Решение задач по оценке недвижимого имущества (7 сложных задач затратного подхода )

1. РЕШЕНИЕ ЗАДАЧ ПО ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА (7 сложных задач затратного подхода )

Вольнова Вера Александровна
оценщик TEGoVA
сертифицированный РОО оценщик недвижимости

2. Затратный подход

1. Затраты на создание резервуара (с коэффициентом торможения)
2. Рыночная стоимость подземного резервуара
3. Рыночная стоимость линейного объекта (нефтепровода)
4. Затраты на замещение (с использованием справочника)
5. Прибыль предпринимателя для НЭИ офис/жилой
6. Затраты на строительство для НЭИ офис/жилой
7. Накопленный износ в денежном выражении (с использованием
справочника)
2

3. Затратный подход

1. Затраты на создание конструкции зарегистрированного объекта
недвижимости – металлического резервуара объемом 100 м3
составляет 100 000 руб., объемом 175 м3 - 140 000 руб.
Коэффициент, учитывающий стоимость доставки и монтажа
резервуара, составляет 1,7. Затраты на ускоренную доставку
металлоконструкций - 15 000 руб. Надбавка за срочное оформление
документации - 10% от стоимости металлоконструкций.
Необходимо рассчитать рыночные затраты на создание
смонтированного резервуара объемом 150 куб. м с использованием
коэффициента торможения.
Варианты ответов:
1) 216 933 руб.
2) 239 400 руб.
3) 253 611 руб.
4) 253 626 руб.
3

4. Затратный подход

Задача № 1
Определение коэффициента торможения:
К = ln(С2/С1) / ln(П2/П1) = ln(140 000/100 000) / ln(175/100) =
= ln1,4/ ln 1,75 = 0,3365/0,5596 = 0,60126
Стоимость металлоконструкций резервуара объемом 150 куб.м:
МК = С1*(По/Пан)К = 100 000 * (150/ 100)0,60126 = 127 607,37 руб.
Затраты на создание смонтированного резервуара
(стоимость металлоконструкций с учетом доставки и монтажа):
З = МК+Д = 127 607,37 * 1,7 = 216 932,53 = 216 933 руб.
4

5. Затратный подход

2. Оценщик проводит оценку зарегистрированного объекта недвижимости - подземного
резервуара из нержавеющей стали внешним объемом 30 куб.м и массой 8 тонн.
В распоряжении оценщика имеются следующие данные:
Стоимость изготовления металлоконструкций резервуара из углеродистой стали – 8
руб./кг без учета НДС, из нержавеющей стали –15 руб./кг, без учета НДС.
Стоимость доставки – 5% от стоимости металлоконструкций резервуара. Затраты на
монтаж составляют 150% от стоимости металлоконструкций надземных металлических
резервуаров и 200% от стоимости металлоконструкций надземных железобетонных и
подземных металлических резервуаров. В качестве базы, к которой применяется
коэффициент, выступает стоимость резервуаров из нержавеющей стали или
железобетона (в зависимости от резервуара). Дополнительно необходимо понести
затраты по выемке и вывозу грунта, которые составляют 1000 руб./м3 без учета НДС.
Необходимый объем таких работ рассчитывается на основе внешнего объема резервуара
и принимается равным ему. Оценщик пришел к выводу, что прибыль предпринимателя
равна нулю.
Срок службы резервуара определен на уровне 20 лет, оставшийся срок службы – 15 лет,
хронологический возраст – 3 года. Функциональное и экономическое устаревание
отсутствует. Прибыль предпринимателя принять равной нулю.
Все данные приведены для условий России. Определите рыночную стоимость данного
резервуара в рамках затратного подхода (без учета НДС). Результат округлить до сотен
рублей.
Варианты ответов: 1) 297 000, 2) 284000, 3) 241 400, 4) 189 000
5

6. Затратный подход

Задача № 2
Стоимость изготовления металлоконструкций резервуара из
нержавеющей стали:
МК = 8 000 * 15=120 000 руб. (без НДС)
Стоимость затрат на доставку:
Д = 120 000 * 5% = 6 000 руб. (без НДС)
Стоимость затрат на монтаж подземных металлических резервуаров:
М = 120 000 * 200% = 240 000 руб. (без НДС)
Стоимость затрат по выемке и вывозу грунта:
ГР = 30* 1 000 = 30 000 руб. (без НДС)
6

