо обязательно.
8. При дарении квартиры от чужого человека – налог нужно будет заплатить от полной кадастр.стоимости, определяемой на
1 января года – когда произошел переход права собственности.
9. В апреле 2019г. внесли изменения в ст.17 ЖК РФ Назначение жилого помещения и пределы его использования.
Пользование жилым помещением:
п.3 Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств, гостиниц, а также осуществление в жилых
помещениях миссионерской деятельности, за исключением случаев, предусмотренных статьей 16 Федерального закона от 26
сентября 1997 года N 125-ФЗ "О свободе совести и о религиозных объединениях". Жилое помещение в многоквартирном доме не
может использоваться для предоставления гостиничных услуг.
(в ред. Федеральных законов от 06.07.2016 N 374-ФЗ, от 15.04.2019
N 59-ФЗ)
.
Цель – убрать хостелы из МКД, теперь они вне закона, но под вопрос встала и посуточная аренда –краткосрочный найм. Однако в
сентябре 2019г. приказом федерального агентства по тех.регулированию и метрологии внесли изменения в общероссийский
классификатор продукции по видам экономической деятельности. В частности изменили понимание и определение того , что такое
гостиничная услуга: написали тоже что и было, но добавили – за исключением услуг по предоставлению помещений по договорам
краткосрочного найм. Зная это, можно дальше заниматься посуточной арендой.
4

5.

Новости законов 2019-2020 года.
Федеральный закон от 2 августа 2019 г.
N 299-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости“/
Статья 1
Внести в Федеральный закон от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О
государственной регистрации недвижимости" (Собрание
законодательства Российской Федерации, 2015, N 29, ст. 4344; 2016, N
1, ст. 51; N 18, ст. 2484, 2495; N 23, ст. 3296; N 26, ст. 3890; N 27, ст.
4198, 4237, 4248, 4284, 4287, 4294; 2017, N 27, ст. 3938; N 31, ст. 4766,
4767, 4771, 4796, 4829; N 48, ст. 7052; 2018, N 1, ст. 70, 90, 91; N 10, ст.
1437; N 15, ст. 2031; N 27, ст. 3954; N 28, ст. 4139; N 32, ст. 5101, 5115,
5131, 5133, 5134, 5135; N 53, ст. 8404, 8464; 2019, N 18, ст. 2200; N 25,
ст. 3170; N 26, ст. 3317, 3319; Российская газета, 2019, 22 июля)
следующие изменения:
1) статью 68 признать утратившей силу;
2) дополнить главой 101 следующего содержания:
"Глава 101. Компенсация добросовестному приобретателю за утрату
.
им жилого
помещения
Статья 681. Компенсация добросовестному приобретателю за
утрату им жилого помещения
5

6.

Новости законов 2019-2020 года.
Статья 68.1. Компенсация добросовестному приобретателю за утрату им жилого помещения
(введена Федеральным законом от 02.08.2019 N 299-ФЗ)
1. Физическое лицо - добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение в соответствии
со статьей 302 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее в настоящей статье - добросовестный
приобретатель), имеет право на выплату однократной единовременной компенсации за счет казны Российской
Федерации после вступления в законную силу судебного акта об истребовании от него соответствующего жилого
помещения.
2. 2. Компенсация, предусмотренная настоящей статьей, выплачивается на основании вступившего в законную силу
судебного акта по иску добросовестного приобретателя к Российской Федерации о выплате данной компенсации.
Соответствующий судебный акт принимается в случае, если по не зависящим от добросовестного приобретателя
причинам в соответствии с вступившим в законную силу судебным актом о возмещении ему убытков, возникших в
связи с истребованием от него жилого помещения, взыскание по исполнительному документу произведено частично
или не производилось в течение шести месяцев со дня предъявления этого документа к исполнению.
3. Размер компенсации, предусмотренной настоящей статьей, определяется судом исходя из суммы, составляющей
реальный ущерб, либо, если соответствующее требование заявлено добросовестным приобретателем, в размере
кадастровой стоимости жилого помещения, действующей на дату вступления в силу судебного акта,
предусмотренного частью 1 настоящей статьи.
4. Если судом при рассмотрении требований о выплате компенсации, предусмотренной настоящей статьей,
установлено, что добросовестному приобретателю возмещены убытки, возникшие в связи с истребованием от него
жилого помещения, размер компенсации подлежит уменьшению на сумму возмещенных убытков.
5. В случае выплаты компенсации, предусмотренной
настоящей статьей, к Российской Федерации переходит в
.
пределах выплаченной суммы компенсации право (требование), которое добросовестный приобретатель имеет к
лицу, ответственному за причинение ему убытков в связи с истребованием от него жилого помещения.
6. Порядок учета перешедших к Российской Федерации прав (требований), предусмотренных частью 5 настоящей
статьи, и орган, уполномоченный на предъявление таких требований, устанавливаются Правительством Российской
Федерации.
6

