4.2. Презентация_Лидком_У (002) - отчет об оценке 2025

1.

К-2. Конфиденциально
Заседание
Инвестиционного комитета ООО «Сбербанк Капитал»
ЛИДКОМ_управление (Т0000102_Л)
Об утверждении условий
использования результатов отчета
об оценке рыночной стоимости
права аренды помещений ТРЦ
«Зеленопарк»
Управление по работе с территориальными банками
Инициатор: Головина А. Ю., руководитель проекта
Руководитель инициатора: Хачатуров К.В., начальник Управления по
работе с территориальными банками
Версия 1.0
Дата 19.09.2025
Настоящие материалы подготовлены ООО «Сбербанк Капитал» исключительно для внутреннего использования

2.

Основная часть
Executive summary
Мнение профильных
подразделений
Лист разногласий
Общая информация по проекту
Рассмотренные сценарии
Проект решения
2

3.

Вопросы, вынесенные на рассмотрение, относятся
об Инвестиционном комитете ООО «Сбербанк Капитал».
к
компетенции
Инвестиционного
комитета
в
соответствии
с
п.
4.1.7
Положения
В целях реализации Стратегии Дефолтная/Сценарий «Управление недвижимым имуществом, реализация» по субпроекту ЛИДКОМ_Управление в
отношении Актива ТРЦ «Зеленопарк»:
ВОПРОС 1
1.1. Принять к сведению результаты проведенной оценки рыночной стоимости права аренды помещений, входящих в состав объекта ТРЦ «Зеленопарк»,
в соответствии с Приложением №1 к проекту Решения;
1.2. Утвердить условия использования результатов оценки рыночной стоимости права аренды помещений, входящих в состав объекта ТРЦ «Зеленопарк»,
в соответствии с Приложением №2 к проекту Решения.
ВОПРОС 2
Поручение ответственному исполнителю.
Требуется утверждение условий использования результатов оценки рыночной стоимости права аренды помещений, входящих в состав Объекта ТРЦ
«Зеленопарк».
Лидерство проекта: Общество
3

4.

ВОПРОС 1
Мнение служб по вопросу 1
В целях реализации Стратегии Дефолтная/Сценарий «Управление недвижимым имуществом,
реализация» по субпроекту ЛИДКОМ_Управление в отношении Актива ТРЦ «Зеленопарк» утвердить:
УПО
УОФКЗ/НФК
ЦБ
ЦНПиСС
УОФКЗ/НО
УФ
(юрид.закл.)
1.1. Принять к сведению результаты проведенной оценки рыночной стоимости права аренды
помещений, входящих в состав объекта ТРЦ «Зеленопарк», в соответствии с Приложением №1 к
проекту Решения;
(налог.закл.)
(фин.анализ)
(безопасность)
(бюджет, КПЭ)
ЦАиОР
1.2. утвердить условия использования результатов оценки рыночной стоимости права аренды
помещений, входящих в состав Объекта ТРЦ «Зеленопарк», в соответствии с Приложением №2 к
проекту Решения.
ВОПРОС 2
Мнение служб по вопросу 2
Поручить:
Ответственный исполнитель
Подразделение Ответственного
исполнителя
Курдов О.В., Начальник Управления
Поручение
Обеспечить утверждение типовых(ой) форм(ы) договоров(а) аренды
для проекта Лидком_Управление
Срок исполнения
Не позднее 14 календарных дней с момента вступления в силу
настоящего Решения
УПО
Лидерство проекта: Общество
УОФКЗ/НФК
УПО
УОФКЗ/НФК
ЦБ
ЦНПиСС
УОФКЗ/НО
УФ
(юрид.закл.)
Управление правового обеспечения
УОФКЗ/НО
УФ
Условные обозначения:
(налог.закл.)
(фин.анализ)
(безопасность)
(бюджет, КПЭ)
ЦАиОР
ЦНПиСС
Согласовано
Согласовано с
замечаниями
ЦБ
ЦАиОР
Не
согласовано
Согласование
не треб./отсут.
4

5.

