Совершенствование методов оценки жилой недвижимости

1. Совершенствование методов оценки жилой недвижимости

Выполнила: студентка 2 курса, гр. ОУСП-17-1мз,
Блинова Ксения Александровна
Научный руководитель: к.э.н., доцент,
Агеева Валерия Николаевна

2.

Актуальность темы работы заключается в том,
что оценка недвижимости во всем мире
рассматривается как один из механизмов
эффективного управления собственностью.
Постепенно и в России с формированием
класса собственников недвижимости встает
проблема ее эффективного использования и
соответственно возникает потребность в
услугах оценщика.

3.

Целью исследования является совершенствование
методики оценки жилой недвижимости
Задачи исследования
-изучить теоритические аспекты оценки недвижимости;
-рассмотреть законодательно-правовые основы оценки недвижимости;
- сформулировать проблемы и перспективы развития методов оценки
недвижимости;
-изучить макроэкономическую ситуацию и ее влияние на рынок
жилья;
-сделать обзор рынка жилой недвижимости;
- дать описание объекта оценки;
-проанализировать наиболее эффективное и наилучшего
использование объекта оценки;
- рассчитать рыночную стоимость объекта оценки разработанным
методом;
-провести согласование результатов оценки.

4.

Объектом исследования является жилая
недвижимость
Предметом исследования методология
определения рыночной стоимости жилой
недвижимости

5.

Основная проблема в оценке
недвижимости на сегодняшний день в
том, что современные методики не
соответствуют этапу развития рынка
жилой недвижимости

6. Основные определения

Под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность
субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении
объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости.
Субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся
членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою
ответственность (далее - оценщики).
Оценщик может осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь
частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и
юридическим лицом.
Объекты оценки - объекты гражданских прав, в отношении которых
законодательством РФ установлена возможность их участия в гражданском обороте.
К объектам оценки относятся:
отдельные материальные объекты (вещи);
совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного
вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);
право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава
имущества;
права требования, обязательства (долги);
работы, услуги, информация;
иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской
Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

7.

Автор
Понятие
Ковалев А.П.
Определяет недвижимость, как любое имущество, состоящее из
земли, а также зданий и сооружений на ней;
Кружин А.Б.
Имущества являются недвижимыми по их природе, или в силу
их назначения, или вследствие предмета, принадлежность
которого они составляют»;
Грязнова А.Г.
недвижимость или недвижимое имущество -- реальная
земельная и вся материальная собственность. Включает все
материальное имущество под поверхностью земли, над ее
поверхностью или прикрепленное к земле
Балабанов И.Т. недвижимыми имуществами признаются по закону земли и
всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и
пустые дворовые места, а также железные дороги
Гражданский
кодекс РФ,
ст.130
К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость)
относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно
связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без
несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том
числе здания, сооружения, объекты незавершенного
строительства.

8.

Классификация объектов жилой недвижимости

9.

Факторы, влияющие на стоимость недвижимости
Физические
-Характеристики
местоположения;
-Характеристики земельного
участка;
-Характеристики зданий и
сооружений.
Социальные
Экономические
-Общие;
-Факторы спроса;
-Факторы предложения.
Политические,
административные и
юридические

10.

Основные подходы к оценке стоимости и методы оценки
1. Доходный подход
•Метод капитализации дохода;
•Метод дисконтированных денежных потоков
2. Сравнительный подход
•Метод прямого сравнения продаж;
•Метод соотнесения цены и дохода (метод
мультипликатора)
3. Затратный подход
•Метод сравнительной единицы;
•Количественный метод,
•Метод учета затрат по укрупненным конструктивным
элементам и видам работ (поэлементный),
•Метод объектов-аналогов
Совокупность методов оценки стоимости
объекта оценки, основанных на
определении ожидаемых доходов от
использования объекта оценки.
Совокупность методов оценки,
основанных на сравнении объекта оценки
с объектами - аналогами, в отношении
которых имеется информация о ценах.
Аналог - объект, сходный по основным
экономическим, материальным,
техническим и другим характеристикам,
определяющим его стоимость, с
объектом оценки
Совокупность методов оценки,
основанных на определении затрат,
необходимых для воспроизводства либо
замещения объекта оценки с учетом
износа и устареваний.
Использование того или иного подхода или метода оценки стоимости зависит от наличия исходной
рыночной информации, типа и категории объекта недвижимости;
Оценщик обязан использовать все три стандартных подхода к оценке или обосновать отказ от
использования того или иного подхода;
Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы в рамках применения каждого из
подходов

11.

