Недвижимое имущество и его виды

1. Недвижимое имущество и его виды

2. 1. Недвижимое имущество в римском праве

3. Объекты недвижимого имущества

• Земля - solum
• вещи, неразрывно и тесно с ней связанные
(res soli):
1) вещи, связанные с землей по природе
(такие, как деревья, кустарники);
2) вещи, искусственно связанные с землей
(здания, сооружения).
superficies solo cedit, т.е. все вещи, возвышающиеся
над земной поверхностью и тесно с ней связанные,
следуют за данной поверхностью

4. 2. Понятие недвижимости в зарубежных странах

5. французский Code civil

• 1. Недвижимые вещи "по природе"
(immeubles par leur nature).
• 2. Недвижимые вещи "по назначению"
(immeubles par destination).
• 3. Недвижимые вещи "по объекту
приложения" (immeubles par application).

6. Германское гражданское уложение

• § 94, 96 ГГУ к недвижимому имуществу отнесены:
земля и составные части земельного участка, под
которым имеются в виду вещи, прочно связанные с
землей, - строения, урожай на корню, высаженные
в почву семена, а также права, связанные с правом
собственности на данный участок.
• § 93 ГГУ составные части вещи, которые не могут
быть отделены друг от друга без изменения их
существа либо разрушения, не могут быть
предметом особенных (самостоятельных) прав.

7. два основных подхода к определению понятия "недвижимое имущество":

два основных подхода к определению
понятия "недвижимое имущество":
• 1) концепция земельного участка как
одного из видов недвижимого имущества
(примером такого подхода служит
французский Code civil);
• 2) концепция земельного участка и его
принадлежностей (в качестве яркого
примера выступает Германское
гражданское уложение)

8. В английском праве

• деление имущества на реальное (real property)
и персональное (personal property), которое
основывается на использовании различных
форм исковой защиты;
• к реальному относят имущество, в отношении
которого может быть предъявлен реальный
иск - иск о восстановлении владения, тогда как
персональным является имущество,
защищаемое персональным иском,
направленным на получение денежной
компенсации

9. 3. Понятие недвижимого имущества в истории России

10. Законодательство до революции

• Указ Петра I о единонаследии 1714 г.
• Указ Петра I "О порядке наследования в
движимых и недвижимых имуществах" от
23.03.1714
• Указ Петра I был отменен 17 марта 1731 г.
Указом императрицы Анны Иоанновны
• Ч. 1 тома X Свода законов Российской
империи

11. Мнения дореволюционных цивилистов

• Д.И. Мейер писал, что "разделение
имуществ на недвижимые и движимые,
принимаемое законодательством,
соответствует природе вещей... Имущества
недвижимые составляют земли и строения,
возведенные на земле... Поземельные
участки, принадлежащие по праву
собственности частным лицам, в то же
время составляют части государственной
территории".

12. Мнения дореволюционных цивилистов

• К.П. Победоносцев утверждал, что
недвижимые по природе вещи суть те,
которые состоят в органической или
механической связи с землей, так что, теряя
эту связь, теряют и свое первоначальное
значение. По его мнению, недвижимость
отличается от движимых вещей своей
прочностью, постоянным
месторасположением и требует совершения
определенных формальностей при ее
отчуждении

13. Мнения дореволюционных цивилистов

• Л.А. Кассо полагал, что "недвижимое
имущество, в противоположность
движимому, определяется как вещь, не
подлежащая перенесению с одного места
на другое. Недвижимостью является, таким
образом, прежде всего, земля и, кроме
того, все, что с нею постоянно или
неразрывно связано"

14. Мнения дореволюционных цивилистов

• Г.Ф. Шершеневич отмечал, что под именем
недвижимости понимается часть земной
поверхности и все, что с нею связано
настолько прочно, что связь не может быть
порвана без нарушения вида и цели вещи. Он
также указывал, что недвижимостью
признаются только те здания, фундамент
которых укреплен в землю; те строения,
которые лишь поставлены на землю, должны
считаться движимыми, несмотря на то что
закон относит любые строения к
недвижимости

15.

