КИРЕЕВ ВКР

1. Эффективность проекта реновации объекта культурного наследия на примере «Дом жилой (база военторга)» ул. Клинская, 39 г.

Министерство науки и высшего образования РФ
Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования
Волгоградский государственный технический университет (ВолгГТУ)
Факультет подготовки инженерных кадров
Кафедра «Экономика и предпринимательство»
ЭФФЕКТИВНОСТЬ
ПРОЕКТА
РЕНОВАЦИИ
ОБЪЕКТА
КУЛЬТУРНОГО
НАСЛЕДИЯ
НА ПРИМЕРЕ «ДОМ ЖИЛОЙ (БАЗА ВОЕНТОРГА)»
УЛ. КЛИНСКАЯ, 39 Г. ВОЛГОГРАД
Разработал студент:
Киреев А.В.

2. Рисунок - Вид на объект культурного наследия «Дом жилой (база Военторга)» со стороны ул. Клинская.

3. Рисунок - Вид на объект культурного наследия «Дом жилой (база Военторга)» с юго-западного и юго-восточного фасада.

4. Рисунок - проект реконструкции объекта культурного наследия «Дом жилой (база Военторга)» со стороны ул. Клинская.

5. Рисунок - проект реконструкции объекта культурного наследия «Дом жилой (база Военторга)» со стороны ул. Клинская.

6. Рисунок - проект реконструкции объекта культурного наследия «Дом жилой (база Военторга)» в осях 1-8

7. Рисунок - проект реконструкции объекта культурного наследия «Дом жилой (база Военторга)» с облагораживанием прилегающей

территории

8. Таблица - Общие технико-экономические показатели проекта реновации

Таблица - Общие
проекта реновации
технико-экономические
показатели
Наименование показателя
Ед.
изм.
Значение
Площадь
(существующая)
кв. м
402.6
Определена по результатам натурных обмеров.
кв. м
805.0
Ключевой показатель. Рассчитана с учетом надстройки мансардного
этажа в границах существующих стен.
кв. м
750.0
База для расчета дохода. Определена как полезная площадь за
вычетом мест общего пользования (лестничная клетка, санузлы,
технические помещения) - примерно 7%.
кв. м
14 100
1.41 га по данным Росреестра (кадастровый номер 34:34:050036:44).
Площадь благоустройства
кв. м
4 230
Принята в размере 30% от площади участка в соответствии с
нормами градостроительного проектирования (СП 42.13330.2016).
Объем здания (V)
тыс.
куб.
м
2.66
Ключевой натуральный показатель. Рассчитан как произведение
площади застройки на высоту (3.3 м). Используется для расчета
стоимости научно-проектных работ по Сборнику МРР.
-
III
Присвоена в соответствии с Сборником МРР-8.4.02-19 для объектов с
утратами
исторического
декора,
требующих
сложного
приспособления.
застройки
Полезная площадь
реконструкции
Арендопригодная
(Sаренд)
Площадь
участка
после
площадь
земельного
Категория сложности
проектирования
для
Обоснование и комментарий

9. Рисунок - Доля федеральных округов в общем количестве объектов культурного наследия России.

Доля от общего числа ОКН
в РФ, %; Уральский (УФО);
5,9; 6%
Доля от общего числа ОКН
в РФ, %; Дальневосточный
(ДФО); 3,2; 3%
Доля от общего числа ОКН
в РФ, %; Северо-Кавказский
(СКФО); 1,5; 1%
Доля от общего числа ОКН
в РФ, %; Сибирский (СФО);
9,4; 9%
Доля от общего числа
ОКН в РФ, %; Южный
(ЮФО); 10,9; 11%
Доля от общего числа ОКН
в РФ, %; Центральный
Центральный (ЦФО)
(ЦФО); 38,2; 38%
Северо-Западный (СЗФО)
Приволжский (ПФО)
Южный (ЮФО)
Доля от общего числа ОКН
в РФ, %; Приволжский
(ПФО); 14,7; 15%
Сибирский (СФО)
Доля от общего числа ОКН
в РФ, %; Северо-Западный
(СЗФО); 16,8; 17%
Уральский (УФО)
Дальневосточный (ДФО)
Северо-Кавказский (СКФО)

