Презентация_Смирнова_А_А_

1.

НАЦИОНАЛЬНЫЙ
ИССЛЕДОВАТЕЛЬСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ
«ВЫСШАЯ ШКОЛА ЭКОНОМИКИ»
Факультет экономических наук
ФГАОУ ВО «СЕВЕРО-ВОСТОЧНЫЙ
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ им.
М.К. АММОСОВА»
Финансово-экономический институт
Кафедра «Менеджмент»
Оценка эффективности государственных
программ льготного ипотечного
кредитования на примере Республики Саха
(Якутия)
Выполнила:
Смирнова Анжелика Александровна, Б-ЭАД-22
Руководитель:
кандидат экономических наук, доцент
Солдатова Анна Олимпиевна
Руководитель:
доцент кафедры «Менеджмент» Финансово-экономического института
Мординова Марина Алексеевна

2.

Актуальность исследования
Ипотечное кредитование является одним способ решения
жилищной проблемы населения.
Рост цен, высокий первоначальный взнос, высокая ключевая
ставка и долговая нагрузка снижают доступность рыночной
ипотеки.
Государственные программы льготного ипотечного
кредитования направлены на снижение ставки, поддержку
отдельных категорий населения и стимулирование
строительной и смежных отраслей.
2
Снижение
процентной
ставки
Снижение
ежемесячного
платежа
Рост спроса
на жильё
Рост цен на
первичном рынке
Рост объёмов льготной ипотеки
не всегда означает рост доступности жилья

3.

3
Проблема исследования: в какой степени государственные
программы льготного ипотечного кредитования
действительно повышают доступность жилья, снижает
долговую нагрузку на заёмщиков и насколько они
эффективны для регионов с особыми социальноэкономическими и климатическими условиями.
Цель исследования
Республика Саха (Якутия): малочисленность населения, его
концентрация в несколькиих густонаселенных пунктах,
внутренняя миграция, территориальная удалённость, суровые
климатические условия, высокая стоимость строительства и
логистики.
оценить эффективность государственных программ льготного ипотечного кредитования,
реализуемых на территории Республики Саха (Якутия).
Основные задачи исследования
1
изучение ипотечного
жилищного рынка и
действующих программ
государственной
поддержки
2
оценка влияния программ
на доступность жилья
3
оценка факторов
востребованности
программ
4
краткосрочный прогноз
основных показателей

4.

Гипотезы и методология исследования
H1
Государственные программы льготного ипотечного кредитования повышают расчётную доступность жилья за счёт
снижения процентной ставки, ежемесячного платежа и минимального необходимого дохода домохозяйства.
H2
Эффект программ различается; наиболее значимое влияние оказывает программа «Дальневосточная и арктическая
ипотека».
H3
Чем больше разрыв между рыночной ставкой и ставкой по программе, тем выше востребованность программы.
Методы исследования
сравнительный анализ • описательная статистика • расчётно-сценарный анализ • графическое
представление данных • эконометрическое моделирование • краткосрочное прогнозирование
Информационная база
данные Банка России, АО «ДОМ.РФ» и Федеральной службы государственной статистики
(Росстат)
4

5.

5
Логика адаптации
Индекс доступности жилья (HAI)
Ежемесячный платёж
• сравниваются рыночный и льготный сценарии;
• фиксируются цена жилья, срок кредита и LTV;
• эффект льготы оценивается через платёж, доход и
полную стоимость.
HAI > 1 — доход достаточен для обслуживания
кредита.
Показывает текущую долговую нагрузку
заёмщика.
Минимальный доход
Совокупная стоимость
Порог дохода при допустимой нагрузке 35%.
Включает платежи по кредиту и первоначальный
взнос.
Условные обозначения
C — стоимость стандартного жилья; i — месячная ставка; n
— срок кредита в месяцах.
Снижение льготной ставки должно уменьшать ежемесячный платёж, минимальный необходимый доход и совокупную стоимость приобретения жилья.
Источник: составлено автором на основе адаптации методики Рощиной Я. и Илюнкиной Н.

6.

6
Из-за ограниченности данных модель влияния льготной ипотеки на цены жилья заменена моделью востребованности программ на
ипотечном рынке.
Доля в объёме рынка
Основная модель
Доля в количестве выдач
Сезонность:
Разрыв ставок
• D_DFEA отделяет «Дальневосточную и арктическую ипотеку» от «Семейной ипотеки»;
• RATE_GAP_DFEA проверяет, отличается ли влияние разрыва ставок между программами;
• контрольные переменные: первоначальный взнос и доля просроченной задолженности.
Модель показывает, какие параметры связаны с фактической востребованностью льготных программ.
Источник: составлено автором на основе адаптации методики Рощиной Я. и Илюнкиной Н.

7.