7.

Основные изменения в ФЗ № 256 с 01.01 2020
года.
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
В 2020 году изменения вступят в силу и начнут применяться к взаимоотношениям, возникшим с 1 января 2020 года,
так как закону придадут обратную силу, о чем отдельно упомянул президент.
С 01 января 2020 года размер МСК составит 466 617 рублей.
Для владельцев сертификата, которые уже распорядились частью средств, размер оставшейся части суммы
материнского капитала увеличен с учетом темпов роста инфляции на 3% (ФЗ РФ от 02.12.2019 года, № 380 –ФЗ «О
федеральном бюджете на 2020 год и на плановый период 2021 и 2022 годов»).
Кроме увеличения срока действия госпрограммы, будет выплачиваться маткапитал в его текущем размере (466617
рублей в 2020 году) уже при рождении в семье первенца, а после появления второго ребенка эту сумму сертификата
будет увеличиваться на 150 тысяч рублей. Таким образом, общая сумма материнского капитала за двоих детей.
Эти изменения в программу мат капитала будет введена «задним числом», то есть уже с 1 января 2020 года.
составит 616 617 рублей
Получить сертификат на детей, появившихся в период действия программы материнского капитала, можно будет и
после ее возможного завершения 31.12.2026. Более того, действие сертификата, который уже выдан, также не
ограничено. До тех пор, пока деньги маткапитала не потрачены полностью, можно обращаться в любое отделение
ПФР с заявлением о распоряжении этими средствами, независимо от того, закончился ли предусмотренный законом
срок действия программы или нет.
Порядок выдачи сертификатов на первого и второго ребенка, а также правила использования средств
государственной поддержки станут известны только после принятия соответствующего нормативного акта (закона с
поправками в программу). Но, скорее всего, часть требований, которые действуют сейчас, сохранятся.
После принятия соответствующих поправок в законодательство семьи с тремя детьми смогут получить от
государства миллион рублей на жилье: при появлении в семье первенца родители получат 466 616 рублей, после
рождения второго ребенка — еще 150 тысяч рублей, а после рождения третьего государство обязуется погасить 450
тысяч рублей ипотеки.
.
Материнский капитал можно будет использовать
для проведение газа в частные дома и направлять на оплату
дорогостоящего медицинского лечения.
7

8.

Проект федерального закона «О внесений изменений в отдельные
законодательные акты РФ в части упрощения процедуры перехода на ипотеку в
более выгодными условиями для семей с детьми»( проект № 880655-7, внесен
депутатом И.А. Яровой).
Предусмотрена программа льготного ипотечного кредитования при рождении второго ребенка и
(или) последующих детей. По данной программе ипотечный кредит будет выдаваться по ставке 6 %
на весь срок кредита, а для граждан, проживающих на Дальнем Востоке – по 2 %.
2. Законопроект вносит изменения в
рефинансирование банками ипотечных кредитов с
использованием материнского (семейного капитала). Такие проблемы как:
• необходимость получить согласие органов опеки и попечительства на передачу в залог жилого
помещения, приобретенного за счет средств материнского капитала, что на практике сделать
невозможно из-за противоречивости условия и требований;
• необходимость оформить в общую собственность семьи объекта недвижимости на этапе смены
кредитора.
1.
Законопроектом снимаются. По сути, правоотношения заемщика и кредиторов становятся длящимися и
считаются завершенными только после поной выплаты за объект недвижимости.
3. Законопроектом устанавливается, что сведения об использовании средств материнского
(семейного) капитала подлежат включению в реестр прав на недвижимость.
Действующее законодательство устанавливает обязанность родителей оформить недвижимое
имущество в общую собственность лица, получившего сертификат на материнский (семейный) капитал,
его супруга (и), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с
определением размера долей по соглашению
. в течение шести месяцев после снятия обременения с
жилого помещения. По факту, эта обязанность исполняется не всегда и, в случае продажи недвижимого
имущества, появляется риск у добросовестного покупателя указанной недвижимости.
Законопроект указанную проблему решает.
8

9.

