Оценка земельных ресурсов

*
Определение кадастровой стоимости земельного
участка
Земельный участок представляет собой поверхность, которая характеризуется
фиксированной площадью, границами, правовым статусом, местоположением и
прочими чертами, отраженными в документации, служащей регистратором права на
землю, а также в Государственном земельном кадастре. Тут можно говорить о землях
населенных пунктов, сельскохозяйственных наделах, землях энергетического и
промышленного назначения, особо охраняемых территориях, которые принадлежат к
водным, лесным фондам, и прочие. Помимо этого сюда причислены земли, относящиеся
к запасу, то есть не предоставленные органам муниципального значения, юридическим
лицам и обычным гражданам в собственность, а также выведенные из государственного
хозяйственного оборота посредством консервации.

3.

*
Земля представляет собой ресурс, с которым связана деятельность
человека в разных направлениях.

4.

*
Сегодня она довольно часто выступает в качестве объекта товарноденежных отношений, для чего служит кадастровая стоимость. Земельный
участок в этом плане обладает статусом, который довольно часто изменяется,
поэтому приходится постоянно определять реальную цену объектов в
определенный момент времени.
Мероприятие по оценке земельных участков, согласно законодательства,
проводится не реже, чем раз в пять лет (но не чаще трех). Как и для других
процедур, в данном случае имеется определенный порядок. Чтобы определить
кадастровую стоимость земельного участка, требуется воспользоваться помощью
Правил проведения государственной оценки.
Все происходит в следующем порядке. Территориальным субъектом
Российской Федерации утверждается решение о том, как гражданам узнать
кадастровую стоимость земельного участка. Территориальным управлением
Росреестра подготавливается перечень участков земли, обязательно подлежащих
кадастровой оценке.

5.

Соответственно действующему законодательству, все участки, входящие в состав
территорий населенных пунктов, подразделяется на 17 видов дозволенного использования.
Каждый населенный пункт характеризуется тем, что территории в нем разделены на
единицы административно-территориального плана, в состав каждой из которых входит
соответствующий кадастровый квартал. Список земельных участков содержит также
информацию о характеристиках каждого из них: площади, места расположения, наличия,
назначения и характера строений.

6.

Росреестром задействуется оценочная организация, рассчитывающая удельный
параметр кадастровой стоимости по отдельным кварталам и видам разрешенного
использования. Процедура расчета этого показателя требует использования средней
стоимости на рынке или нормативной цены квадратного метра территориального
участка в определенном квартале для конкретного вида дозволенного использования.
После этого в нормативном акте регистрируется кадастровая стоимость. Земельный
участок получает соответствующий статус в системе кадастрового учета управления
территориальными единицами. Узнать кадастровую стоимость земельного участка
можно на базе удельного параметра цены квадратного метра. Это значение требуется
умножить на площадь всего участка, чтобы получить итоговое значение. Для каждого
кадастрового квартала сумма удельного показателя вполне может различаться, при
этом имеет значение еще и вид дозволенного использования, этот параметр тоже
влияет на утверждение кадастровой стоимости земельного участка. В таком случае
учет осуществляется по наибольшему удельному показателю из всех возможных
видов дозволенного использования для предписанной территориальной единицы .

7.

В особых случаях, с целью хоть как-то упорядочить статистический анализ, а
также в качестве ориентира для территориальных субъектов принято устанавливать
средние значения удельных показателей по каждой категории земель и по типу
функционального применения по муниципальным районам или округам. В
аналогичной форме могут быть установлены и минимальные параметры удельных
показателей для земель, имеющих промышленное и иное специальное назначение,
ниже которых ее не имеют права устанавливать. Их определяют на базе методики
расчета показателей средневзвешенных по отдельным округам и земельным
категориям.

8.

*
Изменение кадастровой стоимости земельного участка
допустимо только в нескольких случаях:
* - если произошло объективное изменение основных характеристик территории:
изменились границы и площадь, произошли перемены в разрешенном виде
использования участка, он переведен в какую-то иную категорию;
*-
если в документации были обнаружены ошибки, способные привести к
завышению кадастровой стоимости.

9.

