Анализ рынка недвижимости новостроек в Туле

1.

Р ы н о чн ы й а н а л из 2 0 2 5 - 2 0 2 6
Анализ рынка
недвижимости
новостроек в Туле
Комплексное исследование рынка жилищного
строительства: тенденции, цены, ключевые игроки и
перспективы развития
Население
ЖК в стройке
~1,500 чел. 155 объектов
Квартир в продаже
29 000
Март 2026

2.

Н а вигация
Содержание
01
03
05
07
09
Обзор рынка новостроек Тулы
Ключевые показатели и общая картина
Объёмы строительства
Предложение и структура рынка
География застройки
Анализ по районам Тулы
Ипотечное кредитование
Условия и программы
Риски и вызовы рынка
Ключевые проблемы
02
04
06
08
10
Динамика цен
Тенденции 2024–2025 годов
Ключевые застройщики
Ведущие игроки рынка
Структура спроса
Портрет покупателя
Инвестиционная привлекательность
Арендный рынок и доходность
Прогнозы и перспективы
Развитие рынка

3.

Р а з дел 0 1
Обзор рынка новостроек Тулы: ключевые показатели
Жилых домов в стройке
Квартир в стройке
объектов
1,417 млн кв.м
Непроданные квартиры
Застройщиков
155
Обеспеченность жильём
29 000
32,4
кв.м на человека
40%
~11 600 квартир
63
Достаточно высокий показатель обеспеченности жильём
~25 активных игроков
предложения в отдельных сегментах
свидетельствует о развитом рынке и наличии избыточного
Сравнение с вторичным рынком
Новостройки
133 900 ₽/м²
Ключевые выводы
Рынок характеризуется высоким предложением и
умеренным спросом
Вторичный рынок
110 000 ₽/м²
Значительный разрыв в ценах между первичным и
вторичным рынком
Разница
+23%
Высокая доля нераспроданного жилья создаёт
покупательский рынок

4.

Раздел 02
Динамика цен: тенденции 2025–2026
Динамика цен на новостройки
Средняя цена за м² (2024)
116 900 ₽
+6-10% за год
Средний чек на квартиру
5,6–7,3
млн рублей
Цены по типам квартир
Студии
от 2,9 млн ₽
1-комнатные
от 4,1 млн ₽
2-комнатные
от 4,5 млн ₽
3-комнатные
от 7,9 млн ₽

5.

Р а з дел 0 3
Объёмы строительства и структура предложения
Введено в 2025 г.
В стройке
млн кв.м жилья
многоквартирных домов
Малые проекты
56 компаний-застройщиков
Объём строительства
Распроданность
72 тыс. кв.м
29%
1,0
Превышение плана 833 тыс.
112
Структура предложения по сегментам
Распределение по масштабу проектов
до 10 тыс. кв.м
Готовность объектов: 44%
10–50 тыс. кв.м
Средние проекты
Объём строительства
Распроданность
189 тыс. кв.м
37%
Готовность объектов: 52%
50–500 тыс. кв.м
Крупные проекты
Объём строительства
Распроданность
1,146 млн кв.м
33%
Готовность объектов: 47%

6.

Р а з д ел 0 4
Ключевые застройщики Тулы
ГК «ОСТ»
Стройкомплект
ГК «Единство»
Лидер рынка
20 лет опыта
Развивающийся игрок
14+
20+
8+
жилых комплексов
проектов
проектов
Суворовский
Авиатор
Таланты
Баташи Парк
По любви
Дыши
Прайм Энгельса
Желания
Флагман
Прайм Советская
Дворянский
Выше
Михеева Парк
Зеленстрой
Сегодня
Парк Патриот
SPORT LIFE
Классы: комфорт, бизнес, премиум
Премиальные проекты
Классы: комфорт, бизнес
Классы: комфорт, бизнес
Технологии строительства
Прайм Энгельса — элит-класс
Монолитно-кирпичное строительство
Премьер парк— премиум-класс
Современные инженерные решения
Вдохновение— бизнес-класс
Развитая инфраструктура комплексов

7.

