Понятие недвижимости. Регулирование рынка недвижимости

1.

ПРОГРАММА
ПРОФЕССИОНАЛЬНОЙ
ПЕРЕПОДГОТОВКИ
«ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ПРЕДПРИЯТИЯ (БИЗНЕСА)»
Тема 1. ПОНЯТИЕ НЕДВИЖИМОСТИ.
РЕГУЛИРОВАНИЕ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ
Преподаватель: нач. отдела оценки
ООО «МЕМФИС» Хвостова С. В.
группа 2017-18/ ПП – Оценка

2.

Оценка недвижимого имущества необходима при:
- операциях купли-продажи или сдачи в аренду;
- акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей;
- привлечении новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций;
- страховании объектов недвижимости;
- кредитовании под залог объектов недвижимости;
- внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал
предприятий и организаций;
- разработке инвестиционных проектов и привлечении инвесторов;
- ликвидации объектов недвижимости;
- решении имущественных споров;
- других операциях, связанных с реализацией имущественных прав на объекты
недвижимости.
Недвижимое имущество - это физические объекты с фиксированным
местоположением в пространстве и все, что неотделимо с ними связано как под
поверхностью, так и над поверхностью земли или все, что является
обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обусловленные
владением объектами. Под физическими объектами понимаются нерасторжимо
связанные между собой земельные участки и расположенные на них улучшения.

3. Различия в понятии недвижимости как объекта оценки и в определении Гражданского кодекса

4.

Недвижимое имущество
как объект гражданских прав
Признаки недвижимости
- это вещь, предмет материального мира;
- индивидуально-определенное имущество;
- незаменимое имущество;
- обладающее прочной связью с землей, перемещение, которого без несоразмерного
ущерба его назначению невозможно, либо отнесенное к таковым законодательным актом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое
имущество, недвижимость) относятся:
• земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты,
перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе
здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
•подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего
плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
•жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных
средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений,
частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о
государственном кадастровом учете порядке.

5.

Недвижимое имущество
как объект гражданских прав
По формам собственности недвижимые вещи разделяются на:
1) частные, то есть находящиеся в собственности граждан (физических лиц) или в
собственности юридических лиц;
2) публично-правовые, то есть находящиеся в собственности публично-правовых
образований. В свою очередь публично-правовая собственность включает в себя:
- объекты, находящиеся в федеральной собственности;
- объекты, находящиеся в собственности субъектов федерации;
- объекты, находящиеся в муниципальной собственности;
-смешанной формы собственности, то есть находящиеся в совместной собственности
различных субъектов гражданского права - частных, публично-правовых.
По характеру потребления недвижимость в виде зданий, сооружений можно разделить на
- жилой фонд (недвижимое имущество в жилищной сфере)
- нежилой фонд.
Если жилая недвижимость призвана обеспечивать потребности людей в проживании, то
нежилая недвижимость используется, как правило, с целью получения дохода, то есть при
осуществлении
предпринимательской
(производственной,
коммерческой,
сельскохозяйственной и пр.) деятельности.

6.

Недвижимое имущество
как объект гражданских прав
По характеру и целям использования в гражданском обороте (по принципу зонирования)
недвижимые вещи можно классифицировать на:
- недвижимость, изъятая из гражданского оборота;
- недвижимость, ограниченно используемая в гражданском обороте;
- недвижимость, используемая для жилья;
- недвижимость, используемая в предпринимательских целях;
- недвижимость, используемая для общественно-значимых целей;
-недвижимость, имеющая значение памятников истории и культуры.
По физическому статусу недвижимые вещи могут быть разделены на:
- земельные участки;
- участки недр;
- здания и сооружения;
- помещения;
- иные объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их
назначению;
- предприятия, как имущественные комплексы, используемые для осуществления
предпринимательской деятельности;
- движимые вещи, которые отнесены к категории недвижимости в силу закона
(воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты).

7.

Недвижимое имущество
как объект гражданских прав
Земельные участки
В соответствии ч.2 ст.6 Земельного кодекса РФ земельный участок как объект земельных
отношений - часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой
описаны и удостоверены в установленном порядке.
Объектом гражданского оборота может быть и часть земельного участка (подп. 3 п. 1 ЗК РФ).
При этом делимым признается земельный участок, если каждая из образующихся в результате
его раздела частей может использоваться без перевода в состав земель иной категории (см. ст.
7-8 ЗК РФ), т.е. без изменения назначения. Следовательно, земельный участок является
неделимым в том случае, если раздел данного участка повлечет изменение его целевого
использования
Участки недр
Согласно Закону Российской Федерации от 21 февраля 1992 г. N 2395-I "О недрах недра
являются частью земной коры, расположенной ниже почвенного слоя, а при его отсутствии ниже земной поверхности и дна водоемов и водотоков, простирающейся до глубин, доступных
для геологического изучения и освоения. Недра ограничены в гражданско-правовом обороте.
Действующим законодательством
пользования недрами.
строго
ограничены
виды
пользования
и
порядок

8.

