Опека и попечительство

1. ОПЕКА И ПОПЕЧИТЕЛЬСТВО

Вопросы, связанные с продаже долей несовершеннолетних,
недееспособных. Получение предварительного
разрешения в органах опеки и попечительства

2. Каким законом регулируется деятельность органов опеки и попечительства?

КАКИМ ЗАКОНОМ РЕГУЛИРУЕТСЯ
ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ ОРГАНОВ ОПЕКИ И
ПОПЕЧИТЕЛЬСТВА?
• Федеральный закон "Об опеке и попечительстве" от 24.04.2008 N 48-ФЗ
• Приказ департамента труда и социальной поддержки населения
Ярославской области от 29 июня 2012 г. N 81-12 "Об утверждении
Административного регламента« (по предоставлению государственной
услуги "Выдача органами опеки и попечительства предварительного
разрешения на совершение сделок с имуществом недееспособных, не
полностью дееспособных совершеннолетних граждан»)

3. Когда необходимо разрешение органов опеки?

КОГДА НЕОБХОДИМО РАЗРЕШЕНИЕ
ОРГАНОВ ОПЕКИ?
Разрешение требуется в отношении сделок с недвижимостью:
● у которого собственником (или одним из собственников) является
несовершеннолетний или недееспособный (ограниченно дееспособный);
● в котором проживает находящийся под опекой или попечительством
ребенок или взрослый, если продажа жилого помещения скажется на его
интересах (п. 4 ст. 292 ГК РФ);
Единственный случай, когда нельзя обойтись без разрешения органов опеки на
сделку – это когда прописанный в жилье ребенок находится под опекой или
остался без попечения родителей. Во всех остальных ситуациях дети,
зарегистрированные в квартире, проблемы не представляют.
● Сделок с движимым имуществом ребенка или находящегося под опекой
(попечительством) взрослого.

4. Когда необходимо разрешение органов опеки?

КОГДА НЕОБХОДИМО РАЗРЕШЕНИЕ
ОРГАНОВ ОПЕКИ?
Разрешение требуется в следующих случаях:
● продать недвижимость, которой владеет ребенок;
● отдать в залог имущество ребенка;
● сдать внаем, в аренду или в безвозмездное пользование недвижимость ребенка;
● обменять имущество ребенка или муниципальное жилье, в котором он проживает;
● отказаться от преимущественного права покупки доли в квартире, в которой есть доля ребенка;
● отказаться от наследства от имени ребенка;
● выделить доли из имущества ребенка;
● отказаться от участия в приватизации жилья, в котором ребенок проживает в качестве нанимателя
или члена семьи нанимателя;
● совершать другие сделки, которые уменьшают имущество ребенка, или тратить его деньги — за
исключением причитающихся алиментов, пенсий и пособий.
* Для доверенности от ребенка необходимо также получить разрешение опеки.

5. Кто совершает сделки от имени несовершеннолетнего?

КТО СОВЕРШАЕТ СДЕЛКИ ОТ ИМЕНИ
НЕСОВЕРШЕННОЛЕТНЕГО?
• Если собственнику еще нет 14 лет, он считается малолетним. В этом случае все
вопросы с недвижимостью решают его законные представители — родители, опекуны
или усыновители. Именно они совершают сделку от имени ребенка — в договоре
купли-продажи продавцом выступает один из родителей.
• Если собственнику от 14 до 18 лет, он считается частично дееспособным и совершает
сделки с недвижимостью с письменного согласия законных представителей —
родителей, усыновителей или попечителей. В этом случае стороной договора будет не
законный представитель, а сам ребенок. (Основание: ст. 26 ГК РФ)
• Если ребенка признали эмансипированным, то возрастной порог снижается —
распоряжаться недвижимостью можно раньше, с 16-18 лет. Орган опеки или суд
признает ребенка эмансипированными, когда он:
1. вступил в брак — здесь возраст зависит от региона;
2. устроился на работу с трудовым договором — с 16 лет. (Основание ст. 21 ГК РФ)

6. Куда обращаться?

КУДА ОБРАЩАТЬСЯ?
Разрешение на продажу жилья получают по месту жительства
несовершеннолетнего собственника в территориальном отделе опеки и
попечительства по предварительной записи.

7. Кто должен быть заявителем?

Подать
заявление по
доверенности
нельзя!
КТО ДОЛЖЕН БЫТЬ ЗАЯВИТЕЛЕМ?
Собственник имущества
Ребенок до 14 лет
Взрослый, признанный судом недееспособным
Ребенок старше 14 лет
Взрослый, признанный судом ограниченно
дееспособным
Кто подает заявление
родители ребенка (единственный родитель ребенка)
опекуны (единственный опекун), приемные родители
(единственный приемный родитель)
представитель организации для детей-сирот, в
которую помещен ребенок
представитель организации социального
обслуживания, в которую помещен человек
ребенок старше 14 лет с письменного согласия обоих
родителей (единственного родителя)
ребенок старше 14 лет с письменного согласия обоих
или единственного законного представителя
(попечителя, приемного родителя, представителя
организации для детей-сирот)
взрослый, признанный судом ограниченно
дееспособным, с письменного согласия
единственного или обоих законных представителей
Кто подписывает заявление
Заявление подписывает единственный или оба
законных представителя. Ребенок в возрасте от 10 до
14 лет пишет собственное мнение. Все в присутствии
сотрудника.
Личное присутствие второго представителя
обязательно. Если один из представителей не может
лично присутствовать при подаче заявления, тогда
необходимо предоставить нотариальное согласие.
Заявление подписывает сам ребенок/ограниченно
дееспособный. Единственный или оба законных
представителя дают согласие в присутствии
сотрудника.
Личное присутствие второго представителя
обязательно. Если один из представителей не может
лично присутствовать при подаче заявления, тогда
необходимо предоставить нотариальное согласие.

