Законодавче забезпечення обліку об’єктів нерухомості

1. ЗАКОНОДАВЧЕ ЗАБЕЗПЕЧЕННЯ ОБЛІКУ ОБ’ЄКТІВ НЕРУХОМОСТІ

1.
2.
3.
4.
Принцип та види обліку об’єктів нерухомості.
Облік земельних ділянок.
Облік земельних поліпшень.
Облік зелених насаджень.

2. Література

1. Будзяк В.М. Законодавче забезпечення кадастру нерухомості.
/ В.М. Будзяк. О.С. Будзяк. – Київ, 2014.-303с.
2. Наказ Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житловокомунального господарства України від 30.12.2015 № 337 «Про
затвердження форм адміністративної звітності з кількісного обліку
земель».
3. Земельний кодекс України.
4. Закон України «Про охорону навколишнього природного середовища»
5. Закон України «Про державний земельний кадастр»

3. Облік обєктів нерухомості

Форми №
-11-зем
-12-зем
-15-зем
-16-зем

4. О С Н О В Н І П Р И Н Ц И П И

ОСНОВНІ
ПРИНЦИПИ
• Повнота інформаційного забезпечення процесу управління
нерухомістю.
Реалізація зазначеного принципу вимагає створення такої
системи обліку нерухомості, у якій комплексно вирішуються
питання інформаційного забезпечення як внутрішніх, так і
зовнішніх користувачів облікових даних. При цьому, облікова
система повинна бути організована у такий спосіб, який дає
змогу деталізувати дані настільки, аби без додаткових
трансформацій формувати інформаційну основу для прийняття
управлінських рішень.

5. О С Н О В Н І П Р И Н Ц И П И

ОСНОВНІ
ПРИНЦИПИ
• Достовірність даних для забезпечення процесу управління
нерухомістю.
Нині є недостатньо достовірними облікові дані щодо
нерухомості для прийняття ефективних управлінських рішень,
оскільки облікова інформація про об’єкти нерухомості
продукується позасистемно та шляхом складних перерахунків, а
отже, доцільно вжити заходів для підвищення достовірності
даних. З цією метою необхідно здійснити реформування
відповідних інформаційних блоків таких як: класифікація
нерухомості, її оцінка та нарахування зношення.

6. О С Н О В Н І П Р И Н Ц И П И

ОСНОВНІ
ПРИНЦИПИ
• Принцип інформаційного відокремлення даних для забезпечення
потреб різних користувачів облікової інформації
Потреба розподілу потоків облікової інформації неминуча для
потреб різних користувачів: внутрішніх та зовнішніх.
Інформаційні потреби внутрішніх та зовнішніх користувачів
облікових даних відрізняються. Більше того, отримані у системі
обліку дані є інформаційною основою для прийняття різних за
своєю економічною сутністю управлінських рішень.
Інформаційно забезпечуючи різні за своєю спрямованістю
управлінські функції, облікові дані про об’єкти нерухомого
майна повинні утворювати єдиний масив.

7. О С Н О В Н І П Р И Н Ц И П И

ОСНОВНІ
ПРИНЦИПИ
• принцип максимального врахування існуючої інфраструктури
Зворотним до цього принципу є принцип мінімізації витрат на
створення, запровадження та функціонування повноцінної системи обліку
нерухомості. Цей принцип пов’язаний з оптимальним вибором
інституціональної основи ведення кадастрово-реєстраційної системи.
Вибір найкращого варіанта створення автоматизованої кадастровореєстраційної системи є завданням багатовекторної оптимізації із
суперечливими критеріями. З одного боку, система повинна бути
рентабельною, задовольняти усі технічні й ергономічні вимоги, бути
реалізованою в середовищі сучасних інформаційних технологій, а з
другого, повинна бути створена за короткий термін з мінімальними
трудовими витратами та обсягами фінансування.