Первый случай предполагает, что в территориальном органе Росреестра
оформляется
заявление
и
подается
пакет
документов
(копия
документа,
свидетельствующего о праве собственности, копия документа о разрешении
земельного спора, межевой план, а также прочие). Уменьшение кадастровой
стоимости земельного участка может быть оспорено в суде или в административном
порядке. Если она завышена, то будет завышаться и величина налога, который будет
уплачиваться владельцем либо арендная плата, вносимая арендатором, стоимость
выкупа государственного участка и прочие расходы. Именно поэтому уменьшение
кадастровой стоимости земельного участка способно обеспечить значительную
экономию для того, кто им владеет или просто пользуется.

10.

В каких случаях встречается завышение? Удельный показатель кадастровой стоимости может
быть завышен для какого-то конкретного вида дозволенного использования, либо имеется факт
неверного определения вида дозволенного использования. Это случается из-за кадастровой или
технической ошибки, когда документ содержит неверное указание удельного показателя
кадастровой стоимости, не соответствующий фактическому. К примеру, если для земельного
участка вместо вида дозволенного использования «для размещения административных и
производственных зданий» будет предписан показатель для «офисного размещения», то значение
удельного показателя превысит реальное почти втрое. В случае застройки участка и расположения
на нем здания или иного строения, можно определить его назначение по записи в техническом
паспорте, сопровождающем конкретный объект недвижимости. Исправление ошибки возможно в
случае подачи заявления в территориальный орган учета кадастровой стоимости. Если будет
получен отказ в исправлении ошибки, то допускается обращение в суд.

11.

*
* Земельный
Зависимость рыночной стоимости
земельного участка от его формы и
рельефа
участок — часть поверхности земли (в том числе почвенный слой),
границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.
Делимый
Неделимый
Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части,
каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок,
разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в
состав
земель
иной
федеральными законами.
категории,
за
исключением
случаев,
установленных

12.

*
Определение рыночной стоимости земельного
участка основывается на следующих принципах.
* Принцип
полезности — рыночную стоимость имеют земельные
участки, которые способны удовлетворять потребности пользователя
(потенциального пользователя) в течение определенного времени.
* Принцип
участка
спроса и предложения — рыночная стоимость земельного
складывается
в
результате
взаимодействия
спроса
и
предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и
покупателей.

13.

* Спрос обычно принято характеризовать количеством объектов, которые покупатели готовы
или могут купить в течение определенного промежутка времени по сложившейся на данное
время рыночной стоимости. Предложение характеризуется количеством объектов,
предложенных к продаже на рынке в настоящий момент по конкретной цене. Соотношение
спроса и предложения определяет уровень цен на равновесном земельном рынке.
Выделяется три возможных состояния соотношения спроса и
предложения:
* -спрос
и предложение равны, в результате рыночных сделок формируется равновесная
справедливая рыночная цена объектов недвижимости;
* -спрос превышает предложение, цены на рынке растут, формируются спекулятивные цены,
возникает опасность протекционизма и коррупции, ведущих к разрушению рынка;
* -предложение превышает спрос, цены падают, возникает стагнация рынка.

14.

*
Процедура оценки рыночной стоимости земельного
участка включает пять этапов:
*-определение основных вопросов оценки;
* -сбор, проверка и анализ информации;
* -анализ наиболее эффективного использования земельного участка;
* -расчет
рыночной стоимости на основе трех подходов к оценке --
затратного, сравнительного, доходного -- и согласование полученных
результатов;
* -подготовка отчета об оценке.

15.

* Цена на участок
зависит от его размеров. В определенной степени на цену влияют форма
участка и рельеф местности. Дороже ценятся квадратные или прямоугольные наделы, а
также угловые участки из-за возможности постройки двух выходов.
Немалое значение имеют данные инженерно-геологических и инженерно-геодезических
наблюдений, которые показывают состав и особенности грунта и сведения о рельефе
местности. Эти данные могут быть полезны, например, как при строительстве, так и при
расчете возможных затрат, связанных со строительством.

16.

* Земля редко бывает плоской, обычно она имеет рельеф- склоны, лощины, овраги,
горки и так далее.
* Рельеф
является важнейшим фактором, характеризующим земельный участок
как в смысле живописности, так и с практической точки зрения.
* Говоря о практической точке зрения, имеется в виду то обстоятельство, что если
на плоской территории нас ничто не связывает в планировке, кроме собственных
вкусов и удобств, то рельеф накладывает ряд ограничений.
*С
помощью профессионально выполненной оценки земли можно узнать её
реальную рыночную стоимость как природного ресурса, используемого в
предпринимательской деятельности.

English Русский Rules