Метод Ринга при частичном возмещении капитала. (Лекция 6)

1. Доходный метод

Московский Государственный Университет Геодезии и Картографии (МИИГАиК)
Доходный метод
Лектор Голубев В.В.

2. Метод Ринга при частичном возмещении капитала

R= Y - Δ * 1/ n
- метод Ринга – метод прямолинейного
при частичном возврате капитала.
Пример. Капитал 1000 $ приносит 12% годовых. Но актив будет
продан через 4 года за 50% от первоначальной суммы. Т.О.
требуется компенсировать только 50% капитала, который
возвращается прямолинейным методом.
-
R= Y+ 0.5*0.25=0,12+0.125=0,245
245
230
120
125
1
215
105
90
200
75
125
125
125
3
4
2
Год
ы
Возмещение
основной
суммы
Остаток
основной
суммы
1
2
3
4
125
125
125
125
875
750
625
500

3. Техника остатка

Доход, относящийся к земле, является остатком от общего
дохода, приносимого производственным объектом, когда
из него вычли доходы на удовлетворение остальных
факторов производства: труд, капитал, управление.
Исходные данные: ЧОД, ставки доходности (для земли,
улучшений), стоимость одной из физических
составляющих (улучшений или земли)
-
ЧОДу= Vу * R у
ЧОДL = ЧОД – ЧОДу
V L = ЧОДL / R L
V=V L + Vу

4. Техника остатка земли

Оценивается свободный земельный участок. Рядом такой же участок с
только что построенным зданием. Объект приносит 70 000 $ чистого
операционного дохода. Норма дохода на инвестиции данного типа
объектов
составляет 15%. Срок экономической жизни здания
составляет 50 лет. Стоимость постройки здания оказалась равной
250000$. Оценщик решил фонд возмещения формировать
прямолинейным методом. Определить стоимость объекта, если
стоимость земли остается неизменной.
R у = 0.15+1/50=0.17
ЧОДу= Vу * R у= 250 000*0.17 = 42 500 $
ЧОДL = 70 000$ – 42 500 $ =27 500$
V L = ЧОДL / R L = 27 500/0.15 = 183 300$
V=V L + Vу = 250 000 + 183 300 = 433 300$

5. Техника остатка для улучшений

Исходные данные: ЧОД, ставки доходности (для земли,
улучшений), стоимость земли
-
ЧОДL = V L * R L
ЧОДу = ЧОД – ЧОД L
Vу = ЧОД у / R у
V=V L + Vу

6. Метод дисконтированных денежных потоков

-
Метод ДДП применим к объектам:
1. Приносящим доходы, которые можно оценить, как
имеющие неравные потоки доходов и расходов в
прогнозный период;
2. Объект недвижимости строится или только что
построен.
ЧОД k
FV
V
k
n
(
1
i
)
(
1
i
)
k 1
n
Должны быть спрогнозированы:
•Величина и динамика будущих доходов;
•Время получения доходов;
•Величина стоимости актива в конце
спрогнозированного времени владения;
•Ставки дисконтирования.

7. Метод дисконтированных денежных потоков

-
Для определения ставки дисконтирования обычно
используют три метода:
• Метод суммирования;
• Метод рыночных аналогов;
• Метод связанных инвестиций.
ЧОД k (1 ) V
V
k
n
(1 i )
k 1 (1 i )
n

8. Пример использования метода дисконтированных денежных потоков

-
На участке планируется постройка офиса. Затраты на
постройку – 500 000$. Из них 300 000$ приходятся на
начало 1-ого года; 150 000 на конец первого года; 50
000 на конец 2-го года. ЧОД с аренды будет получен со
2-го года в следующих размерах: 50 000; 70 000; 100
000; 100 000. Планируется продажа объекта через 6
лет за 850 000$.
(ЧОД И ) k
FV
V
И0
k
n
(1 i )
(1 i )
k 1
n