8. О С Н О В Н І П Р И Н Ц И П И

ОСНОВНІ
ПРИНЦИПИ
принцип самофінансування
Без сумніву, система буде прибутковою, але вона матиме
регламентований обмежений бюджет, що передбачатиме кошти
на підтримку функціонування системи, її розвиток та
модернізацію, формування страхового (компенсаційного) фонду
і поступове зменшення розмірів оплати за надання
реєстраційно-інформаційних послуг.

9. Види обліку об'єктів нерухомості

Первинний облік - це дія щодо занесення об’єкта
нерухомості вперше в інвентаризаційну справу й облікову книгу;
і присвоєння-йому чергового реєстраційного номера. Разом з
об’єктом нерухомості до інвентаризаційної справи й облікової
книги під цим же реєстраційним номером записується і суб’єкт
права власності - фізична або юридична особа.
Поточний облік - це поточні інвентаризаційнооцінювальні роботи для встановлення змін за відповідний
період часу і облік переходу права власності на об’єкт
нерухомості від одних власників до інших.

10. Види обліку об'єктів нерухомості

Первинний облік - це дія щодо занесення об’єкта
нерухомості вперше в інвентаризаційну справу й облікову книгу;
і присвоєння-йому чергового реєстраційного номера. Разом з
об’єктом нерухомості до інвентаризаційної справи й облікової
книги під цим же реєстраційним номером записується і суб’єкт
права власності - фізична або юридична особа.
Поточний облік - це поточні інвентаризаційнооцінювальні роботи для встановлення змін за відповідний
період часу і облік переходу права власності на об’єкт
нерухомості від одних власників до інших.

11. Види обліку об'єктів нерухомості

В Україні облік нерухомості поділяється на два види:
статистичний та фінансовий.
Фінансовий облік, у свою чергу, поділяється на
податковий та бухгалтерський.
Статистичний (аналітичний) облік поділяться
на види залежно від об’єкта обліку
(наприклад, земельні ділянки, житловий
або нежитловий фонд тощо).

12. Види обліку об'єктів нерухомості

В Україні облік нерухомості поділяється на два види:
статистичний та фінансовий.
Фінансовий облік, у свою чергу, поділяється на
податковий та бухгалтерський.
Статистичний (аналітичний) облік поділяться
на види залежно від об’єкта обліку
(наприклад, земельні ділянки, житловий
або нежитловий фонд тощо).

13. Основні субрахунки обліку об'єктів нерухомості

14. Облік земельних ділянок

У ст. 23 закону України «Про охорону навколишнього природного
середовища» зазначається, що для обліку кількісних, якісних та інших
характеристик природних ресурсів, обсягу, характеру та режиму їх
використання ведуться державні кадастри природних ресурсів.
У ст. 204 Земельного кодексу України визначено, що порядок ведення
Державного земельного кадастру встановлюється законом. Прийнятий
07.07.2011 р. закон України «Про державний земельний кадастр» також
не містить поняття кадастрового обліку земель.
Завдання статистичного (кадастрового) обліку земель - полягає в тому,
щоб охарактеризувати не тільки землеволодіння та землекористування, а
й кожну земельну ділянку як земельно-облікову одиницю. Обліком
охоплюються усі землі державної, комунальної та приватної власності.

15. Облік земельних ділянок

Облік забезпечується за допомогою проведення кадастрових
зйомок. Для забезпечення потрібної точності обчислення площ
земельних ділянок в умовах переходу до дрібних за розмірами
землеволодінь
і
землекористувань
необхідним
є
якісний
великомасштабний картографічний матеріал:
для ділянок за межами населених пунктів – не менше 1:5 000;
у містах республіканського і обласного підпорядкування - не менше 1:5 000;
у містах районного підпорядкування і селищах - не більше 1:1 000;
у селах 1:2 000.
Відповідно до ст. 203 Земельного кодексу України облік кількості земель
відображає відомості, які характеризують кожну земельну ділянку за
площею та складом угідь.

