Определение рыночной стоимости земельного участка

1. Определение рыночной стоимости земельного участка

Миштель Владислав Дмитриевич
3 курс

2. Актуальность выбранной темы

Актуальность выбранной темы заключается в том, что на
сегодняшний день сформировывается все большая
необходимость в определении рыночной стоимости
земельных участков.

3. Цель работы и задачи

Заключатся в исследовании теоретической и практической оценки стоимости земельных
участков в целях продажи на примере земельного участка.
Для реализации поставленной цели должны быть решены следующие задачи:
Выполнить описание
объекта оценки
01
Рассмотреть землю как объект
оценки
05
02
Рассмотреть цели и виды
оценки стоимости земельных
участков.
06
Провести анализ рынка
земельных участков.
03
Рассмотреть принципы и
факторы оценки стоимости
земельных участков.
07
Определить рыночную
стоимость объекта
04
Рассмотреть основные
подходы и методы оценки
земельных участков.
08
Найти проблемы в оценки
стоимости земельных
участков
09
Найти пути решения пробле
оценки стоимости земельны
участков

4.

Предмет исследования и объект исследования
Предмет исследования – установление
стоимости земельного участка.
рыночной
Объектом исследования в данной работе является
объект
недвижимости
расположенный
в
Краснодарском крае, Усть-Лабинском районе,
станице Ладожской на ул. Садовая 11.

5.

Земля как объект оценки
Земельный участок, как объект права собственности и иных предусмотренных действующим
законодательством прав на землю, являющимся недвижимой вещью, которая представляет собой
часть земной поверхности с определенными границами и другими характеристиками позволяющими
определить ее в качестве индивидуально – определенной вещи
Целевое назначение земель в Российской Федерации
определяется Земельным кодексом, согласно которому
- земля делится на семь категорий:
- земли сельскохозяйственного назначения;
- земли населенных пунктов;
- земли промышленности, энергетики, транспорта,
связи, радиовещания, телевидения, информатики,
земли для обеспечения космической деятельности,
земли обороны, безопасности и земли иного
специального назначения;
- земли особо охраняемых территорий и объектов;
- земли лесного фонда;
- земли водного фонда;
- земли запаса.

6.

Цели и Принципы
Целью оценки является определение стоимости объекта оценки, вид которой
определяется в задании на оценку с учетом предполагаемого использования
результата оценки. Результатом оценки является итоговая величина стоимости
объекта оценки.
— Принцип полезности
— Принцип спроса
— Принцип ожидания
— Принцип конкуренции
— Принцип вклада
— Принцип конкуренции
— Принцип
— Принцип соответствия
сбалансированности
— Принцип изменения
— Принцип разделения

7.

Основные подходы
Основные подходы
Доходный подход
Сравнительный подход
Затратный подход

8.

Характеристика объекта исследования
Недвижимый объект оценки является частным лицом, расположенный в станице Ладожской
на участке площадью 1648+/- 14. Станица расположена на правом берегу р. Кубани в 25км
северо-восточнее города Усть-Лабинск. Железнодорожная станция Ладожская на линии
Краснодар — Кавказская. Автомобильная дорога Темрюк — Кропоткин.

9.

Земельный участок
Вид объекта недвижимости
Лист № 1 раздел 1
Всего листов раздела 1;1
Всего разделов: 3
Всего листов выписки: 3
19.07.2021г.
Кадастровый номер:
23: 35: 1009003:860
Номер кадастрового квартала
23: 35: 1009003
Дата присвоения кадастрового номера:
17.05.2021
Ранее присвоенный государственный учетный
номер
Данные отсутствуют
Адрес:
Площадь:
Российская Федерация, Краснодарский край, УстьЛабинский муниципальный район, Ладожская сельское
поселение, станица Ладожская, ул. Садовая, земельный
участок 11
1648+/- 14
Кадастровая стоимость, руб.:
Не определена
Кадастровые номера
пределах земельного
недвижимости:
Категория земель:
23: 35: 1009003:427
расположенных в
участка объектов
Земли населённых пунктов
Виды разрешенного использования:
Личное подсобное хозяйство
Статус записи об объекте недвижимости:
Особые отметки:
Сведения об объекте недвижимости имеют статус
“актуальные”
Данные отсутствуют
Получатель выписки:
Ротин Иван Николаевич

10.

Земельный участок
Вид объекта недвижимости
Всего листов раздела 2;1
Всего разделов: 3
Лист № 1 раздел 2
19.07.2021г.
Кадастровый номер:
1 Правообладатель (правообладатели):
Всего листов выписки: 3
23: 35: 1009003:860
1.1
Ротин
Иван
Николаевич,06.07.1961,
Первомайск
Волоконовского Района Белгородской области, Российская
Федерация, СНИЛС 015-546-611 37
Паспорт гражданина Российской Федерации серия 03 06
№265961, выдан 15.08.2006, Отделом Внутренних дел УстьЛабинского района Краснодарского края
Вид, номер, дата и время государственной регистрации права
1.2
3523220, Краснодарский край, р-н. Усть-Лабинский, ст-ца
Ладожская, ул Садовая, д. 9
Собственность
2
23: 35: 1009003:860-23/241/2021-1
4
5
6
7
8
9
Ограничение прав и обременение объекта недвижимости:
Заявления в судебном порядке права требования:
Сведения о возражении в отношении зарегистрированного права:
Сведения о наличии решения об изъятии объекта недвижимости для
государственных нужд:
Сведения о невозможности государственной регистрации без личного
правообладателя или его законного представителя:
Правопритязания и сведения о наличии поступивших, но не
рассмотренных
заявлений
о
проведении
государственной
регистрации права (перехода, прекращение права), ограничения
права или обременения объекта недвижимости, сделки в отношении
объекта недвижимости:
17.05.2021 17:00:11
Не зарегистрировано
Данные отсутствуют
Данные отсутствуют
Данные отсутствуют
Данные отсутствуют
отсутствуют