Summary по проекту
7
Обязательства проекта на 31.08.2025 г.
8
Статус работы по проекту
9
Описание актива проекта
Заключения
служб
6
Сценарии.
Варианты
решения
Проект
1
5

6.

О
Наименование
проекта
ID
проекта
Руководитель проекта /
Подразделение
Тип
проекта
Лидерство
проекта
Инициатор
[рынок]
Год
входа
Год
выходаплан
ЛИДКОМ_Управление
Т0000102_Л
К.В. Хачатуров,
УРТБ
Стандартный (ТС2054)
Общество
ДРПА
2024
2026
Характеристика текущей стратегии по проекту
Описание проекта
В соответствии с Решением КПКИ № 1253§5 от 19.12.2024 ООО «Сбербанк
Капитал» (далее – Общество) привлечено к урегулированию долга КОО
«Лидком Инвестментс Лимитед» (далее – Должник) перед Сбербанк ПАО
(далее – Банк) в объеме прав (требований) на сумму 7,8 млрд руб.,
обеспеченных залогом имущественного комплекса ТРЦ «Зеленопарк»
(Солнечногорский р-н, Московская обл.)
Общество осуществляет текущее управление ТРЦ «Зеленопарк» с целью
повышения его инвестиционной привлекательности и выполнения
показателей по проекту Лидком.
Объем прав СБК: 7 834 млн руб.
Цена приобретения: 5 520 млн руб.
План возврата: 7 456 млн руб. в 1 кв.2026.
Оставление залогового имущества (ТРЦ) за кредитором в рамках
исполнительного производства.
План
возврата Сбер
7 456
млн руб.
*
План
сборов проекта
0
млн руб.
На дату послед. отчетности
Факт*
поступлений
52
млн руб.
PL текущ.года,
план в БП**
-971
млн руб.
PL текущ.года,
факт*,**
-608
млн руб.
** консолидированный ФР по МСФО, после переносов в управленческом учете
• Реквизиты Решения КПКИ ПАО Сбербанк, утвердившего Стратегию: №
1253§5 от 19.12.2024
• Вид текущей стратегии: Дефолтная
• / текущие сценарии: Управление недвижимым имуществом, реализация
• Связанные проекты: Лидком
• Стратегия выхода из проекта: Реализация имущественного комплекса
ТРЦ потенциальному инвестору, погашение задолженности перед
Банком.
Активы / имущество проекта (включая не отраженные на балансе)
Имущественный комплекс ТРЦ
«Зеленопарк»
Инвест.
Стоимость*
активов
FV
активов*
млн руб.
млн руб.
-6 142
4 881
Балансодержатель - ООО
«Сбербанк Капитал»
Кредит:
долг* (ОД+%)
Ставка
кредита
6 514
28,14
млн руб.
%
ВГО***:
долг* (ОД+%)
0
млн руб.
6
*** ВГО – внутригрупповые обороты в группе Сбер Капитал

7.

ЗАДОЛЖЕННОСТЬ ПО ПРОЕКТУ (БАЛАНСОДЕРЖАТЕЛЯ АКТИВА: ОБЩЕСТВА) ПЕРЕД СБЕРБАНКОМ
Задолженность на 31.08.2025, млн руб.
Первоначаль- Ставка по
Справочно:
ная сумма
кредиту
Задолженность
Прочее, млн
всего
кредита,
текущая, Итого, млн руб. Основной долг,
по %%, млн
млн
руб.
руб.
начислено
млн руб.
%
руб.
%%, млн руб.
Наименование
Должника
(Общество)
Дата,
номер
договора/
НКЛ
Кредитор
ООО "Сбербанк
Капитал"
НКЛ 4990
от
25.12.2024
ПАО
Сбербанк
5 520*
28,14
6 514,85
5 468
1 046,85
-
1 046,85
24.12.2026
-
-
5 520
-
6 514,85
5 468
1 046,85
-
1 046,85
-
ИТОГО:
Дата полного
погашения
кредита
ВНУТРИГРУППОВАЯ ЗАДОЛЖЕННОСТЬ ПО ПРОЕКТУ (МЕЖДУ КОМПАНИЯМИ ГРУППЫ СБЕР КАПИТАЛ)
Задолженность на текущую дату, млн руб.
Наименование
Должника
(Общество)
Наименование
Кредитора
(Общество)
Первоначальная сумма
займа,
млн руб.
Ставка по
займу, %
Итого, млн руб.
Основной долг, млн
руб.
Задолженность по
%%, млн руб.
Дата полного погашения
займа по договору
Нет
Нет
Нет
Нет
Нет
Нет
Нет
Нет
-
-
-
-
-
-
-
ИТОГО:
* Общая сумма лимита по НКЛ 6 420 млн руб.
7