10. Таблица - Динамика инвестиций в основной капитал

Горизонтальный анализ
Показатель
2022г.
2023г.
Трендовый анализ
2024г.
2023/2022
2024/2023
2024/2022
2023/2022
Инвестиции в основной
капитал по всем регионам,
млрд руб.
5 450
5 980
6 410
+530
+430
1,18
1,10
В т.ч. Ростовская область
105,1
109,5
114,9
+4
+5
1,09
1,04
В т.ч. Волгоградская область
103,5
106
112
+3
+6
1,08
1,02
Другие
5 133
5 649
6 062
+516
+413
1,18
1,10

11. Таблица – динамика цены и арендных ставок в коммерческой недвижимости

Таблица – динамика цены
коммерческой недвижимости
и
арендных
Горизонтальный анализ
Показатель
2022г.
2023г.
ставок
в
Трендовый анализ
2024г.
2023/2022
2024/2023
2024/2022
2023/2022
Индекс цен производителей
в стр-ве (дек. к дек.), %
111.2
108.5
107.0
-2.7 п.п
-1.5 п.п
0,96
1.01
Ср. ставка аренды офисов,
руб./м²/мес.
720
780
830
+60
+50
1,15
0,94
Краснодарский край
1 000
1 050
1 100
+50
+50
1,1
0,95
Ростовская область
850
875
900
+25
+25
1,06
0,97
Волгоградская область
700
725
750
+25
+25
1,07
0,97

12. Таблица - Сравнительная оценка капитальных вложений по вариантам использования ОКН (тыс. руб.)

Наименование статей затрат
Медицинская
клиника
Детский центр
Коворкинг
max
min
1. Научно-проектные работы и
согласования
2 400
2 400
2 400
2 400
2 400
2. Общестроительные и
реставрационные работы
9 600
9 600
9 600
9 600
9 600
3. Инженерные системы
5 600
4 200
3 500
5 600
3 500
4. Чистовая отделка и
спецоснащение
7 500
5 000
2 500
7 500
2 500
5. Благоустройство территории
1 500
2 000
800
2 000
800

13. Таблица - SWOT-анализ объекта реновации ОКН «Дом жилой (база Военторга)»

Внутренняя среда (характеристики объекта и проекта)
Внешняя среда (рыночные и институциональные условия)
СИЛЬНЫЕ СТОРОНЫ
ВОЗМОЖНОСТИ
1. Уникальный правовой и культурный статус.
1. Наличие благоприятной рыночной
2. Выгодная градостроительная локация.
2. Доступность механизмов государственно-частного
партнерства (ГЧП).
3. Поддержка на федеральном законодательном уровне.
3. Совпадение с приоритетами городского развития.
4. Потенциал создания мультипликативного эффекта.
4. Рост интереса к внутреннему туризму и локальной
идентичности.
Внутренняя среда (характеристики объекта и проекта)
Внешняя среда (рыночные и институциональные условия)
СЛАБЫЕ СТОРОНЫ
УГРОЗЫ
1. Критическое физическое состояние объекта.
1. Сложный региональный инвестиционный климат.
2. Высокие транзакционные издержки и административные
барьеры.
2. Конкурентное давление и риск недозагрузки.
3. Дополнительная финансовая нагрузка от специальных
нормативов.
3. Инфляционные и сметные риски в строительстве.
4. Ограниченная транспортная доступность и видимость.
4. Политические и законодательные риски.

14. Таблица - Показатели эффективности инвестиционного проекта, связанного с реновацией (горизонт 10 лет, r=15%)

Медицинская
клиника
Детский центр
Коворкинг
Чистая приведенная стоимость (NPV), тыс. руб.
+2 845
-1 150
-4 120
Внутренняя норма доходности (IRR), %
13,1
9,8
8,9
Индекс рентабельности (PI)
1,06
0,96
0,82
Дисконтированный срок окупаемости (DPP), лет
8,2
>10
>10
Показатель

15. Таблица - Итоговые показатели эффективности проекта реновации ОКН «Дом жилой (база Военторга)»под многопрофильную медецинскую

клинику
Показатель
Значение
Объем капитальных вложений (I₀), тыс. руб.
33 250
Операционная рентабельность
80,88%
Валовая операционная прибыль (EBITDA)
7 971
Чистая приведенная стоимость (NPV), тыс. руб. (r=15%)
+2 845
Внутренняя норма доходности (IRR), %
13,1
Индекс рентабельности (PI)
1,06
Дисконтированный срок окупаемости (DPP), лет
8,2

16.

Спасибо за внимание!