Экономика недвижимости. (Лекция 1)

1. ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ

Московский Государственный Университет Геодезии и Картографии (МИИГАиК)
ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ
Курс лекций
Голубев В.В.

2. ЛИТЕРАТУРА

Джек Фридман, Николас Ордуэй. Анализ и оценка
приносящей доход недвижимости. Изд. ДЕЛО Лтд.
Москва 1995, 460 с.
А.М. Белокрыс, В.С. Болдарев, Т.Л. Олейник, В.Н.
Зарубин и др. Основы оценки стоимости
недвижимости. Изд. Международной академии
оценки и консалтинга. Москва 2004, 263 с.
М.А. Федотова, Э.А. Уткин. Оценка недвижимости и
бизнеса. Изд. «Экмос». Москва 2002, 351 с.
А.Г. Грязнова, М.А. Федотова и др. Оценка
недвижимости. Изд. «Финансы и статистика» 2005,
494 с.

3.

4. Понятие оценки

Оценка – деятельность специалиста,
имеющая целью определения вероятной
денежной суммы, которую реально
выручить при перепродаже
собственности (ее отчуждения) при
конкретных рыночных отношениях.
Оценка – инструмент в системе
государственного регулирования
экономики.

5. Из истории оценочной деятельности

Оценочная деятельность до 1917 года.
Губернские, Уездные оценочные
комиссии.
Оценка основных фондов.
Переход на рыночные отношения в
1991г.

6. Ситуации, когда оценка необходима

Приватизация
Кредиты под залог имущества
Определение доли бизнеса при слиянии,
преобразовании и ликвидации предприятий
Принятие инвестиционных решений
Переоценка основных фондов
Решения о банкротстве предприятий
Страхование имущества
Оптимизация налогообложения
Купля-продажа

7. Подготовка кадров

Курсы Института экономического развития
Всемирного банка, проводимые в 1991г. В Н.
Новгороде, Москве, Санкт Петербурге.
Семинары, проводимые российскими
общественными организациями.
Система повышения квалификации и
переподготовки кадров в высших учебных
заведениях.
Система повышения квалификации и
переподготовки кадров в саморегулируемых
общественных организациях.
Подготовка кадров по основным программам в
ВУЗах.

8. Профессия оценщик (В России с 1996г.)

Министерство труда и социального развития РФ
постановлением №11 от 27.11.96 утвердило
квалификационную характеристику оценщика.
Квалификационные требования: высшее
профессиональное образование,
дополнительное образование и стаж работы по
профилю не менее 1 года.
Деятельность оценщика регламентируется
Федеральным законом №135-Ф3 от 29.07.98
«Об оценочной деятельности»

9. Понятие недвижимости

К НЕДВИЖИМЫМ ВЕЩАМ
(НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО,
НЕДВИЖИМОСТЬ)ОТНОСЯТСЯ:
ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ,
УЧАСТКИ НЕДР, ОБОСОБЛЕННЫЕ
ВОДНЫЕ ОБЪЕКТЫ
И ВСЕ, ЧТО ПРОЧНО СВЯЗАНО С
ЗЕМЛЕЙ, Т.Е. ОБЪЕКТЫ,
ПЕРЕМЕЩЕНИЕ КОТОРЫХ БЕЗ
НЕСОРАЗМЕРНОГО УЩЕРБА ИХ
НАЗНАЧЕНИЮ НЕВОЗМОЖНО, В
ТОМ ЧИСЛЕ ЛЕС, МНОГОЛЕТНИЕ
НАСАЖДЕНИЯ, ЗДАНИЯ,
СООРУЖЕНИЯ
Статья 130 гр. кодекса

10. Понятие недвижимости

Ст. 130, часть 2 Гр.К.
Ст. 132 Гр. кодекса
К НЕДВИЖИМЫМ ВЕЩАМ
(НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО,
НЕДВИЖИМОСТЬ)ОТНОСЯТСЯ:
Морские, речные, воздушные суда, а
также космические объекты,
требующие государственной
регистрации.
Предприятие в целом как
имущественный комплекс.

11. Понятия стоимости, затрат и цены

ЗАТРАТЫ:
Денежные средства для воспроизводства собственности
СТОИМОСТЬ: Денежный эквивалент собственности
Мера того, сколько гипотетический покупатель будет готов заплатить
За оцениваемую собственность
Типичный
покупатель
Оцениваемая собственность
Цена:
Исторический факт, отражающий то, сколько денежных средств
было затрачено на покупки сходных объектов в прошлых сделках

12. Виды стоимости

Стоимость в обмене:
Характеризует способность объекта
недвижимости обмениваться на деньги
или на другие товары
Рыночная
Ликвидационная
Залоговая
Страховая
Арендная
Стоимость в
пользовании:
Обусловлена полезностью объекта
недвижимости, отражая возможности
эксплуатации объекта с точки зрения
владельца.
Балансовая
Инвестиционная

13. Рыночная стоимость

Рыночная стоимость :
Наиболее вероятная цена, по которой
данный объект оценки может быть продан
на открытом рынке в условиях
конкуренции, когда стороны сделки
действуют разумно, располагая всей
необходимой информацией, а на величине
сделки не отражаются какие-либо
чрезвычайные обстоятельства.

14. Характерные особенности недвижимости

Неравномерные денежные потоки
Потенциальный рост стоимости земли
Износ зданий и сооружений
Гибкие условия финансирования
Возможность разделения прав
собственности
Риск и неопределенность
Сегментированность рынка недвижимости
Особенность налогообложения

15. Рынки недвижимости

Рынок недвижимости –
набор
организационных,
технических, правовых,
экономических и др.
механизмов,
обеспечивающих
взаимодействие и
совершение сделок
между продавцами и
покупателями по
перераспределению
прав собственности на
недвижимость.
Покупатели
Посредники:
Оценщики
Кредиторы
Страховщики
Юристы
Средства информации
другие
Продавцы

16. Параметры сегментирования рынка

По использованию
По географическому фактору
По цене
По качеству
По инвестиционной мотивации
По типу прав собственности

17. Специфика рынков недвижимости

Характеристики
Локальность
Рынки
недвижимости
Район, город
ВысокоорганиЗованные рынки
Регион, страна,
группа стран
Стандартизиров Низкая
анность
Высокая
Взаимозаменяе
мость ед.
товара
Очень слабая
Абсолютная
Характер
сделок
Частный
характер
Публичные
Доступность
информации
Доступ
затруднен
Очень высокая
Правовое
регулирование
Значительное
Минимальное

18.

Спасибо за внимание!