Р а з дел 0 5
География застройки: анализ по районам Тулы
Средние цены по районам (руб./м²)
120–230K
Центральный
₽/м²
Вузы
Культура
Высокая ликвидность
Дороговизна, проблемы с парковкой
150-230K
Советский
₽/м²
Зелёный
Безопасный
Для семей
115-135к
Зареченский
₽/м²
Школы
Парки
Близость к центру
Привокзальный
Пролетарский
120-130K
110-130K
Транспортная доступность
Высокий спрос на аренду

8.

Раздел 06
Структура спроса и портрет покупателя
Динамика продаж по ДДУ (квартир/мес)
Портрет покупателя
77 000
2-3
средняя зарплата, ₽
человека в домохозяйстве
Заняты в производстве
30–35%
Рост интереса к 1-комнатным
+16–17%
Структура предложения по площадям
Пик 2023 года
Текущий уровень
ДДУ/мес
ДДУ/мес
828
50%+ инвестиции
416
Нормализация

9.

Р а з дел 0 7
Ипотечное кредитование: условия и программы
Минимальная ставка
Первый взнос
годовых
возможен
от 3,5%
Расчёт доступности жилья
от 0%
77 000 ₽
Средняя зарплата
Максимальный платёж (30%)
~23 000 ₽/мес
Доступная сумма кредита
2,5–3 млн ₽
Ипотечные программы
от 3,5%
Семейная ипотека
При первоначальном взносе 20–30%
Для семей с детьми, рождёнными с 2018 по 2022 гг.
Материнский капитал
в зачёт
Количество предложений
Банков-партнёров
48
16
Возможность использовать как первый взнос
Рассрочка от застройщика
без процентов
ПВ от 15%
Требования к заёмщику
Дееспособность
Гражданство РФ
Хорошая КИ
Подтверждённый доход

10.

Раздел 08
Инвестиционная привлекательность и арендный рынок
Доходность от аренды по районам
Отложенный спрос
Жильё до 1969 г.
>33%
Значительный объём ветхого фонда
Жильё после 2010 г.
14%
Органический спрос на новое жильё
Рост цен 2023–2024
Пролетарский
Доходность
1-комнатная
Рост цен
Зареченский
Пролетарский
6–7%
Доходность
5–6%
15–18K ₽/мес
1-комнатная
16–20K ₽/мес
Спрос
Стабильный
+12–15%
Высокая доходность
Центральный
Высокая ликвидность
Советский
Стабильный рост
+12–15%
+10–12%
+8–10%

11.

Раздел 09
Риски и вызовы рынка новостроек Тулы
Высокая доля непроданного жилья
Риски задержек сдачи
40%
Возможные задержки сдачи объектов из-за экономической
нестабильности, санкций и проблем с поставками материалов
нераспроданных квартир
Требует тщательной проверки застройщика
~11 600 квартир
Создаёт покупательский рынок с высокой конкуренцией среди
Разрыв цен между рынками
застройщиков и давлением на цены
50K ₽
разница за м²
Значительный разрыв в ценах между новостройками и вторичкой
ограничивает спрос на первичном рынке
Сокращение агентов
1106
1042
2024
2025
Снижение на 5% указывает на выход части специалистов из профессии
Проблемы инфраструктуры
Дефицит парковок
Пробки в часы пик
Шум от транспорта

12.

Р аз дел 1 0
Прогнозы и перспективы развития рынка
Ключевые прогнозы 2025
Градостроительный потенциал
1
Покупательский рынок
Высокое предложение и умеренный спрос сохранятся
9,3
1,45
2
Рост цен 3–5%
млн кв.м
млн кв.м
3
Умеренный рост за счёт отложенного спроса
Земельных участков
Стабилизация продаж
Комплексное развитие территорий
Текущие объёмы сопоставимы с 2019–2021 гг.
Рекомендации
Нацпроект «Инфраструктура для жизни»
Цель до 2030 г.
4+ млн кв.м
Для инвесторов
Пролетарский и Зареченский районы — высокая доходность от аренды
Ввод жилья в эксплуатацию
Для семей
Обновление фонда
17%
Советский и Центральный районы — развитая инфраструктура
Объём обновлённого жилищного фонда
Для покупателей
Обеспеченность
На одного жителя
35+ кв.м
Использовать ипотечные программы и рассрочки от застройщиков