16. Форми звітності

Наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального
господарства України від 30.12.2015 № 337 «Про затвердження форм адміністративної
звітності з кількісного обліку земель (форми № 11-зем, 12-зем, 15-зем, 16-зем) та
Інструкцій щодо їх заповнення» затверджені:
- форма звітності № 11-зем (квартальна) «Звіт про землі та земельні ділянки за
цільовим призначенням і формами власності» та Інструкцію щодо її заповнення;
- форму звітності № 12-зем (річна) «Звіт про землі та земельні ділянки за власниками
та користувачами, формами власності» та Інструкцію щодо її заповнення;
- форму звітності № 15-зем (квартальна) «Звіт про землі та земельні ділянки за
цільовим призначенням та угіддями» та Інструкцію щодо її заповнення;
- форму звітності № 16-зем (річна) «Звіт про землі та земельні ділянки за власниками та
угіддями» та Інструкцію щодо її заповнення.
Наказ зареєстровано в Міністерстві юстиції України 26 січня 2016 року за № 133/28263.
Набрання чинності відбулось з 1 березня 2016 року.

17. Облік земель

Облік кількості земель у формі державних статистичних спостережень ведеться
на регулярній основі. Такий облік ведеться щодо власників і користувачів
земельних ділянок і він відображає дані, що характеризують земельні ділянки за
площею, складом земельних угідь відповідно до затвердженої класифікації. «,
Основою класифікації земель є Стандартна статистична класифікація
землекористування та Класифікація видів економічної діяльності ДК 009-96
(затверджена і введена в дію наказом Держстандарту України від 22.10.1996 р.,
№ 441, а потім скасована 31 грудня 2011 р. наказом Державного комітету
України з питань технічного регулювання та споживчої політики від 24.12. 2010
р., №582.).
При обліку земель виділяються: землі в межах населених пунктів; землі за
межами населених пунктів; землі за категоріями; землі за формами власності;
зрошувані та осушені землі; землі, що надані в тимчасове користування, у тому
числі на умовах оренди; землі, що оподатковуються

18. Форми звітності

Існуюча система статистичної звітності з обліку кількості земель
потребує приведення її у відповідність до сучасної класифікації земель за
цільовим призначенням, а також узгодження з європейськими системами
класифікації CLUSTERS (Classification for Land Use Statistics: Eurostat Remote Sensing
Programme) та CORINE (Coordination of Information on the Environment).
Облік якості земельних угідь відображає дані, що характеризують
землі за природними і набутими властивостями, які впливають на їх
продуктивність та економічну цінність, а також ступень техногенного
забруднення грунтів.
Облік якості земель проводився Інститутом землеустрою НААН. За
результатами узагальнення даних крупномасштабних ґрунтових обстежень
у 1996 р. було підготовлено характеристику сільськогосподарських угідь за
механічним складом грунтів і ознаками, що впливають' на їх родючість із
детальністю до адміністративного району. Після 1996 р. облік якості земель

19. Форми звітності

В сучасних умовах, облік якості земель, очевидно, необхідно проводити із
урахуванням ДСТУ 4362:2004 «Якість грунту. Показники родючості грунтів».
Згідно цього нормативного документу, для оцінювання родючості ґрунту повинні
використовуватись:
• матеріали великомасштабного обстеження ґрунтів і їх коригування (нариси,
ґрунтові карти);
• матеріали детального агрохімічного обстеження ґрунтів;
• матеріали еколого-меліоративного моніторингу;
• результати тривалих стаціонарних польових дослідів наукових установ у
конкретних ґрунтово-кліматичних умовах;
• дані агрохімічного паспорту земель сільськогосподарської призначеності, які
характеризують сучасний стан родючості ґрунту та ступінь його забрудненості
токсичними агрохімікатами, важкими металами, радіонуклідами.

20.

Відомості щодо кількості й якості земель узагальнюються
центральним органом виконавчої влади з питань земельних
ресурсів. Узагальнена інформація про кількість та якість земель
безоплатно надається органам державної влади та органам
місцевого самоврядування відповідно до Порядку ведення
Державного земельного кадастру.

