Сопутствующая коммерческая деятельность

1.

Сопутствующая
коммерческая деятельность
Трансграничная канатная дорога
Благовещенск – Хэйхэ
Октябрь 2023

2.

Резюме
• ЗАМЕНИТЬ НА ТАБЛИЦУ
• Общая площадь здания
пассажирского терминала
составляет ХХХ м2 (в т.ч.
открытые террасы ХХХ м2)
• Планировка терминала
предполагает:
• Общедоступную зону на
1-м уровне
• ХХХ м2, в т.ч. ХХХ
м2 арендуемой
площади
• Зоны для
отправляющихся и
прибывающих
пассажиров ХХХ на 2-м
и 3-м уровне
• ХХХ м2, в т.ч. ХХХ
м2 арендуемой
площади
• Общедоступный
видовой ресторан на 4-м
уровне
• В отличие от аэропортов, где пассажиры вынужденно проводят время в ожидании
вылета, логика обслуживания на КД не предполагала длительное время ожидания,
поэтому терминал был спроектирован с прицелом на эффективное потоковое
обслуживание, а не приоритет сопутствующей коммерции
• Коммерческие площади были предусмотрены проектом именно в такой логике, а
возможность их радикального увеличения ограничена архитектурно-планировчными
особенностями проекта (предварительная экспертная оценка)
• В актуализированной финмодели дополнительная (нетранспортная) выручка в 2026-30гг
не превышает ХХХ млн. руб. в год, что составляет не более Y% (при ожидаемом
пассажиропотоке ХХХ тыс. пассажиров)
• Потенциал увеличения коммерческой выручки считаем ограниченным, т.к.:
• Тезис1
• Тезис2
• Возможности повышения потенциала нетранспортной выручки, которые следует
рассмотреть (необходим дополнительный анализ):
• Оптимизация планировки коммерческих помещений без пересмотра проекта
• Организация доступа прибывающих пассажиров в Duty Free (сейчас предусмотрен
только при выезде)
• Задействование открытых террас в теплое время года (не учтено в модели)
• Коммерческое партнерство с китайской стороной (для обсуждения)

3.

Уровень 1
Уровень 2
3

4.

Уровень 3
Уровень 4
4

5.

Проект «Канатная дорога»
Вид помещения
Площадь,
м2
Доля
I. Транспортный блок (46%)
9 981
100%
Технические помещения
2 843
28%
Залы ожидания
5 198
52%
ГКО в ПП
1 940
19%
II. Коммерческий блок (54%)
11 513
100%
1. Магазин Duty free
3 244
28%
2. Ритейл
3 399
30%
3. Рестораны и кафе
1 558
14%
4. Публичные пространства
1 743
15%
5. Сервисные и техпомещения
1 569
14%
Общая полезная площадь
21 494
1. Общая площадь коммерческих помещений
(арендная база) составляет 8 200 м2*
Этаж
Функциональная Коммерческая 1. Магазин 2. Ритейл
3.
зона
площадь, м2 Duty free
Рестораны
и кафе
1 этаж Общественная
2 526
1 835
691
2 этаж Зона выездов
4 671
3 244
924
503
3 этаж Зона прибытия
4 этаж Зона рекреации
1 004
640
364
Итого
8 201
3 244
3 399
1 558
Cтавка аренды, тыс. руб. в год за 1 м2
% вакантных площадей
Выручка, млн. руб. в год
доля
42,8
10,0%
130,8
30,5%
42,8
10,0%
60,0
14,0%
Прогнозный совокупный объем годовой выручки от аренды составляет
~ 400 млн. руб. *
* при допущении о минимальном % вакантных площадей
* >70% от общей площади Коммерческого блока
2.
Возможности
увеличения
коммерческих помещений минимальны
73,4
0,0%
238,0
55,5%
площади
3. Рост доходов от сдачи коммерческих площадей в
аренду связан с задачей обеспечения высокой
проходимости клиентов
Магазина Duty free - основной источник арендной выручки (>50%)*
Риски «узкого» ассортимента Duty free из-за санкций. Возможности
увеличение количества клиентов магазина за счёт доступа
прибывающих пассажиров
* В аэропортах доля доходов от Duty free составляет ~40%
** удельные расходы арендатора на каждого клиента (убывающего пассажира) составляют
~ 430 руб. При рентабельности 30% для покрытия только аренды средний чек д.б.> 1500 руб.
5

6.

Направления развития (задачи):
1. Привлечение единого оператора магазинов Duty free на российской и китайской стороне:
наполнение ассортимента + решение проблемы конкуренции операторов за клиента.
2. Обеспечение доступа к магазину Duty free прибывающих в РФ пассажиров: увеличение
клиентской базы.
3. Увеличение площади магазина Duty free за счёт уменьшения площади ресторана и
ритейла в зоне убытия (2-й этаж): рост арендного дохода за счёт более высокой ставки
аренды.
4. В расчёте арендных доходов зон общественного питания не учтены площади
эксплуатируемой кровли (~ 4 600 м2), которые частично могут использоваться в летний
сезон для обслуживание клиентов: увеличение коммерческих площадей.
1 этаж
0%
2 этаж*
2 656
58%
3 этаж*
4 этаж
1 587
365
34%
8%
Итого
4 608
100%
*чистая зона
5. Обеспечение свободного доступа к эксплуатируемой зоне на 2-м этаже для организации
зоны общественного питания (удвоение зоны кафе и ресторанов в летний период):
увеличение коммерческих площадей.