8. Срок рассмотрения заявления в органах опеки

СРОК РАССМОТРЕНИЯ ЗАЯВЛЕНИЯ В
ОРГАНАХ ОПЕКИ
Органы опеки рассматривают документы в течение 15 дней после того, как
примут заявление.
В Ярославле, по общему правилу, заявление с документами приносят в
опеку в понедельник. Комиссия, на которой принимают решение, проходит
каждый четверг. В следующую пятницу можно забирать документы.

9. Условия продажи

УСЛОВИЯ ПРОДАЖИ
• Приобретение нового жилья
• Выделение доли в другом объекте (по дарению) + зачисление денежных
средств на детский счет (снятие денег с согласия ООиП, до 1 млн без
отчетности)
Перевыделяемая доля должна быть не меньше той, которая была в
продаваемом объекте по площади и рыночной стоимости. Но в некоторых
случаях могут пойти на уступки по цене.

10. Какое предварительное разрешение органов опеки может быть?

КАКОЕ ПРЕДВАРИТЕЛЬНОЕ РАЗРЕШЕНИЕ
ОРГАНОВ ОПЕКИ МОЖЕТ БЫТЬ?
• Бессрочным, тогда документ действителен до востребования;
• С четким сроком, который будет указан в разрешении (в некоторых регионах
он определен законом субъекта РФ. Например, в разрешении может быть
написана дата, до которой должны пройти сделки), или срок — два месяца с
момента выдачи разрешения.
Если в установленный срок не удалось провести сделку, всю процедуру
придется пройти заново.
Если опека откажет в сделке, родители получат мотивированное решение.
Если родитель не согласен с решением опеки, то предварительное разрешение,
и отказ можно оспорить в суде.

11. Могут ли органы опеки дать предварительное разрешение на продажу квартиры, где собственником/ сособственником является

М О Г У Т Л И О Р ГА Н Ы О П Е К И Д АТ Ь П Р Е Д В А Р И Т Е Л Ь Н О Е
РА З Р Е Ш Е Н И Е Н А П Р ОД А Ж У К В А Р Т И Р Ы , ГД Е С О Б С Т В Е Н Н И КО М /
С О С О Б С Т В Е Н Н И КО М Я В Л Я Е Т С Я Н Е С О В Е Р Ш Е Н Н О Л Е Т Н И Й С
ПОСЛЕДУЮЩИМ ПРИОБРЕТЕНИЕМ НОВОСТРОЙКИ?
Иногда на практике разрешают покупать новостройку со стадией
готовности 70%. Но сейчас в основном отказывают, и это правомерно.

12. Может ли опека разрешить ухудшения жилищных условия ребенка?

МОЖЕТ ЛИ ОПЕКА РАЗРЕШИТЬ
УХУДШЕНИЯ ЖИЛИЩНЫХ УСЛОВИЯ
РЕБЕНКА?
Опека разрешит ухудшить жилищные условия ребенка-собственника только в
исключительных обстоятельствах:
• -Когда у ребенка состояние, при котором нельзя жить в квартире. Например, при
аллергических реакциях, хронических заболеваниях и врожденных патологиях. В этих
случаях можно купить жилье хуже проданного. Допустим, поменять квартиру рядом с
промышленной зоной на частный дом меньшей площади в деревне.
• Ребенок нуждается в специализированном учреждении. Это может быть школа-интернат,
коррекционная школа, лицей закрытого типа или иное другое учреждение, которого нет
в городе. Семья может продать квартиру, купить новое жилье в другом городе и
выделить в нем долю несовершеннолетнему. В этом случае органы опеки допускают
незначительное ухудшение жилищных условий.
Следует принять во внимание, что орган опеки и попечительства будет в
индивидуальном порядке рассматривать поступившее заявление на отчуждение
доли/долей/ объекта, где есть несовершеннолетний и принимать решение о выдаче
предварительного разрешения с учетом конкретных обстоятельств дела.

13. Форма сделки с участием несовершеннолетнего

ФОРМА СДЕЛКИ С УЧАСТИЕМ
НЕСОВЕРШЕННОЛЕТНЕГО
Любые сделки, где собственником-продавцом выступает ребенок (недееспособный),
обязательно удостоверяются нотариусом. Сделки, где ребенок покупает квартиру,
удостоверять у нотариуса необязательно. (Основание: ч. 2 ст. 54 ФЗ «О государственной
регистрации недвижимости», ГК РФ).
• После 14 лет ребенок сам подписывает документы, поэтому он должен присутствовать
на сделке. До этого возраста дети могут не участвовать.
• В договоре обязательно отражают условия, которые прописаны в разрешении органов
опеки.
• После проведения и государственной регистрации сделки, необходимо подтвердить
опеке, что родители выполнили обязательства, которые указаны в предварительном
разрешении.
• У нотариуса в один день проводятся две сделки сразу (продажа+покупка/дарение).

14. ДОКУМЕНТЫ

Смотреть чек-лист

15. СПАСИБО ЗА ВНИМАНИЕ!