Функционирование рынка недвижимости. (Тема 2.4)

1. 2. 4 Функционирование рынка недвижимости

Основные понятия
Инфраструктура рынка недвижимости.
Субъекты рынка недвижимости.
Виды сделок

2. Признаки инфраструктуры

1 - наличие инвесторов-покупателей и инвесторов
продавцов;
2 - использование инструментов согласования
интересов продавцов-покупателей;
З - наличие экономических отношений между
продавцами и покупателями;
4 - экономические отношения между стоимостью и
потребительской стоимостью товаров;
5 - наличие потребителей, заинтересованных в данном
товаре и имеющих средства для его приобретения;
6 - получение дохода от объекта инвестирования;
7 - потребность в управлении для получения дохода.

3. Особенности

Высокий «пороговый» уровень инвестиций ;
необходимость управления объектом;
Неоднородность недвижимости;
Защищенность доходов от инфляции;
Транзакционные издержки для коммерческой
недвижимости составляют примерно 1% от цены
объекта, для жилой — могут достигать 10 % от цены.
• Ценообразование на рынке недвижимости: плавный
стабильный рост цены + результат переговоров
контрагентов.
• Сохранность инвестируемых средств (земля —
неуничтожима, здания и сооружения — долговечные
конструкции).

4. Сущностные характеристики

• Физические характеристики
• Юридический и имущественный статус
• Экономические условия сделки

5.

Участники рынка
недвижимости
Покупатели
Продавцы
Профессиональные
участники

6. Институциональные

• органы государственной регистрации прав на
недвижимость и сделок с нею;
• организации, регулирующие градостроительное
развитие, землеустройство и землепользование;
• органы экспертизы градостроительной и проектной
документации, занимающиеся утверждением и
согласованием архитектурных и строительных
проектов;
• органы, ведающие инвентаризацией и учетом
строений, органы технической, пожарной и иных
инспекций, занимающихся надзором за
строительством и эксплуатацией зданий и
сооружений.

7. Неинституциональные

• предприниматели (строители-подрядчики и пр.);
• инвесторы
риэлтеры (брокеры);
• девелоперы (застройщики), редевелоперы;
• заказчики;
• страховщики;
• управляющие проектом;
• управляющие недвижимостью;
• оценщики;
• финансисты;
• аналитики;
• участники фондового рынка недвижимости;
• маркетологи;
• специалисты по информационным технологиям;
• информационно-аналитические издания и другие СМИ;
• юристы;
• специалисты в области обучения и повышения квалификации
персонала;
• другие специалисты

8. Уровни инфраструктуры

• народнохозяйственный — макроуровень
(на уровне федерального рынка
недвижимости);
• региональный (на уровне рынка
недвижимости отдельного региона);
• локальный (на уровне отдельного
сектора рынка недвижимости);
• объектный, микроуровень (на уровне
отдельного объекта недвижимости).

9.

10. Наем, аренда и безвозмездное пользование.

Основные понятия
Административное регулирование.
Рыночное регулирование.
Договор социального найма
Права и обязанности нанимателя и наймодателя
Непригодность для проживания
Глава 35 ГК РФ
Договор аренды
Субъекты аренды
Безвозмездное пользование помещением

11. Обязанности наймодателя

• предоставить жилое помещение в пригодном
для проживания состоянии;
• осуществлять надлежащую эксплуатацию
жилого дома, в котором находится сданное
внаем жилое помещение;
• предоставлять или обеспечивать
предоставление нанимателю за плату
необходимых коммунальных услуг;
• обеспечивать проведение ремонта общего
имущества многоквартирного дома и
устройств для оказания коммунальных услуг,
находящихся в жилом помещении.

12. Обязанности нанимателя

• использовать жилое помещение по прямому
назначению в соответствии с договором найма, т. е.
только для проживания;
• обеспечивать сохранность жилого помещения,
поддерживать его в надлежащем состоянии,
соблюдать правила пожарной безопасности, правила
пользования санитарно-техническим и иным
оборудованием;
• своевременно вносить плату за жилое помещение и
коммунальные платежи;
• не производить переустройство и реконструкцию
жилого помещения без согласия наймодателя;
• выполнять необходимый текущий ремонт, если иное
не установлено договором найма;
• соблюдать другие условия, вытекающие из договора
найма жилого помещения.

13. Особенности краткосрочного договора коммерческого найма

• в тексте договора не указываются граждане,
постоянно проживающие в жилом помещении вместе с
нанимателем;
• наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие,
по договору краткосрочного найма не имеют права
вселять временных жильцов и поднанимателей;
• наниматель не имеет преимущественного права на
возобновление договора на новый срок;
• наниматель не может быть заменен одним из
совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с
нанимателем в занимаемом жилом помещении;
• нанимателю не может быть предоставлен по решению
суда срок до 1 года для устранения им нарушений,
послуживших основанием для расторжения договора
найма.

