Ukraine Economic Outlook. Предсказание цен на недвижимость в Киеве

1.

Ukraine Economic Outlook
3 ОСНОВНЫХ
ИНДИКАТОРА
что «предсказывают» повороты и
направления ценовых трендов
НА НЕДВИЖИМОСТЬ
В КИЕВЕ
2002-2018 гг.

2.

КЛЮЧЕВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ УКРАИНЫ
Цены на недвижимость в
разрезе классов, $/кв. м.
Эконом
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
1256
1232
1220
1257
893
737
649
633
696
-
-
-
-
-
-
837
814
828
Бизнес
1803
1838
1914
1914
1448
1238
1081
1158
1294
Премиум
Комфорт
2766
2636
2624
2725
2102
1846
1707
1757
1948
Средняя з/п , $
283
331
379
410
291
192
202
266
327
Годовое изменение цены
на недвижимость в
разрезе классов, $/кв. м.
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
Эконом
–
-1,9%
-0,9%
3,0%
-28,9%
-17,4%
-11,9%
-2,4%
9,8%
Комфорт
–
-
-
-
-
-
-
-2,7%
1,6%
Бизнес
–
1,9%
4,2%
0,0%
-24,4%
-14,5%
-12,6%
7,1%
11,7%
Премиум
–
-4,7%
-0,4%
3,9%
-22,9%
-12,1%
-7,6%
2,9%
10,9%
Средняя з/п , $
–
16,9%
14,6%
8,0%
-28,9%
-34,1%
5,2%
31,9%
22,8%
Показатели
Строительство (в общем)
Кумулятивно, с начала года (период
Здания
Кумулятивно, с начала года (период
Жилая недвижимость
Кумулятивно, с начала года (период
Ценовая динамика
Нежилая недвижимость
Кумулятивно, с начала года (период
к периоду)
к периоду)
к периоду)
к периоду)
2013
2014
2015
2016
2017
2018
-21,2%
-21,3%
-16,6%
23,5%
33,0%
-1,8%
-14,3%
-21,0%
-17,4%
20,8%
21,8%
5,4%
-0,1%
-4,0%
-4,5%
19,7%
18,0%
9,8%
0,3%
-42,0%
-2,5%
-13,6%
2,0%
5,7%
-23,3%
-35,1%
-33,1%
22,6%
28,3%
-2,8%

3.

КОГДА ПРОДАВАТЬ НЕДВИЖИМОСТЬ?
В текущей работе рассматриваются основные индикаторы рынка
недвижимости Киева, применимые также и для каждого из других городов
Украины, изменение которых с определенным временным лагом отображается
на среднем уровне цен. Регулярное отслеживание данных показателей
позволяет инвестировать в наиболее прибыльные сегменты рынка и закрывать
позицию - на пике, всего за несколько недель до “разворота” цен.
1) Общие ценовые индексы и искажение статистики
Общие ценовые индексы на недвижимость, предоставляемые
конкурирующими риэлтерскими агентствами, начиная с 2016 года так и не
показали ожидаемого восстановления; средняя цена 1 км. метра в Киеве остается
на уровне $850-860.
Однако, на самом деле неизменность обобщенных индексов связанна не с
продолжающейся стагнацией на рынке недвижимости, а существенными
изменениями в его структуре. К примеру, если в 2010-ом году на квартиры
эконом и комфорт-классов приходилось всего 55% торгов, то в июле-августе их
удельный вес вырос до 80% рынка. Параллельно, снижается и уровень качества
всех без исключения сегментов рынка. Такой вывод можно сделать из
отрицательной динамики средней площади оборачиваемых на рынке квартир.
Начиная с 2010 года, она снизилась с 101,7 м² до текущих 80,3 м², или на 21%.
Источник: 100 realty, Госкомстат, расчеты Ukraine Economic Outlook

4.

Таким образом, хоть усредненные индексы цен и не отображают
начавшегося восстановления, если разбить их за сегментами рынка, то можно
увидеть: уже к началу 2015 года темпы падения цен на недвижимость начали
замедляться, а с 2016 года – начали восстановление.
Источник: 100 realty, Госкомстат, расчеты Ukraine Economic Outlook
При этом, самые высокие темпы восстановления после наименьшей “просадки”
показывают цены на недвижимость бизнес и премиум класса. По отношению к
докризисному уровню 2013 года цены на эконом-класс составляют 52,9%, на
бизнес-класс 65,5%, на недвижимость премиум-класса 66,9%. При дальнейшем
восстановлении ВВП Украины разрыв между данными соотношениями
продолжит расти в сторону дорогой недвижимости.
4

5.

