Prodazha Nedvizhimosti ispravlennaya

1.

Продажа недвижимости
Гражданское право Республики Казахстан
ГК РК (Особенная часть) · Закон РК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество»

2.

План доклада
1
Понятие и правовая природа
5
Особенности продажи жилого помещения
2
Существенные условия договора
6
Сравнительный анализ: зарубежный опыт
3
Форма и государственная регистрация
7
Практический кейс
4
Права и обязанности сторон
8
Источники
2

3.

Понятие и правовая природа
Ст. 406 ГК РК: По договору купли-продажи продавец обязуется передать имущество в собственность покупателя, а покупатель
обязуется принять это имущество и уплатить за него определённую денежную сумму (цену).
Консенсуальный
Возмездный
Двусторонне обязывающий
Момент заключения — достижение
соглашения сторон по существенным
условиям
Встречное предоставление —
определённая денежная сумма (цена)
Права и обязанности возникают у обеих
сторон договора
Объекты: земельные участки, здания, сооружения, квартиры, доли в праве собственности на недвижимое имущество (ст. 117 ГК РК — Общая
часть)
Важное уточнение: в ГК РК отсутствует отдельный параграф «Продажа недвижимости» (в отличие от ГК РФ). Сделки с недвижимостью
регулируются общими положениями о купле-продаже (ст. 406–415 ГК РК) в сочетании со специальным законодательством о регистрации.
3

4.

Существенные условия договора
Предмет договора
01
Точная идентификация объекта недвижимости: адрес, кадастровый номер, площадь, этаж (ст. 407 ГК РК «Условие договора о товаре»)
Цена
02
Цена — существенное условие договора продажи недвижимости; при её отсутствии договор считается незаключённым (ст. 453 ГК РК «Цена и
оплата товара», применяется к недвижимости как разновидности товара)
Перечень лиц, сохраняющих право пользования жильём
03
Прямой аналог ст. 558 ГК РФ в ГК РК отсутствует. На практике состав зарегистрированных лиц фиксируется в договоре в силу общего правила о
передаче товара свободным от прав третьих лиц (ст. 413 ГК РК) и требований органов регистрации
4

5.

Форма и государственная регистрация
Письменная форма
Нотариальное
удостоверение
Гос. регистрация перехода
права
Момент возникновения
права собственности
Ст. 409 ГК РК — составляется единый
документ, подписываемый сторонами
Требуется в случаях, прямо
предусмотренных законом (напр., при
отчуждении долей в общей
собственности)
Закон РК «О гос. регистрации прав на
недвижимое имущество» от 26.07.2007
С момента государственной
регистрации перехода права (ст. 238 ГК
РК)
Несоблюдение требований к письменной форме договора продажи недвижимости влечёт его недействительность (ст. 409 ГК РК).
5

6.

Права и обязанности сторон
ПРОДАВЕЦ
ПОКУПАТЕЛЬ
Передать недвижимое имущество свободным от прав третьих
лиц, кроме случаев, согласованных покупателем (ст. 413 ГК РК)
Принять переданное недвижимое имущество в порядке,
предусмотренном договором
Передать имущество, соответствующее условиям договора по
количеству, качеству, ассортименту (ст. 407, 422 ГК РК)
Уплатить цену в порядке и в сроки, установленные договором
(ст. 425 ГК РК)
Обеспечить переход права собственности — передать
необходимые документы для государственной регистрации
Нести расходы, связанные с государственной регистрацией
перехода права, если иное не предусмотрено договором
Уведомить покупателя об известных ему правах третьих лиц и
обременениях на объект
Проверить состояние объекта при приёмке и заявить продавцу
об обнаруженных недостатках
6

7.

Особенности продажи жилого помещения
Зарегистрированные лица
Прямого аналога ст. 558 ГК РФ в ГК РК нет. Сведения о лицах,
зарегистрированных по месту жительства в продаваемом жилье,
проверяются сторонами и учитываются при определении условий договора
Ограниченный объект
Жилище, признанное аварийным или подлежащее сносу, ограничено в
обороте — отчуждение допускается с особенностями, установленными
жилищным законодательством РК
Право на земельный участок
При продаже жилого дома покупателю одновременно передаётся право на
соответствующий земельный участок в установленном Земельным
кодексом РК порядке
Преимущественное право
При продаже доли в общей долевой собственности другие участники
имеют преимущественное право покупки на тех же условиях (ст. 216 ГК РК
— Общая часть)
7

8.

