Сделки с несовершеннолетними (недееспособными) лицами

1.

СДЕЛКИ
С НЕСОВЕРШЕННОЛЕТНИМИ
(НЕДЕЕСПОСОБНЫМИ) ЛИЦАМИ
Особенности проведения сделок с приобретением и
отчуждением
имущества
недееспособных
и
несовершеннолетних
граждан
Практика г. Тюмени

2.

Нормативная база:
1.
2.
3.
4.
Гражданский кодекс РФ;
Семейный кодекс РФ;
ФЗ «Об опеке и попечительстве» от 24.04.2008 N 48-ФЗ;
Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество
и сделок с ним» от 13.07.2015 N 218-ФЗ

3.

Понятие несовершеннолетний:
Согласно Семейному и Гражданскому
Малолетние (до 14 лет) (ст. 28 ГК РФ)
кодексам,
несовершеннолетними
считаются
лица,
не
достигшие
18
лет.
Полная недееспособность: До 6 лет.
Частичная дееспособность (6-14 лет): Могут самостоятельно совершать:
○
Мелкие бытовые сделки (покупка еды, тетрадей).
○
Сделки, направленные на безвозмездное получение выгоды (подарки).
○
Распоряжаться средствами, данными законными представителями.
Сделки: Все остальные сделки совершают законные представители (родители, опекуны, усыновители).
Несовершеннолетние (с 14 до 18) (ст. 26 ГК РФ)
Самостоятельные действия:
○
Распоряжаться своим заработком, стипендией, иными доходами.
○
Осуществлять права автора произведений.
○
Вносить вклады в банки и распоряжаться ими.
Сделки: Совершаются с письменного согласия законных представителей (родителей, усыновителей, попечителей).
Дееспособность
Закон определяет возможность получения ребенком, не достигшим 18 лет, полной дееспособности (эмансипация) с вытекающими
правами и обязанностями при:
· заключении брака. Гражданин сохраняет этот статус даже после его расторжения;
· работе в рамках трудового соглашения (контракта) или осуществления предпринимательской деятельности.

4.

Понятие недееспособного лица:
лица, не способные самостоятельно осуществлять свои гражданские права и обязанности вследствие глубоких
нарушений психики, обусловленных психической болезнью или слабоумием.
Гражданин, который вследствие психического расстройства не может понимать значения своих действий или
руководить ими (ст. 29 ГК РФ)
Гражданский кодекс (ссылка на статью)
Гражданин может быть признан
недееспособным только в
судебном порядке!!!

5.

Основные особенности сделок с несовершеннолетними
(если ребенок является продавцом)
Нотариальная форма
договора купли-продажи
Получение предварительного
разрешения органа опеки для
совершения сделки

6.

Формы отчуждения имущества
несовершеннолетнего (недееспособного)
гражданина:
-
ПРОДАЖА ИМУЩЕСТВА - только в нотариальной форме
УСТУПКА ПРАВ И ОБЯЗАННОСТЕЙ ПО ДОГОВОРУ ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ - простая
письменная форма.

7.

Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства
совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том
числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в
безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих
подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других
действий, влекущих уменьшение имущества подопечного
Распоряжение имуществом подопечного
Гражданский кодекс РФ

8.

Предварительное разрешение органов опеки и
попечительства требуется на:
сделки по отчуждению, в том
числе обмену или дарению
имущества подопечного
сдача имущества
несовершеннолетнего в
аренду, в безвозмездное
пользование или в залог
если используются
денежные средства ребенка
при покупке
сделки, влекущие отказ от
принадлежащих подопечному
прав (например отказ от
покупки комнаты в
коммунальной квартире),
раздел его имущества или
выдел из него долей

9.

Правовые последствия совершения сделки без предварительного
разрешения ООиП либо без соблюдения обязательных условий и
указаний, предусмотренных в разрешении ООиП
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные
интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна.
Ничтожная сделка – это сделка, которая недействительна независимо от признания ее таковой судом, с
момента ее совершения и не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее
недействительностью.
Последствия недействительности сделки заключаются в том, что каждая из сторон обязана возвратить другой все
полученное по сделке.

10.

Запрет на совершение сделок
В соответствии с п.3 ст. 37 ГК опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе
совершать сделки с подопечными, за исключением передачи подопечному имущества в качестве дара или в
безвозмездное пользование.
С учетом ст. 28 ГК, а также ст. 60 СК названное требование закона распространяется и на случаи участия в
сделке родителей несовершеннолетних детей в качестве их законных представителей.
продать квартиру, принадлежащую
малолетнему гражданину, за которого действует его мать, родителям матери или иным
близким
её
родственникам.
Согласно данной норме невозможно, к примеру,
Пример: для получения приказа органов опеки родители решили продать объект
недвижимости своему сыну (как встречный вариант), чтобы не оплачивать госпошлину за
договор дарения (это прямо противоречит закону!)

11.

Для получения разрешения органа опеки
необходимо выделить долю ребенку взамен
продаваемого жилья путем:
Покупка нового жилья
Практика Органов опеки г. Тюмень
Дарение доли в
имеющемся жилье
Доля ребенка во встречном объекте должна быть не меньше продаваемой по квадратуре и цене.
! Но , минимальная доля 6 кв.м. должна быть соблюдена обязательно
Зачисление денег на счет
В порядке расчетов должен быть указан счет (открытый на имя
несовершеннолетнего) и денежные средства (сумма не меньше,
чем прописано в приказе органов опеки) должны быть
зачислены на счет несовершеннолетнего в день сделки

12.