8.

Планируемые мероприятия
Проведенные мероприятия и ключевые события
25.12.2024
Приобретены
права
(требования)
к
Компания
с
ограниченной ответственностью «Лидком Инвестментс
Лимитед» у ПАО «Сбербанк»
26.12.2024
Произведена оплата по договорам цессии, направлены
уведомления о цессии сторонам, подано заявление в суд о
процессуальном правопреемстве
27.03.2025
Выход на
гарантии
15.04.2025
Утверждение на ИК Общества плана мероприятий по
проекту
16.04.2025
Подано заявление об оставлении части залогового
имущества за собой по цене 5,8 млрд. руб. (без учета НДС)
16.04.2025
Произведено процессуальное правопреемство в
исполнительном производстве
25.04.2025
Заключение договора на оказание услуг управляющей
компании
19.05.202522.05.2025
Государственная регистрация перехода к ООО «Сбербанк
Капитал» прав на недвижимое имущество (различные
строения ТРЦ и земельные участки)
02.09.2025
Утверждение на ИК Общества бюджета проекта
КПА
с
корректировкой
условий
3 кв. 2025
3 - 4 кв. 2025
Мероприятия по работе с активом (включая
заключение/перезаключение договоров аренды,
сервитутов, договоров с ресурсоснабжающими
организациями)
Мероприятия по управлению имущественным комплексом
ТРЦ «Зеленопарк»
банковской
8

9.

Наименование актива: ТРЦ «Зеленопарк» (единый комплекс движимого и недвижимого имущества, товарный знак)
ОБЩАЯ ИНФОРМАЦИЯ
Наименование должника / заемщика
Причины дефолта
Стадия дефолта
Описание пула кредиторов, доля общества
и/или банка в реестре кредиторов /
кредитном портфеле
Связанность с банком, группой общества и
(или) другими заемщиками
Связанные проекты общества
Ключевое обеспечение
Описание ключевого актива
Балансодержатель актива
Описание основной деятельности, бизнес
модель (если применимо)
Активы на балансе
Акционеры/участники, бенефициары,
структура группы
Основные проблемы
Ближайшее ключевое мероприятие /
описание / дата
КОО «Лидком Инвестментс
Лимитед»
Курсовые разницы, иск Газпрома и
Транснефти, низкий уровень
заполняемости
Реализация имущества с торгов с
исполнительном производстве.
100% Банк/СБК
Нет
Нет
ТРЦ «Зеленопарк»
Торговый центр, общей площадью 126 000 кв.м., расположенный по адресу: Московская область,
Солнечногорский район, р. п. Ржавки, мкр-н.2-й
ООО «Сбербанк Капитал»
Сдача помещений в аренду
н/д
Bruce Gardner (Брюс Гарднер), Daniel Reneau (Даниэль Рено), Franck Lafeuille (Франк Лафаэль)
Рост курса (кредит в долларах США, новирован), иски Транснефти и Газпрома, низкий уровень
заполняемости
Мероприятия по управлению имущественным комплексом ТРЦ «Зеленопарк» 2-4 кв. 2025
9

10.

Слайд 12-16
Результаты оценки.
Слайд 17
Рассмотренные сценарии. Варианты решения.
Описание
базового
сценария
Предмет оценки. Детали отчета.
Заключения
служб
Слайд 11
Сценарии.
Варианты
решения
Проект
2
10

11.