2) Как продать недвижимость за несколько недель до обвала рынка
Благодаря тому, что Украина сырьевая экономика, деловые циклы которой
совпадают с мировыми циклами потребления и цен на сырьевые товары, обвалы
на рынке недвижимости у нас происходят только как следствие значительного
снижения стоимости экспортируемых товаров и девальвации гривны. Но, как
показывает исторический опыт, цены на недвижимость в первые два-три месяца
обвала гривны – продолжают находится на предыдущем уровне и снижаются
только после определенного временного лага. При этом, количество сделок в
кризисные периоды, как может казаться, не снижается.
Если выразить цену 1 кв. метра жилой недвижимости в количестве средних
заработных плат, необходимых для его покупки, легко увидеть, что в начале 2009
и 2014-ых годов, когда гривна и долларовый эквивалент средней заработной
платы уже снизились – цены на недвижимость остались неизменными на
протяжении еще 2-3 месяцев. Данного запаса времени более чем достаточно для
продажи ликвидной недвижимости. Имеет смысл выходить из рынка даже с
дисконтом относительно прежней цены в 10-15%, поскольку всего через
несколько месяцев цена объекта снизится на 30-50%.
Источник: SV Development, Blagovist, расчеты Ukraine Economic Outlook
Индикаторами, которые могли бы дополнительно подтвердить
правильность определяемого данным подходом оптимального момента для
продажи недвижимости могут быть: динамика мировых цен на сырьевые товары
(энергетические, зерновые, металлы), динамика экспорта и золотовалютных
резервов Украины, состояние платежного баланса.
5

6.

3) Баланс спроса и предложения: застройщики первыми чувствуют кризис
Украина, как развивающаяся страна, сохраняет одно из самых низких в
Европе соотношений располагаемого жилищного фонда к количеству населения.
Так, на одного киевлянина приходится всего 21,9 м² жилой недвижимости, тогда
как на жителя Франции - 39 м², Германии - 41 м², Кипра – 49 м².
Источник: Eurostat, Киевстат
Учитывая, что потенциал роста общего жилищного фонда Украины,
является, практически - двукратным, можно констатировать: конъюнктура
отечественного рынка недвижимости определяется исключительно
спросом. Активизация покупателей сражу же отображается в росте цен и служит
застройщикам сигналом к увеличению объемов строительства.
Источник: Blagovist, Киевстат, расчеты Ukraine Economic Outlook
6

7.

В свою очередь, популярный тезис о том, что на строительном рынке
сегодня существует огромный навес предложения, который давит на цены, и
стоимость квартир в следующие годы будет расти темпами, существенно
уступающими динамике ВВП, на наш взгляд не корректен:
o Во-первых, только по официальным данным соотношение
располагаемого жилого фонда на душу населения в Киеве остается
на том же уровне, что и 10 лет назад. И это, без учета
амортизации.
o Во-вторых, количество людей с оккупированных территорий,
которые мигрировали в Киев, но официально нигде не
зарегистрированы, оценивается еще приблизительно в 0,5-0,7 млн.
человек или 20% от официального населения Киева.
o В-третьих, из 216 объектов первичной недвижимости, где сейчас
идут активные продажи – до 86 являются проблемными и не имеют
всей разрешительной документации. За оценками основных
операторов рынка - до 80% из них так никогда и не смогут получить
данные разрешения и не будут введены в эксплуатацию.
o В-четвертых, большинство застройщиков приняли курсовые убытки,
сопровождающие девальвацию 2014-2015 годов, на себя. Тем самым,
оставив целый ряд импортных составляющих, закупленных ранее, в
себестоимости по курсу 8 грн./$. То есть, текущий уровень цен уже
является для них пороговым.
Следовательно, через мониторинг динамики строительства мы можем
отслеживать динамику спроса на недвижимость, а соответственно - и
прогнозный уровень цен.
7

8.

3.1 Поквартальная динамика строительства
Отталкиваясь от того, что застройщики могут первыми реагировать на
уменьшение спроса, одним из индикаторов потенциального спада цен является
поквартальная динамика строительства. Так, обвал средней стоимости 1 кв.
метра на первичном рынке Киева с $2,6 тыс. в 3 кв. 2008 года до $1,4 тыс. ко 2ому кв. 2009-го сопровождался cстремительным падением темпов строительства
еще за три квартала (с +18% в 4 кв. 2007 года до -34% в 3 кв. 2008-го – пика цен
на недвижимость).
Источник: Госкомстат, расчеты Ukraine Economic Outlook
Аналогичная ситуация наблюдалась и в 1 кв. 2005 года, когда политическая
нестабильность и Оранжевая революция несли те же риски, которые
реализовались в 2013-ом. Темпы строительства тогда упали с 24% в 4 кв. 2004го и продолжали оставаться отрицательными аж до 3 кв. 2006 года, когда
дешевые валютные ипотеки, предоставляемые только зашедшими европейскими
банками, вынудили застройщиков возобновить активное строительство.
Сработала обнаруженная нами закономерность и в 3 кв. 2012 года (-15,3%
год к году), когда строительство вошло в полуторагодовой цикл рецессии, перед
обвалом цен в 2014-ом году.
8

9.

3.2 Количество поисковых запросов в Google
В качестве еще одного индикатора конъюнктуры на рынке недвижимости
может выступить индекс связанных поисковых запросов в Google. К примеру,
“купить квартиру Киев”. Как показывают данные за последние полтора года,
динамика связанных поисковых запросов движется теми же темпами, что и
средняя цена 1 кв. метра. А краткосрочные (в несколько месяцев) отклонения
кривой цен от динамики поисковых запросов сопровождаются их последующей
коррекцией или догоняющим ростом.
Источник: Google trends
Таким образом, можно констатировать, что комплексное и регулярное
отслеживание указанных индикаторов позволяет c высокой вероятностью
предугадывать надвигающиеся обвалы цен на недвижимость за вполне
достаточные для реализации объекта 3-6 месяцев до фактического “разворота”
рынка и максимизировать накопленный доход.
9