14. Расторжение договора

• невнесение нанимателем платы за жилое
помещение;
• разрушение или порчи жилого помещения
нанимателем или другими гражданами, за
действия которых он отвечает;
• если помещение станет непригодным для
постоянного проживания, а также в случае
его аварийного состояния;
• в других случаях, предусмотренных
жилищным законодательством.

15. Критерии непригодности для проживания

• физический износ;
• повреждения несущих конструкций;
• недостатки планировки и уровня
внутреннего благоустройства;
• санитарные требования;
• внешний износ.

16. Непригодным для постоянного проживания жилым домам относятся (износ физический)

— каменные дома с физическим
износом свыше 70%;
— деревянные дома и дома со
стенами из местных материалов, а
также мансарды с физическим износом
свыше 65%.

17. Непригодные для проживания жилые дома

• расположенные в пределах санитарнозащитных, пожаро-, взрывоопасных зон
промышленных предприятий, транспорта,
инженерных сетей и других зон с особыми
условиями, запрещенных к застройке
санитарными нормами и правилами;
• расположенные в опасных зонах отвалов
породы угольных, сланцевых шахт и
обогатительных фабрик;
• зонах оползней, селевых потоков и снежных
лавин, могущих угрожать застройке и
эксплуатации зданий;

18.

• на территориях, ежегодно затапливаемых
паводковыми водами;
• получившие повреждения в результате
землетрясений, просадок, неравномерных осадок
и т. п., если эти повреждения нельзя устранить;
• бараки;
• жилые дома, которым угрожает авария
(обрушение) из-за предельного физического
износа несущих строительных конструкций
(деформаций, повреждений, снижения прочности
и несущей способности) или деформации
основания здания;
• после аварии, пожара, стихийного бедствия — в
том случае, если проведение восстановительных
работ технически невозможно или экономически
нецелесообразно;
• жилые дома, техническая эксплуатация которых
невозможна.

19. Обмен и мена жилыми помещениями

Основные понятия
Обмен (пользователи)
Мена (собственники)

20. Порядок обмена

• Заявление нанимателей;
• Получение согласия или отказа
собственника;
• Получение ордера (оформление
договора);
• Переезд.

21. Приватизация (деприватизация) жилья.

Основные понятия
• Закон РФ от 04.07.91 г. «О приватизации
жилищного фонда в Российской
Федерации»
• Сущность
• Порядок

22.

Приватизация жилья — это бесплатная
передача в собственность граждан на
добровольной основе занимаемых ими
жилых помещений в государственном и
муниципальном жилищных фондах.

23. Перечень документов для приватизации:

-Заявление
- документ, подтверждающий право граждан на пользование жилым
помещением;
- выписку из домовой книги, копию финансового лицевого счета и справку
о проверке жилищных условий (для комнат);
- поэтажный план и экспликацию жилья из БТИ;
- договор социального найма;
- документ органов опеки и попечительства (при необходимости).
- справку, подтверждающую, что ранее право на приватизацию жилья не
было использовано, представляют сами регистрирующие органы.
Кроме того, необходимо представить:
- документы, удостоверяющие личность заявителя;
- документы, удостоверяющие личности других участников приватизации
(достаточно их нотариально заверенных копий);
- доверенность, удостоверяющую полномочия заявителя на
представление интересов в сделке иных участников приватизации;
- свидетельство о браке (разводе) супругов.

24. Купля-продажа жилых и нежилых помещений

Основные понятия
Особенности сделок
Договор
Существенные условия договора

25. Кредиты, субсидии и сертификаты при строительстве и покупке жилья

Основные понятия
Ипотека
Государственный жилищный сертификат
Материнский капитал

26. Управление многоквартирным домом

Основные понятия:
Выбор способа управления
ТСЖ, ЖСК
Управляющая компания
Самоуправление
Договор

27. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы

Жилищные и жилищностроительные кооперативы
Раздел 5 ЖК РФ
Сходства и отличия
Организация
Деятельность
Права и обязанности участников
кооператива

28. Товарищество собственников жилья

Раздел 6 ЖК РФ
Организация
Деятельность
Права и обязанности участников

29. Рента и рента на условиях пожизненного содержания с иждивением

Основные понятия
Рента
Виды ренты
Договор ренты
Права сторон договора

30.