ОБЩАЯ ИНФОРМАЦИЯ
Тип Объекта
Торгово-развлекательный центр
Название Объекта
ТРЦ Зеленопарк
Кадастровый номер
50:09:0060510:2944
Адрес
Московская область, городской округ Солнечногорск, рабочий поселок Ржавки, микрорайон №2,
строение 20
Акционеры/участники, бенефициары
ООО «Сбербанк Капитал»
Площадь помещения, кв. м
123 595,8
Оценщики
ООО «КОР ЭКС ПИ»
Предмет оценки
В соответствии с Договором на оказание услуг оценки №26-102-25 от 02 июля 2025 г. Оценщики
провели оценку рыночной стоимости права аренды Объекта оценки - части нежилых помещений,
входящих в состав ТРЦ «Зеленопарк».
Цель оценки
Для заключения договоров аренды
Дата оценки
02 июля 2025 г.
Результат оценки
Результатом оценки является показатель рыночной арендной платы (расчетная денежная
сумма, за которую объект недвижимости или его части могут быть сданы в аренду на дату
оценки при типичных рыночных условиях) в рублях за 1 кв. м в год с учетом
эксплуатационных расходов (ЭР), без учета коммунальных платежей (переменная арендная
плата), с пояснением о включении или не включении НДС в величину итоговой стоимости.
Заключение на отчет об оценке рыночной стоимости права аренды нежилых помещений в ТРЦ «Зеленопарк» от 05.08.2025 г.
Положительное. Результат оценки соответствует рыночным показателям.
11

12.

Рыночная стоимость права аренды Объекта оценки (с учетом ЭР, без учета коммунальных платежей, без учета НДС) по состоянию на дату
выпуска отчета об оценке составила:
12

13.

Рыночная стоимость права аренды Объекта оценки (с учетом ЭР, без учета коммунальных платежей, без учета НДС) по состоянию на дату
выпуска отчета об оценке составила:
13

14.

Рыночная стоимость права аренды Объекта оценки (с учетом ЭР, без учета коммунальных платежей, без учета НДС) по состоянию на дату
выпуска отчета об оценке составила:
14

15.

Рыночная стоимость права аренды Объекта оценки (с учетом ЭР, без учета коммунальных платежей, без учета НДС) по состоянию на дату
выпуска отчета об оценке составила:
15

16.

Рыночная стоимость права аренды Объекта оценки (с учетом ЭР, без учета коммунальных платежей, без учета НДС) по состоянию на дату
выпуска отчета об оценке составила:
16

17.

1 СЦЕНАРИЙ.
БАЗОВЫЙ (ПРЕДЛАГАЕМОЕ РЕШЕНИЕ)
2 СЦЕНАРИЙ.
АЛЬТЕРНАТИВНЫЙ «А»
УТВЕРДИТЬ УСЛОВИЯ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ
РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ
НЕ ИСПОЛЬЗОВАТЬ РЕЗУЛЬТАТЫ ОЦЕНКИ
(РАССМАТРИВАТЬ НА ИК)
Использование результатов оценки для заключения договоров аренды
(в т.ч. дополнительных соглашений к текущим договорам аренды) без
последующего вынесения на ИК при условии, что основные параметры
договора аренды составляют сумму не менее утвержденных
минимальных границ диапазона рыночной стоимости, что подтверждено
ответственным сотрудником УОФКЗ
Вынесение договоров аренды (в т.ч. дополнительных соглашений к
текущим договорам) на ИК ООО «Сбербанк Капитал»
Арендная плата (согласно договору аренды) = Базовая арендная плата + Плата за обслуживание (ЭР) + Плата за маркетинг (ЭР) + Переменная
арендная плата (коммунальные платежи), с пояснением о включении или не включении НДС в величину итоговой стоимости
Оптимизация и ускорение процессов в рамках заключения договоров
аренды, минимизация трудозатрат
-
-
Значительное увеличение сроков заключения договоров аренды
-
-
Отчетом об оценке ООО «КОР ЭКС ПИ» установлено минимальное и максимальное значение рыночной арендной платы, за которую объект
недвижимости или его части могут быть сданы в аренду при типичных рыночных условиях в рублях за 1 кв. м в год с учетом эксплуатационных
расходов, без учета Переменной арендной платы (коммунальные платежи), без учета НДС. В отношении Отчета получено положительное
заключение УОФКЗ/НО. Считаем целесообразным использование результатов оценки при заключении договоров арены и дополнительных
соглашений к ним.
С целью оптимизации процессов в рамках заключения договоров аренды и дополнительных соглашений к ним, учитывая заключение УОФКЗ/НО считаем
целесообразным использование базового сценария.
* На дату расчета
17