21. Облік земельних поліпшень

Основним об'єктом обліку нерухомого майна, відповідно до
Цивільного кодексу України, є комплексний об'єкт, що складається із
земельної ділянки (або її частки) і усіх зв'язаних з нею будівель, споруд
(або їхніх частин). При цьому земельним ділянкам присвоюються унікальні
кадастрові номера, з якими безпосередньо пов'язані індивідуальні
номера розташованих на них будинків, будівель та споруд.
Такий, підхід до ідентифікації об'єктів обліку дозволить не тільки
скоротити обсяги фінансування, та строки розробки Реєстру нерухомості, а
й унеможливить дублювання інформації, а також слугуватиме основою для
забезпечення інформаційної сумісності Реєстру нерухомості з іншими
базами даними, що ведуться в рамках державного і відомчого обліку.

22. Облік земельних поліпшень

Технічний стан об'єктів характеризують такі показники, як
площа земельної ділянки, площа забудови, загальна і корисна площа
будівель і споруд, будівельний об'єм, дата введення в експлуатацію і дата
останнього капітального ремонту, матеріал конструктивних елементів,
ступінь фізичного. зносу і характер інженерного облаштування.
Фінансові показники містять грошову оцінку земельної ділянки,
будівельну (балансову) й інвентаризаційну (залишкову) вартість будівель і
споруд, витрати на утримання та недовкладення в експлуатацію і ремонт, а
також доходи від надання цих об'єктів в тимчасове користуватися. З часом,
до балансової та залишкової вартості кожного об'єкта доцільно додати й
оцінку його ринкової вартості.

23. Облік земельних поліпшень

Споживчі якості об’єктів нерухомого майна визначаються
кількісними та якісними змінними.
Спільними для об’єктів нерухомого майна на усіх сегментах ринку
є:
• загальна площа приміщень;
• частка ваги основних приміщень у загальній площі об’єкта;
• співвідношення площі земельної ділянки (частини земельної
ділянки, що припадає на об’єкт, який розглядається) до загальної
площі приміщень (може визначатись безпосередньо або, за
відсутності інформації, виходячи з кількості поверхів у будівлі);
• вік об’єкта (може визначатись безпосередньо або як середній вік
певної вікової групи будівель).

24. Облік зелених насаджень

У населених пунктах ведеться облік зелених насаджень за
видовим складом.
Завданнями обліку є:
• визначення відповідності діяльності власників озеленених
територій установленому функціональному призначенню;
• створення інформаційної бази для організації раціонального
використання озеленених територій;
отримання достовірних даних про кількісні й якісні
характеристики зелених насаджень;
• посилення відповідальності за збереження зелених
насаджень різними суб’єктами;
• використання даних обліку для розроблення заходів щодо
розвитку зелених зон населених пунктів.

25. Облік зелених насаджень

Кінцевим результатом попереднього перед обліком нерухомості процесу
є створення відповідного технічного паспорта (паспортів) об’єкта
нерухомості.
Дані технічного паспорта щодо багаторічних Насаджень заносять в
облікові бухгалтерські документи балансоутримувачів, власників чи
користувачів земельних ділянок, на яких розташовані зелені насадження.
Облікова бухгалтерська книга ведеться пооб’єктно (парк, сквер, вулиця
тощо, куди заносяться такі дані: загальна площа об'єкта (довжина) і його
вартість, у тому числі площа під зеленими насадженнями, дорогами,
будівлями, спорудами, водоймами й їхня вартість, довжина мереж
освітлення, водопостачання, водовідведення та їхня вартість, елементи
благоустрою та їхня вартість тощо. Такий паспорт підлягає плановому
поновленню один раз на 5 років.

26. Облік зелених насаджень

Основними нормативно-правовими актами щодо обліку зелених
насаджень є:
1. «Методичні рекомендації з обліку зелених насаджень у населених
пунктах України», затверджені наказом Держбуду України від
22.11.2006 р., № 386
2. «Правила утримання зелений насаджень у населених пунктах
України», затверджені наказом Держбуду України від 10.04.2006 р.,
№ 105
3. «ІНСТРУКЦІЯ з інвентаризації зелених насаджень у населених пунктах
України», затверджена наказом Держбуду України від 24.12.2001 р.,
№ 226