Условия государственных программ льготной
ипотеки
Программа
7
Срок реализации
Макс. ставка
Макс. сумма кредита
Целевая аудитория
Семейная ипотека
2018–2030
6%
6 млн руб.
12 млн руб. - Мск, СПб, области
семьи с детьми до 6 лет, многодетные, дети-инвалиды
IT-ипотека
2022–2030
6%
9 млн руб.
IT-специалисты
Дальневосточная и
арктическая ипотека
2019–2030
2%
9 млн руб. - жильё от 60 кв. м;
6 млн руб. - иные цели
молодые семьи, многодетные, работники ОПК, СВФО,
культуры и др.
Выплата многодетным семьям
2019–2030
450 тыс. руб.
прямая субсидия
семьи при рождении 3+ ребёнка
Источник: составлено автором по данным АО «ДОМ.РФ».

8.

Современное состояние ипотечного жилищного рынка
России
8
На 1 февраля 2026 года ипотечный жилищный рынок сохранял высокую активность, но его
развитие в значительной степени обеспечивалось государственными программами
льготного ипотечного кредитования.
21,9 трлн руб.
9,6%
задолженность по ИЖК на балансе банков
годовой прирост ипотечного портфеля в годовом
выражении
424,9 млрд руб.
84,7 тыс.
объём выдачи ИЖК в январе 2026 г.
количество выданных ИЖК в январе 2026 г.
В январе 2026 года объём выдачи был максимальным для первого месяца года за всю
историю.
Показатель
Источник: составлено автором по данным Банка России.
Значение
Общий объём выданных ИЖК
424,9 млрд руб.
Программы господдержки
347,9 млрд руб.
Рыночные условия
77 млрд руб.

9.

Итоги реализации государственных программ
9
4,7 млн
кредитов и выплат предоставлено с начала реализации
программ
18,1 трлн руб.
общий объём поддержки по программам
53,66%
общего объёма поддержки приходится на «Семейную
ипотеку»
Наиболее масштабной программой государственной
поддержки является «Семейная ипотека», что указывает на
приоритет поддержки семей с детьми.
Источник: составлено автором по данным АО «ДОМ.РФ».

10.

10
осуществляются на рынке
87,77% операций
нового строительства
сделок приходится на покупку жилья по
ДДУ
74,55%
Государственные программы льготного ипотечного
кредитования в большей степени направлены на поддержку
первичного рынка жилья
Источник: составлено автором по данным АО «ДОМ.РФ».
63,18%
58,97%
заёмщиков относятся к льготным категориям
кредитов оформлены молодыми семьями и
семьями с детьми
Структура заёмщиков подтверждает социальную
адресность программ, поскольку основная целевая
группа - семьи с детьми.

11.

Реализация государственных программ в Республике Саха (Якутия)
204,68 млрд руб.
40,03 тыс.
общий объём льготного ипотечного
кредитования
количество выданных льготных
кредитов
1,74%
5,3 млн руб.
средневзвешенная ставка по ДВиА ипотеке
средняя сумма кредита по ДВиА
ипотеке
• В отличие от общероссийской структуры, в Якутии доминирует
«Дальневосточная и арктическая ипотека».
• Её доля составляет 84,22% общего объёма и 81,27% количества льготных
кредитов.
• Причина доминирования - наиболее доступные условия кредитования и
региональная направленность программы.
Льготная ипотека в регионе является не дополнительным, а системообразующим элементом ипотечного рынка.
Источник: составлено автором по данным АО «ДОМ.РФ» и Банка России.
11

12.

12
Динамика доли выданных ипотечных кредитов за 2019-2025 гг
2019 г. - доля льготных ипотечных кредитов
составляла 4,03%.
2020 г. - рост до 30,95% после запуска
«Дальневосточной и арктической ипотеки».
2021 - 27,11%.
2022 г. - 49,59%, каждый второй ипотечный кредит
был связан с государственными программами
поддержки.
2023 - 56,97%.
2024 г. - максимум 71,41%.
2025 г. - 69%, показатель снизился после завершения
«Льготной ипотеки».
Источник: составлено автором по данным Банка России и АО «ДОМ.РФ».
Структура по банкам-участникам
Структура по банкам показывает высокую концентрацию выдач вокруг
одного оператора, что связано с широкой филиальной сетью и высокому
уровню покрытия.

13.

13
Структура сделок по категориям недвижимости
Структура сделок отражает региональную специфику спроса:
программы льготного ипотечного кредитования в большей степени
стимулируют строительство нового жилья, в том числе
индивидуальное жилищное строительство
Источник: составлено автором по данным АО «ДОМ.РФ» и Банка России.
Структура заёмщиков по льготным категориям
Основной объём выдач приходится на социально значимые категории
населения, прежде всего на молодые семьи и семьи с детьми.