Недвижимое имущество
как объект гражданских прав
Нежилые помещения (здания и сооружения, помещения)
Определение нежилого помещения (а равно – здания и сооружения) отсутствует, поэтому
единственным вариантом его формирования – является систематический анализ норм
законодательства.
Нежилое помещение – это помещение, не используемое для жилья, то есть не являющее
жилым и не отнесенное к таковому.
Жилое помещение как это следует из Жилищного кодекса РФ – предназначено для
проживания граждан (ч.1 ст.17 ЖК РФ)
Нежилые же помещения – это помещения используемые для производства, хозяйственной
деятельности и т.д.
Согласно ФЗ-218, помещение (жилое и нежилое) представляет собой "объект, входящий в
состав зданий и сооружений" (ч.2 п.6 ст.12). Таким образом, нежилое помещение – является
частью здания (сооружения). Соответственно, нежилые помещения, как объект
недвижимости необходимо отличать от смежного объекта – зданий (сооружений).
Так, президиум ВАС РФ в своем Информационном письме от 1 июня 2000г. №53
подчеркнул, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от
здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным.

9.

Недвижимое имущество
как объект гражданских прав
Жилые помещения
Легальное определение жилого помещения дается законодателем в ст. 6 ЖК РФ.
Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является
недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает
установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям
законодательства.
Наряду с понятием жилое помещение, новое жилищное законодательство закрепляет виды
жилых помещений (ст.16 ЖК РФ) и их понятия. К жилым помещениям относятся:
1) жилой дом, часть жилого дома;
2) квартира, часть квартиры;
3) комната.
Иные объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их
назначению
В число иных объектов можно включить объекты незавершенного строительства, которые,
как мы уже подчеркнули с 1 января 2005г. считаются объектами недвижимости.

10.

Недвижимое имущество
как объект гражданских прав
Предприятия, как имущественные комплексы, используемые для осуществления
предпринимательской деятельности
О предприятиях как объектах, относимых к недвижимым вещам, говорится в п.1 ст.132 и п.2
ст.334 ГК РФ. При этом они рассматриваются как имущественные комплексы. Имущественные
комплексы относятся к сложным вещам (ст.134 ГК РФ), в состав которых наряду с
недвижимыми могут входить и движимые вещи. Составные части отдельных видов
имущественных комплексов определяются законами, другими нормативными актами
применительно к каждому их виду.
Движимые вещи, которые отнесены к категории недвижимости в силу закона
(воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты)
К вещам, считающимся недвижимыми в силу закона, относятся воздушные и морские суда,
суда внутреннего плавания, космические объекты (летательные аппараты, сделанные и
запущенные в космическое пространство человеком). Перечень, приведенный в п. 2 ст.130 ГК
РФ, не является исчерпывающим. К числу такого рода недвижимых вещей законом могут
быть отнесены и иные объекты. Важнейшим условием для предоставления названным
объектам правового статуса недвижимых вещей служит необходимость их государственной
регистрации и регистрации прав на этот вид недвижимости и сделок с ней

11.

Недвижимое имущество ФСО
В соответствии с ФСО №7 «Оценка недвижимости» - «объекты недвижимости застроенные земельные участки, незастроенные земельные участки, объекты
капитального строительства, а также части земельных участков и объектов
капитального строительства, жилые и нежилые помещения, вместе или по
отдельности, с учетом связанных с ними имущественных прав, если это не
противоречит действующему законодательству. Для целей настоящего
Федерального стандарта объектами оценки могут выступать доли в праве на
объект недвижимости».

12.

Госрегулирование рынка недвижимости
На рынке недвижимости государство выполняет следующие функции:
•идеологической и законодательной инициативы (концепции развития отдельных
видов рынка и программы их реализации);
• инвестора в приоритетные отрасли материального
строительство и социально-культурную сферу;
производства,
жилищное
• профессионального участника при торговле жилищными сертификатами,
государственными зданиями и сооружениями и другими объектами недвижимости;
• эмитента государственных и муниципальных ценных бумаг под залог недвижимого
имущества;
•регулятора, устанавливающего
недвижимости;
правила
и
нормы
функционирования
рынка
• верховного арбитра в спорах между участниками рынка недвижимости через систему
судебных органов;
• контролера устойчивости и безопасности рынка (регистрация прав и сделок с
недвижимостью).

