Otsenka_nedvizhimosti_2024

1.

Тема: «Основы
оценки
Недвижимости»

2.

Вопросы:
1. Нормативное регулирование
оценочной деятельности
2. Общие понятия оценки
3. Виды стоимости
4. Требование к отчету об оценке
5. Основные подходы оценки
недвижимости

3.

1. Нормативное регулирование оценочной
деятельности
1 уровень
ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской
Федерации» от 29.07.1998 N 135-ФЗ.
2 уровень
Федеральные стандарты оценки
3 уровень
стандарты и правила оценочной деятельности конкретной СРО,
«Методические рекомендации по определению рыночной
стоимости земельных участков», утвержденные
распоряжением Минимущества России от 06.03.2002г. №
568-р; и другие .

4.

Федеральные стандарты оценки

5.

2. Общие понятия оценки

6.

7.

Законодательные требования к специалистамоценщикам:
Профессиональное образование
Страхование ответственности оценщика
Состоять в одной из саморегулируемых
организаций оценщиков

8.

9.

Объектом оценки может быть любой
объект собственности (компания, бизнес,
предприятие как имущественный комплекс,
активы и т. д.) в совокупности с правами,
которыми наделен владелец.

10.

Обязательность проведения оценки объектов
оценки
Проведение оценки объектов оценки является
обязательным :
1) в случае вовлечения в сделку объектов оценки,
принадлежащих полностью или частично РФ,
субъектам РФ, либо муниципальным
образованиям
2) при возникновении спора о стоимости объекта
оценки, в том числе

11.

-при национализации имущества;
-при ипотечном кредитовании физических лиц и
юридических лиц в случаях возникновения споров о
величине стоимости предмета ипотеки;
-при составлении брачных контрактов и разделе
имущества разводящихся супругов по требованию
одной из сторон или обеих сторон в случае
возникновения спора о стоимости этого имущества;
-при изъятии имущества для государственных или
муниципальных нужд;
-при проведении оценки объектов оценки в целях
контроля за правильностью уплаты налогов в случае
возникновения спора об исчислении
налогооблагаемой базы.

12.

Предполагаемое использование результата
оценки:
-внесение в уставный капитал или паевой
фонд;
-обеспечение залога
- основных фондов
- определение ущерба
- раздел имущества и при имущественных
спорах

13.

14.

3.

15. Рыночная стоимость

• Рыночная стоимость объекта оценки это
наиболее вероятная цена, по которой
объект оценки может быть отчужден на
дату оценки на открытом рынке в условиях
конкуренции

16.

Инвестиционная
стоимость
–
это определенная денежная сумма, которую
потенциальный инвестор готов заплатить за
рассматриваемый объект инвестирования,
исходя из поставленных целей.

17.

Ликвидационная стоимость - это
цена, за которую объект может быть
продан на рынке за ограниченные
сроки. Этот вид стоимости всегда
меньше рыночной оценки.
Например: ликвидационной стоимости является оценка
предприятия при необходимости его банкротства.

18. кадастровая стоимость

19.

4.
3.Требование к отчету об оценке
В отчете должны быть указаны:
- дата составления и порядковый номер отчета;
- основание для проведения оценщиком оценки
объекта оценки;
- место нахождения оценщика и сведения о
членстве оценщика в СРО оценщиков;
- точное описание объекта оценки, а в
отношении объекта оценки, принадлежащего
юридическому лицу,
- реквизиты юридического лица и балансовая
стоимость данного объекта оценки;

20.

-стандарты
оценки
для
определения
соответствующего вида стоимости объекта
оценки, обоснование их использования при
проведении оценки данного объекта оценки;
-последовательность определения стоимости
объекта оценки и ее итоговая величина, а также
ограничения
и
пределы
применения
полученного результата;
-дата определения стоимости объекта оценки;
-перечень
документов,
используемых
оценщиком и устанавливающих количественные
и качественные характеристики объекта оценки.

21.

22.

5.

23.

Сравнительный подход
методов оценки стоимости Н.,
основанных на сравнении объекта
оценки с объектами аналогами, в
отношении которых имеется информация
о ценах.
Метод прямого сравнения продаж
основан на предпосылСравнительный
подход – это совокупность ке, что
стоимость оцениваемого имущества
определяется ценами недавних сделок со
схожим по своим характеристикам

24.

25.

26.

27. Процентные поправки

• Процентные поправки вносятся путем
умножения цены продажи объекта-аналога
сравнения на коэффициент, отражающий
степень различий в характеристиках объектааналога и оцениваемого объекта.
• Если оцениваемый объект лучше
сопоставимого аналога, то к цене последнего
добавляется повышающий коэффициент, если
хуже - понижающий коэффициент.

28.

