CESA - Михаил Швецов

1.

Как превратить
квадратные метры в
управляемую доходность:
системный подход к
HoReCa-объектам
Спикер – Михаил Швецов

2.

Михаил Швецов
– Основатель и СЕО Mirotel Management – берем отели
и базы отдыха в управление
Основная идея нашей УК вокруг прибыли и как
докрутить уже имеющиеся конверсии и заработать
больше достаточно быстро!
– Соавтор книги «Наследник» вместе с отцом, про
преемственность в семейном бизнесе! Лучшая книга
года про преемственность 2025!
– Совладелец РРК Мирополис в Академгородке
(рестораны Коробок и Tom Yum Bar, киберспортивный
клуб CyberX и VR арена Zaga Game и отель 4*
Миродом)
– Наставник в теме менеджмента и маркетинга
– Старший преподаватель по Цифровому маркетингу в
НГУ

3.

Все задания и знания на одном слайде
● Перераспределить функции в команде;
● Обозначить функции, которые пока никто не решает (даже
вы);
● Переделайте подход к формулированию задач;
● Сформулируйте более точную крутую задачу для команды;
● Расскажите им про бутылочные горлышки.

4. Мой телеграмм-канал «Ключевой элемент»

5.

6.

Концепция
Почему эта тема важна сейчас:
→ рынок недвижимости и HoReCa
стал единым организмом —
инвестиции, эксплуатация,
выручка.
→ Неважно, что строишь — важно,
как ты потом на этом
зарабатываешь
→ Сейчас любой апарт-отель
объединен с рестораном и
дополнительными точками
притяжения.
→ Котловановый метод расчета
доли прибыли. Их может быть
несколько!

7.

Как выбрать апарт-отель для
покупки?

8.

Иллюзии
Где девелоперы врут?
Доходность за месяц (без указания
кв м)
Доходность за месяц (без
договора, оферты, конкретики)
Гарантированная доходность (Nлет)
Рост цен (капитализации)
Заключенный договор с управляющей
компанией (с именем)
Сроки реализации
Проблема отелей до 50 номеров и
более 200 номеров.
Отель у девелопера окупается за
12-18 лет, но он вам продал и еще
на вас заработал

9.

Преимущества отеля перед сдачей квартиры или
апартамента
Посуточная аренда приносит 200+ тысяч
рублей
Аренда ежемесячная за 24 кв м = 30-50
тысяч
За счет этой дельты и планируют
зарабатывать отели.
Ключевая метрика – доход на кв м в месяц
Идеально (Москва-Питер) = 3500-5500 в
месяц на кв м, то есть средняя около 4000
рублей на кв м. В Новосибирске эта цифра
ближайшие годы вряд ли будет выше 2500, а
следовательно пиковая доходность – 50
тысяч рублей на 24 кв м.
Около 88 тысяч в месяц в среднем по году
и не в первый год.

10.

Суть бизнес модели
База для расчета:
100 номеров (все что больше 200 номеров в
Новосибирске – выше стандартных бизнес
моделей в отелях)
50% загрузка в первый год, 60% - второй
год, 75% - третий год.
Средний тариф на апартамент в 2026 году в
сегменте 4 звезды (5500-8000 рублей) –
средний 6500 рублей.
Итого потенциал выручки в первый год 115120 млн; второй – 155-160 млн; третий –
205 млн.
Без ресторана, аренды и тд.

11.

А теперь расходы
Итого потенциал выручки в первый год 115120 млн; второй – 155-160 млн; третий –
205 млн.
Без ресторана, аренды и тд.
Команда с налогами – 50 человек - 5 млн
в месяц – 48 млн в год
Расходники – 6 млн в год
Коммунальные расходы и эксплуатация =
4,2 млн + 3,6 в год = 7,8 млн
Маркетинг и комиссии = 10 млн в год
Административные и прочие расходы – 3,6
млн в год
Налоги – 2 млн в год (не менее)
80 миллионов

12.

А теперь расходы (которые забывают)
Итого потенциал выручки в первый год 115120 млн; второй – 155-160 млн; третий –
205 млн.
Без ресторана, аренды и тд.
80 млн расходов.
Но….
Эквайринг – 1,5 млн
Развитие – 1 млн
Расходники хоз часть – 1 млн
Прачечная – 5 млн
Уборка общих зон и расходники – 2 млн
Найм – 0,5 млн
Прочее – 3 млн
Турналог (1-5% с оборота) – потенциал 1-5
млн в год
= 94 млн
Вознаграждение УК = 5-10% выручки = 6-12
млн

13.

Делим прибыль
Итого потенциал выручки в первый год 115120 млн; второй – 155-160 млн; третий –
205 млн.
Без ресторана, аренды и тд.
Расходы в первый год – 105 млн расходов.
В первый год заработали 10-15 млн на 100
номеров, то есть по 100-150 тысяч за
первый год! Не за месяц
10 тысяч в месяц

14.

Выводы
Итого потенциал выручки в первый год 115120 млн; второй – 155-160 млн; третий –
205 млн.
Без ресторана, аренды и тд.
105 млн расходов.
В первый год заработали 10-15 млн на 100
номеров, то есть по 100-150 тысяч за
первый год! Не за месяц
Хорошая УК может постараться дать 25-30
тысяч в месяц в Новосибирске в первый
год. И даже в самом лучше месте вряд ли
это будет выше 60-70 тысяч на 24 кв м.

15.

Выводы 2.0
Итого потенциал выручки в первый год 115120 млн; второй – 155-160 млн; третий –
205 млн.
Без ресторана, аренды и тд.
120 млн расходов.
GOP = GROSS OPERATION PROFIT => 30%
В второй год заработали 35-40 млн на 100
номеров, то есть по 350-400 тысяч за
первый год! Не за месяц
Это уже по 33 тысячи в месяц
Отсюда еще налоги отнять.

16.

Выводы 3.0
Риски
Плохая УК
Нестабильные платежи
Непонятная система контроля
Порча имущества на УК или на собственнике
Долгая раскрутка
Возможности
Может быть повезет с УК (крутой результат
при низкой доходности)
Делегирована рутина
Раскрутка быстрее
Удачная локация, то можно выйти на 60-80
тысяч в краткосрочной аренде на 30 кв м,
вместо 40-50 тысяч на долгосрочной.
Доход через рост капитализации

17.

Где же прибыль?
После третьего года работы!
И либо она очень высокая, либо она в
нуле, потому что не повезло!

18.

Есть проекты от которых все УК отказываются – читаем – нет
до сих пор договора!
Иначе об этом бы объявили!
Это очень многое значит про
здание, подход девелопера и
проблемы проекта.

19.

Как на этом зарабатывать?
Гибридные объекты: отель + коворкинг + конференц-залы +
апартаменты + общие зоны (рестораны, развлечение и тд).
Управлять опытом гостя и на этапе проектирования снижать
стоимость последующего содержания.
Инвестировать не только в бетон, но и в смысл, бренд и
команду.
Разные ценовые форматы.

20.

Как на этом зарабатывать?
Попасть в боль, потребность, желание и
пустую нишу на рынке.
Кейс – Мирополис Академгородок.
Семейно-развлекательный комплекс
Рестораны + Развлечения
Киберарена:
Франшизы CyberX компьютерный клуб
Франшиза VR арена Zaga Game
Франшиза Пол это лава
Рестораны:
Франшиза Коробок (гастробар)
Франшиза Tom Yum Bar (паназиатский
ресторан)
В будущем:
Банкетный холл

21. Мой телеграмм-канал «Ключевой элемент»