14.

14
Динамика параметров доступности жилья (рыночный сценарий)
Стоимость жилья и минимальный необходимый доход
Показатель
2019
2024
2025
Стоимость жилья, тыс. руб.
4 344,89
8 236,84
9 090,58
Аннуитетный платёж, тыс. руб./мес.
34,21
73,32
73,59
Мин. необходимый доход, тыс.
руб./мес.
97,75
209,47
210,26
HAI
1,39
1,14
1,31
PIR
2,66
2,87
2,76
Совокупная стоимость покупки, тыс.
руб.
Индексы доступности
5
4
9 080,39
19 243,19
19 480,07
3
2
1
0
2019
Источник: расчёты автора по данным табл. 15.
2020
2021
2022
PIR
2023
HAI
2024
2025

15.

15
Сравнение государственных программ с рыночным сценарием
Экономия в ежемесячном платеже, тыс. руб./мес.
Программа
Год
Ставка,
%
Платёж
Мин.
доход
HAI
Экономия
стоимости
Льготная ипотека
2024
8,02
55,20
157,71
1,52
4 348,06
ДВиА
Семейная ипотека
2025
5,93
51,81
148,03
1,85
5 227,82
Семейная
ДВиА ипотека
2025
1,97
36,69
104,82
2,62
8 857,09
22
IT
37
22
18
Льготная
0
IT-ипотека
2025
5,90
51,68
147,67
1,86
10
20
30
40
5 257,92
Экономия в совокупной стоимости покупки, тыс. руб.
5,257.92
IT
• Все программы повышают доступность жилья по сравнению с рыночным
сценарием.
• Наибольший эффект демонстрирует Дальневосточная и арктическая ипотека.
• Она обеспечивает минимальный платёж, минимальный доход и наибольшую
экономию совокупной стоимости покупки жилья.
8,857.09
ДВиА
5,227.82
Семейная
4,348.06
Льготная
0
Источник: расчёты автора по данным табл. 16–19.
2 000
4 000
6 000
8 000
10 000

16.

16
Индекс доступности жилья HAI: сравнение сценариев
Динамика HAI по рыночному сценарию и льготным программам
Итоговые значения
Рыночный сценарий (2025)
3
1,31
2.66
Льготная ипотека (2024)
1,52
2.62
2.5
2.33
Семейная ипотека (2025)
ДВиА ипотека (2025)
1,85
2
1.79
1.77
1.78
2,62
1.5
1,86
2.47
2.44
2.05
1.60
IT-ипотека (2025)
2.40
2.51
1.39
1.95
1.86
1.94
1.90
1.50
1.52
1.86
1.85
1.66
1.53
1.38
1.30
1.57
1.32
1.31
1.23
1.14
1
0.5
0
2019
2020
2021
Рыночный сценарий
Дальневосточная и арктическая ипотека
Источник: расчёты автора по данным табл. 15–19.
2022
2023
Льготная ипотека
IT-ипотека
2024
Семейная ипотека
2025

17.

17
Влияние срока ипотечного кредита на доступность жилья
Аннуитетный платёж, тыс. руб./мес.
Мин. необходимый доход, тыс. руб./мес.
80
250
63.05
55.20
60
61.09
60.98
51.81
50.95
46.70
46.55
200
51.68
46.41
36.69
40
180.14
157.71
150
174.56
145.56
174.22
148.03
147.67
133.42
132.99
104.82
30.72
100
20
132.61
87.77
50
0
0
Льготная
Семейная
15 лет
ДВиА
20 лет
IT
Льготная
25 лет
15 лет
4
3
2.62
1.33
1.52
1.64
1.85
2.06
1.86
1.58
1.57
1
0
Льготная
Семейная
15 лет
Источник: расчёты автора по данным табл. 20.
ДВиА
20 лет
20 лет
IT
25 лет
15 лет
20 лет
25 лет
Льготная
12 996,10
14 895,13
16 931,14
Семейная
12 815,12
14 252,25
15 781,88
ДВиА
10 223,85
10 622,98
11 033,68
IT
12 793,97
14 222,15
15 742,02
3.13
2
ДВиА
Совокупная стоимость, тыс. руб.
HAI
2.06
Семейная
25 лет
2.07
IT
Увеличение срока кредита снижает ежемесячную нагрузку
и повышает HAI, но увеличивает совокупную стоимость покупки жилья.

18.