МАТЕРИНСКИЙ КАПИТАЛ.
.
9

10.

МАТЕРИНСКИЙ КАПИТАЛ.
Как Покупателю узнать, был ли использован материнский капитал на покупку квартиры?
ШАГ 1. .
Для начала Покупателю нужно убедиться, что квартира была именно куплена (т.е.
приобретена за деньги), а не приватизирована, получена по наследству и т.п. Это видно
из правоустанавливающего документа на квартиру.
ШАГ 2.
Затем нужно выяснить, была ли в принципе возможность использования маткапитала у
Продавца. Сколько у него детей? Один? Двое? Трое? Когда родился второй или третий
ребенок? После 1-го января 2007 года? Когда родился первый? После 1-го января 2020 года?
Значит, родитель имеет право на маткапитал.
ШАГ 3.
Как Продавец мог потратить эти государственные деньги себе на жилье? Какие здесь
варианты?
1. Он мог рассчитаться ими непосредственно за покупку квартиры, например, передав их в
оплату по Договору купли-продажи (на вторичке), или оплатив ими Договор долевого
участия (ДДУ) или Договор уступки прав требования (на первичке);
2. Он мог взять ипотечный кредит на покупку жилья по тем же самым договорам,
а выплаты по кредиту произвести уже материнским капиталом. Причем, кредит и покупка
могли быть и ранее 2007 года, а потом уже родились дети (после 2007 года), и был получен
сертификат.
3. Он мог использовать маткапитал для оплаты паевых взносов при покупке квартиры в
10
ЖСК кооперативе.

11.

МАТЕРИНСКИЙ КАПИТАЛ.
.
Как Покупателю узнать, был ли использован материнский капитал на покупку квартиры?
Варианты по ШАГУ 3.
1. В первом случае, если бы продавец использовал субсидию для непосредственных
.
расчетов
за жилье, то в любом из этих договоров имелась бы запись об использовании
средств маткапитала в качестве оплаты (это требование ПФР при переводе денег на
покупку). Да и доли детям и супругу были бы выделены сразу (тоже по требованию ПФР),
так как этому ничего не препятствует.
2. Во втором случае ситуация сложнее. Банк выдает ипотечный кредит при условии, что
объект залога (квартира) будет ликвиден (т.е. легко реализуем, если что). И поэтому банк,
обычно, не допускает оформления квартиры на детей, пока кредит не выплачен. В итоге
заемщик оформляет квартиру только на себя, а для платежей по кредиту подтягивает из
ПФР маткапитал. ПФРу же он пишет обязательство о том, что в течении 6 месяцев после
полного погашения кредита и снятия обременения ипотеки в Росреестре, он выделит доли
собственности супругу и детям. И это самый опасный вариант для следующего Покупателя
такой квартиры. Почему?
Потому что в договоре-основании (в правоустанавливающем документе) Продавца будет
написано только о том, что для покупки квартиры им были использованы кредитные
средства банка, а о маткапитале здесь не будет ни слова. О нем знают только банк, ПФР и
сам Продавец. Но первые два такую информацию посторонним людям не предоставляют, а сам
Продавец может просто отмахнуться, мол, да не было здесь никакого маткапитала, и доли
детям я выделять не обязан.
3. В третьем случае та же опасность для Покупателя сохраняется. Справку о
выплаченном пае (правоустанавливающий документ на квартиру в ЖСК) выдают в
бухгалтерии кооператива. Сведений об использовании маткапитала для оплаты паевых
взносов ЖСК там может и не быть, даже если он был использован.
11

12.