11.

Объекты аналоги
Объект№1
РФ, Краснодарский
край, Усть-Лабинский р-он,
ст-ца ладожская ул. Садовая
22
Объект №2
РФ, Краснодарский
Край, Усть-Лабинский р-он, ст-ца
ладожская Советская улица, 52
Объект №3
РФ, Краснодарский
край, Усть-Лабинский р-он, ст-ца
13,15
15,30
12,67
Право собственности
Свободная продажа,
Право собственности
Свободная продажа,
предложение
Право собственности
Свободная продажа,
предложение
Октябрь 2021г.
земли населенных
пунктов
ИЖС
Средний
Хорошая
Средний
нет
Электричество, водоснабжение.
Сентябрь 2021г.
земли населенных
пунктов
ИЖС
Средний
Хорошая
Средний
нет
Электричество, газ, водоснабжение.
5 254 529.16
343 433
4 760 250
375710
предложение
Октябрь 2021г.
Земли населенных
пунктов
ИЖС
Средний
Хорошая
Средний
нет
Электричество, водоснабжение.
4 960 250
377205
ладожская Комсомольская улица,
191

12.

Поправки для вычисления цены для объекта оценки
Поправки по характеристикам объекта
Объект№1
Объект №2
Объект №3
Стоимость за сотку руб.
Корректировка Расположение
Скорректированная цена
Корректировка общей площади,
377205
0%
377205
+5%
343 433
+5%
360 604,9
0%
375710
+5%
394495,5
+5%
сот.
Скорректированная цена
Корректировка Имущественных
прав
396 065
0%
360 604,9
0%
414 220,2
0%
Скорректированная цена
Дата сделки/предложения
Скорректированная цена
Категория земель
Скорректированная цена
Целевое
396 065
0%
396 065
0%
396 065
0%
360 604,9
0%
360 604,9
0%
360 604,9
0%
414 220,2
0%
414 220,2
0%
414 220,2
0%
использование
Скорректированная цена
Уровень
вспомогательной
396 065
0%
360 604,9
0%
414 220,2
0%
инфраструктуры
Скорректированная цена
Доступность к объекту
Скорректированная цена
Уровень
привлекательности района
396 065
0%
396 065
0%
360 604,9
0%
360 604,9
0%
414 220,2
0%
414 220,2
0%
Скорректированная цена
Наличие
396 065
0%
360 604,9
0%
414 220,2
0%
улучшений
Скорректированная цена
Инженерные
396 065
-12%
360 604,9
-12%
414 220,2
0
348537,2
2
0,29
317 332,3
3
0,42
414 220,2
2
0,29
коммуникации
Скорректированная цена
Суммарная величина поправок (по модулю) %
Удельный вес объекта аналога в расчете средневзвешенной
Стоимость 1 м2 оцениваемого объекта руб.
(348537,2*0,29+ 317 332,3*0,42+414 220,2*0,29) =
Оцениваемый объект
7
1
354 475,012

13.

Рассчитывание стоимости
Таким образом, стоимость сотки объекта на дату оценки с учетом округление
составляет - 354 475,012 рубля.
Стоимость объекта оценки на дату 29.03.2022 г. С учетом округления
составляет: 354 475 х 16,48 м2 = 5 841 748 рублей, округленно = 5 842 000 рублей
(пять миллионов восемьсот сорок две тысячи рублей).

14.

Проблемы в оценки стоимости земельных участков
Первой проблемой, является выбор ставки капитализации и дисконтирования.
Ставка дисконтирования. В теории оценки ставка дисконтирования представляет
общую ожидаемую ставку дохода, на которую покупатель или инвестор вправе
рассчитывать, приобретая в собственность некий актив, с учетом риска,
присущего этой доле собственности
Вторая проблема связана с точечной оценкой стоимости собственности. Ситуация
такая, что десять экспертов, работающих независимо друг от друга, дадут десять
разных оценок стоимости одной и той же собственности
Третья проблема связана с выбором весовых коэффициентов при
согласовании расчетов стоимости собственности, выполненных по трем
подходам. Каждый автор принимает весовые коэффициенты по своему
усмотрению, и разница между оценками бывает существенна. Одним из
выходов из этой ситуации является принятие весового коэффициента,
равномерно распределенного в определенном диапазоне по каждому методу
оценки.

15. Спасибо за внимание доклад окончен