Рента — это обременение недвижимого
имущества, которое передается вместе с
имуществом при всех последующих сделках
с обремененным имуществом
По договору ренты одна сторона (получатель
ренты) передает другой стороне (плательщику
ренты)
в
собственность
имущество,
а
плательщик ренты обязуется в обмен на
полученное
имущество
периодически
выплачивать получателю ренту в виде
определенной
денежной
суммы
либо
предоставления средств на его содержание в
другой форме.

31. Срок выплаты ренты может быть установлен по договору:

• бессрочно (постоянная рента);
• на срок жизни получателя ренты
(пожизненная рента).
При продаже обремененной рентой квартиры,
обязательство выплачивать ренту переходит к
новому собственнику.

32.

Постоянная рента может быть выкуплена как по
инициативе плательщика, так и по инициативе
получателя, в случаях и на условиях, специально
оговоренных в законе (ст. 592, 593 ГК РФ)

33. Наследование и дарение жилого помещения.

Основные понятия
Договор дарения
Предмет договора
Ограничения
Условие
Отмена

34.

По договору дарения одна сторона
(даритель) безвозмездно передает или
обязуется передать другой стороне
(одаряемому) жилое помещение.

35. запрещается заключение договоров дарения

• от имени малолетних и граждан, признанных
недееспособными, их законными представителями;
• работникам лечебных, воспитательных учреждений,
учреждений социальной защиты и других
аналогичных учреждений гражданами,
находящимися в них на лечении, содержании или
воспитании, супругами и родственниками этих
граждан;
• государственным служащим и служащим органов
муниципальных
образований в связи с их должностным положением
или в связи с исполнением ими служебных
обязанностей;
• в отношениях между коммерческими организациями.

36. Наследование недвижимого имущества

Переход права собственности на недвижимое
имущество вследствие смерти собственника
осуществляется по наследству.
• Наследование — нерыночная операция с
недвижимостью. наследование недвижимого
имущества возможно по завещанию и
по закону и регулируется положениями
специального раздела гражданского
законодательства, посвященного наследованию;
• вступление наследника в права собственника
недвижимого имущества обусловлено
государственной регистрацией прав на
недвижимое имущество.

37. Операции с недвижимостью в составе предприятия

Приватизация;
Продажа (в т.ч. по частям);
Акционирование;
Реструктуризация.

38. ДОВЕРИТЕЛЬНОЕ УПРАВЛЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТЬЮ

Основные понятия:
•Зарубежный опыт трастовых операций.
•Доверительное управление недвижимым
имуществом в России.

39. Зарубежный опыт трастовых операций

Простой траст.
Дискреционный траст.
Альтернативный траст.
Сложный альтернативный траст.
Лихтенштейнский штифтунг.

40.

41.

42.

43. Доверительное управление недвижимым имуществом в России

Объекты доверительного управления;
Учредители управления;
Управляющий;
Существенные условия договора;
Прекращение договора.

44. Объекты доверительного управления

• предприятия (также как и другие
имущественные комплексы);
• любые другие объекты, относящиеся к
недвижимому имуществу;
• права на объекты недвижимости
Ст. 1013 ГК РФ прямо запрещена передача в
доверительное управление имущества,
находящегося в хозяйственном ведении и
оперативном управлении.

45. Возникновение договора:

по инициативе собственника;
по завещанию;
по договору с органом опеки;
др.

46.

Доверительный
управляющий
Д.У.
Индивидуальный
предприниматель
Коммерческая
организация

47. Существенные условия договора

• состав передаваемого в управление
имущества;
• наименование юридического лица или имя
гражданина, в интересах
которого осуществляется управление
(учредителя управления или
выгодоприобретателя);
• размер и форма вознаграждения
управляющего, если вознаграждение
предусмотрено договором;
• срок действия договора.

48. Обычное прекращение договора

• смерти (ликвидации) выгодоприобретателя или
доверительного управляющего;
• отказа выгодоприобретателя от получения выгод
по договору;
• отказа доверительного управляющего в связи с
невозможностью продолжать управление лично.
При отказе контрагент уведомляется за 3 месяца.

49. Договор доверительного управления имуществом безусловно прекращается вследствие:

• смерти доверительного управляющего —
гражданина, лишение или
ограничение его дееспособности, признание его
безвестно отсутствующим
или банкротом, если гражданин зарегистрирован в
качестве индивидуального предпринимателя;
• отказа доверительного управляющего или
учредителя управления
вследствие невозможности для управляющего лично
продолжать осуществление управления;
• отказа учредителя управления по другим причинам
при условии
выплаты доверительному управляющему
причитающегося ему вознаграждения;
• признания банкротом учредителя управления —
гражданина, являющегося предпринимателем.