МАТЕРИНСКИЙ КАПИТАЛ.
Особенности и технологии использования.
Основные проблемы и судебная практика.
Как Покупателю узнать, был ли использован материнский капитал на покупку квартиры?
ШАГ 4.
Риск исчезает, если Продавец честно показывает свой сертификат на маткапитал и
.
предъявляет
справку из территориального отделения Пенсионного фонда (ПФР) о том, что
вся сумма этого капитала находится там на его лицевом счету, или использована им на другие
цели (например, на обучение ребенку). Владельцу сертификата такие справки выдаются в
местном отделении ПФР по его запросу.
Риск для Покупателя также исчезает, если он сразу видит в числе собственников квартиры
всех детей и супруга Продавца. Тогда все имущественные права налицо, и нет причин для
оспаривания сделки по этому основанию.
САМЫЙ СЛОЖНЫЙ ВАРИАНТ.
Квартира ранее перепродавалась не один раз? И кто-то из предыдущих
собственников использовал маткапитал, да «забыл» выделить доли детям? Как быть
конечному Покупателю такой квартиры, и как ему узнать об этом факте?
Гарантированно узнать об этом факте практически нереально (без проведения
спецрасследования). Поэтому Покупателю следует взять Выписку из ЕГРН о переходе прав, и
при наличии подозрений о том, что маткапитал теоретически МОГ БЫТЬ использован в
предыдущих сделках (по перечисленным выше признакам), а детей в составе собственников
там не было – отказаться от покупки такой квартиры или оформить полис титульного
страхования.
12

13.

14.

Закон о банкротстве физических лиц от
29.06.2015 года, № 154-ФЗ.
Все, что нужно знать о банкротстве физических лиц
ЧТО НЕЛЬЗЯ ПРОВЕРИТЬ ЧЕРЕЗ БЮРО КРЕДИТНЫХ ИСТОРИЙ
1. Долги физическим лицам.
2. Поручительство физических лиц перед другими лицами (статья 3 Федерального закона «О кредитных
историях» регламентирует формирование кредитной истории только в отношении субъекта
кредита- физического или юридического лица, который исполняет долговые обязательства по
договору, являясь заемщиком. До тех пор, пока поручитель не получает долговые обязательства по
договору вместо заемщика, данные о нем не поступают в БКИ).
14

15.

Закон о банкротстве физических лиц от
29.06.2015 года, № 154-ФЗ.
Критерии по котором можно определить выводилось ли имущество до продажи недвижимости
из кредитной массы.
Подозрительными являются сделки, в которых:
1. Стоимость в договоре значительно ниже фактической рыночной стоимости жилья.
2. Продавец вступил в собственность путем дарения или сделки с родственниками.
3. Продавец владеет недвижимостью непродолжительный период времени.
4. Предыдущий собственник квартиры продолжал жить в ней после передачи всех прав на
нее.
15

16.

Закон о банкротстве физических лиц от
29.06.2015 года, № 154-ФЗ.
Все, что нужно знать о банкротстве физических лиц
ПРОВЕРКА КРЕДИТНОЙ ИСТОРИИ ЧЕРЕЗ БЮРО КРЕДИТНЫХ ИСТОРИЙ
1. Обратиться напрямую в Бюро Кредитных Историй.
Если известно, где хранится информация, лучше всего обращаться сразу напрямую в нужное
бюро. Сделать это можно несколькими способами:
-личный визит в офис;
-отправка телеграммы на адрес бюро;
-в режиме онлайн, если БКИ предоставляет такую возможность. Одно из крупнейших мировых БКИ
«Эквифакс Кредит Сервисиз» предоставляет возможность зарегистрировать на сайте личный
кабинет. После этого можно будет первый раз проверить кредитную историю онлайн
бесплатно.
2. В офисах банков-агентов БКИ.
Также с кредитным отчетом можно ознакомиться посредством одного из банков – агентов Бюро
Кредитных Историй. В их число входят, в частности, такие крупные банки: «Почта Банк», банк
«Ренессанс Кредит», Бинбанк, ВТБ банк Москвы, некоторые региональные банки. О наличии такой
услуги лучше спрашивать непосредственно в офисах банка.
3. В интернет-банках. Среди банков-агентов, которые предоставляют возможность заказать
кредитный отчет прямо в интернет-банке есть Сбербанк и Бинбанк.
4. Заказать кредитный отчет в салонах Евросеть.
5. Сервис АКРИН (кредитный отчет из НБКИ).
6.
Сервисы оценки кредитной истории Наибольшей популярностью пользуются
16
сервис MoneyMan, Мой Рейтинг, 3БКИ.