13.

Госрегулирование рынка недвижимости
Система государственного регулирования рынка недвижимости состоит из двух элементов:
а) государственные и муниципальные органы и организации;
б) государственные и иные нормативные акты
В организационном отношении государственное регулирование рынка недвижимости осуществляется в
двух формах:
* путем прямого вмешательства, т.е. административным способом;
* косвенным воздействием или экономическими методами управления.
Прямое административное управление включает совокупность следующих приемов:
•создание нормативной базы - законов, постановлений, инструкций, правил, положений, регулирующих
функционирование рынка недвижимости в центре и в регионах;
•отбор и удостоверение статуса профессиональных участников рынка недвижимости - регистрация,
предоставление прав уполномоченных лиц органами исполнительной власти по совершению сделок с
объектами государственной и муниципальной собственности;
•установление обязательных требований к содержанию и качеству различных видов деятельности на рынке
недвижимости и к его участникам;
•контроль за соблюдением всеми участниками рынка установленных норм и правил;
•введение запретов и санкций за отступление от нормативных требований при совершении сделок с
недвижимым имуществом;
•поддержание правопорядка на рынке;
•выкуп в государственную собственность любых объектов недвижимости для общественных нужд.

14.

Госрегулирование рынка недвижимости
Экономические методы управления рынком недвижимости осуществляются с помощью:
а) системы налогообложения имущества и льгот (ставки налогов, освобождение от них);
б) регулирования учетной ставки (дисконтной политики Банка России);
в) выпуска и обращения жилищных сертификатов;
г) предоставления гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных
безвозмездных субсидий для жилищного строительства на коммерческой основе;
д) реализации государственных приоритетных целевых программ;
е) амортизационной политики;
ж) внешнеэкономической деятельности.
условий,

15.

Госрегулирование рынка недвижимости
Система государственных органов по регулирование рынка недвижимости

16.

Госрегулирование рынка недвижимости
Недвижимость
представляет
собой
особый
вид
собственности.
Права владения, пользования и распоряжения ею отличны от прав владения другими
видами собственности.
Приобретение жилья или иной недвижимости, а также другие операции с ней (дарение,
наследование, обмен, уточнение долей) связаны с определенными процедурами,
призванными обеспечить учет интересов государства, местных органов власти, граждан и
других субъектов права.
Государство, преследуя общественные интересы, реализует функции, связанные с учетом
недвижимости и регистрацией операций с ней для защиты прав собственников и
обеспечения своей фискальной функции в части налогообложения.
Комплекс прав на недвижимость включает общественные и частные интересы.
Общественные права:
-вводить и взимать налоги в зависимости от стоимости имущества для поддержки
государственных программ и оказания общественных услуг;
- приобретать недвижимость за определенную компенсацию для общественных нужд;
- вводить зональные ограничения, ограничения в сфере строительства, экологии,
дорожного движения;
- предоставлять недвижимое имущество в пожизненное владение;
- возвращать государству имущество
наследников.
при
отсутствии
законных
владельцев
или

17.

Госрегулирование рынка недвижимости
Частные права определяют характер собственности на недвижимость в зависимости от
форм владения и способов физического использования имущества и разделения доходов.
Все перечисленные особенности правового регулирования недвижимости проявляются в
разной
степени
во
всех
сегментах
рынка
недвижимости.
Детальный учет их влияния в сочетании с действующим законодательством в каждом
конкретном случае будет способствовать принятию более выверенного и обоснованного
решения о совершении той или иной сделки с недвижимостью.
В соответствии с Конституцией РФ Правительство обладает широкими полномочиями по
регулированию рынка недвижимости, которые во многом переданы Министерству
экономического
развития
Российской
Федерации
(Минэкономразвития),
подведомственным ему Федеральной службе государственной регистрации кадастра и
картографии (Росреестр), Федеральному агентству по управлению государственным
имуществом (Росимущество) и их территориальным органам.

18.