7. Затратный подход

Задача № 2
Стоимость затрат на воспроизводство/замещение объекта оценки:
ПВС = МК + Д + М + ГР =
= 120 000 + 6 000 + 240 000 + 30 000 = 396 000 руб. (без НДС)
(прибыль предпринимателя = 0)
Физический износ
Ифиз = (СЭЖ – ОСЖ) / СЭЖ = (20-15)/20 = 0,25
функциональное и экономическое устаревание – отсутствуют
Рыночная стоимость (без НДС):
РС = ПВС – Ифиз = ПВС*Ки = 396 000 * (1 – 0,25) = 297 000 руб.
7

8. Затратный подход

3. Рассчитать рыночную стоимость линейного объекта,
зарегистрированного как объект недвижимости.
Протяженность - 120 км.
Диаметр трубы 820 мм, толщина стенки - 10 мм.
Известно, что контрактная цена трубы 820 мм в диаметре и 10 мм
толщина стенки – 57 руб./т. Масса трубы - 202 т на 1 км. Индекс
перевода контрактных цен в цены на дату оценки - 1,15.
Стоимость монтажа 1 км трубопровода в ценах на дату оценки
составляет - 16000 р./км.
Хронологический возраст - 10 лет. Срок жизни - 29 лет. Оставшийся
срок экономической жизни – 14 лет. Прибыль предпринимателя - 0%.
Результат округлить до тысяч рублей.
Варианты ответов:
1) 3 509 000 руб.
2) 1 694 000 руб.
3) 1 589 000 руб.
4) 2 050 000 руб.
8

9. Затратный подход

Задача № 3
Стоимость воспроизводства:
ПВС = 120км*202тн*57руб.*1,15 + (16 000*120км) = 3 508 932 руб.
Ифиз = (СЭЖ – ОСЖ) / СЭЖ = (29-14)/29 = 0,5172
Рыночная стоимость объекта:
РСеон = 3 508 932 *(1-0,5172) = 1 693 968,5 = 1 694 000 руб.
9

10. Затратный подход

4. Определить затраты на замещение/воспроизводство складского
здания из железобетона с учетом физического износа в ценах 2016г.
Здание расположено в Саратовской области. В расчете следует
использовать только один наиболее подходящий аналог, а также учесть
корректировку на объем.
Отрасль – деревообработка. Строительный объем объекта оценки - 8
000 куб.м. В справочнике приведены удельные показатели стоимости
строительства в ценах Московской области по состоянию на 2014 г.
Возраст объекта оценки 10 лет, полный срок службы 40 лет,
оставшийся срок службы 27 лет. Износ определить с помощью метода
эффективного возраста. Прибыль предпринимателя, функциональное и
внешнее устаревание равны 0. Результат округлить до сотен тысяч.
Варианты ответов:
1) 11 200 000 руб.
2) 15 200 000 руб.
3) 8 400 000руб.
4) 14 700 000руб.
5) 12 800 000 руб.
10

11. Затратный подход

Задача 4
11

12. Затратный подход

Задача 4
12

13. Затратный подход

Задача 4
1. Выбор объекта-аналога – склад для хранения пиломатериалов.
Материал несущих конструкций –ж/б
Строительный объем – 6 500 куб.м
Удельный показатель стоимости строительства - 3 253 руб./куб.м
2. Определение поправки на объем:
Vo/Vан = 8 000 / 6 500 = 1,23
Поправка = 0,87.
3. Определение индекса изменения цен:
ИЦ2016/ИЦ2014 = 184/ 176 = 1,04545
4. Расчет физического износа методом эффективного возраста:
Эффективный возраст: 40-27 = 13 лет.
Ифиз = 13/40 = 0,325
13

14. Затратный подход

Задача 4
Расчет рыночной стоимости объекта оценки
14

15. Затратный подход

5. На рассматриваемом земельном участке юридически и физически можно
построить 1) офисное здание с общей площадью 5 000 кв.м, арендопригодной
площадью – 4 500 кв.м, рыночная ставка аренды – 10 000 руб./кв.м
арендопригодной площади в год, стабилизированная загрузка 90%,
совокупные операционные расходы, оплачиваемые собственником и
капитальный резерв – 1 500 руб./кв.м арендопригодной площади, рыночная
ставка капитализации - 12%, совокупные затраты на девелопмент и продажу
единого объекта недвижимости - 30 тыс. руб./кв.м общей площади здания;
2) жилой дом с общей площадью 5 000 кв.м, продаваемой площадью 4 000
кв.м, цена продажи - 90 тыс. руб./кв.м, совокупные затраты на девелопмент
здания и продажу площадей - 45 тыс. руб./кв.м общей площади здания.
Определите все значения прибыли предпринимателя (в % от выручки от
продажи) для девелопмента жилого здания, для которых девелопмент жилого
здания будет являться НЭИ рассматриваемого земельного участка.
Рыночная прибыль предпринимателя при девелопменте офисного здания
составляет 20% от цены продажи единого объекта недвижимости.
Предположить, что на момент продажи офисное здание имеет
стабилизированную загрузку на рыночных условиях, а фактор
разновременности денежных потоков учтен в прибыли предпринимателя.
Результат округлить до целых процентов
15