Деление вещей на движимые и
недвижимые, известно практически
всеми правовыми системами
современности.
В советском законодательстве подобное
деление отсутствовало и было
восстановлено Законом РСФСР о
собственности и Основами
гражданского законодательства 1991 г.

16. Недвижимость после революции

• 26 октября 1917 г. Декрет ВЦИК о земле
• Декрет ВЦИК от 14 декабря 1917 г. "О
запрещении сделок с недвижимостью"
• 1922 г. Гражданский кодекс РСФСР
• Гражданский кодекс РСФСР 1964 г
• Закон РСФСР "О собственности в РСФСР" от
24.12.1990
• Основы гражданского законодательства Союза
ССР и республик от 31.05.1991.

17. 4. Современные вопросы теории и судебной практики о недвижимости

18.

В действующем ГК РФ делению вещей на
движимые и недвижимые придается
первостепенное значение.
К недвижимым вещам относятся земельные
участки, участки недр и все, что прочно связано с
землей, т.е. объекты, перемещение которых без
соразмерного ущерба их назначению невозможно,
в т.ч. здания, сооружения, объекты
незавершенного строительства (п.1. ст. 130 ГК РФ).
Законом к недвижимости может быть отнесено и
иное имущество.

19.

Деление вещей на движимые и недвижимые,
ведущее свою историю еще из римского
права, основано на естественных свойствах
объектов гражданских прав.
Как правило, недвижимые вещи постоянно
находятся в одном и том же месте, обладают
индивидуальными признаками и являются
незаменимыми.
Недвижимость – это юридическая, а не
физическая (техническая) категория.

20.

• «Недвижимость по природе»
Земельные участки, участки недр, здания,
сооружения, обособленные водные объекты,
объекты незавершенного строительства.
Характерным признаком для таких объектов
недвижимости является их неразрывная связь с
землей, именно благодаря которой они обычно
обладают повышенной стоимостью.
Примерный перечень недвижимых вещей по
природе.

21.

• «Недвижимость в силу закона»
Воздушные, морские суда, суда внутреннего
водного плавания и космические объекты.
В основу деления положен формальноюридический критерий: специальной
указание закона, считающим обязательным
придание этим вещам особого правового
режима.

22.

• Иное имущество
Жилые помещения (ст. 16 и 18 ЖК), нежилые
помещения (ст. 1 Закона о регистрации прав
на недвижимость).
По своей сути это составные
(несамостоятельные) части многоквартирных
жилых домов или зданий.

23. Земельные участки как недвижимые вещи

24.

Земля и земельный участок.
Земельный участок как часть земной
поверхности, границы которой определены в
соответствии с федеральными законами (ст. 11.1
ЗК РФ.
Земельные участки как объекты гражданских
прав образуются при разделе, объединении,
перераспределении земельных участков или
выделе из земельных участков, а также из
земель, находящихся в государственной или
муниципальной собственности.

25.

Требования к образуемым и измененным
земельным участкам в части предельных
размеров определяются:
1) градостроительным законодательством и
регламентами;
2) с Земельным кодексом РФ и другими
федеральными законами (ст. 11.9 ЗК РФ).

26.

Концепция 2009 г.
Проект ГК РФ (ст. 289)
Земельный участок –
это участок
поверхности земли, границы которого
описаны и удостоверены в установленном
порядке,
прошедший
государственный
кадастровый учет.

27.

Если иное не установлено законом, право
собственности на земельный участок
распространяется на находящиеся в границах
этого участка поверхностный (почвенный)
слой и водные объекты, находящиеся на нем
растения (п. 2 ст. 261 ГК).
Собственник земельного участка вправе
использовать по своему усмотрению все, что
находится над и под поверхностью этого
земельного участка, если иное не
предусмотрено законом (п.3 ст. 261ГК РФ).