Госрегулирование рынка недвижимости
Минэкономразвития России является федеральным органом исполнительной власти,
осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативноправовому регулированию в сфере имущественных отношений, оценочной деятельности,
земельных отношений (за исключением земель сельскохозяйственного назначения, а также
перевода земель водного фонда и земель особо охраняемых территорий и объектов (в части,
касающейся земель особо охраняемых природных территорий) в земли другой категории),
государственного кадастра недвижимости, осуществления государственного кадастрового
учета и кадастровой деятельности, государственной кадастровой оценки, государственного
мониторинга земель (за исключением земель сельскохозяйственного назначения),
государственной регистрации прав на недвижимое имущество, геодезии и картографии,
создания и развития инфраструктуры пространственных данных Российской Федерации.
Нормативно-правовое регулирование земельных отношений и государственного
мониторинга земель в части земель сельскохозяйственного назначения осуществляет
Минсельхоз России.
Вопросы налогообложения недвижимого имущества регулируются Минфином России и
подведомственной ему Федеральной налоговой службой.
Нормативно-правовое регулирование по вопросам, регламентирующим создание и
эксплуатацию объектов капитального строительства (в том числе жилого фонда)
осуществляет Минстрой России, автодорожной и железнодорожной сетей - Минтранс
России (Росавтодор, Росжелдор), по вопросам, регламентирующим сохранение лесного
фонда, лесопользования и недропользования – Минприроды России (Рослесхоз, Роснедра).

19.

Госрегулирование рынка недвижимости
Органом исполнительной власти, непосредственно осуществляющим государственные
функции по отношению к объектам недвижимого имущества, является Федеральная
служба государственной регистрации, кадастра и картографии.
Основными функциями Росреестра являются:
•создание и ведение государственного кадастра объектов недвижимости на базе
государственного земельного кадастра, государственного градостроительного кадастра и
системы технического учета зданий и сооружений;
• организация проведения государственной кадастровой оценки земель и оценки иных
объектов недвижимости, утверждение их результатов;
•землеустроительное обеспечение на землях, находящихся в федеральной собственности;
•осуществление государственного мониторинга земель;
•предоставление
недвижимости;
сведений,
содержащихся
в
государственном
кадастре
объектов
•предоставление сведений о налогооблагаемой базе при исчислении земельного налога и
налогов на имущество;
•оказание услуг в сфере землеустройства, государственного кадастрового учета,
государственной кадастровой оценки земель, оценки иных объектов недвижимости
(информация по границам территории округов);
•проведение экспертизы землеустроительной документации.

20.

Госрегулирование рынка недвижимости
•организация единой системы государственного кадастрового учета недвижимости и
государственной регистрации нрав на недвижимое имущество и сделок с ним;
• государственный геодезический надзор (вопросы соблюдения законодательства РФ о
геодезии и картографии всеми участниками отношений в области геодезической и
картографической деятельности);
• создание и ведение Федерального картографо-геодезического фонда;
• лицензирование геодезической и картографической деятельности;
• сертификация (система сертификации геодезической, топографической и картографической
продукции);
• топографо-геодезические работы; картографические работы (обеспечение органов
государственной власти, местного самоуправления, юридических лиц и граждан
геодезическими и картографическими материалами и данными, достоверной информацией
об объектах местности в графической, цифровой, фотографической и иных формах;
топографо-геодезические работы федерального назначения);
• мониторинг земель, землеустройства и территориального планирования;
• государственный земельный контроль за соблюдением земельного законодательства,
требований по охране и использованию земель;
• технический учет и инвентаризация объектов капитального строительства.

21.

Классификация недвижимости
Тип классификации
По характеру
использования
Виды недвижимости
Для жилья: дома, коттеджи, квартиры для коммерческой и производственной
деятельности: отели, офисные помещения, магазины,
рестораны, пункты сервиса, фабрики, заводы, склады. Для сельскохозяйственных
целей: фермы, сады
Для специальных целей: школы, церкви, монастыри, больницы, ясли-сады, дома
престарелых, здания правительственных и административных учреждений
По целям владения
Для ведения бизнеса, для проживания владельца
В качестве инвестиций
В качестве товарных запасов и НЗП
Для освоения и развития для потребления истощимых ресурсов
По степени специализации
Специализированная (в силу своего специального характера редко, если вообще
сдается в аренду третьим лицам или продается на
открытом рынке для продолжения ее существующего использования, кроме
случаев, когда она реализуется как часть ее использующего бизнеса):
нефтеперерабатывающие и химические заводы, электростанции, музеи,
библиотеки и подобные им помещения, принадлежащие общественному сектору.
Неспециализированная − вся другая недвижимость, на которую
существует всеобщий спрос на открытом рынке для инвестирования, использования
в существующих или аналогичных целях
По степени готовности к
эксплуатации
Введенные в эксплуатацию требующие реконструкции или капитального ремонта
незавершенное строительство
По воспроизводимости в
натуральной форме
Не воспроизводимые: земельные участки, месторождения полезных ископаемых
Воспроизводимые: здания, сооружения, многолетние насаждения