Особенности получения разрешения органов опеки на
проведение сделки по продаже имущества
в 2025 г.
(практика города)
Если взамен доли в продаваемом объекте, мы выделяем доли ребенку в имеющемся имуществе (по
Договору дарения), который находится в ипотеке (залоге Банка), органы опеки требуют закрыть
ипотеку во встречном объекте за счет средств, полученных с продажи объекта
Если взамен доли в продаваемом объекте, мы покупаем другое имущество, в том числе за счет
ипотечных средств, то первоначальный взнос должен быть не меньше суммы продажи объекта
Пример: продаем квартиру за 5 000 000 р., доля ½, т.е. 2 500 000 р. - стоимость доли, взамен покупаем квартиру с
ипотечными средствами за 6 000 000, из которых 4 000 000 р. ипотека, 2 000 000 р. ПВ, при таких расчетах опека
откажет в приказе, необходимо увеличить ПВ на 500 000 р. до 2 500 000 р.

13.

Документы для получения разрешения на
продажу от органа опеки
Заявление по форме органа опеки
Свидетельство о рождении или паспорт ребенка
Паспорт родителей / приказ о назначении опекуна
Место регистрации ребенка
Документы, подтверждающие права ребенка на продаваемое жилье
(выписка ЕГРН , свидетельство о регистрации)
Предварительный договор купли-продажи на продаваемое
жилье (делают юристы Этажей)
Документы на покупаемое жилье (предварительный договор на
покупку также делают юристы Этажей) / или жилье, в котором
будут дарить долю, делает нотариус
*Заявление подается в органы опеки по месту регистрации ребенка
*В некоторых регионах нельзя подать документы через Госуслуги, только МФЦ или напрямую в Органы опеки

14.

15.

Пример приказа (покупка встречки в ипотеку с ПОСЛЕДУЮЩИМ ОФОРМЛЕНИЕМ)

16.

17.

Инструкция по подаче заявления
через Госуслуги

18.

В каких случаях может быть отказ органов
опеки на совершение сделки?
Нет согласия второго законного представителя. Один из родителей или опекунов отказывается от
сделки. По закону, продать недвижимость можно, только если все участники сделки согласны с ней. Интересы
ребенка представляют оба родителя или опекуна, поэтому нужно согласие родителей на продажу квартиры
несовершеннолетнего или его доли.
Встречное жилье хуже продаваемого (аварийное, нет коммуникаций)
Покупаемое жилье недостроено (практика некоторый регионов - запрет выделения долей в объекте по
ДДУ, по г. Тюмень - практика положительная)
Несоответствии по площади / стоимости продаваемому жилью (Если родители решили купить
меньшее по площади жилье и выделить такую же долю, как и раньше, например, ½, органы опеки обяжут их
выделить большую долю. По закону, метраж собственности ребенка не может уменьшаться.
Например: родители Маши продают квартиру площадью 90 м². У каждого — по ⅓ доли, то есть каждый владеет
30 м². После они покупают новую квартиру площадью 75 м². В этом случае родители обязаны выделить долю,
равную не меньше 30 м² — сколько было в предыдущей квартире. То есть Маша получит ⅖ от жилья.
Отсутствует согласие банка на залог детских долей (если встречное жилье находится в
обременении в виде ипотеке, а мы хотим подарить доли в нем, необходимо согласие банка на выделение долей
детям, Сбербанк - единственный банк, который разрешает выдел долей в залоговом объекте).

19.

Основные особенности сделок с несовершеннолетними
(если ребенок является покупателем)
Сделка не подлежит нотариальному
удостоверению, если со стороны
продавца нет нотариального элемента
Если при приобретении Объекта используются денежные
средства, размещенные на счете ребенка (например
Выплата/ деньги с продажи), требуется согласие
органов опеки на снятие денег со счета на покупку. В
данном случае необходимо выделить долю ребенку в
Объекте соразмерно используемым деньгам.
Оформляется предварительный договор с указанием
суммы и номера счета.

20.

Ответы на популярные вопросы
Могут ли родители продать квартиру несовершеннолетнему ребёнку
Нет, согласно ГК РФ, возмездные сделки между родителями (усыновителями, опекунами) и несовершеннолетними детьми
(подопечными) запрещены. То есть купить квартиру у ребёнка тоже не получится.
Можно ли продать квартиру, подаренную ребёнку
Можно. Для проведения сделки также потребуется получить разрешение органов опеки. Условия те же — предоставление в
собственность несовершеннолетнего равнозначного жилья и/или перечисление средств на его счёт.
Как продать квартиру, в которой прописаны дети
Если несовершеннолетний прописан в квартире, но не имеет права собственности на неё, для продажи не требуется разрешение опеки.
После снятия с учёта ребёнка нужно зарегистрировать по новому месту жительства в течение 7 дней. Дети в возрасте до 14 лет должны
быть прописаны по тому же адресу, что и родители.

21.

БЛАГОДАРЮ ЗА ВНИМАНИЕ!