28.

Оборотоспособность земельных участков (ст.
129 ГК РФ, п.4 и 5 ст. 27 ЗК РФ).
Право собственности на данный объект, его
ограничение (обременение), переход и
прекращение подлежат государственной
регистрации в ЕГРП, специальной
регистрации в компетентных органах по
земельным ресурсам и землеустройству.

29.

Проблемы соотношения земельного участка и
иных объектов недвижимости
• Признаются ли недвижимым имуществом
различного рода покрытия (замощения) из
бетона, асфальта, щебня и других твердых
материалов, используемые для стоянки
автомобильного транспорта?

30.

• Определении ВАС РФ от 01.09.2008 №
9626/08 по делу № А08-7744/06-5
• Постановлении Президиума ВАС РФ от
16.12.2008 № 9626/08 по делу № А087744/06-5

31.

Признаки объекта недвижимого имущества:
1.
Обладание
объектом
полезными
свойствами,
которые
могут
быть
использованы независимо от земельного
участка, на котором он находится.

32.

2.
Обладание
объектом
полезными
свойствами,
которые
могут
быть
использованы
независимо
от
других
находящихся на общем земельном участке
зданий,
сооружений,
иных
объектов
недвижимого
имущества
в
предпринимательской
или
иной
экономической деятельности собственника
такого имущественного комплекса.
3. Невозможность перемещения объекта без
несоразмерного ущерба его назначению.

33.

Покрытие (замощение) из бетона, асфальта,
щебня
и
других
твердых
материалов
используемое для стоянки автомобилей,
обеспечивает чистую, ровную и твердую
поверхность, но не обладает самостоятельными
полезными свойствами, а лишь улучшает
полезные свойства земельного участка, на
котором оно находится. Вспомогательный
элемент сооружений.
Материалы, из которых изготовлено покрытие
(асфальт, щебень), при их переносе не теряют
качества, необходимые для его дальнейшего
использования.

34. Участок недр как недвижимое имущество

35.

Издревле недра земли почитались составной
частью земельного участка, под поверхностью
которого они были расположены.
Согласно древнеримским правовым воззрениям
в состав земельного участка входило все, что
располагалось под поверхностью земли до
самого ее центра.
Это правило было в дальнейшем закреплено во
многих правовых системах, зародившихся в
Средневековье, и сохранилось в них до наших
дней (США, Великобритании и в Австралии, в
Швеции и в Бельгии).

36.

Российское право не признает недра
составной частью земельного участка.
Ст. 1.2 Закона "О недрах" устанавливает
исключительное право собственности
государства на недра.
ГК РФ прямо называет участки недр в числе
объектов недвижимого имущества и, таким
образом, декларирует их самостоятельность в
качестве объектов гражданских прав.

37.

Недра и участки недр. Индивидуализация
посредством установления границ.
Определение границ участков недр
осуществляется путем указания координат,
привязанных к системе государственной
геодезической сети.
Участок недр возникает и существует в форме
геологического отвода или горного отвода , т.е.
геометризованного блока недр, границы
которого окончательно определяются уже после
выдачи лицензии на его использование - на
основании технического проекта.

38.

Согласно ст. 129 ГК РФ природные ресурсы,
включая участки недр, могут отчуждаться или
переходить от одного лица к другому иными
способами в той мере, в какой их оборот
допускается законами о природных ресурсах.
Участки недр изъяты из оборота.
Право собственности принадлежит только
государству, у других лиц - право на
использование участков недр в целях, указанных
в лицензии на пользование недрами (для
геологического изучения, разведки и добычи
полезных ископаемых, строительства и
эксплуатации подземных сооружений и т.д.).

39.