18.

Слайд 20-26
Проект решения
Сценарии.
Варианты
решения
Основные параметры договора аренды
Заключения
служб
Слайд 19
Описание
базового
сценария
Проект
3
18

19.

№
Основные параметры договора аренды
Допустимые (утверждаемые) значения
1
Арендная
плата
с
учетом
эксплуатационных
расходов, без учета коммунальных платежей
(переменная арендная плата), без учета НДС
Не менее минимальной границы диапазона рыночной стоимости в соответствии с
результатами оценки
2
Переменная арендная плата
По показаниям приборов учета, в соответствии с выставленным арендодателем счетом
(не требует согласования УОФКЗ)
3
% от товарооборота
В соответствии с данными аналитических компаний
4
Для новых договоров - ежегодная
(показатель корректировки)
5
Для новых договоров - арендные каникулы (период
работ арендатора) до даты начала коммерческой
деятельности
Не более 6 мес.
6
Основание для заключения договора/договоров
аренды части нежилых помещений, входящих в
состав ТРЦ «Зеленопарк»
Заключение договора/договоров аренды части нежилых помещений, входящих в
состав
ТРЦ
«Зеленопарк»,
включая
дополнительные
соглашения
к
ним,
осуществляется в соответствии с порядком согласования, подписания и регистрации
договорной документации ООО «Сбербанк Капитал», утвержденным Приказом № 1303
от 30.07.2025 на основании положительного заключения УОФКЗ, подтверждающего
соответствие основных параметров договора, указанных в п.п. 1-5 настоящего
Приложения, допустимым значениям (положительное заключение УОФКЗ и настоящее
Решение размещаются дополнительно в БД СЭД в составе документов необходимых
для
визирования
договора/договоров)
без
принятия
отдельного
решения
Инвестиционным комитетом ООО «Сбербанк Капитал».
7
Основание для вынесения вопроса о передаче в
аренду части нежилых помещений, входящих в
состав ТРЦ «Зеленопарк», на Инвестиционный
Комитет ООО «Сбербанк Капитал»
Заключение УОФКЗ, подтверждающее несоответствие основных параметров договора,
указанных в п.п. 1-5 выше, допустимым значениям
индексация
В соответствии с прогнозным темпом роста ставок согласно Inputs Банка
* Действуют в течение 6 календарных месяцев с даты выпуска 02 июля 2025 г. Отчета об оценке.
19

20.

Сценарий 1 (базовый)
№ Формулировка решения
1.
В целях реализации Стратегии Дефолтная/Сценарий «Управление недвижимым имуществом, реализация» по субпроекту ЛИДКОМ_Управление в отношении Актива
ТРЦ «Зеленопарк»:
1.1. Принять к сведению результаты проведенной оценки рыночной стоимости права аренды помещений, входящих в состав Объекта ТРЦ «Зеленопарк», в
соответствии с Приложением №1 к Проекту решения;
1.2. Утвердить условия использования результатов оценки рыночной стоимости права аренды помещений, входящих в состав Объекта ТРЦ «Зеленопарк», в
соответствии с Приложением №2 к Проекту решения.
Поручить:
2.
Ответственный исполнитель
Подразделение
Ответственного исполнителя
Курдов О.В., Начальник Управления
Поручение
Утвердить типовую(ые) форму(ы) договора(ов) аренды для проекта Лидком_Управление
Срок исполнения
Не позднее 14 календарных дней с момента вступления в силу Решения
Управление правового обеспечения
20

21.