9. Пример использования метода дисконтированных денежных потоков

(ЧОД И ) k
FV
V
И0
k
n
(1 i )
(1 i )
k 1
n
-
Статьи
0
Первоначальная
инвестиция
300000
Дополнительные
инвестиции
1
2
150000
50000
ЧОД
50000
3
4
5
6
70000
100000
100000
100000
Стоимость
перепродажи
Величина
денежных потоков
850000
300000
150000
0
70000
100000
100000
950000
150000
70000
100000
100000
950000
V 300000
133200
3
4
5
6
(1 0.15) (1 0.15) (1 0.15) (1 0.15) (1 0.15)

10. Пример использования метода дисконтированных денежных потоков

(ЧОД И ) k
FV
V
И0
k
n
(1 i )
(1 i )
k 1
n
-
150000
70000
100000
100000
950000
V 300000
133200
3
4
5
6
(1 0.15) (1 0.15) (1 0.15) (1 0.15) (1 0.15)

11. Основы инвестиционно-ипотечного анализа

Ипотечный кредит – кредит, предоставляемый под залог
недвижимости.
-
Виды кредитов:
•Кредиты с шаровым платежом;
•Самоамортизирующиеся;
•С переменной ставкой процента;
•Завершающая ипотека;
•Совместное участие

12. Основы инвестиционно-ипотечного анализа

Влияние финансового левереджа
-
Использование кредита увеличивает доходы его получателя
и увеличивает собственный капитал за счет:
1. Прибыли, заработанной с помощью кредита, в размере,
превышающем уплаченные проценты.
2. Доли кредита, самортизированного за инвестиционный
период.

13. Основы инвестиционно-ипотечного анализа

Влияние финансового левереджа
Y0 mYm (1 m)Yc
Ym
1
dYc
Y0
Y0
dm
(1 m) 2
dYc
0
dm
dYc
0
dm
Ym
1 m
Y0
Yc Y0
1 m
Ym
при 1
Y0
Ym
при 1
Y0

14. Основы инвестиционно-ипотечного анализа

Влияние финансового левереджа
Yc
Ym
1
dYc
Y0
Y0
dm
(1 m) 2
Ym
1
Yc
20
15
Ym
Y0 ‹1
10
5
0
Ym
1
Yc
Y0=Ym
Ym
Y0 ›1
m

15. Методы ивестиционно-ипотечного анализа

Традиционная техника
.
с
р
е
д
с
т
в
а
С
о
б
с
т
в
V pvaf (Yc , n)(ЧОД DS ) pvf ( FV OCn ) OC0
Пример: ЧОД=70 000$. Через 5 лет недвижимость будет
продана за
700 000$. Для приобретения собственности взят
самоамортизирующийся кредит 300 000$, взятый на 20 лет
под 15% годовых с ежемесячными выплатами. Ставка на
собственный капитал равна 20%. Определить стоимость
недвижимости.
V 2.99(70000 47412) 0.4(700000 282252.4) 300000
V=534 660$

16. Методы ивестиционно-ипотечного анализа

Традиционная техника
Расчет DS.
iaof(15%,20)=0.01317 при ежемесячных платежах.
Реальные ежемесячные отчисления составят
0.01317*300000=3951$
DS=3951*12=47412
pvaf(15%,5)=42.03459
Стоимость отчислений за 5 лет, приведенных на текущий
момент, составит 42.03459*3951=166078.
Остаток платежей, приведенный на текущий момент
равен 300000-166078=133921
Остаток, приведенный на момент продажи, т.е.
через 5 лет fvf(15%,5)=2.1072
OC5=2.1072*133921=282200

17. Методы ивестиционно-ипотечного анализа

Традиционная техника
V pvaf (Yc , n)(ЧОД mVDS1 ) pvf ((1 )V mVOC1 ) mV
Пример: ЧОД=70 000$. В конце срока будет продана 1.25V.
Для приобретения собственности взят
cамоамортизирующийся кредит c m=60%, взятый на 20 лет
под 15% годовых с ежемесячными выплатами. Ставка на
собственный капитал равна 20%. Определить стоимость
недвижимости.
V 2.99(70000 0.6V 0.158) 0.4(1.25V 0.6V * 0.938) 0.6V
V=512 240$

18.

Спасибо за внимание!