Сравнительный анализ: зарубежный опыт
Критерий
Казахстан (ГК РК)
Россия (ГК РФ)
Германия (BGB)
Форма договора
Простая письменная
Простая письменная
Нотариальная (обязательна)
Нотариальное удостоверение
В случаях, указанных в законе
В случаях, указанных в законе
Всегда (Beurkundungspflicht)
Регистрация перехода права
Обязательна
Обязательна
Поземельная книга (Grundbuch)
Гарантия по скрытым недостаткам
Общие сроки исковой давности по
ГК РК
2 года (ст. 477 ГК РФ)
По общему правилу 2 года (§438 BGB)
Момент перехода права
С момента регистрации
С момента регистрации
Запись в поземельную книгу
(Auflassung)
Примечание: гарантийные сроки по скрытым недостаткам в ГК РК устанавливаются общими нормами об ответственности продавца и сроках исковой давности, а не отдельной
статьёй для недвижимости.
8

9.

Практический кейс
Фабула дела
Ерлан и Асем заключили договор купли-продажи квартиры в Алматы. Цена — 25 000 000 тенге. Договор составлен в простой
письменной форме и подписан. Ерлан передал ключи, Асем уплатила деньги. Через два дня выяснилось, что бывший муж Асем
зарегистрирован в квартире по месту жительства и отказывается сниматься с учёта. Государственная регистрация перехода права в ЦОН
ещё не произведена.
Вопросы к аудитории
1.
Считается ли договор заключённым? Перешло ли право собственности к Асем?
2.
Возникает ли у продавца обязанность раскрыть сведения о зарегистрированных лицах? Каковы последствия их неуказания?
3.
Какие требования вправе предъявить Асем к Ерлану?
9

10.

Решение кейса
1. Договор заключён?
Да — стороны согласовали существенные условия (предмет и цена). Однако право собственности к Асем НЕ перешло: оно возникает у приобретателя по
договору с момента государственной регистрации (ст. 238 ГК РК), а регистрация не произведена. До этого момента Асем — кредитор по обязательству, но не
собственник квартиры.
2. Раскрытие сведений о зарегистрированных лицах
Продавец обязан передать имущество свободным от прав третьих лиц либо предупредить покупателя о таких правах (ст. 413 ГК РК). Сокрытие факта регистрации
бывшего супруга — нарушение этой обязанности и основание для требований покупателя, связанных с недостатками передаваемого имущества.
3. Требования Асем к Ерлану
Асем вправе требовать соразмерного уменьшения цены, возмещения расходов на устранение обременения либо — при существенности нарушения —
расторжения договора с возвратом уплаченной суммы и возмещением убытков (общие нормы ГК РК об ответственности за нарушение обязательств и о
последствиях передачи товара, обременённого правами третьих лиц).
10

11.

Ключевые выводы
1
Договор продажи недвижимости в РК — не отдельный поднормированный вид договора, как в ГК РФ, а купля-продажа с особым объектом, к
которой применяются общие нормы ГК РК об обязанностях продавца, предмете и цене
2
Существенные условия: предмет (точная идентификация объекта) и цена; сведения о зарегистрированных в жилье лицах важны для оценки
рисков покупателя, хотя не закреплены отдельной нормой ГК РК
3
Право собственности на недвижимость переходит к приобретателю ТОЛЬКО с момента государственной регистрации (ст. 238 ГК РК, Закон от
26.07.2007)
4
5
При продаже жилья особую роль играет защита прав третьих лиц — пользователей помещения и участников долевой собственности
Международный тренд: усиление формальных требований к сделкам с недвижимостью (обязательный нотариат — в Германии, частично — в РФ
и РК)
11

12.

Источники
Законодательство Республики Казахстан
— Гражданский кодекс Республики Казахстан (Особенная часть) от 1 июля 1999 г. № 409-I — Глава 25 «Купля-продажа», ст. 406–415
— Гражданский кодекс Республики Казахстан (Общая часть) от 27 декабря 1994 г. — ст. 117–118, 188, 238, 240
— Закон РК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» от 26.07.2007 № 310-III
— Земельный кодекс Республики Казахстан от 20.06.2003
— Жилищный кодекс / Закон РК «О жилищных отношениях» от 16.04.1997
Доктрина и сравнительное право
— Гражданский кодекс Российской Федерации — ст. 549–558 (для сравнительного анализа)
— Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), Deutschland — §§ 433–453, 873 (Auflassung)
— Сулейменов М.К. Гражданское право Казахстана. — Алматы
— Правовой портал adilet.zan.kz — действующее законодательство РК
12