18
Влияние первоначального взноса на доступность жилья
Аннуитетный платёж, тыс. руб./мес.
HAI
100
4
80
2.99
3
58.65
60
55.20
55.05
48.30
51.81
54.91
45.33
40
38.98 36.69
51.68
45.22
2
1.43
32.10
2.62
2.46
1.52
1.73
1.75
1.85
2.12
1.75
1.86
2.12
1
20
0
0
Льготная
Семейная
Первоначальный взнос 15%
ДВиА
Первоначальный взнос 20%
IT
Льготная
Первоначальный взнос 30%
Семейная
Первоначальный взнос 15%
ДВиА
Первоначальный взнос 20%
IT
Первоначальный взнос 30%
Совокупная стоимость, тыс. руб.
25 000
20 000
15 000
15,311 14,895
14,063
14,575 14,252
14,543 14,222
13,607
10,719 10,623 10,431
10 000
5 000
0
Льготная
Первоначальный взнос 15%
Источник: расчёты автора по данным табл. 21.
Семейная
Первоначальный взнос 20%
ДВиА
Первоначальный взнос 30%
IT
13,581
• Рост первоначального взноса снижает долговую
нагрузку.
• Во всех программах при взносе 30% HAI выше, чем
при 15%.

19.

19
Какие факторы влияют на долю льготной ипотеки
положительное значимое
влияние
отрицательное значимое
влияние
слабая
значимость
незначимо
Доля в объёме
Сезонность
Доля в количестве
Динамическая
модель
Разрыв ставок по ДВиА
ипотеке
+ значимо
+ значимо
+ значимо
+ значимо
главный устойчивый фактор роста
доли программ
Просроченная задолженность
- значимо
- значимо
- значимо
незначимо
ухудшение качества портфеля снижает
масштаб программ
Первоначальный взнос
незначимо
слабая
значимость
незначимо
незначимо
устойчивого влияния не выявлено
Разрыв ставок по рыночной
ипотеке
незначимо
незначимо
незначимо
незначимо
сам по себе не объясняет долю
программ
-
незначима
-
-
Фактор
Сезонность
Интерпретация
месячные эффекты не дают значимого
прироста
Ставка программы «Дальневосточной и арктической ипотека» формирует устойчивое преимущество; рост просроченной задолженности,
напротив, ограничивает её долю.
Источник: составлено автором на основе результатов расчётов в EViews

20.

20
Сравнение моделей по программам
75%
66%
60%
Показатель
R² модели
Разрыв ставок
45%
35%
Первоначальный взнос
30%
Просроченная
задолженность
Семейная ипотека
ДВиА ипотека
0,352
0,664
незначим
+ значим
слабая отриц.
значимость
незначим
- значима
- значима
15%
0%
Семейная ипотека
Источник: составлено автором на основе результатов расчётов в EViews
ДВиА ипотека
Модель по программе «Дальневосточной и арктической ипотека»
лучше объясняет динамику и сильнее реагирует на ставочное
преимущество.

21.

Прогноз по программам
По программе «Семейная ипотекая» прогнозируется
положительная динамика объёма выдач, количества кредитов и
площади объектов.
0,498 → 0,558
объём выдач, млрд руб. (+12,2%)
5,595 → 5,694
ставка, % (+0,10 п.п.)
0,096 → 0,103
количество кредитов, тыс. (+8,2%)
5,689 → 6,209
площадь объектов, тыс. кв. м (+9,1%)
Источник: составлено автором по данным АО «ДОМ.РФ».
21
По программе «Дальневосточная и арктическая ипотека» прогнозируется рост всех
ключевых показателей, а абсолютный масштаб выдач остаётся выше, чем по «Семейной
ипотеке».
3,713 → 4,111
0,607 → 0,656
объём выдач, млрд руб. (+10,7%)
количество кредитов, тыс. (+8,0%)
2,001 → 2,091
40,938 → 44,530
ставка, % (+0,09 п.п.)
площадь объектов, тыс. кв. м (+8,8%)

22.

22
Выводы
Льготное ипотечное кредитование играет значимую роль в развитии ипотечного рынка Республики
Саха (Якутия).
Наибольшее влияние на региональный рынок оказывает «Дальневосточная и арктическая ипотека» за
счёт низкой ставки и учёта территориальной специфики региона.
Льготные программы повышают расчётную доступность жилья: снижают ежемесячный платёж,
минимальный необходимый доход и совокупную стоимость покупки жилья.
Эконометрическая оценка показала: востребованность программ зависит не только от ставки, но и от
структуры ипотечного рынка.
Разрыв между рыночной ставкой и ставкой программы значимо влияет только на долю ДВиА ипотеки;
для «Семейной ипотеки» устойчивая связь не подтверждена.
После 2020 года выявлен структурный сдвиг на первичном рынке и рост разрыва между первичным и
вторичным рынками жилья.
Краткосрочный прогноз показывает сохранение положительной динамики по объёму выдач,
количеству кредитов и площади приобретаемых объектов.
Программы можно считать эффективными по критериям снижения долговой нагрузки и повышения
расчётной доступности, но они не устраняют полностью проблему жилищной доступности.