16. Затратный подход

Задача 5
Варианты ответов:
1) Меньше 17%.
2) Меньше 26%.
3) Больше 26%.
4) Меньше 8%.
5) Больше 8%.
6) Больше 17%.
16

17. Затратный подход

Задача 5
НЭИ – соответствует наибольшей стоимости объекта.
Общая формула (глоссарий): РСеон = Зстр + РСзу + ПП
Откуда: ПП = РСеон – Зстр – РСзу
Алгоритм расчета:
1. Строительство офиса
- расчет РСеон (доходный подход)
- расчет Зстр (из затрат на 1 кв.м)
- расчет ПП (процент от РСеон)
- определение РСзу (из общей формулы)
2. Строительство жилого дома
- расчет РСеон (выручка от продажи)
- расчет Зстр (из затрат на 1 кв.м)
- подстановка в общую формулу РСзу (из расчета офиса, тк при
НЭИ – жилой дом РСзу не может быть меньше, чем при НЭИ офис )
- определение ПП (из общей формулы)
17

18. Затратный подход

Задача 5
1. Строительство офиса
РСеон = Зстр + РСзу + ПП
Рыночная стоимость ЕОН
ПВД = 4 500 кв.м. * 10 000 руб./кв.м. = 45 000 000 руб.
ДВД = 45 000 000 руб. *(1-10%) = 40 500 000 руб.
ОР = 4 500 кв.м. * 1 500 руб./кв.м. = 6 750 000 руб.
ЧОД = 40 500 000 -6 750 000 = 33 750 000 руб.
РСеон = 33 750 000 / 12% = 281 250 000 руб.
Затраты на строительство
Зстр = 5 000 кв.м. * 30 000 руб./кв.м. = 150 000 000 руб.
Прибыль предпринимателя
ПП = 281 250 000 руб. * 20% = 56 250 000 руб.
Рыночная стоимость земельного участка
РС зу = 281 250 000 – 150 000 000 – 56 250 000 = 75 000 000 руб.
18

19. Затратный подход

Задача 5
2. Строительство жилого дома
РСеон = Зстр + РСзу + ПП
Рыночная стоимость ЕОН
РСеон = 4 000 кв.м.*90 000 руб./кв.м. = 360 000 000 руб.
Затраты на строительство
Зстр = 5 000 кв.м.*45 000 руб./кв.м. = 225 000 000 руб.
Рыночная стоимость земельного участка
Принимаем из расчета офиса, тк при НЭИ – жилой дом РСзу не может быть
меньше, чем при НЭИ офис = 75 000 000 руб.
Прибыль предпринимателя
ПП =360 000 000 руб. – 225 000 000 руб. – 75 000 000 руб. = 60 000 000 руб.
Прибыль предпринимателя в % от РСеон (жилого дома)
ПП = 60 000 000/360 000 000 руб. = 0,16666 или 16,67% - меньше 17%
19

20. Затратный подход

6. На рассматриваемом земельном участке юридически и физически можно
построить:
1) Офисное здание общей площадью 6 000 кв.м., адендопригодной площадью
– 5 000 кв.м., рыночная ставка аренды – 10 000 руб./кв.м адендопригодной
площади в год, стабилизированная загрузка 90%, совокупные операционные
расходы, оплачиваемые собственником, и капитальный резерв – 1500 руб. на 1
кв.м адендопригодной площади, рыночная ставка капитализации 12%,
совокупные затраты на девелопмент и продажу здания – 30 000 руб./кв.м
общей площади здания;
2) Жилой дом общей площадью 6 000 кв.м, продаваемой площадью 4500 кв.
м., цена продажи – 90 000 руб. /кв.м продаваемой площади.
Определите все значения совокупных затрат на девелопмент жилого
здания и продажу площадей в расчете на кв. м общей площади, для которых
при девелопменте жилого здания будет являться НЭИ рассматриваемого
земельного участка, если рыночная прибыль предпринимателя при
девелопменте офисного здания составляет 20% от цены продажи здания (ЕОН),
при девелопменте жилого здания – 25%. Предположить, что на момент
продажи офисное здание имеет стабилизированную загрузку на рыночных
условиях, а фактор разновременности денежных потоков учтен в прибыли
предпринимателя. Результат округлить до сотен руб.
20