Макроэкономические показатели Пермского края
Показатели
2012
2013
2014
2015
2016
2017
ВРП,
млрд. рублей
860 342,7
880 264,4
967 858
1 063 780,30
1 091 268,70
н/д
ВВП на одного
человека, рублей
326 782,7
334 027,2
367 086,6
403 601,40
414 418,50
н/д
Промыш.пр-во,
млрд. рублей
1 051,214
1 070,848
1 160,657
1 270,380
1 218,045
1 383,490
Продукция с/х,
млрд. рублей
36,028
37,652
41,669
46,5370
46,0673
44,9564
Инвестиции в
основной
капитал,
млрд. рублей
162,241
219,494
207,597
226,214
239,390
253,802

12.

Ввод в действие зданий в Пермском крае
2013
2014
2015
2016
2017
Число зданий
Введено в действие зданий –
всего
в том числе: жилого назначения
5055
5675
5101
3701
4676
4608
5147
4623
3236
4249
нежилого назначения
447
528
478
465
427
Общий строительный объем зданий, тыс.м³
Введено в действие зданий –
всего
6559,0
7672,2
8649,4 7661,9
в том числе: жилого назначения
4935,8
5453,9
5638,1 5531,8 6474,8
нежилого назначения
1623,2
2218,3
3011,3
11244,
4
2130,1 4769,6
Общая площадь зданий, тыс. м²
Введено в действие зданий –
всего
в том числе: жилого назначения
1562,6
1742,0
1929,5 1803,3
1241,1
1340,1
1461,9 1444,6 1568,8
нежилого назначения
321,5
401,9
467,6
358,7
2110,8
542,0

13.

Средняя цена 1 кв. м общей площади квартир на рынке
жилья, рубль, Пермский край, IV квартал
2013
2014
2015
2016
2017
все типы квартир
49027,43
51728,85
53071,82
46724,11
49920,16
квартиры среднего
качества (типовые)
40978,85
51176,32
55451,44
52665,44
46995,49
квартиры улучшенного
качества
элитные квартиры
49936,7
49766,57
53302,79
44849,66
48715,62
51508,74
54542,66
52765,48
48897,74
55021,52
все типы квартир
43959,64
41737,33
40212,35
41859,86
42469,65
квартиры среднего
качества (типовые)
40642,41
41810,33
36547,88
37148,19
37855,08
квартиры улучшенного
качества
элитные квартиры
43992,15
40181,67
40620,58
43965,33
43357,98
64521,46
66304,24
62280,53
68919,11
70338,24
квартиры низкого
качества
40653,04
39684,54
39776,39
33983,39
33062,77
Первичный рынок жилья
Вторичный рынок жилья

14.

Динамика цен на рынке жилой недвижимости в г. Пермь
Район
IV кв.2016
руб/кв.м
55 378
IV кв.2017
руб/кв.м
56 013
Изменение,
%
1,1
Индустриальный
54 215
54 108
-0,2
Мотовилихинский
52 106
51 744
-0,7
Дзержинский
55 442
55 038
-0,7
Ленинский
68 875
67594
-1,9
Кировский
45 313
44 455
-1,9
Орджоникидзевский
40 318
38 912
-3,5
Все
51 947
51 443
-1,0
Свердловский

15.

Характеристика объекта жилой недвижимости
Адрес (местонахождение)
Расстояние от остановок
общественного транспорта:
Объекты социальной
инфраструктуры микрорайона в
пределах пешей доступности (менее
1 км).
Тип здания
Г. Пермь, ул. Тбилисская, д.17, кв.53
В пределах 300 м
Год постройки
1985
Материал стен
Кирпич
Этаж/число этажей
Комфорт
7/14
Среднего класса
Тип застройки
Типовая
Площадь кв.м: общая/жилая
60/35
Количество комнат
3
Состояние квартиры
Отличное
Продовольственные магазины,
парикмахерские, аптеки,
медицинские учреждения, школа.
детские сады
Многоквартирный жилой дом

16.

Согласование результатов
Наименование
метода
Сравнительный
Затратный
Стоимость объекта
оценки, рублей
Стоимость,
рублей
Весовой
коэффициент
2 184 957
0,9
349 332
0,1
2 001 394

17. Спасибо за внимание!