17.

Закон о банкротстве физических лиц от
29.06.2015 года, № 154-ФЗ.
Все, что нужно знать о банкротстве физических лиц
ОГОВОРКА О БАНКРОТСТВЕ ФИЗИЧЕСКОГО ЛИЦА В
ДОГОВОРЕ КУПЛИ- ПРОДАЖИ
«Продавец подтверждает и гарантирует, что не имеет
долгов и/или любых иных обязательств, которые могут
повлечь его банкротство как физического лица, что ему
ничего не известно о кредиторах, которые могут
обратиться в суд с иском о признании его банкротом, в
отношении его не начата процедура банкротства , и что он
сам не планирует обращаться в суд о признании себя
банкротом. Продавец подтверждает, что не является
ответчиком в суде как физическое лицо, в отношении
него не ведется исполнительное производство, а равно
уголовное преследование, с возможным предъявлением
гражданского иска, вследствиеe чего , на квартиру может
быть наложен арест, и/или обращено взыскание, или
конфискация в пользу государства или третьих лиц.
Квартира не входит в состав уставного капитала
юридического лица, в отношении которого начата
процедура банкротства, реорганизация или ликвидации».
17

18.

Алиби добросовестного приобретателя
.
18

19.

Алиби добросовестного приобретателя
.
19

20.

Алиби добросовестного приобретателя
.
20

21.

Алиби добросовестного приобретателя
.
21

22.

Алиби добросовестного приобретателя
.
22

23.

Алиби добросовестного приобретателя
Несовершенство института добросовестного приобретательства
В
РОССИИ
–
негативная
регистрационная
система,
с
защитой
добросовестного приобретателя (ст. 223, 302 ГК РФ) или залогодержателя (ст.
335 ГК РФ).
Почему?
1) легитимационная функция серьезно ослаблена (бесповоротной записи реестра
не существует).
2) компенсационной функции реестра нет (в настоящее время она провалена, так
как реальных случаев взыскания убытков с казны за действия регистратора
фактически нет).
3) каузальный переход права (если доказано, что в сделке отсутствует основание,
то она должна быть признана недействительной).
4) оспаривание сделок
.
Итог: развитие услуги проверки титула и титульного страхования (особенно в
рамках
ипотеки),
что
характерно
для
юрисдикций,
в
которых
правоустанавливающая регистрация недвижимости отсутствует, хотя в России –
23
именно такой тип регистрационной системы.

24.

Алиби добросовестного приобретателя
.
24

25.

Алиби добросовестного приобретателя
.
25

26.

Алиби добросовестного приобретателя
Несовершенство института добросовестного приобретательства
В
РОССИИ
–
негативная
регистрационная
система,
с
защитой
добросовестного приобретателя (ст. 223, 302 ГК РФ) или залогодержателя (ст.
335 ГК РФ).
Почему?
1) легитимационная функция серьезно ослаблена (бесповоротной записи реестра
не существует).
2) компенсационной функции реестра нет (в настоящее время она провалена, так
как реальных случаев взыскания убытков с казны за действия регистратора
фактически нет).
3) каузальный переход права (если доказано, что в сделке отсутствует основание,
то она должна быть признана недействительной).
4) оспаривание сделок
.
Итог: развитие услуги проверки титула и титульного страхования (особенно в
рамках
ипотеки),
что
характерно
для
юрисдикций,
в
которых
правоустанавливающая регистрация недвижимости отсутствует, хотя в России –
26
именно такой тип регистрационной системы.

27.