21. Затратный подход

Задача 6
НЭИ – соответствует наибольшей стоимости объекта.
Общая формула (глоссарий): РСеон = Зстр + РСзу + ПП
Откуда: Зстр = РСеон - Рсзу - ПП
Алгоритм расчета:
1. Строительство офиса
- расчет РСеон (доходный подход)
- расчет ПП (процент от РСеон)
- расчет Зстр (из затрат на 1 кв.м)
- определение РСзу (из общей формулы)
2. Строительство жилого дома
- расчет РСеон (выручка от продажи)
- расчет ПП (процент от РСеон)
- подстановка в общую формулу РСзу (из расчета офиса, тк при
НЭИ – жилой дом РСзу не может быть меньше, чем при НЭИ офис )
- определение Зстр (из общей формулы)
21

22. Затратный подход

Задача 6
1. Строительство офиса
РСеон = Зстр + РСзу + ПП
Рыночная стоимость ЕОН
ПВД = 5 000 кв.м. * 10 000 руб./кв.м. = 50 000 000 руб.
ДВД = 50 000 000 руб. *(1-10%) = 45 000 000 руб.
ОР = 5 000 кв.м. * 1 500 руб./кв.м. = 7 500 000 руб.
ЧОД = 45 000 000 – 7 500 000 = 37 500 000 руб.
РС = 37 500 000 / 12% = 312 500 000 руб.
Затраты на строительство
Зстр = 6 000 кв.м. * 30 000 руб./кв.м. = 180 000 000 руб.
Прибыль предпринимателя
ПП = 312 500 000 руб. * 20% = 62 500 000 руб.
Рыночная стоимость земельного участка
РС зу = 312 500 000 – 180 000 000 – 62 500 000 = 70 0 00 000 руб.
22

23. Затратный подход

Задача 6
2. Строительство жилого дома
РСеон = Зстр + РСзу + ПП
Рыночная стоимость ЕОН
РСеон = 4 500 кв.м.* 90 000 руб./кв.м. = 405 000 000 руб.
Прибыль предпринимателя
ПП =405 000 000 * 25% = 101 250 000 руб.
Рыночная стоимость земельного участка
Принимаем из расчета офиса, тк при НЭИ – жилой дом РСзу не может быть
меньше, чем при НЭИ офис = 70 000 000 руб.
Затраты на строительство
405 000 000 – 101 250 000 – 70 000 000 = 233 750 000/6000 = 38 958 руб.
23

24. Затратный подход

7. Определить аддитивным способом величину накопленного
износа производственного здания из кирпича в ценах 2016г.
в денежном выражении. Здание расположено в Томской области. В
расчете следует использовать только один наиболее подходящий
аналог, а также учесть корректировку на объем.
Отрасль – деревообработка. Строительный объем объекта оценки – 9
500 куб.м. В справочнике приведены удельные показатели стоимости
строительства в ценах Московской области по состоянию на 2012 г.
Возраст объекта оценки 10 лет, полный срок службы 40 лет,
эффективный возраст 7 лет. Физический износ составляет 30% от
затрат на строительство. Прибыль предпринимателя составляет 20% от
затрат на строительство, функциональное устаревание равно 20% от
затрат на строительство, внешнее устаревание равно 0. Результат
округлить до тысяч.
Варианты ответов:
1) 23 055 000 руб. 2) 13 833 000 руб.
3) 5 533 000руб. 4) 11 952 000руб.
24

25. Затратный подход

Задача 7
25

26. Затратный подход

Задача 7
26

27. Затратный подход

Задача 7
1. Выбор объекта-аналога – Цех для производства технологических
брикетов из коры.
Материал несущих конструкций –кирпич
Строительный объем – 8 370 куб.м
Удельный показатель стоимости строительства – 4 331 руб./куб.м
2. Определение поправки на объем:
Vo/Vан = 9 500 / 8 370 = 1,135
Поправка = 1,00
3. Определение индекса изменения цен:
ИЦ2016/ИЦ2012 = 195/ 174 = 1,1207
4. Расчет накопленного износа (%) :
Инак = Ифиз + Уфун + Увн
27

28. Затратный подход

Задача 7
Расчет рыночной стоимости объекта оценки
28

29. Удачи на квалификационном экзамене!