Право пользования участками недр:
• для эксплуатации сооружений,
используемых для добычи полезных
ископаемых является срочным;
• для эксплуатации других сооружений
может быть предоставлено бессрочно.
Абсолютный характер права пользования (ст.
7 Закона о недрах). Обязательственное, но
вещное право.

40.

Право на подземное сооружение
Подземное сооружение является
самостоятельной недвижимой вещью, а не
составной частью участка недр, не его
улучшением.
Поскольку законодательство не устанавливает,
что подземные сооружения могут находиться
исключительно в государственной
собственности, следовательно, они могут
принадлежать пользователям недр - частным
лицам или муниципиям, которыми они были
построены.

41.

Нерешенность вопроса о юридической связи
между подземными постройками и
участками недр предопределяет проблемы в
следующих случаях:
• при прекращении права пользования
участком недр;
• при переходе права собственности на
подземное сооружение к другому лицу.

42. Здания и сооружения

43.

Ст. 2 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ
"Технический регламент о безопасности зданий и
сооружений"
Здание –
это результат строительства, представляющий
собой объемную строительную систему,
имеющую надземную и (или) подземную
части, включающую в себя помещения, сети
инженерно-технического обеспечения и
системы
инженерно-технического
обеспечения и предназначенную для
проживания и (или) деятельности людей,
размещения
производства,
хранения
продукции или содержания животных.

44.

Сооружение –
это результат строительства, представляющий
собой объемную, плоскостную или линейную
строительную систему, имеющую наземную,
надземную и (или) подземную части,
состоящую из несущих, а в отдельных случаях
и ограждающих строительных конструкций и
предназначенную для выполнения
производственных процессов различного
вида, хранения продукции, временного
пребывания людей, перемещения людей и
грузов.

45.

Проблема
реконструкции
сооружений.
зданий
и
Реконструкция – это изменение параметров
объектов капитального строительства, их
частей (высоты, количества этажей, площади,
показателей производительной мощности,
объема) и качества инженерно-технического
обеспечения ( абз. 14 ст.1 Градостроительного
кодекса РФ)

46.

Арендатор возвел здание на арендованном
фундаменте. По договору аренды нежилых
помещений арендатору было предоставлено
право реконструкции и капитального
строительства арендованного имущества за
свой счет.
• Вправе ли он зарегистрировать право
собственности на вновь созданный им
объект недвижимости?

47. Жилые и нежилые помещения

48.

Закон о государственной
регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним
Ст. 158 ЖК РФ
Взгляды на правовую природу помещения:
• объект недвижимости;
• фикция, пространство, юридическое
допущение (Концепции 2009 г.);
• составная часть здания.

49.

Характеристики помещения:
• Не является результатом деятельности
человека.
• Имеет лишь объем, а все его качества принадлежат строению, в котором помещение
находится.
• Не способно к перемещению, так как оно и
есть пространство.
• Возможность его эксплуатации определяется волей участников гражданского
оборота.

50.

Помещение не является вещью, но может
быть ей только в юридическом смысле, т.е.
фикцией вещи.
Следовательно, помещение в качестве вещи
возникает не иначе, как в результате сделки.

51.

Проблема соотношения здания и помещения
Помещение и здание не могут существовать
одновременно как два самостоятельных
объекта недвижимости (п. 8 Постановления
Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. N 64 «О
некоторых вопросах практики рассмотрения
споров о правах собственников помещений
на общее имущество здания»).

52.

Проблема правовой природы общего
имущества сособственников здания
Общее имущество собственников помещений
в многоквартирном доме – объект вещного
права общей долевой собственности (п. 1 ст.
290 ГК, п.1 ст. 36 ЖК).
По аналогии в силу п. 1 ст. 6 ГК РФ эти нормы
подлежат применению и к отношениям
собственников помещений, расположенных в
нежилом здании.

53.