Сценарий 1 (базовый)
№ Формулировка решения
Приложение №1 к Проекту Решения. Результаты оценки.
21

22.

Сценарий 1 (базовый)
№ Формулировка решения
Приложение №1 к Проекту Решения. Результаты оценки.
22

23.

Сценарий 1 (базовый)
№ Формулировка решения
Приложение №1 к Проекту Решения. Результаты оценки.
23

24.

Сценарий 1 (базовый)
№ Формулировка решения
Приложение №1 к Проекту Решения. Результаты оценки.
24

25.

Сценарий 1 (базовый)
№ Формулировка решения
Приложение №1 к Проекту Решения. Результаты оценки.
25

26.

Сценарий 1 (базовый)
№ Формулировка решения
Приложение №2 к Проекту Решения. Условия использования результатов оценки, указанных в Приложении № 1 к проекту Решения.
№
Основные параметры договора аренды
Допустимые (утверждаемые) значения
1
Арендная плата с учетом эксплуатационных расходов,
без учета коммунальных платежей (переменная
арендная плата), без учета НДС
Не менее минимальной
результатами оценки.
2
Переменная арендная плата
По показаниям приборов учета, в соответствии с выставленным арендодателем счетом (не
требует согласования УОФКЗ).
3
% от товарооборота
В соответствии с данными аналитических компаний.
4
Для новых договоров (показатель корректировки)
5
Для новых договоров - арендные каникулы (период
работ арендатора) до даты начала коммерческой
деятельности
Не более 6 мес.
6
Основание
для
заключения
договора/договоров
аренды части нежилых помещений, входящих в состав
ТРЦ «Зеленопарк»
Заключение договора/договоров аренды части нежилых помещений, входящих в состав
ТРЦ «Зеленопарк», включая дополнительные соглашения к ним, осуществляется в
соответствии с порядком согласования, подписания и регистрации договорной
документации ООО «Сбербанк Капитал», утвержденным Приказом № 1303 от 30.07.2025 на
основании положительного заключения УОФКЗ, подтверждающего соответствие основных
параметров договора, указанных в п.п. 1-5 настоящего Приложения, допустимым
значениям (положительное заключение УОФКЗ и настоящее Решение размещаются
дополнительно в БД СЭД в составе документов необходимых для визирования
договора/договоров) без принятия отдельного решения Инвестиционным комитетом ООО
«Сбербанк Капитал».
7
Основание для вынесения вопроса о передаче в
аренду части нежилых помещений, входящих в состав
ТРЦ «Зеленопарк», на Инвестиционный Комитет ООО
«Сбербанк Капитал»
Заключение УОФКЗ, подтверждающее несоответствие основных параметров договора,
указанных в п.п. 1-5 настоящего Приложения допустимым значениям.
ежегодная
индексация
границы диапазона
рыночной стоимости в соответствии с
В соответствии с прогнозным темпом роста ставок согласно Inputs Банка.
26

27.

Описание
базового
сценария
Слайд 28
Заключения
служб
Лист разногласий
Сценарии.
Варианты
решения
Проект
4
27

28.

Заключения служб и сведения о разногласиях на проект решения
Подразделение
Заключение
Юридическое
подразделение
(УПО)
● Согласовано
УОФКЗ /
Направление
фин.контроля (НФК)
● Согласовано
УОФКЗ /
Направление оценки
(НО)
● Согласовано
Подразделение
безопасности
(ЦБ)
Налоговое
подразделение
(ЦНПиСС)
● Согласовано
Управление
финансов (УФ)
● Согласовано
Центр анализа и
оценки рисков
(ЦАиОР)
● Согласовано
Согласование не
требуется
Замечания/ выявленная информация
Комментарии Инициатора
Примечание: в обязательном порядке отразить суть
замечаний
Примечание:. В обязательном порядке отразить : учтено в
проекте решения, выносится разногласиями и обоснование
Примечание: при наличии негативной информации
отразить данные из Заключения ПБ
28
28