• Сн=Цi х Кi
Ki= корректировка процентная
Например, Цена продажи аналога 3млн.руб, местоположение
оцениваемого объекта находится в центре, а у аналога в
спальном микрорайоне (отличие оценено на 30%), с гаражом у
аналога (15%).
Сн= 3млн*1,3*0,85=3315000 руб
Рассчитанная оценщиком средневзвешенная величина будет
являться в большинстве случаев итоговой вероятной ценой
продажи оцениваемого объекта, которая может быть округлена.

29. Стоимостная( денежная,абсолютная) корректировка

• – абсолютные корректировки изменяют цену
проданного объекта-аналога в целом на
определенную сумму, в которую оценивается
различие в характеристиках объекта-аналога и
оцениваемого объекта .
• Положительная корректировка используется,
если оцениваемый объект лучше
сопоставимого аналога, отрицательная, если
хуже;

30. Знаки корректировки при стоимостной поправке

31. Поправки стоимостные (денежные)

32.

Расчет и внесение поправок:
1. Метод парных продаж.
Под парной продажей подразумевается продажа двух объектов, в идеале
являющихся точной копией друг друга, за исключением одного параметра,
наличием которого и объясняется разница в цене этих объектов. Данный метод
позволяет рассчитать поправку на вышеупомянутую характеристику и
использовать ее для корректировки на этот параметр цены продажи
сопоставимого с объектом оценки объекта-аналога.
2. Экспертные методы расчета и внесения поправок.
Основу экспертных методов расчета и внесения поправок, обычно процентных,
составляет субъективное мнение эксперта-оценщика о том, насколько
оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога.
Экспертными методами обычно пользуются, когда невозможно рассчитать
достаточно точные денежные поправки, но есть рыночная информация о
процентных различиях.
3. Статистические методы расчета поправок.
Суть метода корреляционно-регрессионного анализа состоит в допустимой
формализации зависимости между изменениями цен объектов недвижимости и
изменениями каких-либо его характеристик.
Данный метод трудоемок, и для его использования требуется достаточно
развитый рынок недвижимости, т.к. метод предполагает анализ большого
количества репрезентативных выборок из базы данных.

33.

• Стоимостные (абсолютные) поправки
изменяют цену проданного объектааналога на определенную сумму, в которую
оценивается различие в характеристиках
объекта-аналога и оцениваемого объекта.
Положительная поправка вносится, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога,
отрицательная — если хуже.

34.

35. Основной недостаток доходного подхода:

• В отличие от других подходов к оценке,
доходный подход основан на прогнозных
данных (стоимость недвижимости зависит
от точности прогноза)

36.

доходов

37. Метод прямой капитализации доходов

Метод
прямой
капитализации
применяется, когда денежный поток от объекта
недвижимости будет носить стабильный
постоянный характер.
Данное условие будет выполняться, если
объект расположен в удачном месте, выведен
на рынок и успешно функционирует, не требует
в ближайшие годы капитальных вложений.

38.

39.

40. Схема определения ЧОД

ПВД (потенциально возможный
доход)- это доход от недвижимости
при 100% занятости объекта без учета
всех потерь и расходов.
ДВД (действительный валовый доход)
- из ПВД вычитаются потери от
недоиспользования и невзысканных
арендных платежей. Но при этом
следует также учесть любой
доп.доход.
Потери от недоиспользования-% по
отношению к ПВД, за основу берут
рыночный показатель.
ОР (операционные расходы) расходы
на эксплуатацию приносящей доход
собственности, исключая
обслуживание долга и подоходные
налоги.

41.

42. Формула определения ЧОД

43.

44. Пример задачи 1 (метод капитализации дохода) (условие задачи)

• Определить стоимость коммерческой
недвижимости, если известно:
• Базовая площадь помещений -450 м2
• Площадь помещений, сдаваемая в аренду (S),
-410 м2
• Рыночная арендная плата , включая НДС,
руб./кв.м. в год - 7000 руб за 1 кв.м. в год
• Коэффициент потерь от недозагрузки -7,5 %
Ставка капитализации 20%

45. Продолжение условия задачи

I
II
Условно-постоянные расходы, руб. в год
?
1 налог на имущество, руб. в год
56 000
2 налог на землю, руб. в год
15 530
3 страховые взносы, руб. в год
45 000
4 заработная плата обслуживающего персонала, руб. в год
120 000
Условно-переменные расходы, руб. в год
?
1 коммунальные расходы, руб. в год
56 000
2 расходы на содержание территории, руб. в год
16 000
3 на текущие ремонтные работы, руб. в год
48 000
4 заработная плата обслуживающего персонала, руб. в год
200 000
5 расходы на управление, руб. в год
132 700
6 прочие расходы, руб. в год
128 000
7 Расходы на капит.ремонт, руб. в год
112 000