К общему имуществу здания относятся:
• помещения, предназначенные для обслуживания более
одного помещения в здании,
• лестничные площадки,
• лестницы,
• холлы,
• лифты, лифтовые и иные шахты,
• коридоры,
• технические этажи,
• чердаки,
• подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации,
иное обслуживающее более одного помещения в данном
здании оборудование (технические подвалы),
• крыши,
• ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого
здания,
• механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное
оборудование, находящееся за пределами или внутри
помещений и обслуживающее более одного помещения.

54.

Является ли общее имущество
многоквартирного жилого дома
самостоятельным объектом вещных прав?
Например, крыша или подвал?
Это вещь?
• Нет. Объектом вещных прав не могут стать
составные части вещи (принадлежности
вещи). Это общее имущество.

55.

Постановление Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. N 64
"О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах
собственников помещений на общее имущество здания"
• Конструктивные элементы здания могут быть
предметом сделок (аренда крыши для
размещения рекламы).
• НО лицо, которое использует по договору не
являющуюся помещением часть здания, не
владеет каким-либо объектом недвижимости
и, следовательно, не вправе предъявлять
требования, основанные на статьях 301, 304,
305 ГК РФ.

56.

Постановление Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. N 64
"О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах
собственников помещений на общее имущество здания«
• Допускается
возникновение
права
собственности
на
индивидуально
определенную часть общего имущества.
• Однако, если такое имущество необходимо
для общего использования несколькими
сособственниками, то последние вправе
требовать признания за ними права общей
долевой собственности по правилам ст. 304
ГК РФ.

57.

Концепция 2009 г. (п. 1.8 и п. 2.7)
• Признание помещения недвижимыми
вещами.
• Наряду со специальным регулированием, в
рамках жилищного законодательства,
предлагается подчинить регулирование
прав на помещение нормам о вещах,
главным образом – сложных вещах (ст. 134
ГК РФ).

58.

П. 1 ст. 298 Проекта ГК
Помещением признается часть здания и
сооружения,
ограниченная
трехмерным
замкнутым
контуром,
пригодная
для
использования.

59.

Ст. 2982 Проекта ГК
Квартирой признается жилое помещение из
одной или нескольких комнат и
вспомогательных помещений с отдельным
входом, которое составляет обособленную
часть здания.
Комнатой признается жилое помещение,
расположенное в квартире.

60.

Ст. 2982 Проекта ГК
Коммунальная квартира не признается
объектом гражданских прав и не может быть
предметом сделок.
Вспомогательные помещения коммунальной
квартиры признаются общим имуществом
собственников комнат.

61.

П. 1 ст. 2984 Проекта ГК РФ
Нежилым помещением признается
помещение, предназначенное для целей, не
связанных с проживанием граждан.
На вспомогательные помещения возникает
право общей долевой собственности.
Самостоятельным объектом правоотношений
вспомогательные помещения, пригодные для
самостоятельного использования, смогут
быть только по сделкам.

62. Объекты незавершенного строительства

63.

Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ объект
незавершенного строительства является
самостоятельным объектом гражданских
права – недвижимостью.

64.

Проблемы квалификации объекта незавершенного строительства как недвижимой
вещи.
• Допустимо
ли
государственная
регистрация права собственности на
возведенную
часть
здания
при
продолжении строительства?
• Судьба объекта незавершенного строительства при банкротстве строительной
организации.

65.

Кредитная организация и общество с
ограниченной ответственностью заключили
кредитный договор, исполнение по которому
было обеспечено ипотекой, а именно
залогом
объекта
незавершенного
строительства (здания свинарника).
• Переходит ли залог на завершенный в
результате
строительства
объект
недвижимости?
• На какую его часть?

66.

Ст. 2972 Проекта ГК
Право
собственности
на
объект
незавершенного строительства по общему
правилу
принадлежит
собственнику
земельного
участка
и
может
быть
зарегистрировано, если такой объект
отвечает
признакам
недвижимого
имущества.
Собственник
объекта
незавершенного
строительства обязан в разумный срок
завершить строительство указанного объекта.