Алиби добросовестного приобретателя
Чек-лист 10 этапов
Шаг 1. Источник доходов приобретателя (отчуждение другого объекта, банковские вклады).
Шаг 2. Приобретается для проживания (допускается наличие других объектов в
собственности у приобретателя).
Шаг 3. Справедливая (рыночная) цена.
Шаг 4. Затребовать копии действующих ПУ (переписка между продавцом и покупателем,
распечатать по 2 скана).
Шаг 5. Проверить продавцов по открытым базам (распечатать по 2 скана с каждой базы
вопрос-ответ).
Шаг 6. Получить официальную выписку из ЕГРН.
Шаг 7. Запросить старые копии ПУ (аналогично Шагу 2, в письме запросить контакты
предыдущего собственника).
Шаг 8. Запросить документы о сделко-способности собственника (ПНД\НД по возможности
сопровождать, возможны разрешения на оружие и свежие права, амбулаторное
.
освидетельствование пожилых и маргинальных
собственников).
Шаг 9. Договор с юридической фирмой (обязательно Договор, отчет о проверке, Акт
выполненных работ и фискальный чек).
Шаг 10. Страхование титулу (опционально). После сделки застраховать титул сроком на
один год в надежной страховой компании, официальное подтверждение оплаты.
27

28.

Алиби добросовестного приобретателя.
Краткий обзор страховых случаев по титульному страхованию
1. Страховые случаи, связанные с подлогом правоустанавливающих документов
(в том числе, первичных).
2. Страховые случаи, связанные с нарушением прав третьих лиц
(несовершеннолетних детей, неучтенных наследников, предыдущих
владельцев и пр.).
3. Страховые случаи, связанные с неправомочным решением суда , в силу
которого совершенная сделка купли-продажи признана недействительной.
4. Страховые случаи, связанные с действиями мошенников.
5. Страховые случаи , связанные с незаконностью предыдущих сделок.
ОЖИДАЕМЫЕ СТРАХОВЫЕ СЛУЧИ:
1. Страховые случаи, где объекты недвижимости
приобретались с использованием
.
материнского капитала.
2. Страховые случаи, связанные с признанием сделок недействительными, в
рамках процедуры банкротства физических лиц (ФЗ- 154 «О банкротстве
28
физических лиц»).

29.

Алиби добросовестного приобретателя.
Титульное страхование.
Страхование риска утраты права собственности на
недвижимость, которую Вы приобрели или
собираетесь приобрести.
• Данный вид страхования защищает собственника
(покупателя) от притязаний третьих лиц на
имущество, возникших до и сохранившихся после его
покупки, а также от возможного расторжения сделки
по приобретению недвижимости.
• Адекватную, оперативную и полноценную защиту
права собственности на недвижимость может
обеспечить только договор титульного страхования
.
29

30.

Алиби добросовестного приобретателя
Страховые тарифы при титульном страховании (страхование утраты права собственности).
Индивидуальный тариф определяется по
результатам предстраховой экспертизы и зависит
от:
• количества сделок купли-продажи с объектом
недвижимости
• срока действия договора страхования
• полноты представленных на предстраховую
экспертизу документов
юридической чистоты сделок
участия риэлтора
.
На 1 год страхования тариф составит
0,25 % - 0,35%
На 3 года страхования: 0,7% - 1 %
30

31.

Алиби добросовестного приобретателя
Титульное страхование можно использовать, как при продаже, так и при
покупке объектов недвижимости.
• Наследование (по закону, по завещанию);
• Пожилые продавцы ( от 70 лет);
• Сделки с использованием материнского капитала;
• Продавцы (физические и юридические лица) с признаками «банкротства»;
• Продавцы, стоящие на учете в ПНД и НД (исключение: тяжелые психические заболевания, деменция,
наркомания, алкоголизм (в зависимости от стадии заболевания);
• Объекты недвижимости, где в качестве документов-основания выступают решения суда;
• Объекты недвижимости, где не очень понятны
. мотивы продаж;
• Несколько переходов права в короткий период (пример: срочный выкуп агентством недвижимости);
• Не полная стоимость в ДКП.
31

32.

Спасибо за внимание!
Мой телефон: 8 (910) 418-87-83
Email: [email protected]
Инстаграмм: https://www.instagram.com/olesyabuhtoyarova/
Фейсбук: https://www.facebook.com/olesya.bu
Блог: https://pron.realty/profile/4580-олеся-бухтоярова/
ООО «СК «Согласие». Лицензия ФССН от 04.08.2010 С № 1307 77
32