46. Решение задачи

Показатели
Определение величины
1.
Базовая площадь помещений, кв. м
450
2.
Площадь помещений, сдаваемая в аренду (S), кв. м
410
3.
Рыночная арендная плата (Сар), включая НДС, руб./кв.м. в
год
7000
4.
Потенциальный валовой доход, руб. в год
ПВД = S • Сар,
ПВД = 410•7000 =2870000
ДВД=ПВД -% недогрузки
6.
Действительный валовой доход, руб. в год
7.
Операционные расходы, руб. в год
ДВД=2870000٠(1–0,075)= =2 654
750
929 230
ЧОД=ДВД – ОР
Чистый операционный доход, руб. в год
ЧОД=2 654 750–929 230=
= 1 725 520
8.
С=ЧОД/К
9.
Стоимость недвижимости
С= 1725520/0,2=8627600

47. Метод дисконтирования денежных потоков

• При методе дисконтирования денежных потоков
производится оценка стоимости недвижимости,
которые мы запускаем в работу сегодня, на
будущие периоды.
Существует несколько факторов, влияющих на
изменение стоимости финансов:
• инфляция;
• ставки по кредитам и депозитам;
• банкротство инвестора или банка;
• налоговые реформы;
• различные обстоятельства непреодолимой силы.

48. Сущность дисконтирования

Дисконтирование — это процесс определения текущей
стоимости будущих денег. Деньги сегодня ценнее, чем те
же деньги в будущем, потому что:
• Инфляция: деньги со временем теряют свою
покупательную способность.
• Риски: будущие доходы могут не поступить из-за
непредвиденных обстоятельств.
• Альтернативные возможности: если у вас есть деньги
сегодня, вы можете их инвестировать и заработать
дополнительный доход.
• Дисконтирование помогает ответить на вопрос: Сколько
будущие деньги стоят сегодня?

49.

50.

51. Варианты (методы) доходного подхода

Метод дисконтирования денежных потоков

52. Метод дисконтированных потоков

Реверсия - это остаточная стоимость объекта при прекращении
поступлений потока доходов ( или продажная стоимость объекта в
будущем).

53. Пример расчета стоимости объекта

• Покупатель приобретает в собственность недвижимость
для дальнейшей ее аренды в течение будущих трех лет с
фиксированной суммой за наем.
• В течение первого года арендная плата составляет 12 000
денежных единиц, второй год будет стоить 14 000, за
третий инвестор просит 16 000 денежных знаков.
Предполагается, что остаточная стоимость объекта
недвижимости в конце 4 года будет составлять примерно
100 000 денежных единиц.
• В задаче требуется найти текущую цену здания при
действующей ставке дисконта в 11%..

54. Решение задачи

• Первым делом требуется определить арендную плату с
учетом ставки дисконта для каждого года:
• 1 год = 12 тыс./(1+11%) = 10 810, 81 денежных единиц;
• 2 год = 14 тыс./(1+11%) ^2= 11362,71 денежных единиц;
• 3 год = 16 тыс./(1+11%) ^3= 11699,06 денежных единиц.
• Далее, согласно правилам, необходимо вычислить
стоимость реверсии, которая будет равна:
• 4 год = 100 000/(1+0.11) ^4= 65873,1 денежных единиц.
• Таким образом, PV = 10 810, 81+ 11362,71 + 11699,06 +
65873,1 = 99745,68 денежных единиц.

55. Затратный подход

Затратный подход–это совокупность методов
• стомимости объекта недвижимости, основанных на
определении
затрат,
необходимых
для
воспроизводства или замещения объекта оценки с
учетом износа и устареваний.
Воспроизводство
— это строительство точной
копии оцениваемой собственности.
Замещение — строительство объекта, имеющего
такую же функциональную полезность, но построенного
по современным стандартам, вкусам и дизайну.

56. Пример замещения кинотеатра

Пример замещения кинотеатра
Например, 50 лет назад
кинотеатры
строились
с
роскошными
люстрами,
богатой
обивкой
кресел,
мраморными
лестницами,
высокими
потолками,
просторными фойе и т.п.
У современных кинотеатров более
низкие потолки и малые фойе, что
позволяет сэкономить на затратах на
строительство и энергоснабжение.
Современный кинотеатр может иметь
лучшую акустику и более надежную
противопожарную систему. Он может
быть построен с малыми залами, что
позволяет одновременно
демонстрировать два или большее
число фильмов.

57. Общие этапы затратного подхода

58.

59. Формула

Сон = Сзу + ВС – И,
где
Сон – стоимость объекта недвижимости;
Сзу – рыночная стоимость земельного участка;
ВС – восстановительная стоимость воспроизводства
недвижимости;
И – все виды износа объекта оценки.
объекта

60. Условие задачи (затратный подход)

61. РЕШЕНИЕ: